城镇居民购买农村私有房屋合同效力探析
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摘要
由于我国现行法律框架下农村私有房屋所有权与宅基地使用权在房屋买卖过程中的严重脱节,造成城镇居民购买农村私有房屋纠纷不断,其中尤以房屋买卖合同效力的认定为争议焦点,此焦点一直备受学者和司法实务者的关注,但各家观点莫衷一是,由此产生的同案不同判现象屡见不鲜。本文试图通过对各家观点的重新审思,找出判定城镇居民购买农村私有房屋合同效力的法律基础并尝试从根本上提出解决此类合同效力纠纷的有效途径,以期对司法实践有所裨益。
本文由引论、正文三章和结语三部分组成,主要内容如下：
第一章阐述了关于城镇居民购买农村私有房屋合同的基本问题,包括合同标的、合同主体及合同性质。通过分析买卖现状、立法现状及司法现状中存在的问题,找出城镇居民购买农村私有房屋纠纷的争议焦点,即房屋买卖合同的效力认定问题。
第二章在阐述、评析理论界和实务界对城镇居民购买农村私有房屋合同效力的不同观点的基础上,结合合同法关于合同效力有效要件的要求,物权法中宅基地使用权的立法意图、与宅基地分配权的区别、物权区分原则、房地一体处分原则,及法理学中关于理性人、私权利和正义的理论思考,分析认定此类合同有效的法律基础及其所具有的理论和现实意义。
第三章首先在立法层面分析了产生城镇居民购买农村私有房屋合同效力争议的根源,即农村私有房屋所有权与其依附的宅基地使用权的严重脱节,并提出了解决这一题根源问题的方案：开禁宅基地使用权的流转。然后又分别从行政层面、司法层面,为政策制定者、行政机关及其工作人员、司法机关及其工作人员提供了完善制度政策、合理行政、理性司法的有益建议。
综上所述,论文先是在现有的法律框架下,在合法、合情的基础上寻求最佳的合同效力认定标准,以达到定纷止争、稳定社会的效果,然后再根据当前社会发展的需要,完善相关法律制度,并辅之以行政和司法手段,为从根本上解决合同效力纠纷提供法律支持和理论依据。
Under the current legal framework in china, the ownership of private houses in rural areas and the homestead use right are out of touch in the process of buying and selling homes therefore, disputes arising from the sale of private houses in rural areas bought by urban residents are continuing especially, how to identify the validity of contract of housing sales is the focus of controversy, the focus has been concerned by scholars and practitioners, but different schools have different points of view, so the same kind of cases has different judgments, this phenomenon is widespread. This article attempts to re-examine the various points of view, find out the legal basis of identifying the validity of contract about housing sales and propose that how to resolve this dispute of the validity of contract about housing sales in an effective way, the author hopes the article can be benefit for judicial practice.
The article consists of three parts:introduction, text and conclusion. The main contents are as follows:
The first chapter summarizes the basic issues about the contract concerning private house in rural areas bought by urban residents. This chapter includes contract object, contract subjects and contract character. This part focuses on the analysis of transaction status, legislative status and judicial present situation. On this basis, the article points out the focus of dispute about private house in rural areas bought by urban residents——how to identify the validity of contract about private rural housing bought by urban residents.
The second chapter analyzes the legal basis, theoretical and realistic significance of approving validity of contract by elaborating and evaluating various views about the validity of private rural house sales contract in academic and judicial practice areas, and combing Contract Law's requirements about contract's valid factors; the legislative intention about the homestead use right, the difference between the use right and participation right of the rural homestead, the discrimination principle of property, the principle of integration of land and house in Property Law; theoretical thinking about reasonable person, private right and justice in legal philosophy area.
The third chapter, at the first brush, analyzes the root of the dispute about the validity of contract concerning private rural housing bought by urban residents at the legislative level——the ownership of private houses in rural areas and the use right of the rural homestead are out of touch in the process of buying and selling homes, and proposing the solution about the root of the problem:Lift a ban on the transfer regime of the homestead use right. Afterwards, proposing some beneficial suggestions about improving policies and systems, lawfully executing, rational justice for policy makers, administrative authorities and their staff, judicial authorities and their staff from the view of administration and justice.
In conclusion, when legal system and social development are out of touch, first of all, we should seek the best solution legally and reasonably under the current legal framework to settle disputes and stable society; secondly, we should improve the relevant legal system supplemented by administrative and judicial means to meet the needs of social development, and give legal support and theoretical basis with the purpose of disputing the validity of contract fundamentally.
