区分所有建筑物小区管理规约问题研究
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摘要
本文从比较法的角度,探讨区分所有建筑物小区管理规约的若干问题,试图通过研究世界其他国家与地区关于区分所有建筑物小区管理规约制度的理论与实务,为我国相关制度的建立与完善提供参考与支持。
首先介绍了管理规约的概念及特点,重点分析管理规约的性质与功能,提出管理规约具有契约性、规范性、受国家法律干预较多三项特性,在小区管理中发挥着独特的功能;其次探讨管理规约的创设与变更,着重介绍了管理规约创设的两种模式并分析其优劣,提出完善我国管理规约创设机制的建议;第三,研究管理规约的内容,考察其他国家和地区法律对管理规约内容不同程度的干预,建议详细化、具体化我国相关法律规定;第四,分析管理规约执行机构的法律地位及执行权限,介绍几种主要的执行措施;最后,探讨国家行政机关在管理规约施行中的指导、监督、协调等作用,建议设计合理的司法机制以充分发挥国家司法机关对管理规约实施的保障作用。
This thesis is a detailed study on mutual covenant in condominium residential districts, the purpose is to provide reference and suggestions for the improvement of relevant legal system in China through study on theories and practices of mutual covenant in other countries.
First, introduced the concept of mutual covenant ,analyzed it’s nature including contractual, normative and intervened by law, stated it’s important functions in management of residential districts; This was followed by creation and change of mutual covenant, introduced two models about creation of mutual covenant , analyzed their advantages and weaknesses, provided suggestions for the improvement of relevant legal system in China; Third, about content of mutual covenant ,interventions from laws in other countries and regions is different, proposed detailed, specific provisions of relevant laws in China; Fourth, introduced associations implementing mutual covenant, their power and several key measures; Finally, analyzed functions of government, relevant government departments play an important role on instruction、supervision and coordination in implementation of mutual covenant. suggested design of reasonable judicial system to allow full play to courts in implementation of mutual covenant and management of condominium residential districts.
首先介绍了管理规约的概念及特点,重点分析管理规约的性质与功能,提出管理规约具有契约性、规范性、受国家法律干预较多三项特性,在小区管理中发挥着独特的功能;其次探讨管理规约的创设与变更,着重介绍了管理规约创设的两种模式并分析其优劣,提出完善我国管理规约创设机制的建议;第三,研究管理规约的内容,考察其他国家和地区法律对管理规约内容不同程度的干预,建议详细化、具体化我国相关法律规定;第四,分析管理规约执行机构的法律地位及执行权限,介绍几种主要的执行措施;最后,探讨国家行政机关在管理规约施行中的指导、监督、协调等作用,建议设计合理的司法机制以充分发挥国家司法机关对管理规约实施的保障作用。
This thesis is a detailed study on mutual covenant in condominium residential districts, the purpose is to provide reference and suggestions for the improvement of relevant legal system in China through study on theories and practices of mutual covenant in other countries.
First, introduced the concept of mutual covenant ,analyzed it’s nature including contractual, normative and intervened by law, stated it’s important functions in management of residential districts; This was followed by creation and change of mutual covenant, introduced two models about creation of mutual covenant , analyzed their advantages and weaknesses, provided suggestions for the improvement of relevant legal system in China; Third, about content of mutual covenant ,interventions from laws in other countries and regions is different, proposed detailed, specific provisions of relevant laws in China; Fourth, introduced associations implementing mutual covenant, their power and several key measures; Finally, analyzed functions of government, relevant government departments play an important role on instruction、supervision and coordination in implementation of mutual covenant. suggested design of reasonable judicial system to allow full play to courts in implementation of mutual covenant and management of condominium residential districts.
