集体建设用地流转制度研究
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摘要
长期以来,尽管法律、法规都禁止集体建设用地在未经过国家征用转变为国有土地前自主流转,但集体建设用地流转很早就在广大农村地区,特别是农村经济比较发达、城市化进程较快的地区自发发生着。自1999年1月安徽芜湖开始进行农村集体建设用地的流转试点,全国很多地区纷纷进行了集体建设用地流转的试点工作。2005年5月,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的颁布与实施,将集体建设用地流转的试点推向了前所未有的高度。党的十七届三中全会更是提出了构建城乡统一的土地市场的要求,因此,进行集体建设用地流转制度的研究具有重要的理论与现实意义。
本文以土地经济理论、土地产权理论、马克思主义地租地价理论以及制度变迁理论等相关理论为指导,从集体建设用地流转的现状出发,在对当前试点地区的基本模式进行分析总结的基础上,借鉴当前试点地区基本模式的经验和做法,对集体建设用地流转制度进行构建尝试,并根据制度运行需要提出了制度相关支撑体系的构建。文章主要分为七章。
第一章,导论。本章介绍了本文的研究背景、目的及意义,提出本文的研究思路、研究内容和研究方法,对可能创新之处做出了说明。
第二章,集体建设用地流转相关理论。本章科学界定了集体建设用地、集体建设用地流转等相关概念的内涵。构建了以土地产权理论、制度变迁理论、马克思主义地租地价理论以及物权法相关内容为基础的集体建设用地流转制度的理论框架。
第三章,集体建设用地流转现状及障碍分析。本章分析了当前集体建设用地流转的客观必然性以及流转的现状,并对当前流转存在的问题及影响流转的障碍进行了分析。
第四章,集体建设用地流转试点模式分析与经验借鉴。本章对当前存在的几个典型的集体建设用地流转的试点地区进行了分析,并对当前存在的集体建设用地流转的基本管理方式进行了分析对比;对当前的试点经验进行了总结与借鉴。
第五章,集体建设用地流转制度的构建。本章在前几章的基础上,通过综合与总结,从流转的原则、流转的客体、流转的条件、流转的定价机制、流转的收益分配及流转的管理等方面对集体建设用地流转制度进行了构建尝试。
第六章,集体建设用地流转支撑体系的建立。本章结合第六章中构建的集体建设用地流转制度的特点,提出了保证制度实施的相关的支撑体系的构建。
Even though the action that collective construction lands self-circulate before transforming into the state-owned land was prohibited by laws and regulations,the action of collective construction land transfer happened very early in the vast rural areas,especially in more developed rural area and urbanization, where economy and industrialization develop rapidly。Since January 1999, the primary national Land Authority agreed Wuhu to be one of the test points beginning its transfer of the construction of rural collective land and at the end of 2004, there are nearly 50 cities or regions are doing this job。May 2005, the presentation and implementation of the regulation on management of the circulation system of the right to use rural collective constructional land in Guangdong Province has promoted this test to an unprecedented level. On Chinese Communist Party 17 Third Session meeting,it is proposed to build a unified urban and rural land market and now it is urgent and significant to speed up the research of circulation system of collective constructional land。
The paper is based on theories such as land economic theory,land property rights theory, Marxist’s land rent theory and other related theories. The paper starts fundamentally at the current situation of collective construction land transfer and analysis of the current pilot areas in the basic models and then try to build new collective construction land transfer system。At last propose to build the related system which is needed to the former system。
The article is divided into seven chapters as follows:
The first chapter is introduction.This chapter describes the background, purpose and significance of the research and proposed research thinking ways,content and research methods, in addition,the innovation。
The Chapter II describes relative theories of the collective construction land transfer. This chapter defines scientifically the concept of collective construction land, the collective construction land transfer and other related concepts. The theoretical framework of this research includes land property theory,Institution change theory,Marxist’s land rent theory and property law。
Chapter III analyzes current situation and the obstacles of collective construction land transfer. By analyzing the necessary of current collective construction land transfer and the current situation ,as well as current flow problems and the impact of barriers to this circulation.