本文由引论、正文三章和结语三部分组成,主要内容如下：
第一章阐述了关于城镇居民购买农村私有房屋合同的基本问题,包括合同标的、合同主体及合同性质。通过分析买卖现状、立法现状及司法现状中存在的问题,找出城镇居民购买农村私有房屋纠纷的争议焦点,即房屋买卖合同的效力认定问题。
第二章在阐述、评析理论界和实务界对城镇居民购买农村私有房屋合同效力的不同观点的基础上,结合合同法关于合同效力有效要件的要求,物权法中宅基地使用权的立法意图、与宅基地分配权的区别、物权区分原则、房地一体处分原则,及法理学中关于理性人、私权利和正义的理论思考,分析认定此类合同有效的法律基础及其所具有的理论和现实意义。
第三章首先在立法层面分析了产生城镇居民购买农村私有房屋合同效力争议的根源,即农村私有房屋所有权与其依附的宅基地使用权的严重脱节,并提出了解决这一题根源问题的方案：开禁宅基地使用权的流转。然后又分别从行政层面、司法层面,为政策制定者、行政机关及其工作人员、司法机关及其工作人员提供了完善制度政策、合理行政、理性司法的有益建议。
综上所述,论文先是在现有的法律框架下,在合法、合情的基础上寻求最佳的合同效力认定标准,以达到定纷止争、稳定社会的效果,然后再根据当前社会发展的需要,完善相关法律制度,并辅之以行政和司法手段,为从根本上解决合同效力纠纷提供法律支持和理论依据。
Under the current legal framework in china, the ownership of private houses in rural areas and the homestead use right are out of touch in the process of buying and selling homes therefore, disputes arising from the sale of private houses in rural areas bought by urban residents are continuing especially, how to identify the validity of contract of housing sales is the focus of controversy, the focus has been concerned by scholars and practitioners, but different schools have different points of view, so the same kind of cases has different judgments, this phenomenon is widespread. This article attempts to re-examine the various points of view, find out the legal basis of identifying the validity of contract about housing sales and propose that how to resolve this dispute of the validity of contract about housing sales in an effective way, the author hopes the article can be benefit for judicial practice.
The article consists of three parts:introduction, text and conclusion. The main contents are as follows:
The first chapter summarizes the basic issues about the contract concerning private house in rural areas bought by urban residents. This chapter includes contract object, contract subjects and contract character. This part focuses on the analysis of transaction status, legislative status and judicial present situation. On this basis, the article points out the focus of dispute about private house in rural areas bought by urban residents——how to identify the validity of contract about private rural housing bought by urban residents.
The second chapter analyzes the legal basis, theoretical and realistic significance of approving validity of contract by elaborating and evaluating various views about the validity of private rural house sales contract in academic and judicial practice areas, and combing Contract Law's requirements about contract's valid factors; the legislative intention about the homestead use right, the difference between the use right and participation right of the rural homestead, the discrimination principle of property, the principle of integration of land and house in Property Law; theoretical thinking about reasonable person, private right and justice in legal philosophy area.
The third chapter, at the first brush, analyzes the root of the dispute about the validity of contract concerning private rural housing bought by urban residents at the legislative level——the ownership of private houses in rural areas and the use right of the rural homestead are out of touch in the process of buying and selling homes, and proposing the solution about the root of the problem:Lift a ban on the transfer regime of the homestead use right. Afterwards, proposing some beneficial suggestions about improving policies and systems, lawfully executing, rational justice for policy makers, administrative authorities and their staff, judicial authorities and their staff from the view of administration and justice.
In conclusion, when legal system and social development are out of touch, first of all, we should seek the best solution legally and reasonably under the current legal framework to settle disputes and stable society; secondly, we should improve the relevant legal system supplemented by administrative and judicial means to meet the needs of social development, and give legal support and theoretical basis with the purpose of disputing the validity of contract fundamentally.
