论我国不动产登记法制的现状与未来
摘要
不动产对一个国家和民族来说是最为重要的物质基础，是一个国家和民族生存和发展的基础，因而不动产法也获得了人类生存法的称号，与不动产相关的权利和法律行为受到广泛的关注。世界上的许多国家，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，都规定了与自己国家和民族的特点相适应的形态各异的不动产登记制度。中国自清季变法以来，主动继受和借鉴德国法的理论和立法，尤其以民国时期编纂的民法典最为明显，当时的民法学家梅仲协所说的“现行民法，采德国立法例者，十之六七”的一席话，将中国法的大陆法系的属性展露无遗，因而本文对我国未来不动产立法的思考和架构都建立在这个基础上，理论和立法规定的上源皆来自于对大陆法系一些重要的国家的不动产登记立法的考察，也借鉴了新近颁布的几部不动产登记法，如俄罗斯联邦的和蒙古的不动产登记法。在中国大陆目前不动产登记立法中，有一个值得注意的事实那就是地方不动产立法特别是经济特区的不动产立法无论是在科学性上还是在立法的完善程度上都走在了中央不动产立法的前面。因而在对我国未来全国性的不动产立法的构筑中也将不少的注意力分给了这些本土资源，分析和评价了上海、珠海、深圳等地的地方不动产登记法规。本文借鉴国内外的理论研究成果，吸收国内外的先进经验，就未来我国全国性的不动产登记立法的有关问题进行了研究。
本文共分三个部分，约计三万五千字。
第一部分：不动产登记法理篇。在这部分中首先对不动产登记法制进行了简要的概述，论述了不动产登记法的调整对象、不动产登记法的要素以及不动产登记法的数种立法模式，然后分析和探讨了不动产的内涵和外延，界定了不动产登记法中不动产的含义，进而探讨了不动产登记的含义和不动产登记的性质、不动产登记的基本价值和不动产登记的局限性。
第二部分：我国不动产登记法制的历史与现实篇。简要介绍了我国不动产登记发展的历史和现状，从立法的指导思想、登记权力的配置和立法的滞后性以及立法技术上的缺陷等方面，讨论了我国不动产登记制度中存在的问题，并简要比较了我国目前两个重要的物权法建议稿对不动产登记问题的观点。
第三部分 我国不动产登记法未来篇。针对不动产登记制度所存在的
问题，借鉴外内外的先进经验，提出了我国不动产登记立法的立法模式选
择:为一部统一的不动产登记法(典)而奋斗，探讨了我国未来全国性的
不动产登记法的基本原则:公示公信原则、统一原则、登记信息公开原则、
适当收费原则，最后就该登记法(典)的某些具体制度有针对性地提出自
己的意见。
Real property is of vital importance to a nation's economy and its people's existence and development. As a result, the law of real property has gained the title of "the law of human being's existence"; legal rights and acts related to real property have been drawing massive attention. Many countries in the world, no matter those of civil law family or those of common law family, have established the system of real property registration respectively reflecting their own characteristics. While China, since the reform in Qing Dynasty, has been accepting legal theories and legislations from German, for which the best example is the civil code made by the Kuomintang government whenMei Zhongxie, the famous jurist on civil law, pointed out, "six or seven ones out of the ten standing civil codes, follow the type of German's legislation system." Hence, all legal thinking and construction of China's future real property registration legislations are based on that, with theories and stipulations based upon research on
real property law of some key countries of the civil law family and with reference to several newly made real property registration laws such as that of the Russian Commonwealth and that of the Mongolia. The fact should not be overlooked that the local real property registration legislations especially in the Special Economic Zones have gone much further than those in the mainland of China. So this essay, apart from the nation-wide real property registration legislation, also gives much attention to the local legislations on real property law such as those of Shanghai, Zhuhai, Shenzhen, etc.
This essay is divided into three parts, about 35,000 words.
Part I, legal philosophy on real property registration law. In this part it first makes a general statement on the legal system of real property registration law, including the object of regulation, elements and several modes of legislation; it then
analyses the connotation and denotative range of the concept of real property; at last it examines the meaning, character, basic values and limited points of the real property registration.
