中国商业地产的权益型REITs融资模式研究
|
摘要
房地产业作为国民经济支柱性产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。自20世纪90年代起,我国商业地产迎来迅速的扩张发展,但也因发展时间甚短,经验不足而引发了多种问题和矛盾。近年来我国商业地产融资难问题已经越来越突出,阻碍了我国商业地产的可持续发展。
房地产信托证券化作为一种金融创新兴起于20世纪60年代的美国,也是当前国际,特别是成熟的房地产市场上较为盛行的房地产融资工具。我国目前也正在为引入REITs作着积极的努力。
研究如何实现本土REITs与商业地产的结合,不仅为商业地产的后续经营搭建资本平台,为商业地产开发商的后续运营期提供了长期的、稳定的资金来源,也有利于国内商业地产开发实现真正的专业化操作。充分体现了REITs和商业地产的各自特点和优势,也提高了资源配置的有效性。
本文从商业地产的特点及其运行规律入手,指出当前中国商业地产存在的融资问题。随后,分析比较了美国及亚洲房地产投资信托的产生背景、运作方式和特点,探讨了其对我国境内房地产投资信托的借鉴意义。同时,本文对我国境内商业地产投资信托的发展现状进行了分析,提出了适应我国当前市场环境的境内商业地产权益型投资信托模式。
Real estate, a national fundamental industry, is of vital importance to the development of national economy. As a capital-intensive industry, strong support of finance is essential to the development and operation of real estate. The Chinese commercial real estate market has been expanding rapidly since 1990s. Problems and conflicts are arisen due to short history and little experience. It is harder to finance for commercial property companies since last few years, resulting the sustainable development of the commercial real estate being obstructed.
Real estate investment trusts, as one of the most important financial innovations, were defined and authorized by the U.S. congress in the Real Estate Investment Trust Act of 1960. It is a popular real estate finance vehicle in the global property markets, especially in those mature ones. China is taking positive action to introduce REITs to the domestic real estate market in recent years.
The research of the combination of REITs and the commercial real estate demonstrates the feasibility of theoretically realizing local REITs in the commercial real estate field, which embodied REITs and the commercial real estatebs characteristics and advantages respectively, and improved the validity of the resources allocation.
The dissertation started from the development characteristics and process of commercial real estate. Then it analysed the REITsb development in United States and Asia countries, including their backgrounds, modes of operation and the characteristics, and discussed what can be learned for the development of China's REITs. Meanwhile the dissertation chose the corporate REITs mode compatible to the current market, based on analysing the special circumstances of the commercial REITs in China, and made an in-depth discussion of product design, and process models arrangements.
房地产信托证券化作为一种金融创新兴起于20世纪60年代的美国,也是当前国际,特别是成熟的房地产市场上较为盛行的房地产融资工具。我国目前也正在为引入REITs作着积极的努力。
研究如何实现本土REITs与商业地产的结合,不仅为商业地产的后续经营搭建资本平台,为商业地产开发商的后续运营期提供了长期的、稳定的资金来源,也有利于国内商业地产开发实现真正的专业化操作。充分体现了REITs和商业地产的各自特点和优势,也提高了资源配置的有效性。
本文从商业地产的特点及其运行规律入手,指出当前中国商业地产存在的融资问题。随后,分析比较了美国及亚洲房地产投资信托的产生背景、运作方式和特点,探讨了其对我国境内房地产投资信托的借鉴意义。同时,本文对我国境内商业地产投资信托的发展现状进行了分析,提出了适应我国当前市场环境的境内商业地产权益型投资信托模式。
Real estate, a national fundamental industry, is of vital importance to the development of national economy. As a capital-intensive industry, strong support of finance is essential to the development and operation of real estate. The Chinese commercial real estate market has been expanding rapidly since 1990s. Problems and conflicts are arisen due to short history and little experience. It is harder to finance for commercial property companies since last few years, resulting the sustainable development of the commercial real estate being obstructed.
Real estate investment trusts, as one of the most important financial innovations, were defined and authorized by the U.S. congress in the Real Estate Investment Trust Act of 1960. It is a popular real estate finance vehicle in the global property markets, especially in those mature ones. China is taking positive action to introduce REITs to the domestic real estate market in recent years.
The research of the combination of REITs and the commercial real estate demonstrates the feasibility of theoretically realizing local REITs in the commercial real estate field, which embodied REITs and the commercial real estatebs characteristics and advantages respectively, and improved the validity of the resources allocation.