引文
①参见艾渊源：“我国农村房屋买卖法律问题研究”,中央民族大学2010年法学硕士论文,第2页。
①参见魏振瀛主编：《民法》,北京大学出版社2010年版,第126页。
②参见高富平主编：《民法学》,法律出版社2009年版,第377页。
③参见高富平主编：《民法学》,法律出版社2009年版,第377页。
④由于文章中部分问题的讨论不涉及农转非但依然拥有农村私有房屋所有权的人员和因继承、遗赠、赠与等取得农村私有房屋所有权的城镇居民,因此文章中部分章节仅谈及了农村集体经济组织成员,而不包括前述两类人员。
①参见喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第116页。
②参见崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年,第26页。
③参见崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年,第27页。
①参见贾盛荣：“论民法商的负担行为与处分行为”,《贵州师范大学学报(社会科学版)》2003年第4期,第16页。
②参见毛维国：“农村住房及宅基地流转制度研究”,《法学论坛》2012年第4期,第103页。
③参见葛绪强：“农村房屋买卖合同认定法律问题研究”,http://www.sdlawver.org.cn/001/001002/001002002/1941840493292.htm,2012年12月25日最后访问。
①参见孙媛媛： “农村房屋买卖合同效力问题研究”,《山东省经济管理干部学院学报》2010年第4期,第93页。
②日前,城镇居民购买的农村集体土地上的住宅主要分为建设在集体土地上的“商品房”即所谓的小产权房和建设在宅基地上的农民住宅,本文在此仅对城镇居民购买宅基地上的农民住宅合同效力问题进行讨论,之所以不对前一种情况的合同效力进行探究,这是因为：其一,集体土地上的“商品房”和宅基地上的农民住宅其性质及所涉及的问题有本质上的不同,前者主要涉及集体建设用地能否进行房地产开发问题,后者则与宅基地使用权流转有关；其二,根据《城市房地产管理法》第2条规定,房地产开发只能是在依法取得国有土地使用权的前提下进行,因此,在集体土地上进行“商品房”建设违反了上述法律的强制性规定,合同理应无效。
①参见王利明：《民商法研究》,法律出版社2009版,第278页。
①戴孟勇：“城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制”,《清华法学》2009年5月,第42页。
②参见吴勇、丁文辉：“从合同效力之争透视农村私房买卖的困境与冲突”,《福建政法管理干部学院学报》2009年第4期,第102页。
①参见张长青：《合同法》,清华大学出版社2012年版,第78-79页。
②在根据《合同法》的相关规定能够认定合同效力的情况下,无需依照国家政策予以判定,而且根据《合同法》第52条,合同是否有效应根据法律、行政法规进行认定,违反政策性规定不影响合同效力。
①李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版,第107页。
②参见崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年,第81-82页。
①参见章献彪：“宅基地买卖合同的效力辨析”,《江西青年职业学院》2009年第4期,第39页。
②参见薛文成：“论确定违反强行法的合同效力”,《人民法院报》2001年1月19日第三版。
①参见马 杰：“论检察机关在提起民事公益诉讼中的组织和领导地位”,《法制与社会》2009年第29期第16页。
②参见魏晓笛：“对社会转型时期集体主义内涵的重新解读”,《理论学刊》2007年第2期,第3页。
③参见章献彪：“宅基地买卖合同的效力辨析”,《江西青年职业学院》2009年第4期,第39页
④苏号朋、宋崧：“宅基地使用权流转之法理分析”,《法治》2011年第3期,第54-55页。
①参见崔建远主编：《合同法》,法律出版社2010年版,第71页。
②黄华均：“城镇居民购买农村私房的概括无效及司法矫正——基于裁判法学和法律发现的理论思考”,《绍兴文理学院学报》2010年第2期,第17页。
③参见李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版,第106页。
④参见李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版,第106页。
①参见王文军：“论农村宅基地上的房屋买卖——小产权房的内另一种形式”,《清华法学》2009年第5期第77页。
①应秀良：“农村房屋买卖合同效力辨析“,《法律适用》2009年第7期,第55页。
②参见孙宪忠：“论物权变动的原因及结果的区分原则”,《法学研究》1999年第5期,第53页。
③江平：《民法学》中国政法大学出版社2011年版,第304-305页。
④参见赵素娟：“农村宅基地使用权流转法律问题研究”,吉林大学2009年法学硕士论文,第23页。
①参见应秀良：“我国物权区分原则的理论与适用”,《司法论坛》2009年第7期,第64-65页
②参见黄冬冬：“我国农村房屋流转法律问题研究”,吉林大学2010年法学硕士论文,第10页。
①孙宪忠：《论物权法》,法律出版社2008年版,第411页。
②参见[英]亚当·斯密：《国民财富的性质和原因的研究》上卷,郭达力、王亚楠译,商务图书馆1972年版,第14页。
①[德]鲍尔、斯蒂二纳：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第3页。
