天津中粮大道大悦城购物中心的商业定位研究
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摘要
本文以天津中粮大道大悦城购物中心为研究对象,通过对项目的前期商业定位研究,找出一套行之有效的商业地产购物中心商业定位研究方法,帮助该项目进行准确定位。本文的研究内容主要包含三个方面。
首先,调研分析天津市的商业地产发展现状及项目周边的市场情况,包括天津市整体的商业地产发展现状研究、商圈分布调查分析、专业市场分布及特征研究、天津市购物中心发展情况以及项目可比楼盘的调研分析。通过该方面的研究,可以从宏观和微观两个方面把握天津的商业地产环境和购物中心发展情况,为本项目的商业定位奠定基础。
其次,通过对天津市商业地产发展现状及项目周边市场情况的研究,做出本项目的SWOT分析。通过对项目优势、劣势、机会、威胁的分析研究,帮助项目准确定位。
再次,对项目进行商业定位,包括商圈范围定位、客户定位、业态定位和项目经营方式的定位。
本文在研究过程中主要采用了三种方法,包括文献资料法、市场调研法和总结归纳法。其中,文献资料法是通过对相关理论文献的搜索和研究,对商业地产以及购物中心的商业定位理论进行深入的认识和理解。市场调研法是通过对天津市商业地产现状及周边市场的调研,为本文提供研究支持。总结归纳法是通过对天津中粮大道大悦城购物中心商业定位的研究,总结归纳出一套适合本项目的行之有效的购物中心商业定位方法。
在各类研究的基础之上,最终得出本文的研究结论。本项目商业应在满足基本消费需求的同时,突出商业特色,为消费者提供精致、舒适的消费空间及高品质的服务以提升商业竞争力；商业应在外观设计、空间布局等方面充分考虑未来几年商业的发展,为商业预留一定的提升空间；项目先期避免开发大体量商业,待区域有一定的内商业商务氛围后为最佳入市时机；避免在业态组合和商业功能方面直接同竞争对手对立,应该靠差异化和入市时机取得较好优势；本项目商业应吸引聚客力较强的主力商家进入,将有效促进整体商业的招商工作。
Taking Tianjin COFCO Avenue City shopping center as the research object, through the early commercial positioning research, find out a set of effective commercial real estate shopping center commercial positioning research method, help the project accurate positioning. The main content of this paper includes three aspects.
First, analysis of Tianjin city commercial real estate development present situation and the project's market conditions, including Tianjin city integrated commercial real estate development present situation research, investigation and analysis of professional values distribution, market distribution and characteristics of Tianjin city, shopping center development and project comparable properties investigation. Through the study, can from macroscopically and microcosmic two respects hold Tianjin commercial real estate and shopping center development, the project business orientation to lay the foundation.
Secondly, through to Tianjin city commercial real estate development present situation and the project market research, make the project SWOT analysis. Through the project, inferior position, opportunity, threat advantage analysis and research, to help the project accurate positioning.
Once again, the project business location, including trade circle positioning, customer orientation, and project management position.
This paper uses three methods, including document research, market research and summarize. Among them, the literature material law is based on the theory of literature search and research, the commercial real estate and shopping center location theory to in-depth knowledge and understanding. Market research method is based on the current situation of Tianjin city commercial real estate and the surrounding market research, this paper to provide research support. The summary induction is based on Tianjin COFCO Avenue City shopping center commercial positioning research, summed up a set of suitable for the project effective shopping center commercial positioning method.
In of all kinds on the basis of the study, finally obtains the conclusion of this paper. The project business should meet the basic consumer demand at the same time, prominent business characteristics, to provide consumers with exquisite, comfortable consumption space and high-quality services to enhance business competitiveness; commercial in design, space layout and other aspects to fully consider the future several years of business development, business promotion space reserved for a certain project in advance to avoid; development of large volume of business, the region has a certain commercial business atmosphere is the best opportunity to enter the market; to avoid in the format combination and commercial functions directly with the rival opposition, we should rely on the difference and the opportunity to enter the market better advantage; the project business should attract stronger business into the main event, will effectively promote the overall business investment.
首先,调研分析天津市的商业地产发展现状及项目周边的市场情况,包括天津市整体的商业地产发展现状研究、商圈分布调查分析、专业市场分布及特征研究、天津市购物中心发展情况以及项目可比楼盘的调研分析。通过该方面的研究,可以从宏观和微观两个方面把握天津的商业地产环境和购物中心发展情况,为本项目的商业定位奠定基础。
其次,通过对天津市商业地产发展现状及项目周边市场情况的研究,做出本项目的SWOT分析。通过对项目优势、劣势、机会、威胁的分析研究,帮助项目准确定位。
再次,对项目进行商业定位,包括商圈范围定位、客户定位、业态定位和项目经营方式的定位。
本文在研究过程中主要采用了三种方法,包括文献资料法、市场调研法和总结归纳法。其中,文献资料法是通过对相关理论文献的搜索和研究,对商业地产以及购物中心的商业定位理论进行深入的认识和理解。市场调研法是通过对天津市商业地产现状及周边市场的调研,为本文提供研究支持。总结归纳法是通过对天津中粮大道大悦城购物中心商业定位的研究,总结归纳出一套适合本项目的行之有效的购物中心商业定位方法。
在各类研究的基础之上,最终得出本文的研究结论。本项目商业应在满足基本消费需求的同时,突出商业特色,为消费者提供精致、舒适的消费空间及高品质的服务以提升商业竞争力；商业应在外观设计、空间布局等方面充分考虑未来几年商业的发展,为商业预留一定的提升空间；项目先期避免开发大体量商业,待区域有一定的内商业商务氛围后为最佳入市时机；避免在业态组合和商业功能方面直接同竞争对手对立,应该靠差异化和入市时机取得较好优势；本项目商业应吸引聚客力较强的主力商家进入,将有效促进整体商业的招商工作。
Taking Tianjin COFCO Avenue City shopping center as the research object, through the early commercial positioning research, find out a set of effective commercial real estate shopping center commercial positioning research method, help the project accurate positioning. The main content of this paper includes three aspects.
