清末民国北京城市住宅房地产研究（1900-1949）
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摘要
住宅在人们的日常生活中影响力举足轻重。然而,居住问题困扰着中心城市社会的和谐发展,正谓“居京城大不易”。住宅房地产问题,始终是城市史研究的热门话题。特别是近代沿海城市的开埠,加速了中国东部地区的城市化进程,推动了城市房地产业的繁荣。然而,北京作为政治中心,在制度上和思维上固有的惯性和惰性,使其住宅房地产发展水平远远落后于沿海城市。这也是学界对清末民国北京城市住宅房地产问题缺乏深入研究的重要原因。然而,落后不等于没有特色,没有可取之处。本文在回顾学术史的基础上,利用馆藏档案、报刊文献、调查报告以及其他史料,从四个方面对清末民国北京城市住宅房地产的发展历程进行了深入剖析。
一、“城市化背景下的住宅房地产:全国与北京”
清中叶以来的近代化浪潮,推动了中国的城市化进程,沿海商埠出现了近代意义的早期房地产概念。香港、上海房地产业的畸形繁荣,成为城市化与住宅房地产发展互动的典型例子。相比之下,尽管城市化进程中的“新街市”建设,以及西方文化影响下居住习惯和住宅样式的演变,为近代北京城市住宅房地产发展带来了些许活力,但其水平依旧落后于沿海商埠。房地产开发企业规模较小、掮客从中撮合的传统交易形式,以及教会地产的壮大,从某种意义上反映了,近代北京城市房地产市场业已形成,但很不成熟,渗透着一定的半殖民地半封建色彩。
二、“清末民国北京的城市住宅房地产市场与政府干预”
国民政府的住宅立法,标榜“平均地权”学说,形成了一整套管理房地产市场交易过程、交易合同以及房地转移的程序。政府对住宅市场的监管,除继续沿用以限价为主的行政手段外,通过开征地价税、房捐等方式,渗透财政手段。在调控思路上有了明显进步。
尽管清末民国北京的地方财政收入中,房捐、地价税等房地产税收所占比重甚高,但新建住宅数量不足,居住区主要限于内城、外城,新街市建设步履维艰,住宅房地产业更多地表现为交易,而非生产,其所创造的新的社会财富非常有限。
三、“清末民国北京城市住宅价格变化及其影响”
根据报刊广告和馆藏档案所提供的信息,以及由此对20-40年代北京城市住宅价格(包括售价和租价)进行梳理,至少可以认为,住宅房地产市场不仅没有提振30年代萎靡不振的北平城市经济,反而受到30-40年代政治经济形势的拖累。特别在1928年迁都和1931年九一八事变后,由于城市整体消费能力显著下降,北京(北平)的住宅价格结束升势,转为长期低迷。40年代,在恶性通胀,以及抗战胜利后大批避难市民涌入城内导致的旺盛需求的共同作用下,北平住宅价格出现大幅飙升,到40年代末达到飙涨的高潮,出现不断增租引发的房地纠纷,以及诸多租赁交易摒弃法币,改用米面、金银结算房租等现象。近代北京的住宅房地产市场不仅对宏观经济的影响力有限,而且深受国家和城市政治、经济形势的左右,处于相对被动的地位。
同是平民阶层,由于收入水平差异显著,以大学教授为代表的中产群体、以手工业家庭和小学教员为代表的劳工群体、贫民窟居住群体、以学生、单身人力车夫和城市贫民为代表的无房群体,其住宅状况差异显著,日常生活质量因之各异。
针对20世纪40年代的“房荒”危机,国民政府曾经出台了行政、财政、货币手段三管齐下的拯救政策,矛头直指高房价和高房租,具有强烈的针对性。然而,“拯救”政策最终以失败告终。其深层原因,特别是住宅有效供应不足和战争导致的恶性通胀,值得反思。
四、“清末民国北京城市住宅保障的历史变迁”
针对特定群体进行全面分配的旗人住宅,在清中叶以后逐渐变为实质的私有化,并出现“旗民交产”现象。辛亥之后旗人住宅的完全市场化,以及旗民分城居住状态的结束,使得旗人住宅体制走入了坟墓。
30年代,国民政府转变观念,从治理市容入手,逐渐形成了新的住房保障思路,即建设由国家控制所有权,廉价租给低收入者的住房。30-40年代北京天桥、东直门“平民住宅”的营建,配套设施的完善,及其管理体制的成形,使其所具有的示范性的保障意义更显珍贵,成为近代住房保障的先声。无疑,这是破解40年代的“房荒”危机的有效办法之一。然而,国民政府浅尝辄止,其在40年代末设想的平民住宅大规模兴建规划终未能实现。
对清末民国北京城市住宅房地产的研究,开辟了北京城市史研究的新路径和新视角,对于认识中国近代住宅房地产市场的发展历程,及其与经济、社会发展的密切关系,弥补经济史研究在这一领域的空白,具有相当的学术价值。
Sun Yat-sen had ever told that inhabitancy is a part of the civilization. The human has gained more happiness than creature comforts from the inhabitancy. The dwelling house is so important in human’s daily lives. However, it is the choke point for the harmonious development of the society of central cities, especially in the capital of this country. The residential real estate problem is still treated as a popular theme in the field of the study of the downtown history all the while. The opening of the coastal cities in modern time made the urbanization in the east part of China more quickly. It had been accelerating the booming of real estate industry in downtowns in a certain extent. But there was some inertia in the system and thought in Peking as the political center of the whole country. So its development of real estate was falling behind the coastal cities’. Those are the main reason why the scholars has not deeply study the topic“the Residential Real Estate in the Downtown District of Peking during the Period of Late Qing and Republic of China”. But being backward is not equal to nothing characteristic and preponderant. This article will review the previous studying production firstly, and deeply analyze the development history of the residential real estate in the downtown District of Peking during the period of late Qing and Republic of China using archives, newspaper, investigating report, and the other historical materials.
Firstly, the residential real estate in the background of urbanization: Peking and thee whole country.
The modernization since the mid-time of Qing Dynasty had accelerated the urbanization of China. It appeared the early conception of the real estate in in the coastal cities in the sense of modern time. The abnormal boom of the real estate industry in Hong Kong and Shanghai was becoming the example of the type of influence between the urbanization and the development of the real estate. The development of Peking’s real estate was pale by comparing with the coastal cities, though the“New Downtown District Construction Plan”and the change of the living custom and the pattern of dwelling house in the effect of the Hesperian Culture, had given the development of the real estate in this city a little of energy. In this city, the scales of the real estate enterprises were too small, the traditional bargaining form which must be through brokers was still exist, and the church’s real estate was becoming much larger. We can find that Peking’s real estate market had come into being, but was immature and reflected the features of being semi-colonial and semi-feudal.
Secondly, the residential real estate market in the downtown District of Peking during the period of late Qing and Republic of China and the control of government.
The residential legislation of Kuomintang Government which claimed the theory of“equalization of landownership”had formed a series of management procedures of business course, bargains and the transformation of the house and the land. There were some distinct advancement of management measures of government towards the residential real estate market such as using the finance policies including collecting land-price tax and house tallage besides administration policies such as restricting price of houses.
The real estate tax such as land-price tax and house tallage was the most important proportion of finance income of local government in Peking during the period of late Qing Dynasty and the Republic of China, but the new dwelling houses were not enough. The living areas were restricted in the old zone of the city. The evolvement of the New Downtown District was too slow and had a lot of difficulties. The bargaining, not constructing, was becoming the major form of residential real estate industry. The wealth which the industry had created was not so much.
Thirdly, the change of residential price in Peking during the period of late Qing Dynasty and the Republic of China and its influence.
We can believe that the residential real estate market not only could be unable promoted the dispirited downtown economic in Peking during 1930’s, but also had been encumbered by the economic and political situation during 1930’s and 1940’s. Above-mentioned point of view is based on the collection of the information which provided by newspaper advertisements between 1920’s and 1940’s, and the history archives collected in Beijing Municipal Archives, and is also on the basis of the price of the residential real estate in Peking during 1920’s to1940’s. Especially after the capital moving in 1928 and the Mukden Incident in 1931, the rising trend of residential price in Peking was over, and transferred into longtime downturn, because the consumption ability of the public in this city became remarkable weakened.
The price of the residential real estate in Peking was rising so long in 1940’s, especially in the end of this period because of the inflationary spiral, and the blooming demand caused by the crowds swarming into Peking city after the victory of the Anti-Japanese War in 1945. The bothers about the residential real estate became more and more. The landlords didn’t like to balance the rent by cash, but by rice, flour and bullion. Obviously, the influence to the macro-economy by the residential real estate market in Peking during the modern time was so restricted, and this market was enslaved to the political and economic situation, and a little passive.
Because of the distinct disparity of the income level, there were so many differences about the residential conditions among the bourgeois such as teacher lecturer, the labors such as craftsmen and primary school teacher, the inhabitants living in the rookeries and the people who didn’t have their own house to live in such as students, wheelers and paupers. So the standards of living among them were so different.
Kuomintang Government had ever drawn out a lot of salvation measures including administration, finance and currency policies. The aim of them was resolving the problem of high-priced state about the rent and selling price of the residential real estate, in order to tide the real estate crisis over. There was so much pertinence about those policies, but the salvation attempt was frustrated. There were two major reasons including the short of housing provision and the inflationary spiral brought by the wars.
Fourthly, the history variance of housing-security system in Peking city during the period of late Qing Dynasty and the Republic of China.
The system of banner men’s dwelling houses had ever been a custom of material benefits distribution which was applied in given persons. The privatization of those houses began in the mid-time of Qing Dynasty and there were a lot of phenomenon about the marketing between the banner men and Han people with their dwelling houses. After the revolution of 1911, the dwelling houses of banner men could be sold legally, and the state of separated living was over. Those made the system banner men’s dwelling houses approach death
Kuomintang Government transferred the conceptions, began with fathering the profile of the city and gradually shaped the new method of housing security that building the dwelling houses, whose ownership was controlled by government and rent to the poor by lower price in 1930’s. The houses of common-citizens (Low-rent houses) in the districts of Tianqiao and Dongzhimen were built in 1930’s and 1940’s. The circumjacent service establishments became more consummate. The local government still drew out some management regulation about those houses. Above-mentioned cases made the demonstrated security meaning of those houses more estimable. This system became the first sign of the housing-security in the modern history in China. Beyond all doubt, the system of the houses of common-citizens was one of the effective approaches could solve the real estate crisis in 1940’s. However, Kuomintang Government had stopped striving after obtaining a little knowledge about it. The magnificent plan of building a lot of the houses of common-citizens which was brought out in the end of 1940’s was not realization.
The study of the topic“the Residential Real Estate in the Downtown District of Peking during the Period of Late Qing and Republic of China”can blaze a new way in the study of city history of Beijing, comprehend deeply the development course of the residential real estate market of China in modern history and the close relation with the development of economy and society, and fetch up the blank of this field in the study of economic history study. So there is so much academic value about this topic.
一、“城市化背景下的住宅房地产:全国与北京”
清中叶以来的近代化浪潮,推动了中国的城市化进程,沿海商埠出现了近代意义的早期房地产概念。香港、上海房地产业的畸形繁荣,成为城市化与住宅房地产发展互动的典型例子。相比之下,尽管城市化进程中的“新街市”建设,以及西方文化影响下居住习惯和住宅样式的演变,为近代北京城市住宅房地产发展带来了些许活力,但其水平依旧落后于沿海商埠。房地产开发企业规模较小、掮客从中撮合的传统交易形式,以及教会地产的壮大,从某种意义上反映了,近代北京城市房地产市场业已形成,但很不成熟,渗透着一定的半殖民地半封建色彩。
二、“清末民国北京的城市住宅房地产市场与政府干预”
国民政府的住宅立法,标榜“平均地权”学说,形成了一整套管理房地产市场交易过程、交易合同以及房地转移的程序。政府对住宅市场的监管,除继续沿用以限价为主的行政手段外,通过开征地价税、房捐等方式,渗透财政手段。在调控思路上有了明显进步。
尽管清末民国北京的地方财政收入中,房捐、地价税等房地产税收所占比重甚高,但新建住宅数量不足,居住区主要限于内城、外城,新街市建设步履维艰,住宅房地产业更多地表现为交易,而非生产,其所创造的新的社会财富非常有限。
三、“清末民国北京城市住宅价格变化及其影响”
根据报刊广告和馆藏档案所提供的信息,以及由此对20-40年代北京城市住宅价格(包括售价和租价)进行梳理,至少可以认为,住宅房地产市场不仅没有提振30年代萎靡不振的北平城市经济,反而受到30-40年代政治经济形势的拖累。特别在1928年迁都和1931年九一八事变后,由于城市整体消费能力显著下降,北京(北平)的住宅价格结束升势,转为长期低迷。40年代,在恶性通胀,以及抗战胜利后大批避难市民涌入城内导致的旺盛需求的共同作用下,北平住宅价格出现大幅飙升,到40年代末达到飙涨的高潮,出现不断增租引发的房地纠纷,以及诸多租赁交易摒弃法币,改用米面、金银结算房租等现象。近代北京的住宅房地产市场不仅对宏观经济的影响力有限,而且深受国家和城市政治、经济形势的左右,处于相对被动的地位。
同是平民阶层,由于收入水平差异显著,以大学教授为代表的中产群体、以手工业家庭和小学教员为代表的劳工群体、贫民窟居住群体、以学生、单身人力车夫和城市贫民为代表的无房群体,其住宅状况差异显著,日常生活质量因之各异。
针对20世纪40年代的“房荒”危机,国民政府曾经出台了行政、财政、货币手段三管齐下的拯救政策,矛头直指高房价和高房租,具有强烈的针对性。然而,“拯救”政策最终以失败告终。其深层原因,特别是住宅有效供应不足和战争导致的恶性通胀,值得反思。
四、“清末民国北京城市住宅保障的历史变迁”
针对特定群体进行全面分配的旗人住宅,在清中叶以后逐渐变为实质的私有化,并出现“旗民交产”现象。辛亥之后旗人住宅的完全市场化,以及旗民分城居住状态的结束,使得旗人住宅体制走入了坟墓。
30年代,国民政府转变观念,从治理市容入手,逐渐形成了新的住房保障思路,即建设由国家控制所有权,廉价租给低收入者的住房。30-40年代北京天桥、东直门“平民住宅”的营建,配套设施的完善,及其管理体制的成形,使其所具有的示范性的保障意义更显珍贵,成为近代住房保障的先声。无疑,这是破解40年代的“房荒”危机的有效办法之一。然而,国民政府浅尝辄止,其在40年代末设想的平民住宅大规模兴建规划终未能实现。
对清末民国北京城市住宅房地产的研究,开辟了北京城市史研究的新路径和新视角,对于认识中国近代住宅房地产市场的发展历程,及其与经济、社会发展的密切关系,弥补经济史研究在这一领域的空白,具有相当的学术价值。
Sun Yat-sen had ever told that inhabitancy is a part of the civilization. The human has gained more happiness than creature comforts from the inhabitancy. The dwelling house is so important in human’s daily lives. However, it is the choke point for the harmonious development of the society of central cities, especially in the capital of this country. The residential real estate problem is still treated as a popular theme in the field of the study of the downtown history all the while. The opening of the coastal cities in modern time made the urbanization in the east part of China more quickly. It had been accelerating the booming of real estate industry in downtowns in a certain extent. But there was some inertia in the system and thought in Peking as the political center of the whole country. So its development of real estate was falling behind the coastal cities’. Those are the main reason why the scholars has not deeply study the topic“the Residential Real Estate in the Downtown District of Peking during the Period of Late Qing and Republic of China”. But being backward is not equal to nothing characteristic and preponderant. This article will review the previous studying production firstly, and deeply analyze the development history of the residential real estate in the downtown District of Peking during the period of late Qing and Republic of China using archives, newspaper, investigating report, and the other historical materials.
Firstly, the residential real estate in the background of urbanization: Peking and thee whole country.
The modernization since the mid-time of Qing Dynasty had accelerated the urbanization of China. It appeared the early conception of the real estate in in the coastal cities in the sense of modern time. The abnormal boom of the real estate industry in Hong Kong and Shanghai was becoming the example of the type of influence between the urbanization and the development of the real estate. The development of Peking’s real estate was pale by comparing with the coastal cities, though the“New Downtown District Construction Plan”and the change of the living custom and the pattern of dwelling house in the effect of the Hesperian Culture, had given the development of the real estate in this city a little of energy. In this city, the scales of the real estate enterprises were too small, the traditional bargaining form which must be through brokers was still exist, and the church’s real estate was becoming much larger. We can find that Peking’s real estate market had come into being, but was immature and reflected the features of being semi-colonial and semi-feudal.