The Chapter IV illustrates the models and experiences of collective construction land transfer. This chapter has analyzed the current existence of several typical pilot areas,where the collective lands for construction are transferring。On the basic analysis and comparison of different areas management styles,the writer sum up the current pilot experience,which can be learnt from.
The chapter V is about the collective construction land circulation system's construction. Based on the previous chapters,through the adoption of synthesis and the summary,this chapter attempt to construct the collective construction land circulation system from several aspects,including the circulation principle, the circulation object, the circulation condition, the circulation pricing mechanism, circulation income distribution,circulation management etc.
The content of Chapter VI is about collective construction land circulation support system's establishment. This chapter unifies the characteristics of collective construction land circulation system, which in this chapter is constructed, then proposed the related guarantee system , ensuring the implementation of this circulation system.
本文以土地经济理论、土地产权理论、马克思主义地租地价理论以及制度变迁理论等相关理论为指导,从集体建设用地流转的现状出发,在对当前试点地区的基本模式进行分析总结的基础上,借鉴当前试点地区基本模式的经验和做法,对集体建设用地流转制度进行构建尝试,并根据制度运行需要提出了制度相关支撑体系的构建。文章主要分为七章。
第一章,导论。本章介绍了本文的研究背景、目的及意义,提出本文的研究思路、研究内容和研究方法,对可能创新之处做出了说明。
第二章,集体建设用地流转相关理论。本章科学界定了集体建设用地、集体建设用地流转等相关概念的内涵。构建了以土地产权理论、制度变迁理论、马克思主义地租地价理论以及物权法相关内容为基础的集体建设用地流转制度的理论框架。
第三章,集体建设用地流转现状及障碍分析。本章分析了当前集体建设用地流转的客观必然性以及流转的现状,并对当前流转存在的问题及影响流转的障碍进行了分析。
第四章,集体建设用地流转试点模式分析与经验借鉴。本章对当前存在的几个典型的集体建设用地流转的试点地区进行了分析,并对当前存在的集体建设用地流转的基本管理方式进行了分析对比;对当前的试点经验进行了总结与借鉴。
第五章,集体建设用地流转制度的构建。本章在前几章的基础上,通过综合与总结,从流转的原则、流转的客体、流转的条件、流转的定价机制、流转的收益分配及流转的管理等方面对集体建设用地流转制度进行了构建尝试。
第六章,集体建设用地流转支撑体系的建立。本章结合第六章中构建的集体建设用地流转制度的特点,提出了保证制度实施的相关的支撑体系的构建。
Even though the action that collective construction lands self-circulate before transforming into the state-owned land was prohibited by laws and regulations,the action of collective construction land transfer happened very early in the vast rural areas,especially in more developed rural area and urbanization, where economy and industrialization develop rapidly。Since January 1999, the primary national Land Authority agreed Wuhu to be one of the test points beginning its transfer of the construction of rural collective land and at the end of 2004, there are nearly 50 cities or regions are doing this job。May 2005, the presentation and implementation of the regulation on management of the circulation system of the right to use rural collective constructional land in Guangdong Province has promoted this test to an unprecedented level. On Chinese Communist Party 17 Third Session meeting,it is proposed to build a unified urban and rural land market and now it is urgent and significant to speed up the research of circulation system of collective constructional land。
The paper is based on theories such as land economic theory,land property rights theory, Marxist’s land rent theory and other related theories. The paper starts fundamentally at the current situation of collective construction land transfer and analysis of the current pilot areas in the basic models and then try to build new collective construction land transfer system。At last propose to build the related system which is needed to the former system。
The article is divided into seven chapters as follows:
The first chapter is introduction.This chapter describes the background, purpose and significance of the research and proposed research thinking ways,content and research methods, in addition,the innovation。
The Chapter II describes relative theories of the collective construction land transfer. This chapter defines scientifically the concept of collective construction land, the collective construction land transfer and other related concepts. The theoretical framework of this research includes land property theory,Institution change theory,Marxist’s land rent theory and property law。
Chapter III analyzes current situation and the obstacles of collective construction land transfer. By analyzing the necessary of current collective construction land transfer and the current situation ,as well as current flow problems and the impact of barriers to this circulation.