The dissertation started from the development characteristics and process of commercial real estate. Then it analysed the REITsb development in United States and Asia countries, including their backgrounds, modes of operation and the characteristics, and discussed what can be learned for the development of China's REITs. Meanwhile the dissertation chose the corporate REITs mode compatible to the current market, based on analysing the special circumstances of the commercial REITs in China, and made an in-depth discussion of product design, and process models arrangements.
引文
[1]Richard lmpeeriale:Real Estate Investment Trusts:New Strategies for Portfolio Management,New York,June 2002
[2]Ralph L.Block:Investing in REIs:Real Estate Investment trusts 3rd Edition,Bloomberg Press,2006
[1]Edward F.Pierzakde:Payment Choice in REITs Property Acquisitions,Journal of Real Estate Research,2001
[2]杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J]天津电大学报2003年07期
[3]刘晓兵.美国日本房地产投资信托发展对中国的启示[J]金融理论与实践2003年07期
[4]任佩.美国房地产投资信托(REIT)的模式及其对我国的启示[J]商业研究2003年12期
[5]吴婵君.美国房地产投资信托基金及借鉴[J]济南金融2003年07期
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R]深圳研究字第0089号2004年
[2]宋林峰.国房地产投资信托(REIT)调研报告[R]北京国投研究发展部2004年版
[1]王新.中国商业地产发展前景分析[J]商场现代化2006年05期
[1]迟迅.商业地产的价值链体系与利益传导模式[ol]http://house.focus.cn/.2005年4月14日
[1]数据来源:国家统计局
[1]US 1960 Internal Revenue Code,Sec.第856页。
[1]薛建华.中国房地产信托产品创新模式研究[J]中国房地产估价师2006年03期
[1]注:单一结构的REIT并不多见,一般是很大的地产项目采用单一REIT结构,直接拥有地产,如洛克菲勒中心。
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R]深圳证券交易所综合研究所2004年1月16日
[1]2007年5月相关部门又发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(130)文
[1]资料来源:美国房地产投资信托协会网站http://www.narcit.com/
[2]抵押债券则是一种以房地产抵押贷款的抵押权为担保的担保债券;抵押权证是将抵押权转手给证券持有人,是一种转手证券(Pass-Through Securitics)。
[1]自有资金比例,五证要求:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《固有土地使用证》和《商品房预售许可证》等限制。
[1]卢晓亮:《REITs:房地产投资信托投资的新选择》[OL].信托法律网 www.trustlaws.net.2006年4月21日。
[1]陈淑娴、约翰·埃里克森等.房地产投资信托””结构、绩效和投资机会[M].北京:经济科学出版社,2004
[2]邓宏乾.房地产金融[M].武汉:华中科技大学出版社,2004
[3]梁蓓.商业房地产投资经济学[M].北京:中国统计出版社,2003
[4]尹伯成.房地产金融学概论[M].上海复旦大学出版社,2000
[5]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社,2004
[6]曹建元.信托投资学[M].上海:上海财经大学出版社,2004
[7]李安民.房地产投资基金-融资与投资的新选择[M].中国经济出版社,2005年
[8]陈建明.商业房地产投资融资指南[M].北京:机械工业出版社,2003年
[9][美]迈克尔·波特.竞争战略[M].北京华夏出版社,2005年
[10]吴弘等.不动产信托与证券化法律研究[M].上海:上海交通大学出版社,2005年
[11]于凤坤.资产证券化:理论与实务[M].北京:北京大学出版社,2002年
[12]弗兰克·法博齐等.资本市场:机构与工具[M].北京:经济科学出版社,1998年
[13]殷红等.房地产金融[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004年
[14]大卫·史文森.机构投资与基金管理的创新[M].北京:中国人民大学出版,2002年
[15]中国建设银行住房抵押贷款证券化课题组.赴美国、加拿大、香港考察住房抵押贷款证券化的报告[J].中国房地产金融2000年第1期
[16]毛志荣.房地产投资信托基金研究报告[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告2004年第1期