Secondly, the residential real estate market in the downtown District of Peking during the period of late Qing and Republic of China and the control of government.
The residential legislation of Kuomintang Government which claimed the theory of“equalization of landownership”had formed a series of management procedures of business course, bargains and the transformation of the house and the land. There were some distinct advancement of management measures of government towards the residential real estate market such as using the finance policies including collecting land-price tax and house tallage besides administration policies such as restricting price of houses.
The real estate tax such as land-price tax and house tallage was the most important proportion of finance income of local government in Peking during the period of late Qing Dynasty and the Republic of China, but the new dwelling houses were not enough. The living areas were restricted in the old zone of the city. The evolvement of the New Downtown District was too slow and had a lot of difficulties. The bargaining, not constructing, was becoming the major form of residential real estate industry. The wealth which the industry had created was not so much.
Thirdly, the change of residential price in Peking during the period of late Qing Dynasty and the Republic of China and its influence.
We can believe that the residential real estate market not only could be unable promoted the dispirited downtown economic in Peking during 1930’s, but also had been encumbered by the economic and political situation during 1930’s and 1940’s. Above-mentioned point of view is based on the collection of the information which provided by newspaper advertisements between 1920’s and 1940’s, and the history archives collected in Beijing Municipal Archives, and is also on the basis of the price of the residential real estate in Peking during 1920’s to1940’s. Especially after the capital moving in 1928 and the Mukden Incident in 1931, the rising trend of residential price in Peking was over, and transferred into longtime downturn, because the consumption ability of the public in this city became remarkable weakened.
The price of the residential real estate in Peking was rising so long in 1940’s, especially in the end of this period because of the inflationary spiral, and the blooming demand caused by the crowds swarming into Peking city after the victory of the Anti-Japanese War in 1945. The bothers about the residential real estate became more and more. The landlords didn’t like to balance the rent by cash, but by rice, flour and bullion. Obviously, the influence to the macro-economy by the residential real estate market in Peking during the modern time was so restricted, and this market was enslaved to the political and economic situation, and a little passive.
Because of the distinct disparity of the income level, there were so many differences about the residential conditions among the bourgeois such as teacher lecturer, the labors such as craftsmen and primary school teacher, the inhabitants living in the rookeries and the people who didn’t have their own house to live in such as students, wheelers and paupers. So the standards of living among them were so different.
Kuomintang Government had ever drawn out a lot of salvation measures including administration, finance and currency policies. The aim of them was resolving the problem of high-priced state about the rent and selling price of the residential real estate, in order to tide the real estate crisis over. There was so much pertinence about those policies, but the salvation attempt was frustrated. There were two major reasons including the short of housing provision and the inflationary spiral brought by the wars.
Fourthly, the history variance of housing-security system in Peking city during the period of late Qing Dynasty and the Republic of China.
The system of banner men’s dwelling houses had ever been a custom of material benefits distribution which was applied in given persons. The privatization of those houses began in the mid-time of Qing Dynasty and there were a lot of phenomenon about the marketing between the banner men and Han people with their dwelling houses. After the revolution of 1911, the dwelling houses of banner men could be sold legally, and the state of separated living was over. Those made the system banner men’s dwelling houses approach death
Kuomintang Government transferred the conceptions, began with fathering the profile of the city and gradually shaped the new method of housing security that building the dwelling houses, whose ownership was controlled by government and rent to the poor by lower price in 1930’s. The houses of common-citizens (Low-rent houses) in the districts of Tianqiao and Dongzhimen were built in 1930’s and 1940’s. The circumjacent service establishments became more consummate. The local government still drew out some management regulation about those houses. Above-mentioned cases made the demonstrated security meaning of those houses more estimable. This system became the first sign of the housing-security in the modern history in China. Beyond all doubt, the system of the houses of common-citizens was one of the effective approaches could solve the real estate crisis in 1940’s. However, Kuomintang Government had stopped striving after obtaining a little knowledge about it. The magnificent plan of building a lot of the houses of common-citizens which was brought out in the end of 1940’s was not realization.
The study of the topic“the Residential Real Estate in the Downtown District of Peking during the Period of Late Qing and Republic of China”can blaze a new way in the study of city history of Beijing, comprehend deeply the development course of the residential real estate market of China in modern history and the close relation with the development of economy and society, and fetch up the blank of this field in the study of economic history study. So there is so much academic value about this topic.
引文
1王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,9页。
2王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,9页。
3王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,10页。2000年底,在北大教授侯仁之等专家的强烈呼吁下,蔡元培故居停止拆迁,开始修缮。但院内部分房屋的门窗和房顶已经遭到了严重破损。
4参见北京市人民政府:京政发〔1999〕24号文。相关新闻报道参见《北京日报》,1999年3月23日。
5《北京日报》,2002年9月19日。
6《北京日报》,2000年12月7日。
7张恨水:《五月的北平》,见姜德明编:《北京乎:现代作家笔下的北京,1919-1949》,北京:三联书店,1992年,774-775页。
8魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,26页,附图,总40463页。北平内城共计6个区,外城共计5个区,合计11个区。
9参见梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,132-136页。
10【美】沃纳·赫希:《城市经济学》,刘世庆、李泽民、廖果译,北京:中国社会科学出版社,1990年,5页。
11冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,序言(作者潘国城)。潘国城,1938年生,毕业于香港大学,香港资深城市设计专家,香港规划师学会的始创人及资深会员,曾担任港英政府环境规划署署长(1991-1997),现任英国皇家城市规划学会会员。
12陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,1页,总47783页。
13转引自王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,1页。
14童悦仲等主编:《中外住宅产业对比》,北京:中国建筑工业出版社,2004年,20页。
15另一种土地的人工附属物是附着或固着在自然土地之上的有形或无形的物体,具有与土地功能不相干的独立功能,诸如建筑物、构筑物。本文所研究的住宅,即在此范畴内。
16周诚:《土地经济学》,北京:商务印书馆,2003年,5-7页。
17《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,698页注。
18《马克思恩格斯全集》,47卷,北京:人民出版社,1995年,13页。
19周诚:《土地经济学》,北京:商务印书馆,2003年,10-11页。
20《马克思恩格斯选集》,1卷,北京:人民出版社,1995年,71页。
21《马克思恩格斯选集》,1卷,北京:人民出版社,1995年,103页。
22《马克思恩格斯选集》,3卷,北京:人民出版社,1995年,185页。
23《牛津法律大辞典》,北京:光明日报出版社,1988年,309页。
24马克伟主编:《土地大辞典》,长春:长春出版社,1991年,121页。
25《中国土地报》,1992年9月18日。
26《中国土地报》,1992年9月18日。
27严星、林增杰主编的《城市地产评估》,北京:中国人民大学出版社,1999年,5-9页。
28严星、林增杰主编的《城市地产评估》,北京:中国人民大学出版社,1999年,8页。
29严星、林增杰:《城市地产评估》,北京:中国人民大学出版社,1999年,4页。
30包宗华:《住宅与房地产》,北京:中国建筑工业出版社,2002年,4页。
31《马克思恩格斯全集》,24卷,北京:人民出版社,1995年,167页。
32《马克思恩格斯全集》,18卷,北京:人民出版社,1995年,302页。
33《马克思恩格斯选集》,2卷,北京:人民出版社,1995年,495页。
34参见李木祥:《中国房地产泡沫研究》,北京:中国金融出版社,2007年,13页。
35吕萍:《不动产管理制度研究》,北京:中国大地出版社,2003年,1页。
36【加】斯特尔特:《城市史》,黄静芝译,利明校,《国外社会科学摘编》,1984年8期,13页。
37【加】斯特尔特:《城市史》,黄静芝译,利明校,《国外社会科学摘编》,1984年8期,14-15页。
38梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,133页。伊懋可、施坚雅对中国城市史的研究著作中,就能够反映出这三个主流话题。Mark Elvin and G. William Skinner eds, The Chinese City Between Two Worlds. (Stanford: Stanford University Press, 1974) Also see G. William Skinner, ed, The City in Late Imperial China. (Stanford: Stanford University Press, 1977)
39梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,132页。
40约翰R.拉尔蒂:《城市革命》,转引自陈一筠主编:《城市化与城市社会学》,北京:光明日报出版社,1986年,79页。
41何一民主编:《近代中国城市发展与社会变迁(1840-1949年)》,北京:科学出版社,2004年,27页。
42参见张传玺主编:《简明中国古代史》(第二版),北京:北京大学出版社,1994年,328页。“商业资本多半用于购置土地,很少投之于手工业生产”。
43参见【美】卢汉超:《从精英到大众:近年美国中国城市史研究的“从上到下”取向》,《史学月刊》,2008年5期,18-19页。
44近代中国城市史研究中涉及城市地理研究的著作,包括杨哲著《城市空间:真实·想象·认知》(厦门:厦门大学出版社,2008年)、任云英著《近代西安城市空间结构演变研究》(陕西师范大学博士论文,2005年)、李军著《近代武汉城市空间形态的演变,1861-1949》(武汉大学博士论文,2005年)、王均著《近代北京城内部空间结构的历史地理研究》(北京大学博士论文,1997年)等,为数不少。
45参见赵津著《中国城市房地产业史论》(天津:南开大学出版社,1994年)、岑伟著《契约实践的空间运作谱系:1778-1955年上海一百二十八宗房地产交易与变更的契约档案研究》(同济大学博士论文,2003年)、曹炜:《开埠后的上海住宅》(北京:中国建筑工业出版社,2004年)、中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》(上海:上海人民出版社,1990年)、张仲礼、陈曾年著《沙逊集团在旧中国》(北京:人民出版社,1985年)、高尚智、陈德炎著《武汉房地产简史,1940-1986》(内部刊印,1987年)上海建筑施工志编委会编写办公室编:《东方“巴黎”:近代上海建筑史话》(上海:上海文化出版社,1991年)、陈炎林编:《上海地产大全》(1933年原版,北京:全国图书馆文献缩微复制中心,2002年),以及张仲礼著《近代上海城市研究,1840-1949》(上海:上海文艺出版社,2008年)的部分章节。
46包宗华:《住宅与房地产》,北京:中国建筑工业出版社,2002年,119页。
47赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,141页。
48赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,141页。
49萧铮:《民国二十年代中国大陆土地问题资料》“总序”,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,1-2页。
50萧铮:《民国二十年代中国大陆土地问题资料》“总序”,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,2页。
51这些学生的调查报告,后来陆续提交中国地政学院,成为研究当时城市史,特别是城市房地产史的重要参考资料。这其中比较有代表性的包括:梅光复著《汉口市地价之研究》、林传沧著《福州厦门地价之研究》、潘信中著《长沙市一年来之地价与房租》、王慰祖著《上海市房租之研究》、高信著《南京市之地价与地价税》(南京:正中书局,1935年)、邢长铭著《重庆市一年来地价之变动》、杨正礼著《上海市办理地价税之研究》、周源久著《杭州市办理地价税之研究》、房师文著《天津市财务局实习总报告》、李鸿毅著《北平市财政局实习总报告》、陈岳麟著《南京市实习调查日记》、魏树东著《北平市之地价、地租、房租与税收》、董国祥著《重庆地价与房租之研究》、王槃著《昆明市房屋问题》、陈家鼎著《宜昌沙市之地价研究》、魏树东著《北平市财政局实习报告》、佚名著《成都市地价与房租之研究》、鲍家驹著《汉口市住宅问题》以及陈岳麟著《南京市之住宅问题》等。其中绝大部分著作都提到了房地产价格问题,特别是地价问题。此外,张辉著《上海市地价研究》(“中央政治学校地政学院毕业论文集·第二种”,正中书局,1935年)、王先强著《中国地价税问题》(神州国光社,1931年)、上海市地政局编:《上海市地政》(内部刊行,1947年)、王炳勋著《天津市地价概况》(出版单位不详,1938年)等,也是民国时期城市地价研究的代表性著作。(本注中没有标明出版单位和出版年代的书籍,系台北成文出版社、美国中文资料中心1977年联合影印)
52赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,187-195页。
53王均:《近代北京城市地价》,《北京房地产》,1996年10期,47页。
54王均:《近代北京城市地价》,《北京房地产》,1996年10期,47-48页。
55张小林认为,这批房契“应属于除徽州文约、孔府档案和礼部官地文书之外,内容最为集中、完整的契约文书”。其内容“既反映出京师五城十坊行政管理制度的变化,物价工料、房价租价的消长,银和钱的使用和折换率,店铺房的布局和发展状况,也反映出清朝中后期出现的吏治败坏、八旗生计微艰、律令松弛诸社会问题”。(参见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,3页。)
56张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,66页。
57张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,74页。
58张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,145页。
59张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,148页。
60刘志雄:《北京城的胡同与民居》,《建筑》,2006年9期,52-57页。
61赵津:《看不见的手:地价在近代中国城市区域划分和建筑革命中的自发作用》,《南开经济研究》,1993年5期,61页。
62邓庆坦、徐力、邓庆尧:《房地产业与20世纪20、30年代中国建筑的发展演变》,《山东建筑工程学院学报》,19卷,3期(2004年9月),28页。
63周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,303页。
64《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,714页。
65周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,312-313页。
66【英】亚当·斯密:《国民财富的性质和原因的研究》,上卷,北京:商务印书馆,1972年,140页。
67【英】大卫·李嘉图:《政治经济学及赋税原理》,见《李嘉图著作与通信集》,1卷,北京:商务印书馆,1962年,57页。
68《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,725页。
69《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,727页。
70《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,728页。
71《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,754页。
72《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,759页。
73周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,323页。
74周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,326页。
75朱宝树:《城市级差地租与人口城市化》,《南方人口》,1999年4期,49-50页。
76周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,303-304页。
77【日】野口悠纪雄:《土地经济学》,汪斌译,北京:商务印书馆,1997年,51页。
78【美】伊利(Ely, R.T.)、莫尔豪斯(Morehouse, E.W.)等:《土地经济学原理》,滕维藻译,北京:商务印书馆,1982年,238页。
79章植:《土地经济学》,上海:黎明书局,1934年,422-445页。
80转引自王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,48页。
81在工业化早期的西方国家,市中心住宅价格高,但出行成本低、商品供应丰富;市郊住宅价格低,但出行成本高,商品供应不丰富。
82 Alonso W., Location and Land Use. Cambridge: Harvard University Press, 1964, pp.20-50.
83曹振良:《房地产经济学通论》,北京:北京大学出版社,2003年,105-108页。
84萨缪尔森:《经济学》(中译本),北京:商务印书馆,1986年,254页。
85参见王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,51页。
86【美】伊利(Ely, R.T.)、莫尔豪斯(Morehouse, E.W.)等:《土地经济学原理》,滕维藻译,北京:商务印书馆,1982年,225页。
87参见王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,51页。
88 Kornai, J., Anti-Equilibrium: An Economic Systems Theory and the Tasks of Research, Amsterdam: North-Holland, 1971, p.349.
89 Hahn, F., Equilibrium and Macroeconomics, Cambridge: MIT Press, Mass, 1984, p.8.
90 Simpson, D., Rethinking Economic Behaviour: How the Economy Really Works, London: Macmillan, 2000, p.3.
91周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,335-336页。
92周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,345-347页。投资性增值是对土地进行直接或间接地投资,所造成的劳动价值量的增加而行程的土地增值;供求性增值是由于经济发展而对土地需求发生变化,造成供求失衡,从而引发的土地增值,在多数情况下,是土地供不应求,造成地价上涨;用途性增值是在土地投资和供求状况不变的情况下,土地由低效益用途改变为高效益用途时所发生的增值。
93相关数据和资料参见谢朝仪:《不动产经济导论》,台北:茂荣图书有限公司,1983年,31页。
94美国学者薛凤旋在《中国城市:1949年以来大都会的发展》一书就试图以历史研究的方法对北京、上海、南京、西安、广州及香港、台北等大陆和港台地区的中国七大城市进行比较研究。参见Victor F Sit, ed.: Chinese Cities: The Growth of the Metropolis since 1949. New York: Oxford University Press, Inc., 1985.香港学者梁元生正在进行名为“三城记:上海、香港、新加坡”的比较城市史研究,参见梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,132-136页。
95参见William T. Rowe: Hankow: Commerce and Society in a Chinese City, 1796 - 1889, Stanford, CA: Stanford University Press, 1984; Mary Backus Rankin: Elite Activism and Political Transformation in China: Zhejiang Province, 1865 - 1911, Stanford, CA: Stanford University Press, 1986; David Strand: Rickshaw Beijing: City People and Politics in the 1920s, Berkeley, CA: University of California Press, 1989.
