基于价值工程和变权理论的住宅全装修价值评价指标体系研究
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摘要
商品住宅装修一次到位指新建集合式住宅在交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修。
如何评价住宅全装修的价值是摆在房地产开发企业、购房者和政府主管部门面前的重要问题。本文利用价值工程的基本原理，分析住宅全装修的功能和成本，通过功能成本比来探讨取得最大价值量的途径。
在功能分析中，本文认为住宅全装修应该具有美化居室、再塑和利用室内空间、保护及隐蔽结构和设备、提高住宅物理性能、环境保护和提高智能化水平等六项基本功能，每个功能又可分为若干子功能。通过对这些功能指标的评价打分，就可得到价值评价所需要的功能系数。考虑到各个指标的均衡性，文章应用了变权重综合评价模型，这样，任何一个方案的评分过低，都会导致该方案被放弃。在成本分析中，本文认为住宅全装修的成本应该按全生命周期成本考虑。因此，文章考虑资金的时间价值，计算出全装修价值评价所需要的成本系数。
文章根据功能系数和成本系数计算出价值系数，通过对价值系数的分析，文章建议房地产开发企业注重管理、注重装修设计，建议购房者综合考虑装修的功能与成本，建议政府主管部门加强监管、规范市场行为。
The overall finishing of housing means, for a new aggregate residence, all fixed work space are fixed up and all facilities in kitchen and toilet are finished, abbreviating O.F..
How to evaluate the overall finishing of a house is an important problem facing the real-estate enterprise, the consumer and the government. This paper analyzes the function and the cost of O.F.. With discussing the ratio of function to cost, the paper finds how to get the max value.
When function analyzing, the paper points out that O.F. should owen some basic functions such as beautifying residence, utilizing interior space, hiding construction and equipment, raising house physical capacity, protecting environment, raising intelligent of the house, etc. Every function can be divided into several sub-functions. Marking for these function indices, it can get the function coefficient for value analysis. Thinking of the equilibrium of these indices, this paper evaluates the functions by variable weights. So that, if a case's score is too low, it will be abandoned. When cost analyzing, the paper points out that the cost of O.F. should be life cycle cost. Based on capital time value, the paper works out the cost coefficient for value analysis.
The ratio of function coefficient to cost coefficient is the value coefficient of O.F.. Through analyzing value coefficient of three cases, the paper gives advice for the enterprise to pay attention to management and finishing design, for the consumer to think of not only cost but also function of O.F., for the government to supervise and standardize the market.
如何评价住宅全装修的价值是摆在房地产开发企业、购房者和政府主管部门面前的重要问题。本文利用价值工程的基本原理，分析住宅全装修的功能和成本，通过功能成本比来探讨取得最大价值量的途径。
在功能分析中，本文认为住宅全装修应该具有美化居室、再塑和利用室内空间、保护及隐蔽结构和设备、提高住宅物理性能、环境保护和提高智能化水平等六项基本功能，每个功能又可分为若干子功能。通过对这些功能指标的评价打分，就可得到价值评价所需要的功能系数。考虑到各个指标的均衡性，文章应用了变权重综合评价模型，这样，任何一个方案的评分过低，都会导致该方案被放弃。在成本分析中，本文认为住宅全装修的成本应该按全生命周期成本考虑。因此，文章考虑资金的时间价值，计算出全装修价值评价所需要的成本系数。
文章根据功能系数和成本系数计算出价值系数，通过对价值系数的分析，文章建议房地产开发企业注重管理、注重装修设计，建议购房者综合考虑装修的功能与成本，建议政府主管部门加强监管、规范市场行为。
The overall finishing of housing means, for a new aggregate residence, all fixed work space are fixed up and all facilities in kitchen and toilet are finished, abbreviating O.F..
How to evaluate the overall finishing of a house is an important problem facing the real-estate enterprise, the consumer and the government. This paper analyzes the function and the cost of O.F.. With discussing the ratio of function to cost, the paper finds how to get the max value.
When function analyzing, the paper points out that O.F. should owen some basic functions such as beautifying residence, utilizing interior space, hiding construction and equipment, raising house physical capacity, protecting environment, raising intelligent of the house, etc. Every function can be divided into several sub-functions. Marking for these function indices, it can get the function coefficient for value analysis. Thinking of the equilibrium of these indices, this paper evaluates the functions by variable weights. So that, if a case's score is too low, it will be abandoned. When cost analyzing, the paper points out that the cost of O.F. should be life cycle cost. Based on capital time value, the paper works out the cost coefficient for value analysis.
The ratio of function coefficient to cost coefficient is the value coefficient of O.F.. Through analyzing value coefficient of three cases, the paper gives advice for the enterprise to pay attention to management and finishing design, for the consumer to think of not only cost but also function of O.F., for the government to supervise and standardize the market.
