城市轨道交通物业开发融资模式研究
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摘要
城市轨道交通是城市公共交通系统的重要组成部分。目前,轨道交通已成为城市交通的主动脉,随着城市规模的不断扩大,公交车和私家车的不断增加,给城市路面交通系统带来前所未有的压力,而城市轨道交通具有用地省、运量大、速度快、节能、环保、安全等特点,能够缓解城市交通拥挤,提高城市居民出行的快捷性和便捷性,提高城市公共交通的效率。因此,城市轨道交通已逐渐成为公共交通系统的主要发展模式。
但是轨道交通尤其是地铁建设具有投资大、管理运营费用高、建设周期长、社会效益高但经济效益差、成本回收难等特点。因此在轨道交通建设中,建设资金问题是制约着轨道交通建设的主要因素。虽然目前我国进入了轨道交通建设的高速发展时期,但由于融资渠道单一,经营管理模式缺乏市场化,造成了现阶段轨道交通建设资金筹集困难、经营效率低下等缺点,严重制约了其发展。
本文在大量研究国内外相关文献的基础上,运用比较分析、演绎推理、价值增值理论、外部收益还原理论、福利经济学理论、流程再造等研究方法,分六章对“城市轨道交通物业开发融资模式”进行了研究。第一章,绪论,说明选题背景、研究目的与意义,对国内外研究现状的述评,以及对本文研究的总体介绍。第二章,城市轨道交通物业开发融资模式的必要性和可行性,通过对现有轨道交通融资模式进行总结和对比分析得出施行轨道交通物业开发融资模式的必要性,同时总结出轨道交通融资模式的演变规律;通过利用物业价值增值理论和外部收益还原理论,从理论得出了轨道交通物业开发融资模式的可行性;通过对香港“地铁+物业”融资模式深入分析,得出轨道交通物业融资模式在实践中的可行性。第三章,城市轨道交通物业开发融资模式的特点,从开发运作、运营开发、资本融资等方面深入探讨了城市轨道交通物业开发融资模式的特点。第四章,城市轨道交通物业开发融资模式的借鉴,主要介绍了香港、广州、深圳的轨道交通融资经验。第五章,武汉市城市轨道交通物业开发融资模式的选择,结合武汉市的实际情况提出适合本地区的轨道交通物业开发融资模式。
Urban rail transit is an important component of urban public transport system. At present, urban rail transit has become the urban transportation artery, with the continuous expansion of city size, buses and private cars increasing, it brings unprecedented pressure to urban road traffic system, the urban rail transit ,which has the features of land saving, huge traffic, promptness, energy saving, environmental protection, security and others. It can alleviate urban traffic pressure, improve urban residents traveling, and the efficiency of urban public transport. Thus, urban rail transit public transport system has gradually become the main mode of development.
However, construction of urban rail transit, especially with a large investment, high operating costs and long construction period, has high social benefits, but low economic efficiency, its cost recovery is difficult. Therefore, in urban rail transit construction, the financing of construction becomes the main restricting factor. Although China has entered a rapid development of rail transit construction period, however, because the financing channels is single, and lack of market-oriented management mode model, resulting in the difficulty of rail transit construction funding, inefficient management, which seriously hampers its development.
This thesis, through the study of relevant literature, using comparative analysis, deductive reasoning, value-added theory, the theory of restoring external benefits, welfare economics theory, process reengineering method, studies the financing of urban rail transit. The first chapter, Introduction, indicating topics of background, purpose and meanings and review of the status of international research, as well as the overall presentation of this thesis. Chapter II, urban rail transit property development financing models' necessity and feasibility, through summing up the existing rail transit financing models and using comparative analysis of rail transit to analyse the necessity of property development finance model, and conclude the evolution of rail transit financing of model; through the value-added theory and the theory of restoring external benefits, it analyses the theorical feasibility of rail transportation property development financing models; By analysis on Hong Kong "Metro + Property" financing model, the thesis researches on practical feasibility of urban rail transit property developing financing model.Chapter III, the characteristics of the urban rail transit property development financing model of the operation from development, through the study on operations development, capital financing and construction, the thesis concludes the features of urban transit property development finance model. Chapter IV, reference of urban rail transit property development financing models, it mainly introduce the Hong Kong, Guangzhou, Shenzhen's rail transportation financing experience. Chapter V, the choice of Wuhan urban rail transit property development financing mode, combining with the actual situation of the city of Wuhan, the thesis put forward the region's rail transportation property development financing mode.