96关于美国学者在上海史研究方面的成果目录,参见魏楚雄:《挑战传统史学观及研究方法——史学理论与中国城市史研究在美国及西方的发展》,《史林》,2008年1期,48-49页。
97傅斯年:《历史语言研究所工作之旨趣》,见欧阳哲生主编:《傅斯年全集》,3卷,长沙:湖南教育出版社,2003年,3页。
98何一民主编:《近代中国城市发展与社会变迁,1840-1949》,北京:科学出版社,2004年,113页。
99何明俊:《关于城市进化的一般理论》,《城市问题》,1993年1期,17页。
100《都市发达与历史考察》,见《东方杂志》,19卷,1号(1922年),41页。
101根据北平市社会局1933年的工厂调查报告,全市共有大小工厂以及手工业作坊等共约700多所,从业工人70,000多人。其中以啤酒、火柴等厂规模较大,资金相对雄厚。全市唯一的火柴厂,其资本金为20万元,超过全市所有十家织布厂资本金总额的10倍。(参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,19-21页,总90362-90367页。)
102据1931年3月北平市公安局调查统计,全市贫民共计168,000人,占全市总人口的12.1%,大约每8名北平市民即有一人为贫民。其中公私救济院收容人数多达7,000人。“吾人因知北平贫民数量如此之巨,实为社会之一绝大问题”。(参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,18-19页,总90360-90363页。)
103据北平社会局调查报告,1926年崇文门的税关收入达300万元,1929年锐减至170多万元,足以说明北平丧失首都地位之后工商业之萧条。(参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,22页,总90368-90369页。)
104北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
105北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
106李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,17页,总90358-90359页。
107李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,17页,总90358-90359页。其中的1931年全市人口总数为北平市财政局统计数据,由于统计标准与口径不同,与北平市工务局的数据有所出入。
108赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,8页。
109梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,50页。
110梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,51页。
111梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,66页。
112关于上海租界“道契”的研究,参见陈正书:《道契与道契档案之考察》,《近代史研究》,1997年3期;陈正书:《简评上海道契档案的史料价值》,《史林》,1998年1期,89-96页;马学强:《近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较》,《史林》,2002年1期,55-65页。
113章乃器:《中国货币金融问题》,上海:生活书店,1936年,369页。
114所谓“找贴”,就是卖主在卖出一宗房地产后,仍可多次以各种名目,向买主追加索要该宗房地产的价款,并立下书面契据。即一宗买卖,多次交易。这个过程,有时可以延续数年之久。从契约的名目来看,一宗房地产交易的完成,一般要先后订立卖、加、绝、叹四份契约。甚至在漫长的交易过程中,卖主有“回赎”房产的权利。这就造成在这个过程中,相关房地产的产权并不清晰。关于“找贴”的性质及其衰微,参见杜恂诚:《从找贴风俗的改变看近代上海房地产交易效率的提高》,《上海经济研究》,2006年11期,134-136页。
115蒯世勋:《上海公共租界史稿》,上海:上海人民出版社,1984年,347页。
116蒯世勋:《上海公共租界史稿》,上海:上海人民出版社,1984年,347页。
117《上海研究资料》,上海:上海书店,1984年,138页。
118中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,11页。
119中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,11页。
120梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,19页。
121英国王室辖地被称为“官地”(Crown Land)。
122冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,5页。
123 Roger Nissim, Land Administration and Practice in Hong Kong, Hong Kong University Press, 1998, pp.5.
124冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,9-10页。
125冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,12页。
126冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,14-16页。
127张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,48-50页。
128张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,42页。
129张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,59页。
130张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,61页。
131冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,29-35页。
132梅朋、傅立德:《上海法租界史》,上海:上海译文出版社,1983年,301页。
133徐雪筠等译编:《上海近代社会经济发展概况(1882-1931)》,上海:上海社会科学院出版社,1985年,21页。
134《申报》,1936年3月4日。
135王季深:《上海之房地产业》,“上海经济丛书”第一种,1944年,7页。(1938-1943年的数字含有通货膨胀的因素)
136《新闻报》,1934年10月14日。(1934年的数字截至当年9月)
137姚一:《旧上海的房地产掮客》,《文史精华》,1995年4期,19页。
138姚一:《旧上海的房地产掮客》,《文史精华》,1995年4期,20页。
139【美】雷麦(C.F.Remer):《外人在华投资论》,蒋学楷、赵康节译述,北京:商务印书馆,1959年,82页。
140“中锋”:《上海地租局内幕》,《晶报》,1926年3月27日。
141冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,43页。
142安平、林兴炯主编:《港九展影》,香港:港九文化出版公司,1949年,2页。
143林友兰:《香港史话》,香港:香港上海印书馆,1978年,192页。
144《香港商业手册》,香港:香港经济导报出版社,1960年,214页。
145有关统计数据参见《中国年鉴》,上海日报社,1933年;《申报》,1948年11月20日。
146印永清:《老上海的地价》,《上海房地》,2005年5期,61页。
147《晨报》,1921年10月26日。
148《晨报》,1921年10月26日。
149《晨报》,1921年10月28日。
150《晨报》,1921年11月11日。
151 Building Reconstruction Advisory Committee, Final Report, Hong Kong, 1946, Appendix 2, pp.13.
152陈昕、郭志坤主编:《香港全纪录》,上海:上海人民出版社,1997年,105页。
153方国荣、陈迹:《昨日的家园》,香港:三联书店(香港)有限公司,1993年,29页。
154冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,43页。
155冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,27页。
156方国荣、陈迹:《昨日的家园》,香港:三联书店(香港)有限公司,1993年,28-42页。
157赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,25-26页。
158刘士铣:《旧上海“地产巨子”孙春生沉浮录》,《中国房地产》,1995年12期,68-70页。
159中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,17页。
160中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,14页。
161冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,38-39页。
162吴多泰:《分层出售的回忆》,见吴多泰:《私语拾记》,香港:国际鸿星投资集团有限公司,1994年,82-83页。
163《霍英东:香港房地产业的昨天、今天和明天》,《房地产导报》,1987年7月15日。
164上海市经济学会编:上海经济区工业概貌·上海建筑、建材卷》,上海:上海交通大学出版社,1985年,15页。
165上海市通志馆编:《上海市年鉴》,民国廿四年(1935年),6-7页。
166冷夏:《霍英东传(上卷)》,香港:香港名流出版社,1997年,12页。
167仲芳氏:《庚子记事》,见中国科学院历史研究所第三所编辑:《庚子记事》,北京:科学出版社,1959年,12页。
168仲芳氏:《庚子记事》,见中国科学院历史研究所第三所编辑:《庚子记事》,北京:科学出版社,1959年,13页。
169仲芳氏:《庚子记事》,见中国科学院历史研究所第三所编辑:《庚子记事》,北京:科学出版社,1959年,17页。
170陈宗蕃:《燕都丛考》,第三编,北京:后门内米粮库仓一号陈宅(发行),1931年,161页,注二。
171翟兑之:《记城南》,《天地》,1944年6期。
172京都市政公所编纂:《京都市政汇览》,1914年,104页。
173北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,295页。
174《北平晨报》,1936年10月16日。承租人以“建筑铺面楼房,投资营业”为主。
175京都市政公所编纂:《京都市政汇览》,1914年,104页。
176北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,183页。
177林传甲:《大中华京师地理志》,京师中华地学会,1919年,第十一篇,第五十七章《居处》。
178陈宗蕃:《燕都丛考》,第三编,北京:后门内米粮库仓一号陈宅(发行),1931年,161页,注二。
179北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,330页。
180 1935年初,北平市政府在新世界商场大楼内开办暖厂,“收容了二百多位无家可归的男子……每天下午四点到六点开门收容,第二天早晨七点再让他们出去。在每天下午六点以后,是给一次粥吃(确保能度夜)……草鞋、稀粥、草铺上瑟缩的身影,稀粥边吮啜的紫唇,破旧的大屋里,一群蓬头垢面的褴褛不堪的人……”其时的新世界,“门窗都被风雨所剥蚀,显着一种凄凉的景况”。(《北平晨报》,1935年1月15日)直至1936年4月,才有商人出资3万元,借租香厂新世界地皮10年,斥资6万元重建商场,“招商推销国内工商各业出品,并辟出一部楼房,向世界各国征集出品布置陈列,任人参观”,以改变该地区长期以来“破旧不堪”、“市面萧条”的境况。(《世界日报》,1936年4月26日)
181参见北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
182北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖泊一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
183北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
184北京市档案馆藏:《北京都市计划要图及计划大纲》(1940年9月),档案号:J001-004-00280。
185北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。日伪当局在内城东西两侧城墙挖开两个豁口,起名曰启明门和长安门,1945年后国民政府将其更名为建国门和复兴门。
186北京市档案馆藏:《北京都市计划要图及计划大纲》(1940年9月),档案号:J001-004-00280。根据附图,西郊“新街市”的区域东至公主坟附近,北至今定慧里附近。
187根据1939年4月的统计数字,北京(北平)内城、外城各区和四郊各区总面积718.687平方公里。参见北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖泊一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-2478。
188北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
189资料来自北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
190北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖泊一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。1938-1944年,北京(北平)外侨户数猛增,并保持高位;1945-1946年迅速减少。显然,其增量和减量应属日韩侨民。也就是说,抗战期间居留北京(北平)的日韩侨民在3-4万户。
191徐文通:《城市建设经济学》,北京:中国物资出版社,1989年,187页。
192《北平西郊新市区计划之检讨》,参见北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
193《北平西郊新市区计划之检讨》,参见北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
194北京市档案馆藏:《北平市都市计划委员会组织规程及成立会程序》(1947年9月20日),档案号:J001-004-00117。
195白淑兰选编:《北平市都市计划之研究》,《北京档案史料》,1994年,2期,38页。
196白淑兰选编:《北平市都市计划之研究》,《北京档案史料》,1994年,2期,39页。
197王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,49页。
198 1928年国都南迁后,北平特别市的辖区东至东坝,西至香山,北至清河,南至大红门,总面积718平方公里。尽管由于历届河北省政府的抵制,北京市的法定辖区在1949年以前并未超出1928年的范围,但随着城市功能的扩张,受到北京(北平)城市功能辐射的区域,已经扩大到东至通县,西至宛平、良乡、戒台寺、门头沟、石景山,南至南大红门、马驹桥、黄村,北至温泉、沙河、大小汤山及孙河,面积达1600平方公里。(参见国华:《北京市市界的形成》,《北京档案史料》,1986年,3期,69-71页)
199中国人民大学工业经济系编:《北京工业史料》,北京:北京出版社,1960年,102页。
200《世界日报》,1936年12月20日、12月24日。
201北京建设史书编委会:《建国以来的北京城市建设》(内部资料),1986年,237页。
202《北京志·电力工业志》,北京:北京出版社,2003年,9页。
203北京建设史书编委会:《建国以来的北京城市建设》(内部资料),1986年,306页。
204林颂河:《统计数字下的北平》,《社会科学杂志》,2卷,3期。
205《北京志·电力工业志》,北京:北京出版社,2003年,213页。
206办公地点位于正阳门内,1923年更名北京自来水股份有限公司,1928年以后更名北平自来水股份有限公司。
207北平市政府秘书处:《北平市统计要览》,1936年。
208任培元:《中国自来水经营概况》,《社会科学杂志》,7卷,2期。
209北京市档案馆编:《北京自来水公司档案史料》,北京:燕山出版社,1986年,246页。
210柏右铭:《城市景观与历史记忆:关于龙须沟》,陈平原、王德威编:《北京:都市想象与文化记忆》,北京:北京大学出版社,2005年,427页。
211参见北京市邮局史志办公室编:《北京邮政史料》,北京:燕山出版社,1988年。
212北京建设史书编委会:《建国以来的北京城市建设资料》(内部资料),1986年,313页。
213白淑兰选编:《北平市都市计划之研究》,《北京档案史料》,1994年,2期,40页。
214北京市工务局:《北京市之概略》,《北京档案史料》,1993年,2期。
215胡金兆:《见闻北京七十年琐记》,北京:学苑出版社,2007年,5页。
216参见【美】全大伟:《北京黄包车:1920年代的城市民众与城市政治》,伯克利:加利福尼亚大学出版社,1989年。David Strand, Rickshaw Beijing, City People and Politics in the 1920s, Berkley: the Press of California University, 1989.