引文
1. Wang, Y.P. "Housing reform and its impacts on the urban poor in China", Housing Studies, 15(6), pp. 845-864, 2000;
2. Kim K. H. "Housing finance and urban infrastructure finance", Urban Studies, 34(10), pp. 1597-1620, 1997;
3. Priemus, H. and Dieleman, E "Social housing finance in the European Union: developments and prospects ", Urban Studies, 36(4), pp. 623-632, 1999;
4. Stephens, M. "The fiscal role of the European Union: the case of housing and the European Structural Funds ", Urban Studies, 36(4), pp. 715-735, 1999;
5. C. M. Tam, Thomas K. L. Tong, Arthur W. T. Leung, and Gerald W. C. Chiu "Site Layout Planning using Nonstructural Fuzzy Decision Support System ", Journal of construction engineering and management, May/June, 2002;
6. Denise Dipasquale, William C. Wheaton 著, 龙奋杰等译,《Urban Economics and Real Estate Markets》(城市经济学与房地产市场), 经济科学出版社, 2002;
7．刘晓君，《技术经济学》(第二版)，西安：西北大学出版社，2002；
8．全国造价工程师考试培训教材编写委员会，《工程造价的确定与控制》(第二版)，北京：中国计划出版社，2001；
9．张泓铭等，《住宅经济学》，上海：上海财经大学出版社，1998；
10．关柯、芦金锋、曾赛星，《现代住宅经济》，北京：中国建筑工业出版社，2002；
11．李忠富、关柯、曹学昌，《现代住宅管理》，北京：中国建筑工业出版社，2002；
12．段晓晨，《工程造价计算原理》，北京：中国铁道出版社，2000；
13．杨克中，《价值工程的观念与方法》，上海：上海社会科学院出版社，1993；
14．陈茂光，《价值工程》，长沙：湖南科学技术出版社，1984；
15．许树柏，《层次分析法原理》，天津：天津大学出版社，1988；
16．贾生华、温海珍，住宅价值评价指标体系和方法，《中国房地产研究》2002年3月，P83-98；
17．吴伟良，住宅人文价值及其评估方法，《住宅科技》2001年12月；
18．任宏、竹隰生、曹跃进，商品住宅经济性能评价研究，《重庆建筑大学学报》2002年2月；
19．石文吉，适应性住宅的技术经济分析与评价，哈尔滨建筑大学硕士学位论文，1998年6月；
20．建设部住宅产业化促进中心，商品住宅装修一次到位实施导则，《住宅产业》6、7月合刊，P69-81；
21．叶如棠，转变观念做好“住宅一次性装修到位”，《住宅产业》2001年5月，P4-6；
22．王达洁，聂梅生认为装修政策出台取决于市场发展，《住宅产业》2001年5月，P7-8；
23．孙克放，建造装修一体化现代住宅产业化的一面旗OR——谈商品住宅装修一次
到位，《住宅产业》2001年5月，P9-11；
24．卢铿，装修到位：住宅产业新的“游戏规则”，《住宅产业》2001年5月，P13-15；
25．张宝全，探索满足用户需求的“一次性装修”之路，《住宅产业》2001年5月，P19-20；
26．晓清，探寻住宅产业化切入口——深圳进行“菜单式全装修”试点，《住宅与房地产》2002年8月，P8-9；
27．刘美霞、陈义斌，住宅一次装修到位是实现可持续发展的必要举措，《中国房地产》2002年11月，P55-57；
28．李娟娟、唐磊，探索用产业化集成方式推进上海菜单式全装修试点工作，《住宅科技》2002年4期，P13-14；
29．中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》；
30．中华人民共和国建设部文件：建住房[1999]114号《商品住宅性能认定管理办法》；
31．中华人民共和国国务院办公厅文件：国办发[1999]72号《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》；
32．汪培庄，《模糊集与随机集落影》，北京：北京师范大学出版社，1985；
33．李洪兴，因素空间理论与知识表示的数学框架(Ⅷ)——变权综合原理，《模糊系统与数学》，1995．9(3)，P1-9；
34．刘文奇，均衡函数及其在变权综合中的应用，《系统工程理论与实践》1997．4，P58-64；
35．刘文奇，一般变权原理与多目标决策，《系统工程理论与实践》2000．3，P1-11；
36．余南华、王岳人，基于变权的多因素模糊动态决策模型，《沈阳建筑工程学院学报》2002．10，16(4)，P272-274；
37．陆菊春，变权综合评判模型在综合经营效益评估中的应用，《广西水利水电》1998．3，P3-4；
38．张剑湖、何湘藩，变权综合决策方法及应用，《云南大学学报》1999．21(6)，P443-445；
39．钱颂迪等，《运筹学》(修订版)，北京：清华大学出版社，1990；
40．《建筑装饰工程参考定额与报价》(2001)及其相关文件；
41．《河北省房屋修缮工程预算定额》(1998)及其相关文件。
2. Kim K. H. "Housing finance and urban infrastructure finance", Urban Studies, 34(10), pp. 1597-1620, 1997;
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19．石文吉，适应性住宅的技术经济分析与评价，哈尔滨建筑大学硕士学位论文，1998年6月；
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25．张宝全，探索满足用户需求的“一次性装修”之路，《住宅产业》2001年5月，P19-20；
26．晓清，探寻住宅产业化切入口——深圳进行“菜单式全装修”试点，《住宅与房地产》2002年8月，P8-9；
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28．李娟娟、唐磊，探索用产业化集成方式推进上海菜单式全装修试点工作，《住宅科技》2002年4期，P13-14；
29．中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》；
30．中华人民共和国建设部文件：建住房[1999]114号《商品住宅性能认定管理办法》；
31．中华人民共和国国务院办公厅文件：国办发[1999]72号《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》；
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39．钱颂迪等，《运筹学》(修订版)，北京：清华大学出版社，1990；
40．《建筑装饰工程参考定额与报价》(2001)及其相关文件；
41．《河北省房屋修缮工程预算定额》(1998)及其相关文件。
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