但是轨道交通尤其是地铁建设具有投资大、管理运营费用高、建设周期长、社会效益高但经济效益差、成本回收难等特点。因此在轨道交通建设中,建设资金问题是制约着轨道交通建设的主要因素。虽然目前我国进入了轨道交通建设的高速发展时期,但由于融资渠道单一,经营管理模式缺乏市场化,造成了现阶段轨道交通建设资金筹集困难、经营效率低下等缺点,严重制约了其发展。
本文在大量研究国内外相关文献的基础上,运用比较分析、演绎推理、价值增值理论、外部收益还原理论、福利经济学理论、流程再造等研究方法,分六章对“城市轨道交通物业开发融资模式”进行了研究。第一章,绪论,说明选题背景、研究目的与意义,对国内外研究现状的述评,以及对本文研究的总体介绍。第二章,城市轨道交通物业开发融资模式的必要性和可行性,通过对现有轨道交通融资模式进行总结和对比分析得出施行轨道交通物业开发融资模式的必要性,同时总结出轨道交通融资模式的演变规律;通过利用物业价值增值理论和外部收益还原理论,从理论得出了轨道交通物业开发融资模式的可行性;通过对香港“地铁+物业”融资模式深入分析,得出轨道交通物业融资模式在实践中的可行性。第三章,城市轨道交通物业开发融资模式的特点,从开发运作、运营开发、资本融资等方面深入探讨了城市轨道交通物业开发融资模式的特点。第四章,城市轨道交通物业开发融资模式的借鉴,主要介绍了香港、广州、深圳的轨道交通融资经验。第五章,武汉市城市轨道交通物业开发融资模式的选择,结合武汉市的实际情况提出适合本地区的轨道交通物业开发融资模式。
Urban rail transit is an important component of urban public transport system. At present, urban rail transit has become the urban transportation artery, with the continuous expansion of city size, buses and private cars increasing, it brings unprecedented pressure to urban road traffic system, the urban rail transit ,which has the features of land saving, huge traffic, promptness, energy saving, environmental protection, security and others. It can alleviate urban traffic pressure, improve urban residents traveling, and the efficiency of urban public transport. Thus, urban rail transit public transport system has gradually become the main mode of development.
However, construction of urban rail transit, especially with a large investment, high operating costs and long construction period, has high social benefits, but low economic efficiency, its cost recovery is difficult. Therefore, in urban rail transit construction, the financing of construction becomes the main restricting factor. Although China has entered a rapid development of rail transit construction period, however, because the financing channels is single, and lack of market-oriented management mode model, resulting in the difficulty of rail transit construction funding, inefficient management, which seriously hampers its development.
This thesis, through the study of relevant literature, using comparative analysis, deductive reasoning, value-added theory, the theory of restoring external benefits, welfare economics theory, process reengineering method, studies the financing of urban rail transit. The first chapter, Introduction, indicating topics of background, purpose and meanings and review of the status of international research, as well as the overall presentation of this thesis. Chapter II, urban rail transit property development financing models' necessity and feasibility, through summing up the existing rail transit financing models and using comparative analysis of rail transit to analyse the necessity of property development finance model, and conclude the evolution of rail transit financing of model; through the value-added theory and the theory of restoring external benefits, it analyses the theorical feasibility of rail transportation property development financing models; By analysis on Hong Kong "Metro + Property" financing model, the thesis researches on practical feasibility of urban rail transit property developing financing model.Chapter III, the characteristics of the urban rail transit property development financing model of the operation from development, through the study on operations development, capital financing and construction, the thesis concludes the features of urban transit property development finance model. Chapter IV, reference of urban rail transit property development financing models, it mainly introduce the Hong Kong, Guangzhou, Shenzhen's rail transportation financing experience. Chapter V, the choice of Wuhan urban rail transit property development financing mode, combining with the actual situation of the city of Wuhan, the thesis put forward the region's rail transportation property development financing mode.