217袁熹:《北京近百年生活变迁》,北京:同心出版社,2007年,185-186页。
218张复合:《北京近代洋风建筑》,《建筑创作》,2002年,8期,32页。
219张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,173-174页。
220张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,175-178页。
221张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,178页。
222张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,178-179页。
223张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,183页。
225梅佳选编:《三十年代北平改良四合院三合院民居史料》,《北京档案史料》,1997年5期,31-34页。
226《都门杂咏》,杨米人等著:《清代北京竹枝词》,北京:北京古籍出版社,1982年,67页。
227夏仁虎:《旧京琐记》,北京:北京古籍出版社,1986年,40页。
228朱祖希:《营国匠意:古都北京的规划建设及其文化渊源》,北京:中华书局,2007年,163页。
229北京市档案馆藏:《永大建筑厂向北平市工务局报送的朝阳门大街三四三号住宅改筑工程呈报书》(1946年),档案号:J017-001-03121。该住宅位于朝阳门大街与朝阳门南北小街交叉口东侧路南,地基面积744.945平方米,建筑面积434.89平方米,容积率为0.58。改建造价564.75万元(法币)。业主王来元。
230参照北京市档案馆藏:《永大建筑厂向北平市工务局报送的朝阳门大街三四三号住宅改筑工程呈报书》(1946年)所附图纸,档案号:J017-001-03121。
231袁熹:《北京近百年生活变迁》,北京:同心出版社,2007年,255-256页。
232北京市档案馆:《北京市本司胡同九号新建住宅工程设计书、说明书和施工图等》(1944年),档案号:J017-001-02852。
233参照北京市档案馆:《北京市本司胡同九号新建住宅工程设计书、说明书和施工图等》(1944年)所附图纸,档案号:J017-001-02852。
234北京市档案馆藏:《北京什方院八号旁门新建住宅设计图及说明书》(1944年),档案号:J017-001-02848。
235参照北京市档案馆藏:《北京什方院八号旁门新建住宅设计图及说明书》(1944年)所附图纸,档案号:J017-001-02848。
236《北京档案史料》,1997年,3期,封3。
237北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年),档案号:J017-001-02456。
238参照北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年)所附图纸,档案号:J017-001-02456。
239北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年),档案号:J017-001-02456。
240参照北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年)所附图纸,档案号:J017-001-02456。
241侯艺门:《张勋的形形色色》(1964年7月),中国人民政治协商会议全国委员会文史资料委员会编:《文史资料存稿选编》,北京:中国文史出版社,2002年,769-770页。
242冯家近:《回忆我的父亲冯国璋》(无时期),中国人民政治协商会议全国委员会文史资料委员会编:《文史资料存稿选编》,北京:中国文史出版社,2002年,905页。
243寇立勋:《王怀庆事略》(无时期),中国人民政治协商会议全国委员会文史资料委员会编:《文史资料存稿选编》,北京:中国文史出版社,2002年,822页。
244中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,北京:中华书局,1964年,73-88页。
245《老舍全集》第四卷《四世同堂》,北京:人民文学出版社,1999年,9-10页。
246乐言:《文人与书房的关系:大家庭书房的变化》,《北平晨报》,1936年11月1日。
247于婧:《一般现实家庭的书房》,《北平晨报》,1936年11月1日。
248《北平工商业概况》,北平市社会局,1932年,136页。
249夏仁虎:《旧京琐记》,民国间刻本,卷九《市肆》。
250《北平工商业概况》,北平市社会局,1932年,138、147页。
251范瑾主编:《当代中国的北京》,北京:中国社会科学出版社,1989年,384页。
252张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,221-347页。
253北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
254北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
255北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
256北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
258北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
259北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
260北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
261北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
262北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
263《北平晨报》,1936年10月15日。
264霜林:《老北京的广告社》,《中国工商报》,2007年12月25日。
265《北平晨报》,1936年10月15日。
266《北平晨报》,1933年9月6日。
267《北平晨报》,1931年3月9日。
268《世界日报》,1948年2月9日。
269北京市档案馆藏:《内四分局关于取缔非法经营买卖房地产业务广告社的问题的呈报》(1948年8月),档案号:J183-002-23184。
270蒋伟国:《民国掮客点滴》,《民国春秋》,1996年6期,49页。
271春秋战国时期的“掮客”,起于牲畜交易市场,称“驵侩”,亦作“驵会”。“驵”本意为壮马,说合马匹交易之人亦称“驵”。《后汉书·郭泰传》李贤注引文《说文》:“驵,会也。谓合两家之卖买,如今之度市也。”以后,居间商人统称“牙商”、“牙人”、“牙侩”,并演变为一般经纪人之称呼。
272参见蒋伟国:《民国掮客点滴》,《民国春秋》,1996年,6期。
273《北京经济史资料》(古代部分),北京:燕山出版社,1993年,225-226页。
274北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,172页。
275咸丰九年芮富春卖房契,见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,63-64页。
276宣统元年张玉芳投税房契,见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,69页。
277蒋伟国:《民国掮客点滴》,《民国春秋》,1996年6期,49页。
278《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
279中国人民政治协商会议北京市委员会文史资料研究委员会编:《北京往事谈》,北京:北京出版社,1988年,411页、419页。
280《北平日报》,1929年3月20日。
281《北平日报》,1929年3月20日。
282北平民社编:《北平指南》,1933年初版,北京:全国图书馆文献缩微中心,2004年。
283《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
284《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
285《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
286北平民社编:《北平指南》,1933年初版,北京:全国图书馆文献缩微中心,2004年。
287北平民社编:《北平指南》,1933年初版,北京:全国图书馆文献缩微中心,2004年。
288王中茂:《近代西方教会在华购置地产的法律依据及特点》,《史林》,2004年3期,69-78页。
289王铁崖编:《中外旧约章汇编》,1册,北京:三联书店,1982年,147页。
290该款法文本规定如下:“按道光二十六年正月二十五日上谕,将前谋害奉天主教者之时所充之天主堂、慈善堂等件应赔还,交法国驻扎京师之钦差大臣转交该处奉教之人。”(参见《海关中外条约》,卷1,885-890页;梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,
120页。)法文本中并无“并任法国传教士在各省租买田地,建造自便”的规定。
291顾长声:《传教士与近代中国》,上海:上海人民出版社,1981年,67页。
292王铁崖编:《中外旧约章汇编》,1册,北京:三联书店,1982年,105页。
293中研院近代史研究所编:《教务教案档》第一辑,1974年,803页。
294中研院近代史研究所编:《教务教案档》第一辑,1974年,57页。
295吴承明:《中国资本主义与国内市场》,北京:中国社会科学出版社,1985年,40页。
296【美】雷麦(C.F.Remer):《外人在华投资论》,蒋学楷、赵康节译述,上海:商务印书馆,1937年,632页。
297吴承明:《中国资本主义与国内市场》,北京:中国社会科学出版社,1985年,48页。
298其中的备堂(中学)校舍后来发展成为汇文男校和慕员女校。
299张恩溥:《刘海澜持枪占地》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,中华书局,1964年,112页。
300中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,中华书局,1964年,83-89页。
301《林辅臣租约》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,中华书局,1964年,75页。
302李彦青于1923年任公府收支处处长,因克扣军饷而结怨于冯玉祥。
303《包士杰因李彦青押产借钱事控告李汉彬状》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,80页。
304资料来源:《晨报》有关各期的广告版(第6版或第7版),单价和总价的计费单位为“元”(大洋)。
305中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,178页。
306《另一种慈善机关:北平老人院调查》,《北平晨报》,1933年6月29日、7月1日。
307《世界日报》,1937年7月1日。
308《内地外国教会租用土地房屋暂行章程》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,214页。
309康有为:《大同书》,北京:北京古籍出版社,1956年,240页。
310赵靖主编:《中国经济思想通史续集》,北京:北京大学出版社,2004年,321页。
311《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,321页。
312黄同明、卢昌健:《孙中山经济思想:中国建设前瞻者的思考》,北京:社会科学文献出版社,2006年,81页。
313《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,328-329页。
314《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,9卷,387页。
315《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,355页。
316《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,328页。
317孙中山对《进步与贫困》一书的主旨进行了高度概括:“世界愈文明,人类愈贫困。盖于经济学均分之不当,主张土地公有。”见《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,514页。
318《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,355-356页。
319陈铭福:《土地法导论》(增订二版),台北:五南图书出版股份有限公司,2007年,5页。
320陈铭福:《土地法导论》(增订二版),台北:五南图书出版股份有限公司,2007年,6页。
321《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,297页。
322《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,9卷,120页。
323《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,522页。
324《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,364页。
325《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,474页。
326《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,522页。
327《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,389页。
328《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,473页。
329《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,389页。
330张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期,220页。
331何莉萍《:南京国民政府土地政策和土地立法之评析》,中国法律史学会主办《:法史学刊》[第一卷·2006],北京:社会科学文献出版社,2007年,23页。
332《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,2页,第7条;《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,3页,第10条。
333《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,3页,第10条。
334北京市档案馆藏:《北平市地价税征收规则》(1946年),档案号:J001-005-00345。
335北京市档案馆藏:《北平特别市工务局报送收用房地产章程的呈》(1929年5-7月),档案号:J017-001-00377。
336《北平特别市租房规则》(中华民国十八年五月八日令准),北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,426页。
337北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,187页。
338北京市档案馆藏:《内三区署查获李李氏等人违章租房案》(1936年4月),档案号:J183-002-11428。
339《北平晨报》,1936年5月29日。
340北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
341北京市档案馆藏:《北京特别市公署警察局关于房租增涨纠纷滋多,并应限制及将整理后的房租限制暂行办法公布的布告》(1939年6月),档案号:J183-002-05074。
342北京市档案馆藏:《北京特别市补订租房办法》(1939年11月),档案号:J002-007-00240。
343北京市档案馆藏:《市警察局关于租房限制办法的布告》(1940年12月),档案号:J184-002-35203。
344北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法及择要张贴布告,市府消费合作社员证章式样,修正房捐章程,查空房匿不出租等训令》(1944年8月),档案号:J184-002-04740。
345北京市档案馆藏:《北平市政府关于施行平民住宅管理规则的令》(1946年5月),档案号:J181-016-00294。
346张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期,221页。
347北京市档案馆藏:《北平市政府关于公布平民住宅管理规则等社会生活管理政策法规的训令》(1948年7月),档案号:J004-001-01028。
348北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记实施细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年7-11月),档案号:J185-002-08765。
349北京市档案馆藏:《北平行辕电发奖励民营住宅建筑条例草案》(1948年),档案号:J001-004-00456。
350张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期,220页。
351 1948年2月5日的《世界日报》刊载:“关于敌伪产业处理局标售之敌伪房屋,往往于标售后,经占用人拒绝迁让,因而发生纠纷者,时有所闻。”
352《世界日报》,1948年3月21日。
353夏仁虎:《旧京琐记》,民国间刻本,卷一《习尚》。
354《天咫偶闻》,北京:北京古籍出版社,1982年,卷三《东城》,53页。
355参见《顺天时报》,1909年7月20日-9月5日。
358《北平晨报》,1936年6月25日、11月23日、12月14日。
359资料来源范围:《晨报》,1921年11月、12月,1922年1-3月,1923年10-12月,1925年4-6月、11月,1926年1-3月;《华北新报》,1944年5月-1945年9月;《北平晨报》,1931年-1936年全年;《世界日报》,1936年1月-1937年7月,1946年6月-1948年12月。均为标出出售或租赁价格的房源信息的完全统计。
360魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,45页。
361魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,45页。
362魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,140页。
363魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,140页。
364《北平特别市租房规则》(中华民国十八年五月八日令准),北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,426页。
365魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,45页。
366魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,141页。
367数据来源:北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
368北京市档案馆藏:《北京市公用局关于购置、拆除、租赁房屋的呈文及改定房屋租金,延长租赁期的公函》(1939年-1941年),档案号:J013-001-01240。
369北京市档案馆藏:《朱味经等因包租房间书立合同请查核备案的呈文》(1918年1月),档案号:J181-018-09764。
370北京市档案馆藏:《北京特别市警察局内三区警察署关于王乃昌高抬房价一案的呈》(1939年),档案号:J181-023-05908。
371北京市档案馆藏:《北京市警察局关于赵玉彬与美国人租房合同》(1942年9月),档案号:J183-002-27616。
372 30年代后期,日伪当局延续了国民政府前期(1928-1937年)的部分房屋租赁政策。
373北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
374北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年4月),档案号:J183-002-23106。
375《世界日报》,1936年3月16日。
376《世界日报》,1936年4月17日。
377参见魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,90081-90093页。
378民国成立之初,房地买卖出现税契价格与市价悬殊问题,对税收产生直接影响。1929年,北平市土地局制定“土地房屋评价规则”,首次对房地买卖价格进行政府评价,为税契价格提供了基础。在1931年初,该规则进行了修订。1945年以后,房地评价规则废止,开始实行规定地价。关于“修正北平市土地房屋评价规则”设定的北京城区宅地地价等级标准,参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,附录,90665-90685页。
379图3.2、图3.3、图3.4、图3.5的资料来源:魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,附录,90087-90093页。
380北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,187页。
381魏徵等纂:《隋书》,北京:中华书局,2000年,《食货志》。
382沈榜编:《宛署杂记》,北京:北京古籍出版社,1982年,93页。
383于敏中纂:《日下旧闻考》,北京古籍出版社,1983年,第四册,卷六十三《官署》,1031页。
384承启、英杰等纂:《钦定户部则例》,台北成文出版社,1968年影印,卷十,11页,总736页。
385咸丰朝《写契投税章程》和宣统朝《买契投税章程》,参见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,63-69页。
386北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,176页。
387北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,177页。
388北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,177页。
389北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,178页。
390北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,178页。
391以乾隆三十一年(1766年)为例。该年清廷财政总收入为4854万两,其中地丁银2991万两,盐课574万两,关税540万两,捐纳300万两,耗羡300万两,落地杂税、契税、牙当、芦鱼、矿税、茶税等共计149万两。有关数据参见张研:《清代经济简史》,郑州:中州古籍出版社,1998年,596页;梁方仲:《中国历代户口、田地、田赋统计》,上海:上海人民出版社,1980年,387页。
392赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,128页。
393《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,66页,第291条。
394《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,30-31页,第167-170条。
395《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,30-31页,第170条。
396《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,31页,第172条。
397根据赵津的说法,13是上海租界土地的预期购买年。选取13作为预期购买年,与当时英国的计算习惯有关。所谓预期购买年,就是指土地购买者占有土地以图获利的大体占有年数。参见赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,129-130页。
398张辉:《上海市地价研究》,“中央政治学校地政学院毕业论文集·第二种”,南京:正中书局,1935年,24页。
399张薰华、俞健主编:《土地经济学》,上海:上海人民出版社,1987年,353页。
400《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,65页,第288条。
401《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,34页,第182-183条。
402《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,34页,第182-183条。
403《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,32页,第178条。
404《土地法》,上海:商务印书馆,1930年11月,69-70页,第309条。
405《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,32-33页,第181条。
406北京市档案馆藏:《北平市社会局为土地、房产估价办法给地政局的函(附北平市标准地价及建筑改良物价表)》(1948年),档案号:J002-004-00751。
407北京市档案馆藏:《北平市地政局关于地价及建筑改良物价指数表》(1948年5-8月),档案号:J183-002-15474;北京市档案馆藏:《内五分局关于城区地价、建筑改良物价指数表及世界日报一份等材料》(1947年10月-1948年3月),档案号:J183-002-37752;北京市档案馆藏:《警察局关于为财政部代运现钞及城区地价、建筑改良物价指数表等问题的训令》(1948年4-6月),档案号:J183-002-23071。
408魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,95页,总40600-40601页。北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,312页。
409魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,95-96页,总40601-40603页。
410魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,96页,总40602-40603页。
411《北平晨报》,1931年8月27日。
412魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,96页,总40602-40603页。
413魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,97页,总40604-40605页。
414魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,99页,总40608-40609页。
415魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,96页,总40602-40603页。
416魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,97页,总40604-40605页。
417魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,98页,总40606-40607页。
418《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,71页,第311条。
419魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,98页,总40606-40607页。
420魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,85-87页,总40580-40585页。其中,就每年房捐征收额的计算标准而言,洋式楼房每月0.4元,普通楼房0.3元,带廊瓦房0.3元,瓦房0.2元,灰瓦房0.2元,瓦房0.1元。(有关数据参考《房捐征收章程》,见魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,95-96页,总40601-40603页。)
421北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,312页。