Part II, the history and status quo of China's legal system of real property registration. It briefly states the history and current practice of the real property registration system of China, discusses the existing problems with this system such as the slowness of legislation and distribution mode of registration power and defects in legislative techniques, and compares different views on the current two important pieces of legal drafts on real property.
Part III, future of China's legal system of real property registration. This part deals with all problems existing in the legal system of real property registration, with a proposal for choice of legislation mode of China's legal system of real property registration. The basic principles of the potential legal system hereof are: public summons and trust; uniformity; open registration information; reasonable charge. In conclusion it expresses pertinently the author's opinions on several concrete parts of this potential legal system.
本文共分三个部分，约计三万五千字。
第一部分：不动产登记法理篇。在这部分中首先对不动产登记法制进行了简要的概述，论述了不动产登记法的调整对象、不动产登记法的要素以及不动产登记法的数种立法模式，然后分析和探讨了不动产的内涵和外延，界定了不动产登记法中不动产的含义，进而探讨了不动产登记的含义和不动产登记的性质、不动产登记的基本价值和不动产登记的局限性。
第二部分：我国不动产登记法制的历史与现实篇。简要介绍了我国不动产登记发展的历史和现状，从立法的指导思想、登记权力的配置和立法的滞后性以及立法技术上的缺陷等方面，讨论了我国不动产登记制度中存在的问题，并简要比较了我国目前两个重要的物权法建议稿对不动产登记问题的观点。
第三部分 我国不动产登记法未来篇。针对不动产登记制度所存在的
问题，借鉴外内外的先进经验，提出了我国不动产登记立法的立法模式选
择:为一部统一的不动产登记法(典)而奋斗，探讨了我国未来全国性的
不动产登记法的基本原则:公示公信原则、统一原则、登记信息公开原则、
适当收费原则，最后就该登记法(典)的某些具体制度有针对性地提出自
己的意见。
Real property is of vital importance to a nation's economy and its people's existence and development. As a result, the law of real property has gained the title of "the law of human being's existence"; legal rights and acts related to real property have been drawing massive attention. Many countries in the world, no matter those of civil law family or those of common law family, have established the system of real property registration respectively reflecting their own characteristics. While China, since the reform in Qing Dynasty, has been accepting legal theories and legislations from German, for which the best example is the civil code made by the Kuomintang government whenMei Zhongxie, the famous jurist on civil law, pointed out, "six or seven ones out of the ten standing civil codes, follow the type of German's legislation system." Hence, all legal thinking and construction of China's future real property registration legislations are based on that, with theories and stipulations based upon research on
real property law of some key countries of the civil law family and with reference to several newly made real property registration laws such as that of the Russian Commonwealth and that of the Mongolia. The fact should not be overlooked that the local real property registration legislations especially in the Special Economic Zones have gone much further than those in the mainland of China. So this essay, apart from the nation-wide real property registration legislation, also gives much attention to the local legislations on real property law such as those of Shanghai, Zhuhai, Shenzhen, etc.
This essay is divided into three parts, about 35,000 words.
Part I, legal philosophy on real property registration law. In this part it first makes a general statement on the legal system of real property registration law, including the object of regulation, elements and several modes of legislation; it then
analyses the connotation and denotative range of the concept of real property; at last it examines the meaning, character, basic values and limited points of the real property registration.
Part II, the history and status quo of China's legal system of real property registration. It briefly states the history and current practice of the real property registration system of China, discusses the existing problems with this system such as the slowness of legislation and distribution mode of registration power and defects in legislative techniques, and compares different views on the current two important pieces of legal drafts on real property.
Part III, future of China's legal system of real property registration. This part deals with all problems existing in the legal system of real property registration, with a proposal for choice of legislation mode of China's legal system of real property registration. The basic principles of the potential legal system hereof are: public summons and trust; uniformity; open registration information; reasonable charge. In conclusion it expresses pertinently the author's opinions on several concrete parts of this potential legal system.