②参见曾维亮、王鹏：“农村私有房屋买卖合同效力的认定与思考”,《湖北文理学院学报》2012年第6期,第49页。
①参见G. Radbruch, Vorschule der Rechtsphilosophie,3. Aufl.1965, S.32 f.转引自王洪亮：“小产权房与集体土地利益归属论”,《清华法学》2009年第3期,第35页。
②参见王洪亮：“小产权房与集体土地利益归属论”,《清华法学》2009年第3期,第37页。
①黄怀大：“农村私有房屋买卖合同研究——以合同效力为中心”,厦门大学2008年法学硕士论文,第6页。
①参见陈雪萍：“诚实信用原则与民事诉讼权利滥用之制约”,《当代法学》2002年第8期,第6页。
①参见“中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定”,http://www.cnr.cn/newspaper/news/200810/t20081013_505120938.html,2013年1月15口最后访问。
②胡锦涛：“坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进,为全面建成小康社会而奋斗——中国共产党第十八次全国代表大会报告”,http://cpc.people.com.cn/18/n/2012/1109/c350821-19529916.html,2013年1月16日最后访问。
③参见毛维国：“农村住房及宅基地流转制度研究”,《法学论坛》2012年第4期,第103页。
④参见张亚莉：“动态管理宅基地户数和面积——对遏制农村宅基地浪费现象的一点建议”,
①吕军书：“法律视域下的农村宅基地使用权流转制度创新”,《求实》2010年第9期,第95页。
①王文军：“论农村宅基地上的房屋买卖——小产权房的另一种形式”,《清华法学》第2009年第5期,第82-83页。
②参见王岑：“农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考”,《人民司法》2009年第7期,第59页。
①刘俊：“农村宅基地使用权制度研究”,《西南民族大学学报》2007年第3期,第119页。
②参见刘国宁：“集体土地“同地同价同权”浅析”,《现代商业》2011年第12期,第81页。
①参见高圣平、刘守英：“宅基地使用权初始取得制度研究”,《中国土地科学》2007年第2期,第35页。
②刘俊：“农村宅基地使用权制度研究”,《西南民族大学学报》2007年第3期,第122页。
③笔者认为,应当以“一户只能申请一处住宅基地”取代原有的“一户智能拥有一处住宅基地”,我们可以基于宅基地的福利性、有限制性地使用权的初始取得,但不应限制宅基地使用权的继受取得,应当允许村民通过转让、继承、赠予等方式获得两处以上宅基地。
①参见于鹏洲：“住房社会保障管理体系发展研究”,天津大学2007年法学硕士论文,第13页。
②参见张应华：“房改房物业管理研究”,《云南民族大学学报》2008年第2期,第18页。
③参见陈建贞：“如何走出农村私有房屋买卖的困境——谈非集体组织成员能否成为农村私有房屋买卖合同的买主”,《人民司法》2007年第1期,第86页。
①喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第183页。
①参见林承铎、韩佳益：“农村私有房屋法律适用面临的挑战与对策”,《昆明理工大学学报(社会科学版)》,2011年第3期,第64页。
①参见张丽、曾祥华：“浅析行政权对司法权的干预”,《山东行政学院学报》2011年第1期,第70页。
①参见[德]伯恩·魏德士:《法理学》,丁小春、吴越译,法律出版社2003年版,第241页。
②参见陈果：“论其他行政规范性文件的规制论”,华中科技大学2011年法学硕士论文,第19页。
③参见梁蕾：“行政规范性文件监控机制研究”,河北大学2007年法学硕士论文,第19页。
①中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局：《马克思恩格斯全集》第6卷,人民出版社2008年版,第291-292
1.崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年版。
2.李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版。
3.徐春林、范亚东主编：《合同法学》,清华大学出版社2009年版。
4.杨立新：《合同法专论》,高等教育出版社2006年版。
5.张长青：《合同法》,清华大学出版社2012年版。
6.徐显明主编：《法理学原理》,中国政法大学出版社2009年版。
7.李道军：《法的应然与使然》,山东人民出版社2001年版。
8.张文显：《法理学》,高等教育出版社2011年版。
9.舒国滞：《法理学》,中国人民大学出版社2012年版。
10.魏建、周林彬：《法经济学》,中国人民大学出版社2010年版。
11.史晋川、黄少安主编：《中国法经济学研究》,经济科学出版社2012年版。
12.曾宪义、王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2010年版。
13.江平：《民法学》,中国政法大学出版社2011年版。
14.王利明：《民商法研究》,法律出版社2009版。
15.魏振瀛主编：《民法》,北京大学出版社2010年版。
16.高富平主编：《民法学》,法律出版社2009年版。
17.孟勤国主编：《中国农村土地流转问题研究》,法律出版社2008年版。