引文
[1]Cerero.Robert.Rail Transit and Joint Development:Land market impacts in Washington,D.C.andAtlanta.Berkeley.Journal of the American Planning Association.1994,Vol.60,No.1
[2]Joan.M.Young.Tax on Land and buildings.Tax Law design and drafting.IMF Publication Service.1996.P265
[3]Benjamin J D,Sirmans G S.Mass Transportation,Apartment Rentand Property Values.The Journal of Real Estate Research,1996,12(1):1-8
[4]Knaap G J,Ding C,Hopkins L D.Do Plans Matter?.The Effect of Light Rail Plans on Lans Values in Station Area.Journal of Planning Education and Research,2001,21(1):32-39
[5]Cervero R.Light Rail Transit and Urban Development.Journal of the American Planning Association,1984,50:133-147
[6]Putman.Location and Land use Models:An Overview.Proceeding's of the Transportation Model Improvement Program's Land Use Modeling Conference,1995;
[7]Putman,S.H.Integrated Urban Models:Policy Analysis of Transportation and Land Use[M].Loodon:Pion Limited,1983;
[8]Mackett R.L.The Systematic Application of the LILT Model to Dortmund,Leeds and Tokyo[J].Transportation Reviews.1990,10:
[9]Kim T.J.Integrated Urban System Modeling:Theory and Practice[D].Massachusetts:Martinus Nijhoff.Norwell.1989;
[10]Michael Wegener,Franz F(u|¨)rst.Land-Use Transport Interaction:State of the Art.Institut f(u|¨)rRaumplanung.Universit?t Dortmund.1999;
[11]L.Bertolini,Sustainable.Accessibility:a Conceptual Framework to Integrate Transport and Land Use Plan-making.Transport Policy.Volume:12,Issue:3,May,2005;
[12]Fedefico Oliva,Marco Facchinetti.关于城市蔓延和交通规划的政治与政策.国外城市规划.2003(12);
[13]Carey Curtis.地方城市活动走廊:一种真正整合土地使用和交通规划的有效方法?国外城市规划.2003.12;
[14]Arild Vold.Optimal Land Use and Transport Planning for the Greater Oslo Area.Transportation Research Part A,2005(39);
[15]邓海龙;刘永恒;刘一宁;吴瑞麟.城市轨道交通在大城市客运交通系统中的预导向作用,城市轨道交通研究,2007,04,14-17
[16]方波;宋红.武汉市轨道交通和房地产合作开发对策研究,资源与人居环境,2007,14,76-78
[17]高坚,城市轨道交通与土地利用的集成及其应用,城市轨道交通研究,2008第8期
[18]刘江涛,城市轨道交通停车场的综合开发,都市快轨交通.2007.10
[19]康直.预留物业开发条件下地铁车站的结构设计.铁道工程学报.2006.12
[20]田莉,庄海波.城市快速轨道交通建设和房地产联合开发的机制研究.以广州市为例的思考.城市规划汇刊.1998,2
[21]王霁虹,何帅领.香港“地铁+物业”特许经营模式在实践中的法律问题.都是快轨交通.第20卷.第4期.2007.08