The Chapter IV illustrates the models and experiences of collective construction land transfer. This chapter has analyzed the current existence of several typical pilot areas,where the collective lands for construction are transferring。On the basic analysis and comparison of different areas management styles,the writer sum up the current pilot experience,which can be learnt from.
The chapter V is about the collective construction land circulation system's construction. Based on the previous chapters,through the adoption of synthesis and the summary,this chapter attempt to construct the collective construction land circulation system from several aspects,including the circulation principle, the circulation object, the circulation condition, the circulation pricing mechanism, circulation income distribution,circulation management etc.
The content of Chapter VI is about collective construction land circulation support system's establishment. This chapter unifies the characteristics of collective construction land circulation system, which in this chapter is constructed, then proposed the related guarantee system , ensuring the implementation of this circulation system.
引文
[1] Feeder,GD.& Feeney. The Theory of Land Tenure and Property right[J].World Bank Economic Review, 1993,5(7):135——153.
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[3] Bins winger , H.P.& Deigning ,Distortions Revolt and Reforming Agricultural Land Relations .Hand book of Development Economies, 1993,(2):2661一2772.
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[5] Gamaut, R. The Third Revolution of the Chinese Countryside[M].Cambridge University Press, 1996.
[6]蒋巍巍.集体土地使用权及集体非农建设用地流转问题分析[J].《中国土地科学》1996(S1).
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[8]韩俊.由城乡分割走向城乡协调发展[J].《江苏农村经济》2004(11).
[9]叶剑平.建立小城镇土地可持续利用新机制[J].《中国土地》2000(4).
[10]陈利根,郭立芳.关于集体建设用地流转制度构建的探讨[C]. (2001年中国法学会环境资源法学研究会年会论文集》,2001.
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[18]牛海鹏,李明秋,王宝山.农村集体建设用地直接进入市场模式构建[J].《地域研究与开发》,2004, 24(1):88-91.
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[36]《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》.芜湖市人民政府. 2002.
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[38]田萌.农村集体建设用地流转中的产权问题研究[D].[硕士学位论文]中国地质大学,2006.
[39]英冲,艾南山..当前我国农村集体建设用地流转存在的问题及对策[J] .《国土经济》2003(7):31.
[40]卢吉勇.农村集体非农建设用地流转创新研究[D].[硕士学位论文].南京农业大学,2003.
[41]张鹏.农村集体建设用地流转机制与绩效研究——以浙江湖州为例[D].[硕士学位论文].浙江大学,2006.
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[43]《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》.苏州市人民政府. 1996.
[44]刘明皓1,邱道持1,汪红群.集体非农建设用地流转模式的比较与对策.贵州师范大学学报(自然科学版)2002(8)38——40).
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[46]马三喜.创新农村集体非农建设用地流转模式[J].《合作经济与科技》,2007(1):11.
[47]薛华.农村集体建设用地流转管理研究[D]:[硕士学位论文]..重庆大学,2004年.
[48]同[23].
[49]刘洪彬,曲福田.关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析[J]《.农业经济》,2006 (2):39-41.
[50]杨子蛟.《集体建设用地使用权流转的法律思考—兼评广东省集体建设用地使用权流转管理办法[J].《甘肃社会科学》2006(1):13.
[51]张传玖.变化,在一年之间[J].《中国土地》,2005(11):4-8.
[52]卢丹.集体建设用地流转区分对待[N].《中国房地产报》,2009.3.23.
[53]陈立滨.论集体建设用地使用权流转的制度构建[J].《研究生法学》,2007(3):23—25.
[54]丁火平.集体非农建设用地流转管制制度研究[D] . [硕士学位论文].南京农业大学,2007.
[55]蔡继明.农村土地流转不会催生“大地主”[N].《中国三农在线》http://www.farmer.com.cn/gd/zjdp /200903/ t20090305_ 427962.htm.
[56]卢吉勇,陈利根.集体非农建设用地流转的主体与收益分配[J].《中国土地》,2002(5): 20-21.
[57]同[48].
[58]贺妮娜.我国农村集体建设用地流转研究[D]:[硕士学位论文].华中科技大学,2007.
[59]贾海峰.《土地管理法》修改终于揭开面纱[N].《21世纪经济报道》. http://www.ehomeday.com/news/ 2009-3/200932493748_1.htm.
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