422北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法几则要张贴布告、市府消费合作社员证章式样、修正房捐章程、茶空房匿不出租等训令》(1944年8-9月),档案号:J184-002-04740。
423北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,312页。
424北京市档案馆藏:《北平市政府关于公布平民住宅管理规则等社会生活管理政策法规的训令》(1946年12月-1948年7月),档案号:J004-001-01028。
425北京市档案馆藏:《北平市政府关于公布平民住宅管理规则等社会生活管理政策法规的训令》(1946年12月-1948年7月),档案号:J004-001-01028。
426《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,34页,第187条。
427北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,349-351页。
428参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年;魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年。
429北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,360-362页。
430《顺天时报》,宣统元年(1909年)九月十一日。
431资料来源:魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,40-41页,总40491-40493页。
432北京市档案馆藏:《内三区署查获李李氏等人违章租房案》(1936年4月),档案号:J183-002-11428。
433北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,165页。
434北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者外不得转租房屋、减租办法、增列房租限制办法、补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
435北京市档案馆藏:《北京特别市补订租房办法》(1939年11月),档案号:J002-007-00240。
436北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者外不得转租房屋、减租办法、增列房租限制办法、补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
437北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法几则要张贴布告、市府消费合作社员证章式样、修正房捐章程、查空房匿不出租等训令》(1944年8-9月),档案号:J184-002-04740。
438北京市档案馆藏:《北京特别市补订租房办法》(1939年11月),档案号:J002-007-00240。
439北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,165页。另外也可参考北京市档案馆藏:《市房屋租赁纠纷调解委员会关于本市城区地价及建筑改良物价指数表及公函》(1948年3-8月),档案号:J185-002-05291。
440中国第二历史档案馆档案,全宗1001,4113卷,转引自北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,161页。
441北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,161页。
442《顺天时报》,宣统元年七月十八日(1909年9月2日)。
443《北京市志稿·建置志》,北京:燕山出版社,1998年,卷三《工程各建筑》,330页。
444北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,304页。
445北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,304页。
446北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,306页;《北平晨报》,1936年10月16日。
447北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于报送北京都市建设计划要案、北京都市计划地域规则等的呈及市公署的指令》(1938年2月-1940年9月),档案号:J017-001-03614。
448北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于报送北京都市建设计划要案、北京都市计划地域规则等的呈及市公署的指令》(1938年2月-1940年9月),档案号:J017-001-03614。
449北平市政府秘书处:《北平市政府统计月报》,1934年。
450资料来源:《晨报》1923年、1925年、1926年相关日期的第1、6、7版。
451资料来源:《晨报》,1921年、1922年、1923年、1925年、1926年相关日期的第6、7版。
452资料来源:序号1-16来自《世界日报》1936年、1937年相关日期的第8、9、11版;序号17-55来自《北平晨报》1931年-1936年相关日期的第5、6、7、16版。
453序号17-21的房产是毒贩薛仪之伏法后,由公安、工务、财政三局于1935年6月6日会衔布告,实行标卖的没收充公财产。参见《北平晨报》1935年6月18日第6版。
454资料来源:序号1-12来自《世界日报》1936年-1937年相关日期的第8、9、11版;序号13-37来自《北平晨报》1931年-1936年相关日期的第6、7、8版。
456资料来源:《华北新报》1944-1945年相关日期的第1、2、3、4、11版。
457资料来源:《世界日报》1946-1948年相关日期的第1、2、4、6版。
458资料来源:《世界日报》1946-1947年相关日期的第1、2版。1948年的《世界日报》已见不到标明租价的招租广告。
459 1921年-1926年的计价单位实为银元,1931-1937年、1946-1947年计价单位实为法币,1944-1945年计价单位实为沦陷区日伪当局发行的伪法币,1948年9-12月计价单位实为金圆券。为统计方便,一律统一为法币计量。根据1935年、1945年和1948年国民政府几次币制改革的规定,1元金圆券折合300万元法币,1元银元、1元伪法币一律折合为1元法币。
460南京、上海、天津同期地价变动的统计数字,参见陈岳麟:《南京市实习调查日记》,86-88页,总53848-53852页;蓝以琼:《揭开帝国主义在中国投资的黑幕》,上海:上海人民出版社,1962年,62页;中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,25页;上海市地政局编:《上海市地政》,1947年内部刊行,227页;张辉:《上海市地价研究》,南京:正中书局,1935年,91页;房师文:《天津市地价之研究》,21页、50-52页,总第42954-42955页、43013-43017页;王炳勋:《天津市地价概况》,出版单位不详,1938年,9-15页。
461林传甲:《大中华京师地理志》,北京:京师中华地学会,1919年,第11篇,第57章《居处》。
462《晨报》,1927年3月20日-4月2日。
463《北平晨报》,1936年9月17日。
464《世界日报》,1947年9月5日。
465北京市档案馆藏:《朱味经等因包租房间书立合同请查核备案的呈文》(1918年1月),档案号:J181-018-09764。
466北京市档案馆藏:《内三区署关于金最明等人不法租房的函》(1929年6-10月),档案号:J183-002-12403。
467北京市档案馆藏:《内三区署关于金最明等人不法租房的函》(1929年6-10月),档案号:J183-002-12403。
468北京市档案馆藏:《北平市公安局关于李古氏报金玉田租房集赌招娼,不付房租,恳请令其迁移问题的训令》(1931年7月),档案号:J181-020-06242。
469北京市档案馆藏:《北京市警察局关于房主不得无故收房,金蓝畦租房不住,勾串欺骗的指令》(1940年1月),档案号:J183-002-26582。
470北京市档案馆藏:《内三区署关于贺福轩等妨碍自由,私自租房于韩国人,在街露宿、演唱有伤风化等案呈》(1933年8-12月),档案号:J183-002-06416。
471北京市档案馆藏:《内三区关于受理白明叔等控刘子金等拖欠房租、租房争执、索要房捐等案》(1933年2-4月),档案号:J183-002-05743。
472北京市档案馆藏:《内三区关于受理白明叔等控刘子金等拖欠房租、租房争执、索要房捐等案》(1933年2-4月),档案号:J183-002-05743。
473北京市档案馆藏:《内三区关于受理白明叔等控刘子金等拖欠房租、租房争执、索要房捐等案》(1933年2-4月),档案号:J183-002-05743。
474北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
475北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
476北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
477北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
478北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
479北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
480北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
481北京市档案馆藏:《北平市公安局关于韩人权致凤违章租房、抗不搬家案,致天津日本总领事馆的公函》(1934年11月),档案号:J181-020-14525。
482北京市档案馆藏:《外五区警察署关于朝鲜人控张奎元等假租房伙骗钱财的呈》(1935年12月18日),档案号:J181-021-31531。
483北京市档案馆藏:《外一区警察署关于周李氏控其房产被马德禄转租日人的呈》(1936年4月),档案号:J181-021-46298。
484北京市档案馆藏:《北京特别市警察局内三区警察署关于王乃昌高抬房价一案的呈》(1939年),档案号:J181-023-05908。
485北京市档案馆藏:《北京市公用局关于订立租房地契约和改订房租金额的来往函件》(1940年3月-1945年9月),档案号:J013-001-01260。
486北京市档案馆藏:《北京市警察局关于律师崔玉峰拖欠马范化房租延不迁移一案的训令(一)》(1939年),档案号:J181-023-06616。
487北京市档案馆藏:《北京市警察局关于律师崔玉峰拖欠马范化房租延不迁移一案的训令(二)》(1939年),档案号:J181-023-06617。
488北京市档案馆藏:《市警察局关于查明办理王华溪等租房、强占、强收、增租等房屋纠纷的训令》(1939年4-5月),档案号:J183-002-27088。
489北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
490北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
491北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
492北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
493北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
494北京市档案馆藏:《北京特别市警察局内三区警察署关于王乃昌高抬房价一案的呈》(1939年),档案号:J181-023-05908。
495北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于窦陶葵园呈为保护房产权的批》(1939年7月),档案号:J181-022-06621。
496北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
497北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
498北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
499北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
500北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
501北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
502北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
503北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
504北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
505北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
506北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
507北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
508北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
509北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
510北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(二):民国卅三年三月十四日,第101次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08565。
511北京市档案馆藏:《北京市警察局关于外国人租房合同》(1942年7月),档案号:J183-002-27617。
512北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
513北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
514北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
515北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
516北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
517北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年5月),档案号:J183-002-23105。
518北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
519北京市档案馆藏:《北平市房产纠纷调解会关于调解房屋纠纷一案的呈》(1947年3-10月),档案号:J183-002-31497。
520北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23108。
521北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
522北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
523北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
524北京市档案馆藏:《内四分局关于刘赵氏等增租、拖欠房租、不退房等租赁房屋纠纷的呈》(1948年8-9月),档案号:J183-002-21580。
525北京市档案馆藏:《内四分局关于刘赵氏等增租、拖欠房租、不退房等租赁房屋纠纷的呈》(1948年8-9月),档案号:J183-002-21580。
526北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
527北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
528北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
529北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
530北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
531北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
532北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
533北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
534北京市档案馆藏:《北平市警察局和北京市房屋租赁纠纷调节会关于调解房屋纠纷等的呈》(1947年3月),档案号:J183-002-31478。
535北京市档案馆藏:《北平市房产纠纷调解会关于调解房屋纠纷一案的呈》(1947年3-10月),档案号:J183-002-31497。
536北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年4月),档案号:J183-002-23106。
537北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
538北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年5月),档案号:J183-002-23105。
539北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
540北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
541北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
542北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
543北京市档案馆藏:《内四分局关于翟瑞堂等因增房租、拖欠房租、期满不搬等房屋纠纷案的呈》(1948年7-8月),档案号:J183-002-21573。
544北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23108。
545北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
546北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
547北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
548北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
549北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
550北京市档案馆藏:《北平市警察局和北京市房屋租赁纠纷调节会关于调解房屋纠纷等的呈》(1947年3月),档案号:J183-002-31478。
551北京市档案馆藏:《北平市警察局和北京市房屋租赁纠纷调节会关于调解房屋纠纷等的呈》(1947年3月),档案号:J183-002-31478。
552北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
553北京市档案馆藏:《内四分局关于翟瑞堂等因增房租、拖欠房租、期满不搬等房屋纠纷案的呈》(1948年7-8月),档案号:J183-002-21573。
554北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
555北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
556北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
557北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
558北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
559北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
560北京市档案馆藏:《北京市公用局关于购置、拆除、租赁房屋的呈文及改定房屋租金、延长租赁期的公函》(1939-1941年),档案号:J013-001-01240。
561北京市档案馆藏:《北平市警察局关于因买房产生纠纷调查当事人的令》(1946年4月),档案号:J181-024-02201。
562北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
563北京市档案馆藏:《内三区分局关于因房、房租、自来水纠纷等报告》(1948年1-12月),档案号:J183-002-24893。
564资料来源:北京市档案馆藏:《外五分局关于房租调查表》(1947年1月),档案号:J184-002-31225;北京市档案馆藏:《警察局关于制订房租调查表并具报驻所上、中、下等房租调查表等训令、呈》(1946年12月),档案号:J184-002-31238。
565魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,50页,总40511页。
566魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,46页,总40502-40503页。
567魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,52页,总40514-40515页。
568魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,38页,总40487页。
569魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,46页,总40502-40503页。
570魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,38页,总40487页。
571北平社会调查所编印:《北平生活费指数月报》,1928-1933年,转引自魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,46-49页,总40503-40509页。
572魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,38页,总40487页。
573魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,57页,总40524-40525页。
574魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,57页,总40524-40525页。
575魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,75页,总40561页。
576魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,77页,总40564-40565页。
577魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,67页,总40544-40545页。
578魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,70页,总40550-40551页。
579魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,71页,总40552-40553页。
580魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,73页,总40554-40555页。
581魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,74页,总40556-40557页。
582魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,74页,总40556-40557页。
583魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,74页,总40556-40557页。
584魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,66-67页,总40542-40545页。
585魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,19页,总40447页。
586魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,33页,总40476-40477页。
587魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,36页,总40482-40483页。
588魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,42-44页,总40494-40499页。
589《北京市私有房产调查情况报告》,北京市房地产管理局,1954年,转引自北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,116页。
590房地产空置率国际警戒线一般公认为10%。参见李木祥:《中国房地产泡沫研究》,北京:中国金融出版社,2007年,86页。
591北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,116页。
592参见“表格1.1-北平市工务局1912-1946年年北京(北平)人口总数变化统计表”。资料来源:北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
593北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
594严景耀:《北京犯罪之社会分析》,北京:燕京大学社会学系,1928年,27-28页。
595周叔昭:《北京100名女犯的研究》,李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·底边社会卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,313页。
596周叔昭:《北京100名女犯的研究》,李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·底边社会卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,313-314页。
597张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,173-174页。
598张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,175-178页。
599张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,178页。
600(美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
601北京大学财务处藏:《国立北京大学核发薪金清册》,民国二十年度上册、民国二十一年度上册、民国二十二年度上册、民国二十三年度上册,转引自李向群:《1931年至1934年北大教员工资收入与当时物价情况简介》,《北京档案史料》,1998年1期,70页。
602北京大学财务处藏:《国立北京大学核发薪金清册》,民国二十年度上册、民国二十一年度上册、民国二十二年度上册、民国二十三年度上册,转引自李向群:《1931年至1934年北大教员工资收入与当时物价情况简介》,《北京档案史料》,1998年1期,70-71页。
603据1914年英国劳工部所编制的工人生活费指数,食品费占60%,房租费占16%。据1918-1924年狄脱莫尔(Dittmer)、陈达和毛鲁(Morrow)等博士所做的北京生活费调查,清华学校校役、北京近郊汉人家庭和旗人家庭、工厂工人等的房租开支占家庭收入的4.44%-13%之间。(参见陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,25-26页)据陶孟和对北平48个工人家庭的调查,其房租支出占家庭收入的6.8%-8%。(参见陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,20页)因此,北大教员的租房支出不超过其月薪10%的暂定标准,是有一定参考依据的。
604陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,38页。
605陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,19页。
606 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
607 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
608 (美)西德尼?D?甘博、孟天培:《二十五年来北京之物价工资及生活程度》,北京:北京大学出版部,1926年,58页。
609陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,39-40页。
610改组有两家各住两间房。
611陶孟和:《北平生活费之分析》,北京:商务印书馆,1930年,33页。
612陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,39页。
613王子建:《中国劳工生活程度》,《社会科学杂志》,3卷,2期。
614因上海、天津有大量楼房,其居住密度较之北京的四合院更大。
615陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,40页。
616陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,49页。
617陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,51页。
618陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,52页。
619这种统计方法将厕所、卧室、厨房都各作为1间来计量。
620陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,60页。
621 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
622 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
623陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,39-40页。
624位于新街口北大街及其以西地区。
625位于东直门一带。
626率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
627率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(上),《北平晨报》,1936年11月3日。
628率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
629率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
630率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
631《小人物自述》,原载《方舟》,39期,1937年8月1日。转引自舒乙选编:《老舍讲北京》,北京:北京出版社,2005年,107页。
632老舍:《骆驼祥子》,北京:人民文学出版社,2000年,18段,165-166页。
633《世界日报》,1946年8月25日。
634率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
635老舍:《骆驼祥子》,北京:人民文学出版社,2000年,18段,166页。
636《北平晨报》,1932年4月4日。
637《创建女职员宿舍的建议》,《北平晨报》,1935年6月16日。
638《庭院深深住客稀:公寓业受时局影响不振》,《北平晨报》,1933年1月14日。
639《庭院深深住客稀:公寓业受时局影响不振》,《北平晨报》,1933年1月14日。
640《社会素描:一部分学生的生活》,《北平晨报》,1935年1月21日。
641《公寓生活之一斑:一个初住公寓的学生的不平鸣》,《晨报》,1922年1月6日。
642《社会一角:贫民寄宿舍(上)》,《北平晨报》,1936年11月19日。
643铁笙:《大学生伴洋车夫,贫民宿舍安身:救世军贫民寄宿舍参观记》,《世界日报》,1935年2月24日。
644北京市档案馆藏:《公寓寄宿取缔办法》(1932年7月5日),档案号:J181-016
645《北平晨报》,1935年1月15日。
646北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等,及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941年-1946年11月),档案号:J017-001-02478。
647北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,116页。
648中国人民银行总行参事室编:《中华民国货币史资料》,第2辑,上海人民出版社,1991年,359页。
649资料来源:中国人民银行总行参事室编:《中华民国货币史资料》,第2辑,上海人民出版社,1991年,359页。
650秦孝仪:《中华民国经济发展史》,台北:台湾近代中国出版社,1983年,938页。
651陈振江、江沛主编:《中国历史·晚清民国卷》,北京:高等教育出版社,2001年,282页。
652陈振江、江沛主编:《中国历史·晚清民国卷》,北京:高等教育出版社,2001年,418页。
653《洋报札记》(一),《申报》,1948年1月29日。
654北京市档案馆藏:《北平市房产纠纷调解会关于调解房屋纠纷一案的呈》(1947年3-10月),档案号:J183-002-31497。
655北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-32107。
656北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-32107。
657北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-32104。
658北京市档案馆藏:《郊七警察分局关于周恩寿呈述自住房屋纠纷已依法起诉的呈》(1948年6月),档案号:J181-025-07896。
659北京市档案馆藏:《内四警察分局关于胡铁山等购买房产纠纷的呈》(1948年11月),档案号:J181-025-07878。
660《世界日报》,1947年3月8日。
661《世界日报》,1947年5月27日。
662参见北京市档案馆所藏下列档案: (1)《北平市公安局科长关于凡为韩人租房作保之华人,非回明局长不得轻释的手谕》(1934年12月14日),档案号:J181-020-20050; (2《)北平市公安局第三科关于为各区队规定房主处理韩侨租房办法录案请查照的函(》1935年1月9日),档案号:J181-020-20688; (3)《北平市公安局内二区关于韩人赵红华未依外侨租房规定,已严饬房主设法驱逐的呈》(1935年1月),档案号:J181-020-20390; (4)《北平市公安局内四区关于韩人强租房屋转日使馆协办等的公函(一)》(1935年4月),档案号:J181-020-25167。(5)《北平市公安局内四区关于韩人强租房屋转日使馆协办等的公函(二)》(1935年4月),档案号:J181-020-25168。(6)《外四区警察署关于王梁氏控程文烈将伊房产意图偷租外人请究一案的呈》(1936年8月),档案号:J181-021-46328。(7)《内三区警察署关于仲金氏出赁房屋不依本市租房规则,擅将房产租与鲜人居住一案的呈》(1936年4月),档案号:J181-021-46351。(8)《外一区警察署关于王象生控侯振声将伊房产转租韩人请求追究的呈》(1936年12月),档案号:J181-021-46451。(9)《外一区警察署关于周李氏控其房产被马德禄转租日人的呈》(1936年4月),档案号:J181-021-46298。(10)《外五区警察署关于金润呈诉金世昌擅将判决确定之房产私与鲜人缔订伪约,使用押金,强行占据,妨害产权一案的呈》(1936年8月),档案号:J181-021-46332。(11)《外二区警察署关于张继宗的仆人荣松亭控告刘王氏私将房产转租朝鲜人居住,侵占产权一案的呈》(1936年3月),档案号:J181-021-46689。(12)《内六区警察署关于唐屠氏控告刘春乔勾结韩人侵占伊房产一案的呈》(1936年10月),档案号:J181-021-46708。
663《非法占用敌伪房屋,逾期强制迁出,市府奉令即转饬遵办》,《世界日报》,1948年2月5日。
664《世界日报》,1948年9月12日。
665《华北新报》,1945年9月13日。
666北京市档案馆藏:《北京市警察局关于欠房租,调查业主姓名,海关公署在京房产,房主增涨房租等训令》(1938年2-10月),档案号:J183-002-31297。
667北京市档案馆藏:《北京特别市公署警察局关于房租增涨,纠纷滋多,并应限制及将整理后的房租限制暂行办法公布的布告》(1939年6月),档案号:J183-002-05074。
668北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者之外,不得转租,房屋减租办法,增列房租限制办法,补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
669北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于防止房租暴涨办法的训令》(1942年6月),档案号:J181-020-11208。
670北京市档案馆藏:《警察局关于平抑房租暴涨办法,并规定甲乙丙三等房价的训令,及内五分局关于境内并无房主收房自用之产列表问题的呈报》(1944年1-9月),档案号:J183-002-28714。
671北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法及择要张贴布告,市府消费合作社员证章式样,修正房捐章程,查空房匿不出租等训令》(1944年8-9月),档案号:J184-002-04740。
672北京市档案馆藏:《北平市社会局为土地、房产估价办法给地政局的函(附北平市标准地价及建筑改良物价表)》(1948年),档案号:J002-004-00751。就楼房而言,“洋灰铁筋一等,以一百五十方尺为一间;其余大而新为二等,小而旧为三等”。就灰房而言,“整砖至顶者一等,四角整砖至顶者二等,其余三等”。就灰瓦房或亭子而言,瓦顶为一等,平顶为二等。
673北京市档案馆藏:《北平市政府关于抄发奖励改营住宅建筑条例草案的训令及北平市房屋分类造价表等》(1948年4-10月),档案号:J017-001-03411。
674北京市档案馆藏:《北京特别市公署警察局关于房租增涨,纠纷滋多,并应限制及将整理后的房租限制暂行办法公布的布告》(1939年6月),档案号:J183-002-05074。
675北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者之外,不得转租,房屋减租办法,增列房租限制办法,补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
676北京市档案馆藏:《市警察局关于租房限制办法的布告》(1940年12月),档案号:J184-002-35203。北京市档案馆藏:《警察局关于有房产者及包房人不得暴利,查明房已售出,房客不迁移,陆军宪兵学校筹备处在京招生等训令》(1944年4月-10月),档案号:J184-002-04747。
677北京市档案馆藏:《警察局关于有房产者及包房人不得暴利,查明房已售出,房客不迁移,陆军宪兵学校筹备处在京招生等训令》(1944年4月-10月),档案号:J184-002-04747。
678北京市档案馆藏:《警察局关于平抑房租暴涨办法,并规定甲乙丙三等房价的训令,及内五分局关于境内并无房主收房自用之产列表问题的呈报》(1944年1-9月),档案号:J183-002-28714。
679北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市房屋租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记施行细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年2-11月),档案号:J185-002-08765。
680《世界日报》,1946年12月5日、12月6日、12月7日。
681北京市档案馆藏:《警察局关于会馆规则、房屋租金计算办法等,调解案件尚未具报者开单的训令》(1948年3-8月),档案号:J184-002-33027。《南京市房屋租金计算办法》第三条规定,“房屋租金额以土地及其建筑物之申报总价额年息百分之十为标准。前项建筑物之价额在未依法付定前由南京市房屋租金评议委员会按同样建筑物照市价折旧估定之”;第六条规定,“房屋租金应以国币按月计算,不得以外币或其他物品计算租金,并不得预收益个月以上之租金”。(北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市房屋租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记施行细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年2-11月),档案号:J185-002-08765。)
682北京市档案馆藏:《北平市地政局、财政局关于买卖房地产契约须经所在区保加章证明,并由买方缴纳见证费的呈文》(1947年),档案号:J001-005-00369。
683《世界日报》,1948年6月30日。
684这些闲置房屋包括“超过法令限制之住房及商店工厂用房;未超过法令限制,而历来出租并不影响其生活习惯之住房;现在空间或不影响宗教设施之寺庙坛院及教堂房屋……机关学校及其他法团所占之房屋,经尽量紧缩后之剩余房屋”等。(《世界日报》,1948年6月30日)
685这些违法行为包括“承租人不照协议或调解规定之租金额履行时,以欠租论;出租人因违背法令及租约,侵害承租人权利时,除得申请调解或提起诉讼外,并得暂时停止付租。承租人因出租人依法收房而另觅住房时,得就地政局公告之房屋有优先权”。(《世界日报》,1948年6月30日)
686北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市房屋租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记施行细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年2-11月),档案号:J185-002-08765。
687《世界日报》,1946年12月5-6日。
688《世界日报》,1946年12月8日。
689《世界日报》,1947年6月6日。
690《世界日报》,1947年6月26日。
691《世界日报》,1947年6月26日。
692苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月4日。
693李朋:《论收房与租金问题》,《世界日报》,1948年6月29日。
694北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
695北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
696《世界日报》,1947年6月26日。
697《世界日报》,1947年6月26日。
698《世界日报》,1946年9月7日。
699北京市档案馆藏《:徐康浩有关取缔广告商兼营买卖房地产业务的呈文及社会局的训令》(1948年3月),档案号:J002-004-00762。
700北京市档案馆藏《:徐康浩有关取缔广告商兼营买卖房地产业务的呈文及社会局的训令》(1948年3月),档案号:J002-004-00762。
701北京市档案馆藏:《北平行辕电发奖助民营住宅建筑条例草案》(1948年),档案号:J001-004-00456。
702《世界日报》,1948年6月28日。
703北京市档案馆藏:《北平行辕电发奖助民营住宅建筑条例草案》(1948年),档案号:J001-004-00456。
704李朋:《论收房与租金问题》,《世界日报》,1948年6月28日。
705《世界日报》,1946年12月29日。
706《世界日报》,1946年6月22日。
707《世界日报》,1948年1月17日。
708苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月4日。
709苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月5日。
710李朋:《论收房与租金问题》,《世界日报》,1948年6月28日。
711《房租之变迁及租房之习惯》,见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,139页,总91398页。
712《房租之变迁及租房之习惯》,见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,139-140页,总91398-91400页。
713刘燕生:《社会保障的起源、发展和道路选择》,北京:法律出版社,2001年,19-39页。
714郑功成主编:《社会保障概论》,上海:复旦大学出版社,2005年,5页。
715这些成果包括:张小林著《清代北京城区房契研究》(中国社会科学出版社,2000年)、刘小萌撰《从房契文书看清代北京城中的旗民交产》(《历史档案》,1996年3期)、刘小萌撰《清代北京旗人的房屋买卖》(《清史论丛》,辽宁古籍出版社,1996年)以及仲伟民撰《清代北京的住房制度及房屋买卖》(清华大学历史系、《历史研究》编辑部、东方文化协会历史文化分会主办:“多元视野下的中国历史国际会议”会议论文,2006年)等。
716《清朝文献通考》,上海:商务印书馆,1936年印,卷179。
717关于清廷驱赶北京内城汉族居民的有关文告,顺治五年八月的谕旨尤为详细:“京城汉官、汉民,原与满洲共处。近闻劫杀抢夺,满汉人等,彼此推诿,竟无已时。似此光景,何日清宁。此实参居杂处之所致也。朕反复思维,迁移虽劳一时,然满汉皆安,不相扰害,实为永便。除八固山投充汉人不动外,凡汉官及商民人等,尽徙城南居住。其原房或拆去另盖,或买卖取偿,各取其便。”并限令在当年全部迁徙完毕。补偿款每间房四两白银。(参见鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷23,《营建志》)
718张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,105页;仲伟民:《清代北京的住房制度及房屋买卖——从房契看北京人生活水平的变迁之一》,清华大学历史系、《历史研究》编辑部、东方文化协会历史文化分会主办:“多元视野下的中国历史国际会议”会议论文,2006年,2页。
719托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
720《清史稿》,北京:中华书局,1977年,卷54,《地理志》。
721鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷23,《营建志》。
722赵之平:《记北京的一个满族聚居区——外火器营》,中国人民政治协商会议北京市委员会文史资料委员会编:《文史资料选编》,31辑,北京:北京出版社,1986年,203页。
723鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷18,《土田志一》。
724昆冈纂:《钦定大清会典》,北京:商务印书馆,1908年,卷20,《户部》。
725张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,109-110页。
726朱一新:《京师坊巷志稿》,卷上,北京:北京古籍出版社,1982年,25-26页。
727中国第一历史档案馆:《康熙起居注》,第二册,北京:中华书局,1984年,1042页。
728刘小萌:《清前期北京旗人满文房契研究》,《民族研究》,2001年4期,92-93页。
730鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷18,《土田志一》。
731鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷70,《艺文志一》。
732雍正四年(1726年)十二月,正红旗蒙古海潘儿出卖平则门外月墙对过12间房,买主为汉民张名。交易价格420两白银,白契。参见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,117-120页。
733托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
734托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
735贺长龄辑:《清经世文编》,北京:中华书局影印,1992年,卷35,《户政》。
736托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
737昆冈纂:《钦定大清会典》,北京:商务印书馆,1908年,卷84,《八旗都统》。
738张宗平、吕永和译:《清末北京志资料》,北京:燕山出版社,1994年,16-17页。
739参见刘小萌:《清代北京旗人的房屋买卖》,《清史论丛》,1996年。
740北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,187页。
741转引自北京大学历史系:《北京史》,北京:北京出版社,1985年,356页。
742资料来源:张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,144-145页。
743《两年来之北平地政》,北平市地政局,1947年。
744溥杰:《回忆醇亲王府的生活》,《晚清宫廷生活见闻》,北京:文史资料出版社,1982年,257页。
745爱新觉罗·毓嵒：《在惇亲王府里度过的青少年时代》，中国人民政治协商会议北京市委员会文史资料委员会编:《文史资料选编》,46辑,北京:北京出版社,1986年,228-231页。
746陈宗蕃:《燕都丛考》,北京:北京古籍出版社,1991年,259页。
747《满族社会调查资料》,转引自杨学琛、周远廉:《清代八旗王公贵族兴衰史》,沈阳:辽宁人民出版社,1986年,400页。
748袁熹:《近代北京的市民生活》,北京:北京出版社,2000年,5页。
749《京话日报》,1916年1月6日、1月7日、1月15日。
750内务部统计科编制:《内务统计·民国九年度京师人口之部》,北京:全国图书馆文献缩微中心,2006年。
751 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,11章,附录。
752内务部统计科编制:《内务统计·民国九年度京师人口之部》,北京:全国图书馆文献缩微中心,2006年。
753 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,11章,《贫困与慈善事业》。
754陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,4页,总47789页。
755陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,7页,总47794页。
756根据陈岳麟:《南京市实习调查日记》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,86-88页,总53848-53852页。其中,1928、1930年为调查价格,1931、1932年为买卖申报价格,1934年为预估价格。
757陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,10页,总47801页。
758高信:《南京市之地价与地价税》,南京:正中书局,1935年,44页。
759王慰祖:《上海市房租之研究》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,177-187页,总50506-50526页。
760王慰祖:《上海市房租之研究》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,186-187页,总50525-50526页。
761陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,76页,总47943页。
762陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,76页,总47942页。
763陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,77页,总47944-47945页。
764陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,77页,总47899页。
765陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,81页,总47957页。
766陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,82页,总47958-47959页。
767陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,79页,总47948-47949页。
768陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83页,总47960页。
769陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83页,总47960页。
770陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83页,总47962页。
771陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83-84页,总47962-47965页。
772资料来源:陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,84页,总47964页。
773陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,84页,总47965页。
774鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,57页,总50106页。汉口的“平民住宅”没有通电,只能使用煤油灯照明。其它配套设施也相对落后。
775资料来源:鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,附录,总50120-50121页。
776鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,57页,总50106页。
777鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,57页,总50107页。
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787北京市档案馆藏:《北平市工务局关于遵府令择勘在天桥南大街忠厚里迤南建筑平民住宅和报送招商、开标结果、工程预算图说等的呈,及市政府的训令、指令等》(1936年10月),档案号:J017-001-01353。
788北京市档案馆藏:《北平市工务局关于遵府令择勘在天桥南大街忠厚里迤南建筑平民住宅和报送招商、开标结果、工程预算图说等的呈,及市政府的训令、指令等》(1936年10月),档案号:J017-001-01353。
789北京市档案馆藏:《北平市工务局关于遵府令择勘在天桥南大街忠厚里迤南建筑平民住宅和报送招商、开标结果、工程预算图说等的呈,及市政府的训令、指令等》(1936年10月),档案号:J017-001-01353。
790北京市档案馆藏:《警察局关于建天桥菜市场、天坛根预备建平民住宅的训令》(1937年4月),档案号:J184-002-02244。
791北京市档案馆藏:《北平市工务局关于修造平民住宅由兴华木厂承办需工料款、验收等的呈及市政府的指令》(1937年7月),档案号:J017-001-01490。
792北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1938年9月),档案号:J017-001-01656。
793《贫民住宅下月竣工,房屋建筑颇合卫生》,《世界日报》,1937年6月18日。
794摄于2009年1月。天桥平民住宅遗址位于今北京市自然博物馆侧后,天坛公园墙外。部分住宅已拆,仍有住户在内。如左下图,两座大房之间私搭乱建的小房,原本是两排大房之间的甬道。如右下图,左侧为天坛公园外墙,右侧为平民住宅残存房屋。
795北京市档案馆藏:《北平市工务局关于修造平民住宅由兴华木厂承办需工料款、验收等的呈及市政府的指令》(1937年8月),档案号:J017-001-01490。
