房地产开发项目投资决策风险分析
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摘要
随着中国加入WTO后，国内投资市场的进一步开放，境外投资的进一步深入和发展，房地产已逐步成为国民经济中一项重要的投资领域。
房地产业是一种先导性基础性行业，总是处于率先性发展地位，是一切经济活动的基础和载体，对经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业对其它产业及整个国民经济发展具有非常积极的促进作用和带动作用。房地产项目的投资过程是通过预测未知的供给与需求而进行某种房地产投资决策的过程，因此，不确定性是整个房地产投资的基本特性，决定了房地产投资是一种风险投资。房地产投资量大、开发周期长、空间上的固定性、无法将房产或地产根据需要状况进行转移，而且房地产开发项目投资涉及面广、环节多，所有这一切都导致了房地产投资的高风险性。
本论文借鉴国内外房地产投资风险研究中一些比较成熟的理论和方法，通过研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施，结合我国房地产开发经营的实际情况，运用科学分析方法和相应的数学手段，对房地产开发项目的投资风险从风险识别到风险估测、风险评价及风险管理等几方面，进行系统研究和论述，动态分析和静态分析相结合、定性分析与定量分析相结合的方法，详细分析了房地产投资决策的风险及规避风险的对策，强调风险意识，总结出一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法体系，以便投资者快速地在投资决策中选择自身能承受的风险限度内的房地产投资项目，并能提供一些优化的实用风险管理措施。
本文通过广东侨务大厦项目实例分析，说明了影响房地产开发的风险因素所产生的原因和后果，提出了防范和降低风险的对策，探讨风险识别、估价评价的方法，提出了建立风险管理系统，预测房地产投资风险的方法。
After China's entrance into WTO, domestic investment market has been opened further, the scale of foreign investment has enlarged greatly, as a result of that, real estate has gradually become one of the most important investment fields in the national economy.
Real estate is a kind of leading infrastructure industry, is the base and carrier of the whole economy. Because its high susceptibility and leading position, real estate plays a promote and drive role in the national economy. The process of real estate investment is the process of real estate investment decision through the prediction of supply and demand. So we can say uncertainty is the main character of real estate, such character determines real estate investment is a kind of risk investments. Besides its large amount of investment, long cycle of development, fixity in space, real estate investment also relates to many other industries and links. All these bring about the high risk of real estate investment. With the help of some ripe national and international theories and methods on real estate investment risk study, the thesis has studied the potential risk, the influence factors, the causes of risk, the occurrence probability of risk, and countermeasure to risk during the process of real estate inves
tment. In addition, considering the actual situation of real estate development and operation in China, by the means of scientific and corresponding methods, the thesis has thoroughly discussed real estate investment risk from identification to estimation, evaluation and management. Combining dynamic analysis with static analysis, quantitative analysis with qualitative analysis, the thesis has analyzed the risk in real estate investment decision and risk countermeasures in detail. Based on the analysis, the thesis has summed up a kind of practical method system for real estate investment decision, for the investor to select a real estate project quickly within its endurable limit on risk. The thesis has provided some bettered practical risk management method.
Through the analysis of Guangdong Qiaowu Da Sha, the thesis has discussed the causes and the result of risk factors that influences real estate development, presented the countermeasures of risk defense and reducing, and method of setting up risk management and predicting the risk in real estate investment.
房地产业是一种先导性基础性行业，总是处于率先性发展地位，是一切经济活动的基础和载体，对经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业对其它产业及整个国民经济发展具有非常积极的促进作用和带动作用。房地产项目的投资过程是通过预测未知的供给与需求而进行某种房地产投资决策的过程，因此，不确定性是整个房地产投资的基本特性，决定了房地产投资是一种风险投资。房地产投资量大、开发周期长、空间上的固定性、无法将房产或地产根据需要状况进行转移，而且房地产开发项目投资涉及面广、环节多，所有这一切都导致了房地产投资的高风险性。
本论文借鉴国内外房地产投资风险研究中一些比较成熟的理论和方法，通过研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施，结合我国房地产开发经营的实际情况，运用科学分析方法和相应的数学手段，对房地产开发项目的投资风险从风险识别到风险估测、风险评价及风险管理等几方面，进行系统研究和论述，动态分析和静态分析相结合、定性分析与定量分析相结合的方法，详细分析了房地产投资决策的风险及规避风险的对策，强调风险意识，总结出一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法体系，以便投资者快速地在投资决策中选择自身能承受的风险限度内的房地产投资项目，并能提供一些优化的实用风险管理措施。
本文通过广东侨务大厦项目实例分析，说明了影响房地产开发的风险因素所产生的原因和后果，提出了防范和降低风险的对策，探讨风险识别、估价评价的方法，提出了建立风险管理系统，预测房地产投资风险的方法。
After China's entrance into WTO, domestic investment market has been opened further, the scale of foreign investment has enlarged greatly, as a result of that, real estate has gradually become one of the most important investment fields in the national economy.
Real estate is a kind of leading infrastructure industry, is the base and carrier of the whole economy. Because its high susceptibility and leading position, real estate plays a promote and drive role in the national economy. The process of real estate investment is the process of real estate investment decision through the prediction of supply and demand. So we can say uncertainty is the main character of real estate, such character determines real estate investment is a kind of risk investments. Besides its large amount of investment, long cycle of development, fixity in space, real estate investment also relates to many other industries and links. All these bring about the high risk of real estate investment. With the help of some ripe national and international theories and methods on real estate investment risk study, the thesis has studied the potential risk, the influence factors, the causes of risk, the occurrence probability of risk, and countermeasure to risk during the process of real estate inves
tment. In addition, considering the actual situation of real estate development and operation in China, by the means of scientific and corresponding methods, the thesis has thoroughly discussed real estate investment risk from identification to estimation, evaluation and management. Combining dynamic analysis with static analysis, quantitative analysis with qualitative analysis, the thesis has analyzed the risk in real estate investment decision and risk countermeasures in detail. Based on the analysis, the thesis has summed up a kind of practical method system for real estate investment decision, for the investor to select a real estate project quickly within its endurable limit on risk. The thesis has provided some bettered practical risk management method.