引文
1、梁慧星：《民法解释学》，北京：中国政法大学出版社1995年版。
2、梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，北京：中国政法大学出版社1993年版。
3、李开国：《民法基本问题研究》，北京：法律出版社1997年版。
4、张俊浩主编：《民法学原理》，北京：中国政法大学出版社1991年版。
5、梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》，北京：社会科学文献出版社2000年版。
6、王卫国：《中国土地权利研究》，北京：中国政法大学出版社1997年版。
7、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，北京：法律出版社1997年版。
8、梁慧星、陈华彬：《物权法》，北京：法律出版社1997年版。
9、谢在全：《民法物权论》(上、下)，北京：中国政法大学出版社1999年版。
10、史尚宽：《物权法论》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
11、梁慧星：《中国民法经济法诸问题》，北京：法律出版社1993年版。
12、[意]朱赛佩·格罗素：《罗马法史》，黄风译，北京：中国政法大学出版社1994年版。
13、孙宪忠：《德国当代物权法》，北京：法律出版社1997年版。
14、梁慧星主编：《中国物权法研究》，北京：法律出版社1998年版。
15、江帆、孙鹏主编：《交易安全与中国民商法》，北京：中国政法大学出版社1997年版。
16、江平、李显科主编：《中国土地立法研究》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
17、陈华彬：《物权法原理》，北京：国家行政学院出版社1998年版。
18、李开国主编：《中国民法学教程》，北京：法律出版社1997年版。
19、尹田：《法国现代合同法》，北京：法律出版社1995年版。
20、尹田：《法国物权法》，北京：法律出版社1998年版。
21、梁慧星：《民法总论》，北京：法律出版社1996年版。
22、徐国栋：《民法基本原则解释》，北京：中国政法大学出版社1992年版。
23、李开国主编：《民法实践教程》，成都：四川人民出版社1996年版。
24、[意]彼得罗·彭梵：《罗马法教科书》，北京：中国政法大学出版社1992年版。
25、[美]艾伦·沃森：《民法法系的演变及形成》，北京：中国政法大学出版社1992年版。
26、李开国：《物权法论》，内部印刷，未公开出版。
27、李开国：《民法总论》，内部印刷，未公开出版。
28、[英]梅因：《古代法》，北京：商务印书馆1995年版。
29、[德]马克斯·韦伯：《论经济与社会中的法律》，北京：中国大百科全书出版社1998年9月版。
30、张晋藩：《清代民法综论》，北京：中国政法大学出版社1998年2月版
31、王家福、黄明川：《土地法的理论与实践》，北京：人民日报出版社1991年版。
32、刘春堂：《判解民法物权》，台北：三民书局1987年版。
32、徐国栋：《诚实信用原则研究》，北京：中国人民大学出版社2002年9月版。
33、许仁举：《土地登记法规及实务》，台北：长乐书局1980年版。
34、温丰文：《土地法》，台北：洪记印刷有限公司1997年版。
35、曾繁正等编译：《美国行政法》，深圳：红旗出版社出版1998年版。
36、[德]拉德布鲁赫：《法学导论》，北京：中国大百科全书出版社1997年版。
37、梅仲协：《民法要义》，北京：中国政法大学出版社1998年版。
38、杨立新 点校：《大清民律草案·民国民律草案》，长春：吉林人民出版社2002年5月版。
39、余能斌 主编：《现代物权法专论》，北京：法律出版社2002年3月版。
40、Kate Green & Joe Cursley: Land Law, Law Press· China.2002.12.
41、Roger Bernhardt: Real Property, WEST PUBLISHIING CO. 1993.
42、1902 8.