796孙洪权、刘苏:《宋哲元张自忠留下的平民住宅》,《北京档案史料》,1995年1期,78页。
797根据北平市警察局外五分局下等房租调查表,1936年忠恕里二横巷15号、18号皆为灰房,其租户潘焕章和董怀亭每月缴纳的房租分别是0.8元和0.6元。参见北京市档案馆藏:《外五分局关于房租调查表》(1947年1月),档案号:J184-002-31225。
798北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
799北京市档案馆藏:《北京特别市工务局技士名仓茂夫绘制的平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单》(1942年6月),档案号:J017-001-02601。
800参照北京市档案馆藏:《北京特别市工务局技士名仓茂夫绘制的平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单》(1942年6月),档案号:J017-001-02601。
801北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于修建平民住宅的呈(附设计图)及市公署的训令、指令等》(1942年),档案号:J017-001-02646。
802北京市档案馆藏:《北京特别市工务局报送修建东直门平民住宅用款支出计算书等的呈以及市公署的指令等》(1943年),档案号:J017-001-02725。
803北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于修建平民住宅的呈(附设计图)及市公署的训令、指令等》(1942年),档案号:J017-001-02646。
804北京市档案馆藏:《北京特别市工务局报送修建东直门平民住宅用款支出计算书等的呈以及市公署的指令等》(1943年),档案号:J017-001-02725。
805北京市档案馆藏:《北平市第一平民住宅租户张辅臣等呈请按照合法规定从新订房租的呈及市政府的指令》(1947-1949年),档案号:J013-001-00746。
806摄于2009年1月。
807参照北京市档案馆藏:《北京特别市工务局技士名仓茂夫绘制的平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单》(1942年6月),档案号:J017-001-02601。
808北京市档案馆藏:《警察局关于建天桥菜市场、天坛根预备建平民住宅的训令》(1937年5月),档案号:J184-002-02244。
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812北京市档案馆藏:《北平市政府关于实行平民住宅管理规则的令》(1946年5月),档案号:J017-016-00294。
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814北京市档案馆藏:《社会局平民住宅事务所关于居住警士白奎文不遵管理规则,请勒令其迁出的呈,及社会局的指令》(1941年1-3月),档案号:J002-001-00290。
815北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
816北京市档案馆藏:《北平市政府关于实行平民住宅管理规则的令》(1946年5月),档案号:J017-016-00294。
817北京市档案馆藏:《社会局关于市民刘玉麟等六人要求给市长的呈文及解决住房问题的呈、平民住宅事务所民国二十八年十一月份承租房屋各项清册》(1939年11月),档案号:J002-007-00249。
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820北京市档案馆藏:《北平市第一平民住宅租户张辅臣等呈请按照合法规定从新订房租的呈及市政府的指令》(1947年11月),档案号:J013-001-00746。
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824北京市档案馆藏:《北京特别市工务局报送修建东直门平民住宅用款支出计算书等的呈以及市公署的指令等》(1943年),档案号:J017-001-02725。
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30、谢朝仪:《不动产经济导论》,台北:茂荣图书有限公司,1983年
31、徐文通:《城市建设经济学》,北京:中国物资出版社,1989年
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36、杨哲:《城市空间:真实·想象·认知》,厦门:厦门大学出版社,2008年
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39、张传玺主编:《简明中国古代史》(第二版),北京:北京大学出版社,1994年
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53、【日】野口悠纪雄:《土地经济学》,汪斌译,北京:商务印书馆,1997年
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40、【加】斯特尔特:《城市史》,黄静芝译,利明校,《国外社会科学摘编》,1984年8期
41、【美】卢汉超:《从精英到大众:近年美国中国城市史研究的“从上到下”取向》,《史学月刊》,2008年5期
42、【美】约翰R.拉尔蒂:《城市革命》,转引自陈一筠主编:《城市化与城市社会学》,北京:光明日报出版社,1986年
2王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,9页。
3王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,10页。2000年底,在北大教授侯仁之等专家的强烈呼吁下,蔡元培故居停止拆迁,开始修缮。但院内部分房屋的门窗和房顶已经遭到了严重破损。
4参见北京市人民政府:京政发〔1999〕24号文。相关新闻报道参见《北京日报》,1999年3月23日。
5《北京日报》,2002年9月19日。
6《北京日报》,2000年12月7日。
7张恨水:《五月的北平》,见姜德明编:《北京乎:现代作家笔下的北京,1919-1949》,北京:三联书店,1992年,774-775页。
8魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,26页,附图,总40463页。北平内城共计6个区,外城共计5个区,合计11个区。
9参见梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,132-136页。
10【美】沃纳·赫希:《城市经济学》,刘世庆、李泽民、廖果译,北京:中国社会科学出版社,1990年,5页。
11冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,序言(作者潘国城)。潘国城,1938年生,毕业于香港大学,香港资深城市设计专家,香港规划师学会的始创人及资深会员,曾担任港英政府环境规划署署长(1991-1997),现任英国皇家城市规划学会会员。
12陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,1页,总47783页。
13转引自王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,1页。
14童悦仲等主编:《中外住宅产业对比》,北京:中国建筑工业出版社,2004年,20页。
15另一种土地的人工附属物是附着或固着在自然土地之上的有形或无形的物体,具有与土地功能不相干的独立功能,诸如建筑物、构筑物。本文所研究的住宅,即在此范畴内。
16周诚:《土地经济学》,北京:商务印书馆,2003年,5-7页。
17《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,698页注。
18《马克思恩格斯全集》,47卷,北京:人民出版社,1995年,13页。
19周诚:《土地经济学》,北京:商务印书馆,2003年,10-11页。
20《马克思恩格斯选集》,1卷,北京:人民出版社,1995年,71页。
21《马克思恩格斯选集》,1卷,北京:人民出版社,1995年,103页。
22《马克思恩格斯选集》,3卷,北京:人民出版社,1995年,185页。
23《牛津法律大辞典》,北京:光明日报出版社,1988年,309页。
24马克伟主编:《土地大辞典》,长春:长春出版社,1991年,121页。
25《中国土地报》,1992年9月18日。
26《中国土地报》,1992年9月18日。
27严星、林增杰主编的《城市地产评估》,北京:中国人民大学出版社,1999年,5-9页。
28严星、林增杰主编的《城市地产评估》,北京:中国人民大学出版社,1999年,8页。
29严星、林增杰:《城市地产评估》,北京:中国人民大学出版社,1999年,4页。
30包宗华:《住宅与房地产》,北京:中国建筑工业出版社,2002年,4页。
31《马克思恩格斯全集》,24卷,北京:人民出版社,1995年,167页。
32《马克思恩格斯全集》,18卷,北京:人民出版社,1995年,302页。
33《马克思恩格斯选集》,2卷,北京:人民出版社,1995年,495页。
34参见李木祥:《中国房地产泡沫研究》,北京:中国金融出版社,2007年,13页。
35吕萍:《不动产管理制度研究》,北京:中国大地出版社,2003年,1页。
36【加】斯特尔特:《城市史》,黄静芝译,利明校,《国外社会科学摘编》,1984年8期,13页。
37【加】斯特尔特:《城市史》,黄静芝译,利明校,《国外社会科学摘编》,1984年8期,14-15页。
38梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,133页。伊懋可、施坚雅对中国城市史的研究著作中,就能够反映出这三个主流话题。Mark Elvin and G. William Skinner eds, The Chinese City Between Two Worlds. (Stanford: Stanford University Press, 1974) Also see G. William Skinner, ed, The City in Late Imperial China. (Stanford: Stanford University Press, 1977)
39梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,132页。
40约翰R.拉尔蒂:《城市革命》,转引自陈一筠主编:《城市化与城市社会学》,北京:光明日报出版社,1986年,79页。
41何一民主编:《近代中国城市发展与社会变迁(1840-1949年)》,北京:科学出版社,2004年,27页。
42参见张传玺主编:《简明中国古代史》(第二版),北京:北京大学出版社,1994年,328页。“商业资本多半用于购置土地,很少投之于手工业生产”。
43参见【美】卢汉超:《从精英到大众:近年美国中国城市史研究的“从上到下”取向》,《史学月刊》,2008年5期,18-19页。
44近代中国城市史研究中涉及城市地理研究的著作,包括杨哲著《城市空间:真实·想象·认知》(厦门:厦门大学出版社,2008年)、任云英著《近代西安城市空间结构演变研究》(陕西师范大学博士论文,2005年)、李军著《近代武汉城市空间形态的演变,1861-1949》(武汉大学博士论文,2005年)、王均著《近代北京城内部空间结构的历史地理研究》(北京大学博士论文,1997年)等,为数不少。
45参见赵津著《中国城市房地产业史论》(天津:南开大学出版社,1994年)、岑伟著《契约实践的空间运作谱系:1778-1955年上海一百二十八宗房地产交易与变更的契约档案研究》(同济大学博士论文,2003年)、曹炜:《开埠后的上海住宅》(北京:中国建筑工业出版社,2004年)、中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》(上海:上海人民出版社,1990年)、张仲礼、陈曾年著《沙逊集团在旧中国》(北京:人民出版社,1985年)、高尚智、陈德炎著《武汉房地产简史,1940-1986》(内部刊印,1987年)上海建筑施工志编委会编写办公室编:《东方“巴黎”:近代上海建筑史话》(上海:上海文化出版社,1991年)、陈炎林编:《上海地产大全》(1933年原版,北京:全国图书馆文献缩微复制中心,2002年),以及张仲礼著《近代上海城市研究,1840-1949》(上海:上海文艺出版社,2008年)的部分章节。
46包宗华:《住宅与房地产》,北京:中国建筑工业出版社,2002年,119页。
47赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,141页。
48赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,141页。
49萧铮:《民国二十年代中国大陆土地问题资料》“总序”,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,1-2页。
50萧铮:《民国二十年代中国大陆土地问题资料》“总序”,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,2页。
51这些学生的调查报告,后来陆续提交中国地政学院,成为研究当时城市史,特别是城市房地产史的重要参考资料。这其中比较有代表性的包括:梅光复著《汉口市地价之研究》、林传沧著《福州厦门地价之研究》、潘信中著《长沙市一年来之地价与房租》、王慰祖著《上海市房租之研究》、高信著《南京市之地价与地价税》(南京:正中书局,1935年)、邢长铭著《重庆市一年来地价之变动》、杨正礼著《上海市办理地价税之研究》、周源久著《杭州市办理地价税之研究》、房师文著《天津市财务局实习总报告》、李鸿毅著《北平市财政局实习总报告》、陈岳麟著《南京市实习调查日记》、魏树东著《北平市之地价、地租、房租与税收》、董国祥著《重庆地价与房租之研究》、王槃著《昆明市房屋问题》、陈家鼎著《宜昌沙市之地价研究》、魏树东著《北平市财政局实习报告》、佚名著《成都市地价与房租之研究》、鲍家驹著《汉口市住宅问题》以及陈岳麟著《南京市之住宅问题》等。其中绝大部分著作都提到了房地产价格问题,特别是地价问题。此外,张辉著《上海市地价研究》(“中央政治学校地政学院毕业论文集·第二种”,正中书局,1935年)、王先强著《中国地价税问题》(神州国光社,1931年)、上海市地政局编:《上海市地政》(内部刊行,1947年)、王炳勋著《天津市地价概况》(出版单位不详,1938年)等,也是民国时期城市地价研究的代表性著作。(本注中没有标明出版单位和出版年代的书籍,系台北成文出版社、美国中文资料中心1977年联合影印)
52赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,187-195页。
53王均:《近代北京城市地价》,《北京房地产》,1996年10期,47页。
54王均:《近代北京城市地价》,《北京房地产》,1996年10期,47-48页。
55张小林认为,这批房契“应属于除徽州文约、孔府档案和礼部官地文书之外,内容最为集中、完整的契约文书”。其内容“既反映出京师五城十坊行政管理制度的变化,物价工料、房价租价的消长,银和钱的使用和折换率,店铺房的布局和发展状况,也反映出清朝中后期出现的吏治败坏、八旗生计微艰、律令松弛诸社会问题”。(参见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,3页。)
56张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,66页。
57张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,74页。
58张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,145页。
59张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,148页。
60刘志雄:《北京城的胡同与民居》,《建筑》,2006年9期,52-57页。
61赵津:《看不见的手:地价在近代中国城市区域划分和建筑革命中的自发作用》,《南开经济研究》,1993年5期,61页。
62邓庆坦、徐力、邓庆尧:《房地产业与20世纪20、30年代中国建筑的发展演变》,《山东建筑工程学院学报》,19卷,3期(2004年9月),28页。
63周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,303页。
64《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,714页。
65周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,312-313页。
66【英】亚当·斯密:《国民财富的性质和原因的研究》,上卷,北京:商务印书馆,1972年,140页。
67【英】大卫·李嘉图:《政治经济学及赋税原理》,见《李嘉图著作与通信集》,1卷,北京:商务印书馆,1962年,57页。
68《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,725页。
69《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,727页。
70《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,728页。
71《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,754页。
72《马克思恩格斯全集》,25卷,北京:人民出版社,1995年,759页。
73周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,323页。
74周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,326页。
75朱宝树:《城市级差地租与人口城市化》,《南方人口》,1999年4期,49-50页。
76周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,303-304页。
77【日】野口悠纪雄:《土地经济学》,汪斌译,北京:商务印书馆,1997年,51页。
78【美】伊利(Ely, R.T.)、莫尔豪斯(Morehouse, E.W.)等:《土地经济学原理》,滕维藻译,北京:商务印书馆,1982年,238页。
79章植:《土地经济学》,上海:黎明书局,1934年,422-445页。
80转引自王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,48页。
81在工业化早期的西方国家,市中心住宅价格高,但出行成本低、商品供应丰富;市郊住宅价格低,但出行成本高,商品供应不丰富。
82 Alonso W., Location and Land Use. Cambridge: Harvard University Press, 1964, pp.20-50.
83曹振良:《房地产经济学通论》,北京:北京大学出版社,2003年,105-108页。
84萨缪尔森:《经济学》(中译本),北京:商务印书馆,1986年,254页。
85参见王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,51页。
86【美】伊利(Ely, R.T.)、莫尔豪斯(Morehouse, E.W.)等:《土地经济学原理》,滕维藻译,北京:商务印书馆,1982年,225页。
87参见王阿忠:《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》,北京:中国社会科学出版社,2007年,51页。
88 Kornai, J., Anti-Equilibrium: An Economic Systems Theory and the Tasks of Research, Amsterdam: North-Holland, 1971, p.349.
89 Hahn, F., Equilibrium and Macroeconomics, Cambridge: MIT Press, Mass, 1984, p.8.
90 Simpson, D., Rethinking Economic Behaviour: How the Economy Really Works, London: Macmillan, 2000, p.3.
91周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,335-336页。
92周诚:《土地经济学原理》,北京:商务印书馆,2003年,345-347页。投资性增值是对土地进行直接或间接地投资,所造成的劳动价值量的增加而行程的土地增值;供求性增值是由于经济发展而对土地需求发生变化,造成供求失衡,从而引发的土地增值,在多数情况下,是土地供不应求,造成地价上涨;用途性增值是在土地投资和供求状况不变的情况下,土地由低效益用途改变为高效益用途时所发生的增值。
93相关数据和资料参见谢朝仪:《不动产经济导论》,台北:茂荣图书有限公司,1983年,31页。
94美国学者薛凤旋在《中国城市:1949年以来大都会的发展》一书就试图以历史研究的方法对北京、上海、南京、西安、广州及香港、台北等大陆和港台地区的中国七大城市进行比较研究。参见Victor F Sit, ed.: Chinese Cities: The Growth of the Metropolis since 1949. New York: Oxford University Press, Inc., 1985.香港学者梁元生正在进行名为“三城记:上海、香港、新加坡”的比较城市史研究,参见梁元生:《城市史研究的三条道路——以上海、香港、新加坡为例》,《史林》,2007年2期,132-136页。
95参见William T. Rowe: Hankow: Commerce and Society in a Chinese City, 1796 - 1889, Stanford, CA: Stanford University Press, 1984; Mary Backus Rankin: Elite Activism and Political Transformation in China: Zhejiang Province, 1865 - 1911, Stanford, CA: Stanford University Press, 1986; David Strand: Rickshaw Beijing: City People and Politics in the 1920s, Berkeley, CA: University of California Press, 1989.
96关于美国学者在上海史研究方面的成果目录,参见魏楚雄:《挑战传统史学观及研究方法——史学理论与中国城市史研究在美国及西方的发展》,《史林》,2008年1期,48-49页。
97傅斯年:《历史语言研究所工作之旨趣》,见欧阳哲生主编:《傅斯年全集》,3卷,长沙:湖南教育出版社,2003年,3页。
98何一民主编:《近代中国城市发展与社会变迁,1840-1949》,北京:科学出版社,2004年,113页。
99何明俊:《关于城市进化的一般理论》,《城市问题》,1993年1期,17页。
100《都市发达与历史考察》,见《东方杂志》,19卷,1号(1922年),41页。
101根据北平市社会局1933年的工厂调查报告,全市共有大小工厂以及手工业作坊等共约700多所,从业工人70,000多人。其中以啤酒、火柴等厂规模较大,资金相对雄厚。全市唯一的火柴厂,其资本金为20万元,超过全市所有十家织布厂资本金总额的10倍。(参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,19-21页,总90362-90367页。)
102据1931年3月北平市公安局调查统计,全市贫民共计168,000人,占全市总人口的12.1%,大约每8名北平市民即有一人为贫民。其中公私救济院收容人数多达7,000人。“吾人因知北平贫民数量如此之巨,实为社会之一绝大问题”。(参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,18-19页,总90360-90363页。)
103据北平社会局调查报告,1926年崇文门的税关收入达300万元,1929年锐减至170多万元,足以说明北平丧失首都地位之后工商业之萧条。(参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,22页,总90368-90369页。)
104北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
105北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
106李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,17页,总90358-90359页。
107李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,17页,总90358-90359页。其中的1931年全市人口总数为北平市财政局统计数据,由于统计标准与口径不同,与北平市工务局的数据有所出入。
108赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,8页。
109梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,50页。
110梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,51页。
111梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,66页。
112关于上海租界“道契”的研究,参见陈正书:《道契与道契档案之考察》,《近代史研究》,1997年3期;陈正书:《简评上海道契档案的史料价值》,《史林》,1998年1期,89-96页;马学强:《近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较》,《史林》,2002年1期,55-65页。
113章乃器:《中国货币金融问题》,上海:生活书店,1936年,369页。
114所谓“找贴”,就是卖主在卖出一宗房地产后,仍可多次以各种名目,向买主追加索要该宗房地产的价款,并立下书面契据。即一宗买卖,多次交易。这个过程,有时可以延续数年之久。从契约的名目来看,一宗房地产交易的完成,一般要先后订立卖、加、绝、叹四份契约。甚至在漫长的交易过程中,卖主有“回赎”房产的权利。这就造成在这个过程中,相关房地产的产权并不清晰。关于“找贴”的性质及其衰微,参见杜恂诚:《从找贴风俗的改变看近代上海房地产交易效率的提高》,《上海经济研究》,2006年11期,134-136页。
115蒯世勋:《上海公共租界史稿》,上海:上海人民出版社,1984年,347页。
116蒯世勋:《上海公共租界史稿》,上海:上海人民出版社,1984年,347页。
117《上海研究资料》,上海:上海书店,1984年,138页。
118中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,11页。
119中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,11页。
120梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,19页。
121英国王室辖地被称为“官地”(Crown Land)。
122冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,5页。
123 Roger Nissim, Land Administration and Practice in Hong Kong, Hong Kong University Press, 1998, pp.5.
124冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,9-10页。
125冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,12页。
126冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,14-16页。
127张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,48-50页。
128张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,42页。
129张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,59页。
130张仲礼、陈曾年:《沙逊集团在旧中国》,北京:人民出版社,1985年,61页。
131冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,29-35页。
132梅朋、傅立德:《上海法租界史》,上海:上海译文出版社,1983年,301页。
133徐雪筠等译编:《上海近代社会经济发展概况(1882-1931)》,上海:上海社会科学院出版社,1985年,21页。
134《申报》,1936年3月4日。
135王季深:《上海之房地产业》,“上海经济丛书”第一种,1944年,7页。(1938-1943年的数字含有通货膨胀的因素)
136《新闻报》,1934年10月14日。(1934年的数字截至当年9月)