First, analysis of Tianjin city commercial real estate development present situation and the project's market conditions, including Tianjin city integrated commercial real estate development present situation research, investigation and analysis of professional values distribution, market distribution and characteristics of Tianjin city, shopping center development and project comparable properties investigation. Through the study, can from macroscopically and microcosmic two respects hold Tianjin commercial real estate and shopping center development, the project business orientation to lay the foundation.
Secondly, through to Tianjin city commercial real estate development present situation and the project market research, make the project SWOT analysis. Through the project, inferior position, opportunity, threat advantage analysis and research, to help the project accurate positioning.
Once again, the project business location, including trade circle positioning, customer orientation, and project management position.
This paper uses three methods, including document research, market research and summarize. Among them, the literature material law is based on the theory of literature search and research, the commercial real estate and shopping center location theory to in-depth knowledge and understanding. Market research method is based on the current situation of Tianjin city commercial real estate and the surrounding market research, this paper to provide research support. The summary induction is based on Tianjin COFCO Avenue City shopping center commercial positioning research, summed up a set of suitable for the project effective shopping center commercial positioning method.
In of all kinds on the basis of the study, finally obtains the conclusion of this paper. The project business should meet the basic consumer demand at the same time, prominent business characteristics, to provide consumers with exquisite, comfortable consumption space and high-quality services to enhance business competitiveness; commercial in design, space layout and other aspects to fully consider the future several years of business development, business promotion space reserved for a certain project in advance to avoid; development of large volume of business, the region has a certain commercial business atmosphere is the best opportunity to enter the market; to avoid in the format combination and commercial functions directly with the rival opposition, we should rely on the difference and the opportunity to enter the market better advantage; the project business should attract stronger business into the main event, will effectively promote the overall business investment.
引文
1菲利普·科特勒等.科特勒市场营销教程[M].俞利军译.华夏出版社,2005年6月.
2里斯,特劳特.定位[M].王恩冕等译.中国财政经济出版社,2002年2月.阿尔·里斯,杰克·特劳特.22条商规[M].王方华等译.上海人民出版社,2003年8月.
3迈克尔·波特.竞争优势[M].陈小悦译.华厦出版社,2005年8月.
4陈旭辉.房地产项目定位的“四维”分析[J].北方经贸.2007(9)：4-9
9周清杰.《营销学》第四讲市场细分与目标市场
10张跃松,戴朝红.我国房地产企业市场定位策略研究[J].建筑管理现代化.2005(1)：58-60.
11陈旭辉.房地产项目定位的“四维”分析[J].北方经贸.2007(9)：4-9.
12刘惠敏,韩传峰.大型商业房地产项目全过程管理[J].房地产开发.2006(9)：49-51.
13富锐.商业房地产项目定位及规模判断[J].城市开发.2005(7)：26-27.
14郭增利.什么才是成功的购物中心[J].商周刊.2012(2)：47.
15谭军,李铁峰.购物中心理论研究综述[J].商场现代化.2009(6)：17-18.
16 Ruiz J P, Chebat JC, Hansen P. Another trip to the mall:a segmentation study of customers based on their activities. Journal of Retailing and Consumer Services,2003,11(1):1-18.
17张建华.购物中心开发流程研究[J].商业时代·学术评论.2006(7)：15-16.
18 Teller C, Reutterer T. The evolving concept of retail attractiveness:what makes retail agglomerations attractive when customer shop at them Journal of Retailing and Consumer Services,2008,15(3):132.
19王先庆,王晓春.大型购物中心聚客力影响因素研究一个理论模型[J].北京工商大学学报.2010(3)：34-38.
20聂冲,贾生华.购物中心非主力店租金决定因素与租户组合实证研究[J].财贸经济.2010(8)：103-108.
[1]刘惠敏,韩传峰.大型商业房地产项目全过程管理[J].房地产开发.2006(9)：49-51.
[2]陈旭辉,房地产项目定位的“四维”分析[J].北方经贸.2007(9)：4-9.
[3]吴泽桐,吴奕湖.购物中心的开发与经营定位[J].商业研究.2002(2)：142-143.