1、滕毅：“古代法中的象征观念及仪式——俄罗斯法与日耳曼法之比较”，《华东政法学院学报》2000年第6期。
2、王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”(上)，《复印报刊资料·民商法学》2002年第1期。
3、王洪亮：“不动产物权登记立法研究”，《法律科学》2000年第2期。
4、尹田：“法国不动产公示制度”，《民商法论丛》总第16卷。
5、鄢一美：“俄罗斯不动产物权变动及其登记制度的特点”，《政法论坛》(中国政法大学学报)2002年第2期。
6、张建文：“法律翻译刍议”，《西南政法大学学报》2003年第1期。
7、陈甦：“应注意土地权利的同名异质问题”，《复印报刊资料·经济法学 劳动法学》2000年第5期。
8、梁慧星：“制定中国物权法的若干问题”，《民商法论从》总第16卷。
9、赵昕：我国不动产登记制度的完善(西南政法大学硕士学位论文)，2001年4月。
10、刘云生：中国古代优先权论略——制度史·习惯法·思想史(西南政法大学硕士学位论文)，2001年4月。
11、李宏亮：“试论我国不动产登记制度的缺陷及立法完善”，来自于www.chinacourt.org/法院工作研究。
12、孙宪忠：“中国物权法关于不动产登记制度的基本思考“，《论物权法》，北京：法律出版社1999年版。
13、渠涛：“不动产物权变动制度研究与中国的选择”，《法学研究》1999年第5期。
14、建设部：“关于颁发全国统一房屋权属证书的公告”，《人民日报》1997年11月24日第7版。
15、Vicente.J.Monteiro:“澳门物业登记制度简介”，《行政》(澳门)1997年37期。
16、孙宪忠：“土地登记的法理和登记机关的选择”，《中国土地科学》杂志 1998年第2期。
17、尹田：“论物权法定原则的解释及其依据”，《人大报刊资料复印中心．民
商法学》2002年第12期。
18、徐涤宇：“物权法定主义和物权立法”，《人大报刊资料复印中心·民商法学》2003年第1期。
19、李志君：“建立登记请求权制度的思考”，《法制与社会发展》1999年第3期。
20、孙宪忠：“确定我国物权种类以及内容的难点”，《法学研究》2001年第1期。
21、胡兰玲：“土地发展权论”，《河北法学》2002年第20卷第2期。
22、吕家政：“房屋典当回赎及不动产物权登记”，《中国律师》2000年第10期。
23、崔建远：“抵押权若干问题之我见”，《法律科学》1991年第5期。
24、米健：“物权抽象原则的法理探源与现实斟酌”，《比较法研究》2001年第2期。
25、钱明星、姜晓春：“房屋预售制度若干理论问题研究”，《中外法学》1996年第5期。
26、赵转：“关于动产抵押权公示制度的法律思考”，《河北法学》2000年第4期。
27、崔建远：“土地上的权利群论纲”，《中国法学》1998年第2期。
28、许怀丽：“有关日本债权让与登记制度之简介”，《万国法律》(香港)2002年第4期。
29、王宝莅：“从官方支配到市场支配：中国大陆制定物权法的思路”，《东吴大学法律学报》(台湾)第13卷第1期。
30、向明恩：“德国民法一百年之回顾与展望”，《东吴大学法律学报》(台湾)第13卷第1期。
31、黄晖：“中国不动产登记制度的立法思考”《北京科技大学学报》(社科版)2001年第3期。
32、孟勤国：“中国物权法草案建议稿”，《法学评论》(武汉)2002年第5期。
33、谢在全：“建筑物区分所有权要论”，《法令月刊》(台湾)第53卷第4、5期。
34、(香港土地注册)注册费用、查册费用表，来自http: sc.info.gov.hk/gb/www.info.gov.hk/landreg/ch/services/search_fee.htm.
35、A.B. 12. 1996
36、来自：referat.kodeks.net.