Through the analysis of Guangdong Qiaowu Da Sha, the thesis has discussed the causes and the result of risk factors that influences real estate development, presented the countermeasures of risk defense and reducing, and method of setting up risk management and predicting the risk in real estate investment.
引文
【1】 Multinational Risk Assessment and Management Wenlee Ting Quorum Books, New York , 1998
【2】 PHD Thesis SHEN : Decision and Risk Analysis for Construction Management JohnwileY&Sons, Inc. 1982
【3】 G.L.A. Dickson : Risk Analysis,, WITHERBY&Co. Ltd 1991
【4】 George L. Head, Stephen Horn Ⅱ: Essencials of Risk Management Volume Ⅰ Ⅱ Insurance Institute of America, 1991, Second Edition
【5】 Risk Management and Construction ,Flanagn, R. Norman, G. Btackwell Scientific Publication, 1993
【6】 PHD ThesisSHEN ,L.Y.: Application of Risk Management to the Chinese Construction Industry University of Reading, UK, 1990
【7】 Patrick S Godfreg : Control of Risk——A Guide to the systematic Management of Risk, From Construction, CIRIA, 1996
【8】 周鲜华，周立颖：房地产投资的风险及其防范，哈尔滨建筑大学学报，1998．10
【9】 刘勇：论房地产开发中的风险与回避，西北建筑工程学院学报，1998．3
【10】 颜哲：房地产金融风险防范的再思考，重庆建筑大学学报，1999．6
【11】 范克危：房地产投资市场风险综合排序研究，苏州城建环保学院学报，1999．3
【12】 杨力：房地产投资风险分析与测度方法，安徽大学学报，1997．3
【13】 肖维品．欧文平 欧阳安：工程建设项目投资风险分析的实用方法重 庆建筑大学学报 1997．12 Vol 19 NO．6
【14】 文理：论房地产业跨国经营的政治风险管理，当代建设，2000．1
【15】 姚小刚，凌传荣：工程项目决策阶段的风险管理，技术经济与管理研究，2000．2
【16】 刘炳南：工程招标承包中的风险管理，西安建筑科技大学学报，1999．12
【17】 管军：工程施工阶段成本控制风险管理方法研究，河北建筑科技学院学报，2000．2
【18】 申金山．关柯．霍达．吴澎：基于风险分散策略的房地产投资决策方法研究，郑州工业大学学报 1999．3 Vol 20 NO．1
【19】 姚耀龙：投资项目风险管理问题初探，陕西省行政学院学报，2000．2，
【20】 张飞涟．周继祖．余浩军：浅议施工项目管理的风险与对策，基建优化，1999．1
【21】 叶晓苏：BOT项目承包风险的综合评价方法，重庆建筑大学学报1997．12
【22】文理．白勤虎：对房地产业投资开发风险管理的探讨，当代建设，1999．1
【23】陈仕亮主编：风险管理，成都：西南财经大学出版社，1996
【24】许谨良．周江雄主编：风险管理，北京：中国金融出版社，1998
【25】严武等编著：风险统计与决策分析，北京：经济管理出版社，1999．6
【26】赵曙明．杨忠编著：国际企业风险管理 南京：南京大学出版社，1998．12
【27】小阿瑟·威廉姆斯：风险管理与保险，北京：中国商业出版社，1990
【28】P·邦尔尼，D·卡德曼：房地产开发的风险不确定性的决策，北京：科学出版社，1991
【29】盖伦·E·格里尔，迈克尔·D·法雷尔：房地产投资决策分析，上海：上海人民出版社，1997
【30】徐伟主编：土木工程项目管理，上海：同济大学出版社，2000．1
【31】李启明主编：现代房地产开发与经营，南京：江苏科学技术出版社，1993
【32】卢有杰：建设系统工程，北京：清华大学出版社，1996
【33】武永祥主编：房地产投资分析，北京：中国建筑工业出版社，1997．3
【34】雷胜强主编：国际工程风险管理与保险，北京：中国建筑工业出版社，1998．6
【35】李启明等编：房地产投资风险与决策，南京：东南大学出版社，1998．11
【36】卢有杰，卢家仪：项目风险管理，北京：清华大学出版社，1998
【37】徐伟主编：土木工程项目管理，上海：同济大学出版社，2000．1
【38】申力银，俞明轩：房地产市场风险，天津大学出版社，1996
【39】任天元：风险投资的运作与评估，北京：中国经济出版社，2000
【40】毕建洲，王大军：房地产投资与开发，青岛海洋大学出版社，1992
【41】黄福广，商如斌：浅析房地产开发风险，中国房地产，1999．4
【42】郭进光：我国房地产业的现状及发展趋势，投资经济，1996．9
【43】张威：房地产投资风险研究，1996
【44】王铁：房地产开发企业投资风险的研究，杭州：浙江农业大学，1996
【45】寸晓宏：风险投资项目的风险分析，数量经济技术经济研究，2000．1
【2】 PHD Thesis SHEN : Decision and Risk Analysis for Construction Management JohnwileY&Sons, Inc. 1982
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