18.喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版。
19.[英]亚当·斯密：《国民财富的性质和原因的研究》上卷,郭达力、王亚楠译,商务图书馆1972年版。
20.[德]伯恩·魏德士：《法理学》,丁小春、吴越译,法律出版社2003年版。
21.庞标：《特殊房屋买卖疑难对策——小产权房、经济适用房、公有住房、央产房》,中国法制出版社2010年版。
1.孙嫒媛：“农村房屋买卖合同效力问题研究”,《山东省经济管理干部学院学报》2010 年第4期。
2.戴孟勇：“城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制”,《清华法学》2009年第5期。
3.章献彪：“宅基地买卖合同的效力辨析”,《江西青年职业学院》2009年第4期。
4.苏号朋、宋崧：“宅基地使用权流转之法理分析”,《法治》2011年第3期。
5.马杰：“论检察机关在提起民事公益诉讼中的组织和领导地位”,《法制与社会》2009年第29期。
6.魏晓笛：“对社会转型时期集体主义内涵的重新解读”,《理论学刊》2007年第2期。
7.王文军：“论农村宅基地上的房屋买卖——小产权房的另一种形式”,《清华法学》2009年第5期。
8.应秀良：“农村房屋买卖合同效力辨析”,《法律适用》2009年第7期。
9.孙宪忠：“论物权变动的原因及结果的区分原则”,《法学研究》1999年第5期。
10.周林章：“《物权法》对合同买卖效力的影响”,《内蒙古电大学刊》2008年第8期。
11.应秀良：“我国物权区分原则的理论与适用”,《司法论坛》2009年第7期。
12.黄怀大：“农村私有房屋买卖合同研究——以合同效力为中心”,厦门大学2008年法学硕士论文。
13.陈雪萍：“诚实信用原则与民事诉讼权利滥用之制约”,《当代法学》2002年第8期。
14.王岑：“农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考”,《人民司法》2009年第7期。
15.于鹏洲：“住房社会保障管理体系发展研究”,天津大学2007年法学硕士论文。
16.张应华：“房改房物业管理研究”,《云南民族大学学报》2008年第2期。
17.陈建贞：“如何走出农村私有房屋买卖的困境——谈非集体组织成员能否成为农村私有房屋买卖合同的买主”,《人民司法》2007年第1期。
18.艾渊源：“我国农村房屋买卖法律问题研究”,中央民族大学2010年法学硕士论文。
19.陈霞：“宅基地使用权流转问题研究”,吉林大学2008年法学硕士论文。
20.任小兴：“市场经济背景下我国小产权方问题的思考”,《大庆师范学院学报》2009年第7期。
21.陈朵朵：“小产权方交易法律问题研究”,西南大学2010年法学硕士论文。
21.刘满玉：“‘小产权房’法律问题研究”,湖南大学2010年法学硕士论文。
22.焦冰冰：“‘小产权房’法律问题研究”,大连海事大学2009年法学硕士论文。
23.汪泉弘：“我国小产权房法律问题研究”,湖南大学2008年法学硕士论文。
24.李冠鑫：“‘小产权房’合法化研究”,华东政法大学2010年法学硕士论文。
25.任辉：“利益衡量视角下“小产权房”的出录探究”,《西南政法大学学报》2009年第2期。
26.王玉臻：“小产权房法律问题探析”,延边大学硕士论文2010年法学硕士论文。
27.樊玉林：“小产权房问题的法律思考”,苏州大学2010年法学硕士论文。
28.吴勇、丁文辉：“从合同效力之争透视农村私房买卖的困境与冲突”,《福建政法管理干部学院学报》2009年第4期。
29.毛维国：“农村住房及宅基地流转制度研究”,《法学论坛》2012年第4期。
30.林承铎、韩佳益：“农村私有房屋法律适用面临的挑战与对策”,《昆明理工大学学报(社会科学版)》,2011年第3期。
31.曾维亮、王鹏：“农村私有房屋买卖合同效力的认定与思考”,《湖北文理学院学报》2012年第6期。
32.黄冬冬：“我国农村房屋流转法律问题研究”,吉林大学2010年法学硕士论文。
33.倪思超：“论农村拆迁安置类房屋买卖合同”,中国社会科学院2011年法学硕士论文。
34.王淑华：“城乡建设用地流转法律制度研究——以集体土地权利与限制为视角”,复旦大学2011年法学博士论文。
35.陈果：“论其他行政规范性文件的规制论”,华中科技大学2011年法学硕士论文。
36.梁蕾：“行政规范性文件监控机制研究”,河北大学2007年法学硕士论文。
1.葛绪强：“农村房屋买卖合同认定法律问题研究”,http://www.sdlawyer.org.cn/001/001002/001002002/1941840493292.htm.
2.朱铁军：“论农村集体土地所有权变动过程中房屋买卖合同效力及物权归属”,http://qdfy.chinacourt.org/public／detail.php?id=1327.
3.林娜、曾祥素：”北京市一中院调研发现农村私有房买卖纠纷多”,http://www.cqn.com.cn/news/zgzlb/diliu/584547.html.
4.张亚莉：“动态管理宅基地户数和面积——对遏制农村宅基地浪费现象的一点建 议”,http://www.mlr.gov.cn/xwdt/xwpl/201106/L20110628_888267.htm.
5.胡锦涛：“矜定不移沿着中国特色社会主义道路前进,为全面建成小康社会而奋斗——中国共产党第十八次全国代表大会报告”,http:/cpc.people.com.cn/18/n/2012/1109/c350821-19529916.html.