1、台湾土地登记规则
2、珠海市房地产登记条例
3、上海市房地产登记条例
4、深圳经济特区房地产登记条例
5、深圳经济特区商事条例
6、土地登记规则(中国大陆)
7、俄罗斯联邦不动产权利及与不动产相关的法律行为登记法(俄文)
8、日本不动产登记法
9、蒙古共和国不动产登记法(英文)
10、德国民法典、法国民法典、台湾地区民法典、俄罗斯联邦民法典、日本民法典、瑞士民法典、意大利民法典、哈萨克斯坦民法典(俄文)
11、中华人民共和国物权法征求(意见稿)
12、澳门特别行政区《屋业登记法典》
13、《中国物权法草案》(建议稿，孟勤国主持起草，)
14、房地产法教学参考资料(西南政法大学，2000年7月1日)
15、民商法教学参考资料(第一、二辑)(西南政法大学民商法教研室编
2、梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，北京：中国政法大学出版社1993年版。
3、李开国：《民法基本问题研究》，北京：法律出版社1997年版。
4、张俊浩主编：《民法学原理》，北京：中国政法大学出版社1991年版。
5、梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》，北京：社会科学文献出版社2000年版。
6、王卫国：《中国土地权利研究》，北京：中国政法大学出版社1997年版。
7、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，北京：法律出版社1997年版。
8、梁慧星、陈华彬：《物权法》，北京：法律出版社1997年版。
9、谢在全：《民法物权论》(上、下)，北京：中国政法大学出版社1999年版。
10、史尚宽：《物权法论》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
11、梁慧星：《中国民法经济法诸问题》，北京：法律出版社1993年版。
12、[意]朱赛佩·格罗素：《罗马法史》，黄风译，北京：中国政法大学出版社1994年版。
13、孙宪忠：《德国当代物权法》，北京：法律出版社1997年版。
14、梁慧星主编：《中国物权法研究》，北京：法律出版社1998年版。
15、江帆、孙鹏主编：《交易安全与中国民商法》，北京：中国政法大学出版社1997年版。
16、江平、李显科主编：《中国土地立法研究》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
17、陈华彬：《物权法原理》，北京：国家行政学院出版社1998年版。
18、李开国主编：《中国民法学教程》，北京：法律出版社1997年版。
19、尹田：《法国现代合同法》，北京：法律出版社1995年版。
20、尹田：《法国物权法》，北京：法律出版社1998年版。
21、梁慧星：《民法总论》，北京：法律出版社1996年版。
22、徐国栋：《民法基本原则解释》，北京：中国政法大学出版社1992年版。
23、李开国主编：《民法实践教程》，成都：四川人民出版社1996年版。
24、[意]彼得罗·彭梵：《罗马法教科书》，北京：中国政法大学出版社1992年版。
25、[美]艾伦·沃森：《民法法系的演变及形成》，北京：中国政法大学出版社1992年版。
26、李开国：《物权法论》，内部印刷，未公开出版。
27、李开国：《民法总论》，内部印刷，未公开出版。
28、[英]梅因：《古代法》，北京：商务印书馆1995年版。
29、[德]马克斯·韦伯：《论经济与社会中的法律》，北京：中国大百科全书出版社1998年9月版。
30、张晋藩：《清代民法综论》，北京：中国政法大学出版社1998年2月版
31、王家福、黄明川：《土地法的理论与实践》，北京：人民日报出版社1991年版。
32、刘春堂：《判解民法物权》，台北：三民书局1987年版。
32、徐国栋：《诚实信用原则研究》，北京：中国人民大学出版社2002年9月版。
33、许仁举：《土地登记法规及实务》，台北：长乐书局1980年版。
34、温丰文：《土地法》，台北：洪记印刷有限公司1997年版。
35、曾繁正等编译：《美国行政法》，深圳：红旗出版社出版1998年版。
36、[德]拉德布鲁赫：《法学导论》，北京：中国大百科全书出版社1997年版。
37、梅仲协：《民法要义》，北京：中国政法大学出版社1998年版。
38、杨立新 点校：《大清民律草案·民国民律草案》，长春：吉林人民出版社2002年5月版。
39、余能斌 主编：《现代物权法专论》，北京：法律出版社2002年3月版。
40、Kate Green & Joe Cursley: Land Law, Law Press· China.2002.12.
41、Roger Bernhardt: Real Property, WEST PUBLISHIING CO. 1993.
42、1902 8.