引文
1 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 217 页。
2 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 57 页。
3 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 3 条第 12 款。
4 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 218 页。
5 尹田:《法国物权法》,法律出版社 1998 年版,第 314 页。
6 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 79 页。
7 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 3 条第 10 款、第 6 条、第 24 条。
8 见《中华人民共和国物权法》第 83 条、国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 17 条。
9 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 219-220 页。
10 戴东雄:论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ),《法学从刊》第 115 期,第 24 页。
11 尹田:《法国物权法》,法律出版社 1998 年版,第 314、318 页。
12 薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网,第 28页。
13 见我国台湾地区《台湾公寓大厦管理条例》第 44 条、第 48 条。
14 见我国台湾地区《台湾公寓大厦管理条例》第 26 条。
15 见我国台湾地区《台湾公寓大厦管理条例》第 31 条。
16 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 64 页。
17 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 86 页。
18 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 22 条。
19 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 23 条。
20 见建设部《业主大会规程》第 5、6 条。
21 见《物权法》第 76 条,国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 11、12 条。
22 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 220 页。
23 见日本《有关建筑物区分所有等之法律》第 30 条。
24 见日本《有关建筑物区分所有等之法律》第 31 条。
25 薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网,第 34页。
26 见《物权法》第 76 条、国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 11、12 条。
27 梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社 1998 年版,第 405 页。
28 许可、齐恩平:业主公约法律问题简论,《天津商学院学报》,第 27 卷第 2 期,第 62 页。
29 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 224 页。
30 见香港《建筑物管理条例》第 34E 条。
31 见香港《建筑物管理条例》第 34G、34H、34I 条。
32 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例实施细则》第 2 条。
33 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 65—66 页。
34 见香港《建筑物管理条例》第 34F 条。
35 申卫星:自治与受制之法律基石—业主公约的基本法律问题,《物权法报告》(蔡耀忠主编),中信出版社 2005年版,第 39 页。
36 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 223 页。
37 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 95 页。
38 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 17 条。
39 见《深圳经济特区物业管理条例》第 51、52 条。
41 梅伟:论业主团体的法律人格,《物权法报告》(蔡耀忠主编),中信出版社 2005 年版,第 52 页。
42 薛源:论建筑物区分所有权人组织的法律性质,《河北法学》第 25 卷第 3 期,第 76 页。
43 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 234 页。
44 见 2003 年《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第 7、8 条
45 见《广州日报》,2003 年 8 月 9 日出版。
46 段京联:关于业主的建筑物区分所有权若干问题分析,《审判研究》2007 年第 2 期,第 34 页。
47 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》)第 31 条。
48 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 262-263 页。
49 见《物权法》第 76 条,国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 11 条。
50 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 17、20、21、22、34 条
51 见《物权法》第 81 条。
52 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 15 条。
53 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 56 条。
54 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 21 条。
55 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 22 条。
56 薛源:区分所有建筑物自治管理组织制度研究,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网,第 105页。
57 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 22、31 条。
58 尹章华等合著:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年版,第 82-85 页。
59 见建设部《业主大会规程》第 5、8、22 条,《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 16 条。
60 见建设部《业主大会规程》第 12、28、32 条,《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 49 条。
61 见建设部《业主大会规程》第 5 条。
62 见《建设部业主大会规程》第 32 条。
63 见《深圳市业主大户和业主委员会指导规则》第 7 条。
64 尹章华等合著:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年版,第 91-94 页。
65 见《物权法》第 78 条、83 条。
66 见北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第 1、4 条。
67 王泽鉴:《民法物权(1)》,中国政法大学出版社 2001 年版,第 241—242 页。
[1] 王泽鉴著:《民法物权(1)》,中国政法大学出版社,2001 年版。
[2] 史尚宽著:《民法总论》,中国政法大学出版社,2000 年版。
[3] 史尚宽著:《物权法论》,中国政法大学出版社,2000 年版。
[4] 梁慧星著:《民法总论》,法律出版社,2004 年版。
[5] 梁慧星主编:《民商法论丛(第 1 卷)》,法律出版社,1994 年版。
[6] 梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社,1998 年版。
[7] 梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社,1997 年版。
[8] 王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社,1998 年版。
[9] 王利明主编:《物权法研究》,中国人民大学出版社,2002 年版。
[10] 尹田著:《法国物权法》,法律出版社,1998 年版。
[11] 陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社,1995年版。
[12] 陈华彬著:《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998 年版。
[13] 金俭著:《中国住宅法研究》,法律出版社,2004 年版。
[14] 尹章华等合著:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社,2003 年版。
[15] 李开国著:《民法基本问题研究》,法律出版社,1997 年版。
[16] 赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社,2000 年版。
[17] 蔡耀忠主编 :《物权法报告》,中信出版社,2005 年版。
[18] 蔡耀忠主编:《中国房地产法研究(第一卷)》,法律出版社,2002年版。
[19] 王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社,2000 年版。
[20] 殷生根、王燕译:《瑞士民法典》,中国政法大学出版社,1999 年版。
[21] 孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社,1997 年版。
[22] 李进之等著:《美国财产法》,法律出版社,1999 年版。
[1] 李明发、朱庆:建筑物区分所有人之成员权性质探究,载《安徽农业大学学报》(社会科学版),第 13 卷第 1 期。
[2] 彭诚信:建筑物区分所有相邻权研究,载《现代法学》,第 21 卷第 6 期。
[3] 武家国:区分所有建筑物的自治管理,载《上海市建设职工大学学报》,2001 年第 2 期。