①参见魏振瀛主编：《民法》,北京大学出版社2010年版,第126页。
②参见高富平主编：《民法学》,法律出版社2009年版,第377页。
③参见高富平主编：《民法学》,法律出版社2009年版,第377页。
④由于文章中部分问题的讨论不涉及农转非但依然拥有农村私有房屋所有权的人员和因继承、遗赠、赠与等取得农村私有房屋所有权的城镇居民,因此文章中部分章节仅谈及了农村集体经济组织成员,而不包括前述两类人员。
①参见喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第116页。
②参见崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年,第26页。
③参见崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年,第27页。
①参见贾盛荣：“论民法商的负担行为与处分行为”,《贵州师范大学学报(社会科学版)》2003年第4期,第16页。
②参见毛维国：“农村住房及宅基地流转制度研究”,《法学论坛》2012年第4期,第103页。
③参见葛绪强：“农村房屋买卖合同认定法律问题研究”,http://www.sdlawver.org.cn/001/001002/001002002/1941840493292.htm,2012年12月25日最后访问。
①参见孙媛媛： “农村房屋买卖合同效力问题研究”,《山东省经济管理干部学院学报》2010年第4期,第93页。
②日前,城镇居民购买的农村集体土地上的住宅主要分为建设在集体土地上的“商品房”即所谓的小产权房和建设在宅基地上的农民住宅,本文在此仅对城镇居民购买宅基地上的农民住宅合同效力问题进行讨论,之所以不对前一种情况的合同效力进行探究,这是因为：其一,集体土地上的“商品房”和宅基地上的农民住宅其性质及所涉及的问题有本质上的不同,前者主要涉及集体建设用地能否进行房地产开发问题,后者则与宅基地使用权流转有关；其二,根据《城市房地产管理法》第2条规定,房地产开发只能是在依法取得国有土地使用权的前提下进行,因此,在集体土地上进行“商品房”建设违反了上述法律的强制性规定,合同理应无效。
①参见王利明：《民商法研究》,法律出版社2009版,第278页。
①戴孟勇：“城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制”,《清华法学》2009年5月,第42页。
②参见吴勇、丁文辉：“从合同效力之争透视农村私房买卖的困境与冲突”,《福建政法管理干部学院学报》2009年第4期,第102页。
①参见张长青：《合同法》,清华大学出版社2012年版,第78-79页。
②在根据《合同法》的相关规定能够认定合同效力的情况下,无需依照国家政策予以判定,而且根据《合同法》第52条,合同是否有效应根据法律、行政法规进行认定,违反政策性规定不影响合同效力。
①李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版,第107页。
②参见崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年,第81-82页。
①参见章献彪：“宅基地买卖合同的效力辨析”,《江西青年职业学院》2009年第4期,第39页。
②参见薛文成：“论确定违反强行法的合同效力”,《人民法院报》2001年1月19日第三版。
①参见马 杰：“论检察机关在提起民事公益诉讼中的组织和领导地位”,《法制与社会》2009年第29期第16页。
②参见魏晓笛：“对社会转型时期集体主义内涵的重新解读”,《理论学刊》2007年第2期,第3页。
③参见章献彪：“宅基地买卖合同的效力辨析”,《江西青年职业学院》2009年第4期,第39页
④苏号朋、宋崧：“宅基地使用权流转之法理分析”,《法治》2011年第3期,第54-55页。
①参见崔建远主编：《合同法》,法律出版社2010年版,第71页。
②黄华均：“城镇居民购买农村私房的概括无效及司法矫正——基于裁判法学和法律发现的理论思考”,《绍兴文理学院学报》2010年第2期,第17页。
③参见李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版,第106页。
④参见李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版,第106页。
①参见王文军：“论农村宅基地上的房屋买卖——小产权房的内另一种形式”,《清华法学》2009年第5期第77页。
①应秀良：“农村房屋买卖合同效力辨析“,《法律适用》2009年第7期,第55页。
②参见孙宪忠：“论物权变动的原因及结果的区分原则”,《法学研究》1999年第5期,第53页。
③江平：《民法学》中国政法大学出版社2011年版,第304-305页。
④参见赵素娟：“农村宅基地使用权流转法律问题研究”,吉林大学2009年法学硕士论文,第23页。
①参见应秀良：“我国物权区分原则的理论与适用”,《司法论坛》2009年第7期,第64-65页
②参见黄冬冬：“我国农村房屋流转法律问题研究”,吉林大学2010年法学硕士论文,第10页。
①孙宪忠：《论物权法》,法律出版社2008年版,第411页。
②参见[英]亚当·斯密：《国民财富的性质和原因的研究》上卷,郭达力、王亚楠译,商务图书馆1972年版,第14页。
①[德]鲍尔、斯蒂二纳：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第3页。