[22]骆汉宾;聂规划.城市轨道交通与房地产联合开发研究.武汉理工大学学报(信息与管理工程版),2006,01,86-89
[23]庄焰,郑贤,王京元.深圳城市轨道交通建设模式探讨.交通科技.2007.1
[24]张祝融.地铁车站和物业开发相结合的可行性研究.铁道工程学报.2007.6
[25]杨丽明,梁青槐,原思成.城市轨道交通沿线物业开发模式研究.北京交通大学学报(社会科学版).2007.9
[26]彭国信.城市公共交通与土地利用联合开发的筹资途径—港铁“地铁+物业”综合发展模式(在新型城市发展中的应用).MTR港铁.2008.12
[27]吴翔华.论商用物业开发中的决策节点分析.江苏商论.2006.2
[28]江永,叶霞飞,王治.上海轨道交通1号线对沿线房地产价格的影响范围研究.城市轨道交通研究.2007.第2期
[29]朱天志,张桂荣,张立山,杜丛生.基于循环经济发展理念的房地产开发模式构建.房地经济(建筑经济).2007.第12期
[30]侯爱敏,翟青,唐鹰飞.苏州市1号轻轨建设对住房产业发展的影响分析,苏州科技学院学报(工程技术版).2008.12
[31]王恒山,谢卫宇.基于Rational统一过程的物业管理信息系统开发.计算机应用研究.2003.第1期
[32]钟广锐.基于WebGIS的物业管理信息系统的开发.测绘科学.2007.1
[33]翟国庆,张邦俊,过春燕.城市高架轨道交通沿线声场分布计算模型.中国环境科学.2004,24(3):320-323
[34]林逢春,沈渊杰,陈小华.上海市轨道交通明珠线对沿线不同人群噪声影响调查.城市环境与城市生态.2005.2
[35]申丽霞;覃国添.城市轨道交通对周边物业影响分析,城市轨道交通研究,2006,04,49-51+55
[36]梁青槐,孔令洋,邓文斌.城市轨道交通对沿线住宅价值影响定量计算实例研究.土木工程学报。2007.4
[37]郑贤,庄焰.轨道交通对沿线地价影响半径研究.城市交通—铁道运输与经济.2007.第29卷第6期
[38]黄斌,王遐昌.城市轨道交通项目投融资模式探讨.城市轨道交通研究.2002,1
[39]王玥,张毅.完善投融资体制,保障城市轨道交通事业的可持续发展.地下工程与隧道.2003,3
[40]范俊毅.对城市轨道交通建设投融资问题的研究.四川建筑.2003,5
[41]赵鹏林,郑捷奋.日本轨道交通与土地的综合开发.中外房地产导报.2003.8
[42]孙成龙,陈峰.我国城市轨道交通投融资研究.科技创业月刊.2004,3
[43]孙静.城市轨道交通基础设施项目的投融资方式研究[M].中国学位论文数据库.武汉理工大学.2004,7
[44]刘大江,灰色-马尔柯夫预测模型在房地产价格预测中的应用,唐山学院学报,2004,(04),44-46
[45]钟昌宝,基于灰色-马尔柯夫模型预测房地产价格,统计与决策,2005,(02),120-121
[46]欧阳建涛,非线性灰色预测模型在房地产投资价格中的应用.工业技术经济,2005,(05),80-82
[47]张所地,李斌.基于AR(1)-MA(0)模型的房地产价格预测研究,科技创业月刊,2007,(02),90-92
[48]靳凤菊;基于CPV模型的房地产信贷信用风险的度量和预测,金融论坛,2007,(09),40-43
[49]柴潇;任佩渝;组合预测模型在成都房地产价格中的应用,科技创业月刊,2007,(12),85-87
[50]欧廷皓.基于ARMA模型的房地产价格指数预测,统计与决策,2007,(14),92-93
[51]王俊红,吴刚.房地产开发企业失败预测模型,平顶山工学院学报,2008,(01),7-9+12
[52]徐枞巍,郑华,仇恒成.灰色预测模型在房地产投资预测中的应用,当代经济,2008,(02),106-108
[53]蔡晓春,伍隽.基于灰色线性回归组合模型的长沙、武汉房地产投资预测研究,经济数学,2008,(03),265-270
[54]李永锋;王雪涛.基于GM(1,1)灰色系统的房地产市场预测模型研究,河南教育学院学报(自然科学版),2008,(03),21-22
[55]刘芳.基于灰色马尔可夫模型的上海房地产业外商直接投资预测,经济视角(下),2008,(07),25-27
[2]Joan.M.Young.Tax on Land and buildings.Tax Law design and drafting.IMF Publication Service.1996.P265
[3]Benjamin J D,Sirmans G S.Mass Transportation,Apartment Rentand Property Values.The Journal of Real Estate Research,1996,12(1):1-8
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[5]Cervero R.Light Rail Transit and Urban Development.Journal of the American Planning Association,1984,50:133-147