[4] 段启武:建筑物区分所有权之研究,载《民商法论丛(第 1 卷)》(梁慧星主编),法律出版社 1994 年版。
[5] 尹鲁先:例评《物权法》及其实施,载《法律适用》,2007 年第 7 期。
[6] 杨永清:《物权法》分则与民事审判,载《法律适用》,2007 年第 8期。
[7] 蔡耀忠:现代区分所有建筑物使用管理之公共规约研究,载《中国房地产法研究(第一卷)》(蔡耀忠主编),法律出版社 2002 年版。
[8] 许可、齐恩平:业主公约法律问题简论,载《天津商学院学报》,第27 卷第 2 期。
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[11] 张娟:住宅小区新型相邻关系的民法调整,载《福建政法管理干部学院学报》,2006 年第 3 期。
[12] 黄志明:多层大厦的公契问题研究,载《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000 年版。
[13] 段京联:关于业主的建筑物区分所有权若干问题分析,载《审判研究》,2007 年第 2 期。
[14] 戴东雄:论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ),载《法学从刊》,第 115 期。
[15] 许步国:对我国物业业主公约若干法律问题探讨,载《经济与社会发展》,第 4 卷第 12 期。
[16] 谢哲胜:民法上相邻关系与小区管理之探讨,载《物权法报告》(蔡耀忠主编),中信出版社 2005 年版。
[17] 薛源:论建筑物区分所有权人组织的法律性质,载《河北法学》,第25 卷第 3 期。
[18] 薛源:区分所有建筑物自治管理组织制度研究,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网。
2 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 57 页。
3 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 3 条第 12 款。
4 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 218 页。
5 尹田:《法国物权法》,法律出版社 1998 年版,第 314 页。
6 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 79 页。
7 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 3 条第 10 款、第 6 条、第 24 条。
8 见《中华人民共和国物权法》第 83 条、国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 17 条。
9 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 219-220 页。
10 戴东雄:论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ),《法学从刊》第 115 期,第 24 页。
11 尹田:《法国物权法》,法律出版社 1998 年版,第 314、318 页。
12 薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网,第 28页。
13 见我国台湾地区《台湾公寓大厦管理条例》第 44 条、第 48 条。
14 见我国台湾地区《台湾公寓大厦管理条例》第 26 条。
15 见我国台湾地区《台湾公寓大厦管理条例》第 31 条。
16 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 64 页。
17 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 86 页。
18 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 22 条。
19 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 23 条。
20 见建设部《业主大会规程》第 5、6 条。
21 见《物权法》第 76 条,国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 11、12 条。
22 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 220 页。
23 见日本《有关建筑物区分所有等之法律》第 30 条。
24 见日本《有关建筑物区分所有等之法律》第 31 条。
25 薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网,第 34页。
26 见《物权法》第 76 条、国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 11、12 条。
27 梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社 1998 年版,第 405 页。
28 许可、齐恩平:业主公约法律问题简论,《天津商学院学报》,第 27 卷第 2 期,第 62 页。
29 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 224 页。
30 见香港《建筑物管理条例》第 34E 条。
31 见香港《建筑物管理条例》第 34G、34H、34I 条。
32 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例实施细则》第 2 条。
33 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 65—66 页。
34 见香港《建筑物管理条例》第 34F 条。
35 申卫星:自治与受制之法律基石—业主公约的基本法律问题,《物权法报告》(蔡耀忠主编),中信出版社 2005年版,第 39 页。
36 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 223 页。
37 黄志明:多层大厦的公契问题研究,《民商法理论研究(第二辑)》(赵中孚主编),中国人民大学出版社 2000年版,第 95 页。
38 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 17 条。
39 见《深圳经济特区物业管理条例》第 51、52 条。
41 梅伟:论业主团体的法律人格,《物权法报告》(蔡耀忠主编),中信出版社 2005 年版,第 52 页。
42 薛源:论建筑物区分所有权人组织的法律性质,《河北法学》第 25 卷第 3 期,第 76 页。
43 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 234 页。
44 见 2003 年《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第 7、8 条
45 见《广州日报》,2003 年 8 月 9 日出版。
46 段京联:关于业主的建筑物区分所有权若干问题分析,《审判研究》2007 年第 2 期,第 34 页。
47 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》)第 31 条。
48 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年版,第 262-263 页。
49 见《物权法》第 76 条,国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 11 条。
50 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 17、20、21、22、34 条
51 见《物权法》第 81 条。
52 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 15 条。
53 见国务院《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 56 条。
54 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 21 条。
55 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 22 条。
56 薛源:区分所有建筑物自治管理组织制度研究,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网,第 105页。
57 见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第 22、31 条。
58 尹章华等合著:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年版,第 82-85 页。
59 见建设部《业主大会规程》第 5、8、22 条,《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 16 条。
60 见建设部《业主大会规程》第 12、28、32 条,《物业管理条例》(2007 年 8 月修订)第 49 条。
61 见建设部《业主大会规程》第 5 条。
62 见《建设部业主大会规程》第 32 条。
63 见《深圳市业主大户和业主委员会指导规则》第 7 条。
64 尹章华等合著:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年版,第 91-94 页。
65 见《物权法》第 78 条、83 条。
66 见北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第 1、4 条。
67 王泽鉴:《民法物权(1)》,中国政法大学出版社 2001 年版,第 241—242 页。
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[7] 梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社,1997 年版。
[8] 王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社,1998 年版。
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[14] 戴东雄:论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ),载《法学从刊》,第 115 期。
[15] 许步国:对我国物业业主公约若干法律问题探讨,载《经济与社会发展》,第 4 卷第 12 期。
[16] 谢哲胜:民法上相邻关系与小区管理之探讨,载《物权法报告》(蔡耀忠主编),中信出版社 2005 年版。
[17] 薛源:论建筑物区分所有权人组织的法律性质,载《河北法学》,第25 卷第 3 期。
[18] 薛源:区分所有建筑物自治管理组织制度研究,对外经济贸易大学博士学位论文,引自中国期刊网。