②参见曾维亮、王鹏：“农村私有房屋买卖合同效力的认定与思考”,《湖北文理学院学报》2012年第6期,第49页。
①参见G. Radbruch, Vorschule der Rechtsphilosophie,3. Aufl.1965, S.32 f.转引自王洪亮：“小产权房与集体土地利益归属论”,《清华法学》2009年第3期,第35页。
②参见王洪亮：“小产权房与集体土地利益归属论”,《清华法学》2009年第3期,第37页。
①黄怀大：“农村私有房屋买卖合同研究——以合同效力为中心”,厦门大学2008年法学硕士论文,第6页。
①参见陈雪萍：“诚实信用原则与民事诉讼权利滥用之制约”,《当代法学》2002年第8期,第6页。
①参见“中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定”,http://www.cnr.cn/newspaper/news/200810/t20081013_505120938.html,2013年1月15口最后访问。
②胡锦涛：“坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进,为全面建成小康社会而奋斗——中国共产党第十八次全国代表大会报告”,http://cpc.people.com.cn/18/n/2012/1109/c350821-19529916.html,2013年1月16日最后访问。
③参见毛维国：“农村住房及宅基地流转制度研究”,《法学论坛》2012年第4期,第103页。
④参见张亚莉：“动态管理宅基地户数和面积——对遏制农村宅基地浪费现象的一点建议”,
①吕军书：“法律视域下的农村宅基地使用权流转制度创新”,《求实》2010年第9期,第95页。
①王文军：“论农村宅基地上的房屋买卖——小产权房的另一种形式”,《清华法学》第2009年第5期,第82-83页。
②参见王岑：“农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考”,《人民司法》2009年第7期,第59页。
①刘俊：“农村宅基地使用权制度研究”,《西南民族大学学报》2007年第3期,第119页。
②参见刘国宁：“集体土地“同地同价同权”浅析”,《现代商业》2011年第12期,第81页。
①参见高圣平、刘守英：“宅基地使用权初始取得制度研究”,《中国土地科学》2007年第2期,第35页。
②刘俊：“农村宅基地使用权制度研究”,《西南民族大学学报》2007年第3期,第122页。
③笔者认为,应当以“一户只能申请一处住宅基地”取代原有的“一户智能拥有一处住宅基地”,我们可以基于宅基地的福利性、有限制性地使用权的初始取得,但不应限制宅基地使用权的继受取得,应当允许村民通过转让、继承、赠予等方式获得两处以上宅基地。
①参见于鹏洲：“住房社会保障管理体系发展研究”,天津大学2007年法学硕士论文,第13页。
②参见张应华：“房改房物业管理研究”,《云南民族大学学报》2008年第2期,第18页。
③参见陈建贞：“如何走出农村私有房屋买卖的困境——谈非集体组织成员能否成为农村私有房屋买卖合同的买主”,《人民司法》2007年第1期,第86页。
①喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第183页。
①参见林承铎、韩佳益：“农村私有房屋法律适用面临的挑战与对策”,《昆明理工大学学报(社会科学版)》,2011年第3期,第64页。
①参见张丽、曾祥华：“浅析行政权对司法权的干预”,《山东行政学院学报》2011年第1期,第70页。
①参见[德]伯恩·魏德士:《法理学》,丁小春、吴越译,法律出版社2003年版,第241页。
②参见陈果：“论其他行政规范性文件的规制论”,华中科技大学2011年法学硕士论文,第19页。
③参见梁蕾：“行政规范性文件监控机制研究”,河北大学2007年法学硕士论文,第19页。
①中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局：《马克思恩格斯全集》第6卷,人民出版社2008年版,第291-292
1.崔建远：《合同法》,北京大学出版社2012年版。
2.李仁玉主编：《合同效力研究》,北京大学出版社2006年版。
3.徐春林、范亚东主编：《合同法学》,清华大学出版社2009年版。
4.杨立新：《合同法专论》,高等教育出版社2006年版。
5.张长青：《合同法》,清华大学出版社2012年版。
6.徐显明主编：《法理学原理》,中国政法大学出版社2009年版。
7.李道军：《法的应然与使然》,山东人民出版社2001年版。
8.张文显：《法理学》,高等教育出版社2011年版。
9.舒国滞：《法理学》,中国人民大学出版社2012年版。
10.魏建、周林彬：《法经济学》,中国人民大学出版社2010年版。
11.史晋川、黄少安主编：《中国法经济学研究》,经济科学出版社2012年版。
12.曾宪义、王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2010年版。
13.江平：《民法学》,中国政法大学出版社2011年版。
14.王利明：《民商法研究》,法律出版社2009版。
15.魏振瀛主编：《民法》,北京大学出版社2010年版。
16.高富平主编：《民法学》,法律出版社2009年版。
17.孟勤国主编：《中国农村土地流转问题研究》,法律出版社2008年版。
18.喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版。