[4]崔霁.购物中心开发经营成功因素析[J].房地产开发.2009(3)：35-38.
[6]张建华.购物中心开发流程研究[J].商业时代·学术评论.2006(7)：15-16.
[7]《中国购物中心发展战略研究》课题组.购物中心理论研究文献综述[J].商场现代化.2008(9)：26-27.
[8]谭军,李铁峰.购物中心理论研究综述[J].商场现代化.2009(6)：17-18.
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[10]李建军.商业房地产项目多维定位的理论借鉴[J].企业技术开发.2006(10)：64-66.
[11]张跃松,戴朝红.我国房地产企业市场定位策略研究[J].建筑管理现代化.2005(1)：58-60.
[12]赵阳.我国商业地产发展的问题与对策[J].建筑经济.2009(4)：78-80
[13]汪旭晖.我国商业地产市场分析及发展对策[J].经济理论与实践.2009(1)：49-50.
[14]王先庆,王晓春.大型购物中心聚客力影响因素研究一个理论模型[J].北京工商大学学报.2010(3)：34-38.
[15]聂冲,贾生华.购物中心非主力店租金决定因素与租户组合实证研究[J].财贸经济.2010(8)：103-108.
[16]郭增利.什么才是成功的购物中心[J].商周刊.2012(2)：47.
[17]胡昕.零售业开放与商业地产发展.商业时代.2005(23).
[18]李琳,为民.如何走出商业地产发展瓶颈.中国房地产金融,2005(11).
[19]《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》
[20]汪旭晖.我国商业地产市场分析及发展对策[J].价格理论与实践.2006(4).
[21]赵阳.我国商业地产发展的问题及对策[J].建筑经济.2009(4).
[22]姜增伟.商业地产价格影响因素分析[J].商业文化.2009(5).
[23]张薇.购物中心主力商店吸引力探析[D].四川师范大学,2008.
[24]吴德云,我国商业地产市场前景分析[J],财贸经济,2010(2).
[25]房超,《中国商业地产蓝皮书(2009)》[M],中国建筑工业出版社,2009(11).
[26]朱宏博,城市综合体的作用[J],中国城市综合体专业研究报告,2009(11).
[27]王鑫鑫,王宗军,国外商业模式创新研究综述[J],外国经济与管理,2009(12)：47.
[28]富锐.商业房地产项目定位及规模判断[J].城市开发.2005(7).
[29]黄恺.积极开展商业房地产项目后评价[J].城市开发.2004(10)
[30]王学东.商业房地产项目融资与运营管理[J].商业时代.2004(15)
[31]中投顾问产业研究中心,《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》[M],中投顾问,2009(6).
[32]顾国建,中国零售业必须从保利型向价值型经营方式转变[J].中国商贸,2009年第455期：33.
[33]清华大学房地产研究所,《中国著名商业地产项目开发运营模式全程实战解码》[M],清华大学,2008(11).
[34]陈建明,《购物中心招商指南》[M],机械工业出版社2007(4).
[35]徐伟成.香港商业地产运营模式新解[J].中国房地信息.2007年1-2期合刊.
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[42][美]菲利普·科特勒等.科特勒市场营销教程[M].俞利军译.华夏出版社,2005年6月.
[43][美]迈克尔·波特.竞争优势[M].陈小悦译.华厦出版社,2005年8月.
[44][美]里斯,特劳特.定位[M].王恩冕等译.中国财政经济出版社,2002年2月.
[45][美]阿尔·里斯,杰克·特劳特.22条商规[M].王方华等译.上海人民出版社,2003年8月.
[46]Mike E.Miles, Gayle Berens, Marc A.Weiss, Real estate development, Peking:zhongxin,2003.
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2里斯,特劳特.定位[M].王恩冕等译.中国财政经济出版社,2002年2月.阿尔·里斯,杰克·特劳特.22条商规[M].王方华等译.上海人民出版社,2003年8月.
3迈克尔·波特.竞争优势[M].陈小悦译.华厦出版社,2005年8月.
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16 Ruiz J P, Chebat JC, Hansen P. Another trip to the mall:a segmentation study of customers based on their activities. Journal of Retailing and Consumer Services,2003,11(1):1-18.
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[10]李建军.商业房地产项目多维定位的理论借鉴[J].企业技术开发.2006(10)：64-66.
[11]张跃松,戴朝红.我国房地产企业市场定位策略研究[J].建筑管理现代化.2005(1)：58-60.
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[14]王先庆,王晓春.大型购物中心聚客力影响因素研究一个理论模型[J].北京工商大学学报.2010(3)：34-38.
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[51]Simons CF, Guidry K. A., The Determinants of Shopping Center Rents.The Journal of Real Estate, Vo18, No1,1993,107-115.
[52]BRUWER J. Solving the ideal tenant mix puzzle for a proposed shopping centre:a practical research methodology [J]. Property Management,1997,15(3):160-172.
[53]DOWNIEML, FISHERP, WILLANSONC. An analysis of landlords' perceptions of retail tenant mix and its management in shopping centers [C] Cutting Edge 2000, London:RICS Research Foundation,2000:1-20.
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