[17]宋林峰.美国房地产投资信托(REIT)调研报告[R].北京国投研究发展部2004年版
[18]薛建华.中国房地产信托产品创新模式研究[J].中国房地产估价师2006年03期
[19]霍铁.浅析目前我国实行房地产证券化的时机是否成熟[J].商业研究2006年11期
[20]杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J].天津电大学报2003年07期
[21]王新.中国商业地产发展前景分析[J].商场现代化2006年5月总466期
[22]任佩.美国房地产投资信托(REIT)的模式及其对我国的启示[J].商业研究2003年12期
[23]张仕廉等.中美房地产投资信托法律研究[J].房地产金融2006年05期
[24]刘新军.日本信托式房地产证券化透视[J].中国房地产金融1994年04期。
[25]何正荣.美澳加法四国不动产投资信托税收政策介绍[J].税务研究2006年02期。
[19]刘洪玉、黄英.美国房地产投资信托发展的经验与启示[J].中国金融家2004年07期。
[20]孙飞、孙立.中国房地产信托市场回顾与展望[J].河南金融管理干部学院学报2006年第02期。
[21]孙飞.1212号文件5后的房地产投资信托变种[J].中国房地产报2005年05期
[22]庞洪梅.从苹果社区信托看中国房地产信托的发展[J].银行家2006年04期
[23]杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J].天津电大学报2003年07期
[24]刘晓兵.美国日本房地产投资信托发展对中国的启示[J].金融理论与实践2003年10期
[25]吴婵君、虞晓芬.美国房地产投资信托基金及借鉴[J].济南金融2003年07期。
[36]王仁涛.房地产投资信托基金理论与实践研究[D]同济大学博士学位论文2006年
[37]VG Kulkarni:Is it the right time for REITS,Asian Venture Capital Journal,July2002
[38]Tien F.Sing,Sze C.Ling:The Role of Singapore REITs in a Downside Risk Asset Allocation Framework,Journal of Real Estate Porfolio Management,September2003.
[39]Edward F.Pierzakde:Payment Choice in REITs Property Acquisitions,Journal of Real Estate Research,2001,Vol.17.
[40]Willard McIntosh..An Examination of the Small-Firm Effect Within the REITs Indus Journal of Real Estate Research,2001,Vol.18.
[41]Chinmoy Ghosh:Contagion and REITs Stock Prices,Journal of Real Estate Research,2002.
[42]Richard Imperiale.Real Estate Investment Trusts:New Strategies for Portfolio Management,New York,June 2002.
[43]Ralph L.Block:Investing in REITs:Real Estate Investment trusts 3rd Edition,Bloomberg Press,2006.
[2]Ralph L.Block:Investing in REIs:Real Estate Investment trusts 3rd Edition,Bloomberg Press,2006
[1]Edward F.Pierzakde:Payment Choice in REITs Property Acquisitions,Journal of Real Estate Research,2001
[2]杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J]天津电大学报2003年07期
[3]刘晓兵.美国日本房地产投资信托发展对中国的启示[J]金融理论与实践2003年07期
[4]任佩.美国房地产投资信托(REIT)的模式及其对我国的启示[J]商业研究2003年12期
[5]吴婵君.美国房地产投资信托基金及借鉴[J]济南金融2003年07期
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R]深圳研究字第0089号2004年
[2]宋林峰.国房地产投资信托(REIT)调研报告[R]北京国投研究发展部2004年版
[1]王新.中国商业地产发展前景分析[J]商场现代化2006年05期
[1]迟迅.商业地产的价值链体系与利益传导模式[ol]http://house.focus.cn/.2005年4月14日
[1]数据来源:国家统计局
[1]US 1960 Internal Revenue Code,Sec.第856页。
[1]薛建华.中国房地产信托产品创新模式研究[J]中国房地产估价师2006年03期
[1]注:单一结构的REIT并不多见,一般是很大的地产项目采用单一REIT结构,直接拥有地产,如洛克菲勒中心。
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R]深圳证券交易所综合研究所2004年1月16日
[1]2007年5月相关部门又发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(130)文
[1]资料来源:美国房地产投资信托协会网站http://www.narcit.com/
[2]抵押债券则是一种以房地产抵押贷款的抵押权为担保的担保债券;抵押权证是将抵押权转手给证券持有人,是一种转手证券(Pass-Through Securitics)。