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[12]Fedefico Oliva,Marco Facchinetti.关于城市蔓延和交通规划的政治与政策.国外城市规划.2003(12);
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[16]方波;宋红.武汉市轨道交通和房地产合作开发对策研究,资源与人居环境,2007,14,76-78
[17]高坚,城市轨道交通与土地利用的集成及其应用,城市轨道交通研究,2008第8期
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[21]王霁虹,何帅领.香港“地铁+物业”特许经营模式在实践中的法律问题.都是快轨交通.第20卷.第4期.2007.08
[22]骆汉宾;聂规划.城市轨道交通与房地产联合开发研究.武汉理工大学学报(信息与管理工程版),2006,01,86-89
[23]庄焰,郑贤,王京元.深圳城市轨道交通建设模式探讨.交通科技.2007.1
[24]张祝融.地铁车站和物业开发相结合的可行性研究.铁道工程学报.2007.6
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[26]彭国信.城市公共交通与土地利用联合开发的筹资途径—港铁“地铁+物业”综合发展模式(在新型城市发展中的应用).MTR港铁.2008.12
[27]吴翔华.论商用物业开发中的决策节点分析.江苏商论.2006.2
[28]江永,叶霞飞,王治.上海轨道交通1号线对沿线房地产价格的影响范围研究.城市轨道交通研究.2007.第2期
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[30]侯爱敏,翟青,唐鹰飞.苏州市1号轻轨建设对住房产业发展的影响分析,苏州科技学院学报(工程技术版).2008.12
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[32]钟广锐.基于WebGIS的物业管理信息系统的开发.测绘科学.2007.1
[33]翟国庆,张邦俊,过春燕.城市高架轨道交通沿线声场分布计算模型.中国环境科学.2004,24(3):320-323
[34]林逢春,沈渊杰,陈小华.上海市轨道交通明珠线对沿线不同人群噪声影响调查.城市环境与城市生态.2005.2
[35]申丽霞;覃国添.城市轨道交通对周边物业影响分析,城市轨道交通研究,2006,04,49-51+55
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[38]黄斌,王遐昌.城市轨道交通项目投融资模式探讨.城市轨道交通研究.2002,1
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[41]赵鹏林,郑捷奋.日本轨道交通与土地的综合开发.中外房地产导报.2003.8
[42]孙成龙,陈峰.我国城市轨道交通投融资研究.科技创业月刊.2004,3
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[45]钟昌宝,基于灰色-马尔柯夫模型预测房地产价格,统计与决策,2005,(02),120-121
[46]欧阳建涛,非线性灰色预测模型在房地产投资价格中的应用.工业技术经济,2005,(05),80-82
[47]张所地,李斌.基于AR(1)-MA(0)模型的房地产价格预测研究,科技创业月刊,2007,(02),90-92
[48]靳凤菊;基于CPV模型的房地产信贷信用风险的度量和预测,金融论坛,2007,(09),40-43
[49]柴潇;任佩渝;组合预测模型在成都房地产价格中的应用,科技创业月刊,2007,(12),85-87
[50]欧廷皓.基于ARMA模型的房地产价格指数预测,统计与决策,2007,(14),92-93
[51]王俊红,吴刚.房地产开发企业失败预测模型,平顶山工学院学报,2008,(01),7-9+12
[52]徐枞巍,郑华,仇恒成.灰色预测模型在房地产投资预测中的应用,当代经济,2008,(02),106-108
[53]蔡晓春,伍隽.基于灰色线性回归组合模型的长沙、武汉房地产投资预测研究,经济数学,2008,(03),265-270
[54]李永锋;王雪涛.基于GM(1,1)灰色系统的房地产市场预测模型研究,河南教育学院学报(自然科学版),2008,(03),21-22
[55]刘芳.基于灰色马尔可夫模型的上海房地产业外商直接投资预测,经济视角(下),2008,(07),25-27
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