1、滕毅：“古代法中的象征观念及仪式——俄罗斯法与日耳曼法之比较”，《华东政法学院学报》2000年第6期。
2、王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”(上)，《复印报刊资料·民商法学》2002年第1期。
3、王洪亮：“不动产物权登记立法研究”，《法律科学》2000年第2期。
4、尹田：“法国不动产公示制度”，《民商法论丛》总第16卷。
5、鄢一美：“俄罗斯不动产物权变动及其登记制度的特点”，《政法论坛》(中国政法大学学报)2002年第2期。
6、张建文：“法律翻译刍议”，《西南政法大学学报》2003年第1期。
7、陈甦：“应注意土地权利的同名异质问题”，《复印报刊资料·经济法学 劳动法学》2000年第5期。
8、梁慧星：“制定中国物权法的若干问题”，《民商法论从》总第16卷。
9、赵昕：我国不动产登记制度的完善(西南政法大学硕士学位论文)，2001年4月。
10、刘云生：中国古代优先权论略——制度史·习惯法·思想史(西南政法大学硕士学位论文)，2001年4月。
11、李宏亮：“试论我国不动产登记制度的缺陷及立法完善”，来自于www.chinacourt.org/法院工作研究。
12、孙宪忠：“中国物权法关于不动产登记制度的基本思考“，《论物权法》，北京：法律出版社1999年版。
13、渠涛：“不动产物权变动制度研究与中国的选择”，《法学研究》1999年第5期。
14、建设部：“关于颁发全国统一房屋权属证书的公告”，《人民日报》1997年11月24日第7版。
15、Vicente.J.Monteiro:“澳门物业登记制度简介”，《行政》(澳门)1997年37期。
16、孙宪忠：“土地登记的法理和登记机关的选择”，《中国土地科学》杂志 1998年第2期。
17、尹田：“论物权法定原则的解释及其依据”，《人大报刊资料复印中心．民
商法学》2002年第12期。
18、徐涤宇：“物权法定主义和物权立法”，《人大报刊资料复印中心·民商法学》2003年第1期。
19、李志君：“建立登记请求权制度的思考”，《法制与社会发展》1999年第3期。
20、孙宪忠：“确定我国物权种类以及内容的难点”，《法学研究》2001年第1期。
21、胡兰玲：“土地发展权论”，《河北法学》2002年第20卷第2期。
22、吕家政：“房屋典当回赎及不动产物权登记”，《中国律师》2000年第10期。
23、崔建远：“抵押权若干问题之我见”，《法律科学》1991年第5期。
24、米健：“物权抽象原则的法理探源与现实斟酌”，《比较法研究》2001年第2期。
25、钱明星、姜晓春：“房屋预售制度若干理论问题研究”，《中外法学》1996年第5期。
26、赵转：“关于动产抵押权公示制度的法律思考”，《河北法学》2000年第4期。
27、崔建远：“土地上的权利群论纲”，《中国法学》1998年第2期。
28、许怀丽：“有关日本债权让与登记制度之简介”，《万国法律》(香港)2002年第4期。
29、王宝莅：“从官方支配到市场支配：中国大陆制定物权法的思路”，《东吴大学法律学报》(台湾)第13卷第1期。
30、向明恩：“德国民法一百年之回顾与展望”，《东吴大学法律学报》(台湾)第13卷第1期。
31、黄晖：“中国不动产登记制度的立法思考”《北京科技大学学报》(社科版)2001年第3期。
32、孟勤国：“中国物权法草案建议稿”，《法学评论》(武汉)2002年第5期。
33、谢在全：“建筑物区分所有权要论”，《法令月刊》(台湾)第53卷第4、5期。
34、(香港土地注册)注册费用、查册费用表，来自http: sc.info.gov.hk/gb/www.info.gov.hk/landreg/ch/services/search_fee.htm.
35、A.B. 12. 1996
36、来自：referat.kodeks.net.
1、台湾土地登记规则
2、珠海市房地产登记条例
3、上海市房地产登记条例
4、深圳经济特区房地产登记条例
5、深圳经济特区商事条例
6、土地登记规则(中国大陆)
7、俄罗斯联邦不动产权利及与不动产相关的法律行为登记法(俄文)
8、日本不动产登记法
9、蒙古共和国不动产登记法(英文)
10、德国民法典、法国民法典、台湾地区民法典、俄罗斯联邦民法典、日本民法典、瑞士民法典、意大利民法典、哈萨克斯坦民法典(俄文)
11、中华人民共和国物权法征求(意见稿)
12、澳门特别行政区《屋业登记法典》
13、《中国物权法草案》(建议稿，孟勤国主持起草，)
14、房地产法教学参考资料(西南政法大学，2000年7月1日)
15、民商法教学参考资料(第一、二辑)(西南政法大学民商法教研室编
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