19.[英]亚当·斯密：《国民财富的性质和原因的研究》上卷,郭达力、王亚楠译,商务图书馆1972年版。
20.[德]伯恩·魏德士：《法理学》,丁小春、吴越译,法律出版社2003年版。
21.庞标：《特殊房屋买卖疑难对策——小产权房、经济适用房、公有住房、央产房》,中国法制出版社2010年版。
1.孙嫒媛：“农村房屋买卖合同效力问题研究”,《山东省经济管理干部学院学报》2010 年第4期。
2.戴孟勇：“城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制”,《清华法学》2009年第5期。
3.章献彪：“宅基地买卖合同的效力辨析”,《江西青年职业学院》2009年第4期。
4.苏号朋、宋崧：“宅基地使用权流转之法理分析”,《法治》2011年第3期。
5.马杰：“论检察机关在提起民事公益诉讼中的组织和领导地位”,《法制与社会》2009年第29期。
6.魏晓笛：“对社会转型时期集体主义内涵的重新解读”,《理论学刊》2007年第2期。
7.王文军：“论农村宅基地上的房屋买卖——小产权房的另一种形式”,《清华法学》2009年第5期。
8.应秀良：“农村房屋买卖合同效力辨析”,《法律适用》2009年第7期。
9.孙宪忠：“论物权变动的原因及结果的区分原则”,《法学研究》1999年第5期。
10.周林章：“《物权法》对合同买卖效力的影响”,《内蒙古电大学刊》2008年第8期。
11.应秀良：“我国物权区分原则的理论与适用”,《司法论坛》2009年第7期。
12.黄怀大：“农村私有房屋买卖合同研究——以合同效力为中心”,厦门大学2008年法学硕士论文。
13.陈雪萍：“诚实信用原则与民事诉讼权利滥用之制约”,《当代法学》2002年第8期。
14.王岑：“农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考”,《人民司法》2009年第7期。
15.于鹏洲：“住房社会保障管理体系发展研究”,天津大学2007年法学硕士论文。
16.张应华：“房改房物业管理研究”,《云南民族大学学报》2008年第2期。
17.陈建贞：“如何走出农村私有房屋买卖的困境——谈非集体组织成员能否成为农村私有房屋买卖合同的买主”,《人民司法》2007年第1期。
18.艾渊源：“我国农村房屋买卖法律问题研究”,中央民族大学2010年法学硕士论文。
19.陈霞：“宅基地使用权流转问题研究”,吉林大学2008年法学硕士论文。
20.任小兴：“市场经济背景下我国小产权方问题的思考”,《大庆师范学院学报》2009年第7期。
21.陈朵朵：“小产权方交易法律问题研究”,西南大学2010年法学硕士论文。
21.刘满玉：“‘小产权房’法律问题研究”,湖南大学2010年法学硕士论文。
22.焦冰冰：“‘小产权房’法律问题研究”,大连海事大学2009年法学硕士论文。
23.汪泉弘：“我国小产权房法律问题研究”,湖南大学2008年法学硕士论文。
24.李冠鑫：“‘小产权房’合法化研究”,华东政法大学2010年法学硕士论文。
25.任辉：“利益衡量视角下“小产权房”的出录探究”,《西南政法大学学报》2009年第2期。
26.王玉臻：“小产权房法律问题探析”,延边大学硕士论文2010年法学硕士论文。
27.樊玉林：“小产权房问题的法律思考”,苏州大学2010年法学硕士论文。
28.吴勇、丁文辉：“从合同效力之争透视农村私房买卖的困境与冲突”,《福建政法管理干部学院学报》2009年第4期。
29.毛维国：“农村住房及宅基地流转制度研究”,《法学论坛》2012年第4期。
30.林承铎、韩佳益：“农村私有房屋法律适用面临的挑战与对策”,《昆明理工大学学报(社会科学版)》,2011年第3期。
31.曾维亮、王鹏：“农村私有房屋买卖合同效力的认定与思考”,《湖北文理学院学报》2012年第6期。
32.黄冬冬：“我国农村房屋流转法律问题研究”,吉林大学2010年法学硕士论文。
33.倪思超：“论农村拆迁安置类房屋买卖合同”,中国社会科学院2011年法学硕士论文。
34.王淑华：“城乡建设用地流转法律制度研究——以集体土地权利与限制为视角”,复旦大学2011年法学博士论文。
35.陈果：“论其他行政规范性文件的规制论”,华中科技大学2011年法学硕士论文。
36.梁蕾：“行政规范性文件监控机制研究”,河北大学2007年法学硕士论文。
1.葛绪强：“农村房屋买卖合同认定法律问题研究”,http://www.sdlawyer.org.cn/001/001002/001002002/1941840493292.htm.
2.朱铁军：“论农村集体土地所有权变动过程中房屋买卖合同效力及物权归属”,http://qdfy.chinacourt.org/public／detail.php?id=1327.
3.林娜、曾祥素：”北京市一中院调研发现农村私有房买卖纠纷多”,http://www.cqn.com.cn/news/zgzlb/diliu/584547.html.
4.张亚莉：“动态管理宅基地户数和面积——对遏制农村宅基地浪费现象的一点建 议”,http://www.mlr.gov.cn/xwdt/xwpl/201106/L20110628_888267.htm.
5.胡锦涛：“矜定不移沿着中国特色社会主义道路前进,为全面建成小康社会而奋斗——中国共产党第十八次全国代表大会报告”,http:/cpc.people.com.cn/18/n/2012/1109/c350821-19529916.html.