[1]自有资金比例,五证要求:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《固有土地使用证》和《商品房预售许可证》等限制。
[1]卢晓亮:《REITs:房地产投资信托投资的新选择》[OL].信托法律网 www.trustlaws.net.2006年4月21日。
[1]陈淑娴、约翰·埃里克森等.房地产投资信托””结构、绩效和投资机会[M].北京:经济科学出版社,2004
[2]邓宏乾.房地产金融[M].武汉:华中科技大学出版社,2004
[3]梁蓓.商业房地产投资经济学[M].北京:中国统计出版社,2003
[4]尹伯成.房地产金融学概论[M].上海复旦大学出版社,2000
[5]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社,2004
[6]曹建元.信托投资学[M].上海:上海财经大学出版社,2004
[7]李安民.房地产投资基金-融资与投资的新选择[M].中国经济出版社,2005年
[8]陈建明.商业房地产投资融资指南[M].北京:机械工业出版社,2003年
[9][美]迈克尔·波特.竞争战略[M].北京华夏出版社,2005年
[10]吴弘等.不动产信托与证券化法律研究[M].上海:上海交通大学出版社,2005年
[11]于凤坤.资产证券化:理论与实务[M].北京:北京大学出版社,2002年
[12]弗兰克·法博齐等.资本市场:机构与工具[M].北京:经济科学出版社,1998年
[13]殷红等.房地产金融[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004年
[14]大卫·史文森.机构投资与基金管理的创新[M].北京:中国人民大学出版,2002年
[15]中国建设银行住房抵押贷款证券化课题组.赴美国、加拿大、香港考察住房抵押贷款证券化的报告[J].中国房地产金融2000年第1期
[16]毛志荣.房地产投资信托基金研究报告[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告2004年第1期
[17]宋林峰.美国房地产投资信托(REIT)调研报告[R].北京国投研究发展部2004年版
[18]薛建华.中国房地产信托产品创新模式研究[J].中国房地产估价师2006年03期
[19]霍铁.浅析目前我国实行房地产证券化的时机是否成熟[J].商业研究2006年11期
[20]杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J].天津电大学报2003年07期
[21]王新.中国商业地产发展前景分析[J].商场现代化2006年5月总466期
[22]任佩.美国房地产投资信托(REIT)的模式及其对我国的启示[J].商业研究2003年12期
[23]张仕廉等.中美房地产投资信托法律研究[J].房地产金融2006年05期
[24]刘新军.日本信托式房地产证券化透视[J].中国房地产金融1994年04期。
[25]何正荣.美澳加法四国不动产投资信托税收政策介绍[J].税务研究2006年02期。
[19]刘洪玉、黄英.美国房地产投资信托发展的经验与启示[J].中国金融家2004年07期。
[20]孙飞、孙立.中国房地产信托市场回顾与展望[J].河南金融管理干部学院学报2006年第02期。
[21]孙飞.1212号文件5后的房地产投资信托变种[J].中国房地产报2005年05期
[22]庞洪梅.从苹果社区信托看中国房地产信托的发展[J].银行家2006年04期
[23]杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J].天津电大学报2003年07期
[24]刘晓兵.美国日本房地产投资信托发展对中国的启示[J].金融理论与实践2003年10期
[25]吴婵君、虞晓芬.美国房地产投资信托基金及借鉴[J].济南金融2003年07期。
[36]王仁涛.房地产投资信托基金理论与实践研究[D]同济大学博士学位论文2006年
[37]VG Kulkarni:Is it the right time for REITS,Asian Venture Capital Journal,July2002
[38]Tien F.Sing,Sze C.Ling:The Role of Singapore REITs in a Downside Risk Asset Allocation Framework,Journal of Real Estate Porfolio Management,September2003.
[39]Edward F.Pierzakde:Payment Choice in REITs Property Acquisitions,Journal of Real Estate Research,2001,Vol.17.
[40]Willard McIntosh..An Examination of the Small-Firm Effect Within the REITs Indus Journal of Real Estate Research,2001,Vol.18.
[41]Chinmoy Ghosh:Contagion and REITs Stock Prices,Journal of Real Estate Research,2002.
[42]Richard Imperiale.Real Estate Investment Trusts:New Strategies for Portfolio Management,New York,June 2002.
[43]Ralph L.Block:Investing in REITs:Real Estate Investment trusts 3rd Edition,Bloomberg Press,2006.
© 2004-2018 中国地质图书馆版权所有 京ICP备05064691号 京公网安备11010802017129号 地址：北京市海淀区学院路29号 邮编：100083 电话：办公室：(+86 10)66554848；文献借阅、咨询服务、科技查新：66554700 |