137姚一:《旧上海的房地产掮客》,《文史精华》,1995年4期,19页。
138姚一:《旧上海的房地产掮客》,《文史精华》,1995年4期,20页。
139【美】雷麦(C.F.Remer):《外人在华投资论》,蒋学楷、赵康节译述,北京:商务印书馆,1959年,82页。
140“中锋”:《上海地租局内幕》,《晶报》,1926年3月27日。
141冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,43页。
142安平、林兴炯主编:《港九展影》,香港:港九文化出版公司,1949年,2页。
143林友兰:《香港史话》,香港:香港上海印书馆,1978年,192页。
144《香港商业手册》,香港:香港经济导报出版社,1960年,214页。
145有关统计数据参见《中国年鉴》,上海日报社,1933年;《申报》,1948年11月20日。
146印永清:《老上海的地价》,《上海房地》,2005年5期,61页。
147《晨报》,1921年10月26日。
148《晨报》,1921年10月26日。
149《晨报》,1921年10月28日。
150《晨报》,1921年11月11日。
151 Building Reconstruction Advisory Committee, Final Report, Hong Kong, 1946, Appendix 2, pp.13.
152陈昕、郭志坤主编:《香港全纪录》,上海:上海人民出版社,1997年,105页。
153方国荣、陈迹:《昨日的家园》,香港:三联书店(香港)有限公司,1993年,29页。
154冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,43页。
155冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,27页。
156方国荣、陈迹:《昨日的家园》,香港:三联书店(香港)有限公司,1993年,28-42页。
157赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,25-26页。
158刘士铣:《旧上海“地产巨子”孙春生沉浮录》,《中国房地产》,1995年12期,68-70页。
159中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,17页。
160中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,14页。
161冯邦彦:《香港地产业百年》,上海:东方出版中心,2007年,38-39页。
162吴多泰:《分层出售的回忆》,见吴多泰:《私语拾记》,香港:国际鸿星投资集团有限公司,1994年,82-83页。
163《霍英东:香港房地产业的昨天、今天和明天》,《房地产导报》,1987年7月15日。
164上海市经济学会编:上海经济区工业概貌·上海建筑、建材卷》,上海:上海交通大学出版社,1985年,15页。
165上海市通志馆编:《上海市年鉴》,民国廿四年(1935年),6-7页。
166冷夏:《霍英东传(上卷)》,香港:香港名流出版社,1997年,12页。
167仲芳氏:《庚子记事》,见中国科学院历史研究所第三所编辑:《庚子记事》,北京:科学出版社,1959年,12页。
168仲芳氏:《庚子记事》,见中国科学院历史研究所第三所编辑:《庚子记事》,北京:科学出版社,1959年,13页。
169仲芳氏:《庚子记事》,见中国科学院历史研究所第三所编辑:《庚子记事》,北京:科学出版社,1959年,17页。
170陈宗蕃:《燕都丛考》,第三编,北京:后门内米粮库仓一号陈宅(发行),1931年,161页,注二。
171翟兑之:《记城南》,《天地》,1944年6期。
172京都市政公所编纂:《京都市政汇览》,1914年,104页。
173北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,295页。
174《北平晨报》,1936年10月16日。承租人以“建筑铺面楼房,投资营业”为主。
175京都市政公所编纂:《京都市政汇览》,1914年,104页。
176北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,183页。
177林传甲:《大中华京师地理志》,京师中华地学会,1919年,第十一篇,第五十七章《居处》。
178陈宗蕃:《燕都丛考》,第三编,北京:后门内米粮库仓一号陈宅(发行),1931年,161页,注二。
179北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,330页。
180 1935年初,北平市政府在新世界商场大楼内开办暖厂,“收容了二百多位无家可归的男子……每天下午四点到六点开门收容,第二天早晨七点再让他们出去。在每天下午六点以后,是给一次粥吃(确保能度夜)……草鞋、稀粥、草铺上瑟缩的身影,稀粥边吮啜的紫唇,破旧的大屋里,一群蓬头垢面的褴褛不堪的人……”其时的新世界,“门窗都被风雨所剥蚀,显着一种凄凉的景况”。(《北平晨报》,1935年1月15日)直至1936年4月,才有商人出资3万元,借租香厂新世界地皮10年,斥资6万元重建商场,“招商推销国内工商各业出品,并辟出一部楼房,向世界各国征集出品布置陈列,任人参观”,以改变该地区长期以来“破旧不堪”、“市面萧条”的境况。(《世界日报》,1936年4月26日)
181参见北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
182北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖泊一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
183北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
184北京市档案馆藏:《北京都市计划要图及计划大纲》(1940年9月),档案号:J001-004-00280。
185北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。日伪当局在内城东西两侧城墙挖开两个豁口,起名曰启明门和长安门,1945年后国民政府将其更名为建国门和复兴门。
186北京市档案馆藏:《北京都市计划要图及计划大纲》(1940年9月),档案号:J001-004-00280。根据附图,西郊“新街市”的区域东至公主坟附近,北至今定慧里附近。
187根据1939年4月的统计数字,北京(北平)内城、外城各区和四郊各区总面积718.687平方公里。参见北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖泊一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-2478。
188北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
189资料来自北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
190北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖泊一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。1938-1944年,北京(北平)外侨户数猛增,并保持高位;1945-1946年迅速减少。显然,其增量和减量应属日韩侨民。也就是说,抗战期间居留北京(北平)的日韩侨民在3-4万户。
191徐文通:《城市建设经济学》,北京:中国物资出版社,1989年,187页。
192《北平西郊新市区计划之检讨》,参见北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
193《北平西郊新市区计划之检讨》,参见北京市档案馆藏:《北平市工务局呈都市计划设计资料》(1947年12月),档案号:J001-004-00297。
194北京市档案馆藏:《北平市都市计划委员会组织规程及成立会程序》(1947年9月20日),档案号:J001-004-00117。
195白淑兰选编:《北平市都市计划之研究》,《北京档案史料》,1994年,2期,38页。
196白淑兰选编:《北平市都市计划之研究》,《北京档案史料》,1994年,2期,39页。
197王军:《城记》,北京:三联书店,2003年,49页。
198 1928年国都南迁后,北平特别市的辖区东至东坝,西至香山,北至清河,南至大红门,总面积718平方公里。尽管由于历届河北省政府的抵制,北京市的法定辖区在1949年以前并未超出1928年的范围,但随着城市功能的扩张,受到北京(北平)城市功能辐射的区域,已经扩大到东至通县,西至宛平、良乡、戒台寺、门头沟、石景山,南至南大红门、马驹桥、黄村,北至温泉、沙河、大小汤山及孙河,面积达1600平方公里。(参见国华:《北京市市界的形成》,《北京档案史料》,1986年,3期,69-71页)
199中国人民大学工业经济系编:《北京工业史料》,北京:北京出版社,1960年,102页。
200《世界日报》,1936年12月20日、12月24日。
201北京建设史书编委会:《建国以来的北京城市建设》(内部资料),1986年,237页。
202《北京志·电力工业志》,北京:北京出版社,2003年,9页。
203北京建设史书编委会:《建国以来的北京城市建设》(内部资料),1986年,306页。
204林颂河:《统计数字下的北平》,《社会科学杂志》,2卷,3期。
205《北京志·电力工业志》,北京:北京出版社,2003年,213页。
206办公地点位于正阳门内,1923年更名北京自来水股份有限公司,1928年以后更名北平自来水股份有限公司。
207北平市政府秘书处:《北平市统计要览》,1936年。
208任培元:《中国自来水经营概况》,《社会科学杂志》,7卷,2期。
209北京市档案馆编:《北京自来水公司档案史料》,北京:燕山出版社,1986年,246页。
210柏右铭:《城市景观与历史记忆:关于龙须沟》,陈平原、王德威编:《北京:都市想象与文化记忆》,北京:北京大学出版社,2005年,427页。
211参见北京市邮局史志办公室编:《北京邮政史料》,北京:燕山出版社,1988年。
212北京建设史书编委会:《建国以来的北京城市建设资料》(内部资料),1986年,313页。
213白淑兰选编:《北平市都市计划之研究》,《北京档案史料》,1994年,2期,40页。
214北京市工务局:《北京市之概略》,《北京档案史料》,1993年,2期。
215胡金兆:《见闻北京七十年琐记》,北京:学苑出版社,2007年,5页。
216参见【美】全大伟:《北京黄包车:1920年代的城市民众与城市政治》,伯克利:加利福尼亚大学出版社,1989年。David Strand, Rickshaw Beijing, City People and Politics in the 1920s, Berkley: the Press of California University, 1989.
217袁熹:《北京近百年生活变迁》,北京:同心出版社,2007年,185-186页。
218张复合:《北京近代洋风建筑》,《建筑创作》,2002年,8期,32页。
219张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,173-174页。
220张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,175-178页。
221张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,178页。
222张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,178-179页。
223张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,183页。
225梅佳选编:《三十年代北平改良四合院三合院民居史料》,《北京档案史料》,1997年5期,31-34页。
226《都门杂咏》,杨米人等著:《清代北京竹枝词》,北京:北京古籍出版社,1982年,67页。
227夏仁虎:《旧京琐记》,北京:北京古籍出版社,1986年,40页。
228朱祖希:《营国匠意:古都北京的规划建设及其文化渊源》,北京:中华书局,2007年,163页。
229北京市档案馆藏:《永大建筑厂向北平市工务局报送的朝阳门大街三四三号住宅改筑工程呈报书》(1946年),档案号:J017-001-03121。该住宅位于朝阳门大街与朝阳门南北小街交叉口东侧路南,地基面积744.945平方米,建筑面积434.89平方米,容积率为0.58。改建造价564.75万元(法币)。业主王来元。
230参照北京市档案馆藏:《永大建筑厂向北平市工务局报送的朝阳门大街三四三号住宅改筑工程呈报书》(1946年)所附图纸,档案号:J017-001-03121。
231袁熹:《北京近百年生活变迁》,北京:同心出版社,2007年,255-256页。
232北京市档案馆:《北京市本司胡同九号新建住宅工程设计书、说明书和施工图等》(1944年),档案号:J017-001-02852。
233参照北京市档案馆:《北京市本司胡同九号新建住宅工程设计书、说明书和施工图等》(1944年)所附图纸,档案号:J017-001-02852。
234北京市档案馆藏:《北京什方院八号旁门新建住宅设计图及说明书》(1944年),档案号:J017-001-02848。
235参照北京市档案馆藏:《北京什方院八号旁门新建住宅设计图及说明书》(1944年)所附图纸,档案号:J017-001-02848。
236《北京档案史料》,1997年,3期,封3。
237北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年),档案号:J017-001-02456。
238参照北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年)所附图纸,档案号:J017-001-02456。
239北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年),档案号:J017-001-02456。
240参照北京市档案馆藏:《中日合办华北房产股份有限公司关于在北京西郊新都市计划地域内承建住宅等工程,给北京市建设工程局的申请书及工程说明书、施工图等,以及建筑工程局发给建筑许可证的复函等》(1941年)所附图纸,档案号:J017-001-02456。
241侯艺门:《张勋的形形色色》(1964年7月),中国人民政治协商会议全国委员会文史资料委员会编:《文史资料存稿选编》,北京:中国文史出版社,2002年,769-770页。
242冯家近:《回忆我的父亲冯国璋》(无时期),中国人民政治协商会议全国委员会文史资料委员会编:《文史资料存稿选编》,北京:中国文史出版社,2002年,905页。
243寇立勋:《王怀庆事略》(无时期),中国人民政治协商会议全国委员会文史资料委员会编:《文史资料存稿选编》,北京:中国文史出版社,2002年,822页。
244中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,北京:中华书局,1964年,73-88页。
245《老舍全集》第四卷《四世同堂》,北京:人民文学出版社,1999年,9-10页。
246乐言:《文人与书房的关系:大家庭书房的变化》,《北平晨报》,1936年11月1日。
247于婧:《一般现实家庭的书房》,《北平晨报》,1936年11月1日。
248《北平工商业概况》,北平市社会局,1932年,136页。
249夏仁虎:《旧京琐记》,民国间刻本,卷九《市肆》。
250《北平工商业概况》,北平市社会局,1932年,138、147页。
251范瑾主编:《当代中国的北京》,北京:中国社会科学出版社,1989年,384页。
252张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,221-347页。
253北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
254北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
255北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
256北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
258北京市档案馆藏:《建安房产地产股份有限公司呈请备案及社会局的批示(附章程)》(1946年),档案号:J002-004-00385。
259北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
260北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
261北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
262北京市档案馆藏:《杨绍勤等人呈请设立复兴房地产股份有限公司并登记备案及社会局的批示(附公司章程)》(1946年),档案号:J002-004-00408。
263《北平晨报》,1936年10月15日。
264霜林:《老北京的广告社》,《中国工商报》,2007年12月25日。
265《北平晨报》,1936年10月15日。
266《北平晨报》,1933年9月6日。
267《北平晨报》,1931年3月9日。
268《世界日报》,1948年2月9日。
269北京市档案馆藏:《内四分局关于取缔非法经营买卖房地产业务广告社的问题的呈报》(1948年8月),档案号:J183-002-23184。
270蒋伟国:《民国掮客点滴》,《民国春秋》,1996年6期,49页。
271春秋战国时期的“掮客”,起于牲畜交易市场,称“驵侩”,亦作“驵会”。“驵”本意为壮马,说合马匹交易之人亦称“驵”。《后汉书·郭泰传》李贤注引文《说文》:“驵,会也。谓合两家之卖买,如今之度市也。”以后,居间商人统称“牙商”、“牙人”、“牙侩”,并演变为一般经纪人之称呼。
272参见蒋伟国:《民国掮客点滴》,《民国春秋》,1996年,6期。
273《北京经济史资料》(古代部分),北京:燕山出版社,1993年,225-226页。
274北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,172页。
275咸丰九年芮富春卖房契,见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,63-64页。
276宣统元年张玉芳投税房契,见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,69页。
277蒋伟国:《民国掮客点滴》,《民国春秋》,1996年6期,49页。
278《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
279中国人民政治协商会议北京市委员会文史资料研究委员会编:《北京往事谈》,北京:北京出版社,1988年,411页、419页。
280《北平日报》,1929年3月20日。
281《北平日报》,1929年3月20日。
282北平民社编:《北平指南》,1933年初版,北京:全国图书馆文献缩微中心,2004年。
283《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
284《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
285《平市拉房纤的若干生活》,《北平晨报》,1936年3月20日。
286北平民社编:《北平指南》,1933年初版,北京:全国图书馆文献缩微中心,2004年。
287北平民社编:《北平指南》,1933年初版,北京:全国图书馆文献缩微中心,2004年。
288王中茂:《近代西方教会在华购置地产的法律依据及特点》,《史林》,2004年3期,69-78页。
289王铁崖编:《中外旧约章汇编》,1册,北京:三联书店,1982年,147页。
290该款法文本规定如下:“按道光二十六年正月二十五日上谕,将前谋害奉天主教者之时所充之天主堂、慈善堂等件应赔还,交法国驻扎京师之钦差大臣转交该处奉教之人。”(参见《海关中外条约》,卷1,885-890页;梁为楫、郑则民主编:《中国近代不平等条约选编与介绍》,北京:中国广播电视出版社,1993年,
120页。)法文本中并无“并任法国传教士在各省租买田地,建造自便”的规定。
291顾长声:《传教士与近代中国》,上海:上海人民出版社,1981年,67页。
292王铁崖编:《中外旧约章汇编》,1册,北京:三联书店,1982年,105页。
293中研院近代史研究所编:《教务教案档》第一辑,1974年,803页。
294中研院近代史研究所编:《教务教案档》第一辑,1974年,57页。
295吴承明:《中国资本主义与国内市场》,北京:中国社会科学出版社,1985年,40页。
296【美】雷麦(C.F.Remer):《外人在华投资论》,蒋学楷、赵康节译述,上海:商务印书馆,1937年,632页。
297吴承明:《中国资本主义与国内市场》,北京:中国社会科学出版社,1985年,48页。
298其中的备堂(中学)校舍后来发展成为汇文男校和慕员女校。
299张恩溥:《刘海澜持枪占地》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,中华书局,1964年,112页。
300中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,中华书局,1964年,83-89页。
301《林辅臣租约》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,中华书局,1964年,75页。
302李彦青于1923年任公府收支处处长,因克扣军饷而结怨于冯玉祥。
303《包士杰因李彦青押产借钱事控告李汉彬状》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,80页。
304资料来源:《晨报》有关各期的广告版(第6版或第7版),单价和总价的计费单位为“元”(大洋)。
305中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,178页。
306《另一种慈善机关:北平老人院调查》,《北平晨报》,1933年6月29日、7月1日。
307《世界日报》,1937年7月1日。
308《内地外国教会租用土地房屋暂行章程》,见中国科学院近代史研究所近代史资料编辑组编:《近代史资料》,总32号,214页。
309康有为:《大同书》,北京:北京古籍出版社,1956年,240页。
310赵靖主编:《中国经济思想通史续集》,北京:北京大学出版社,2004年,321页。
311《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,321页。
312黄同明、卢昌健:《孙中山经济思想:中国建设前瞻者的思考》,北京:社会科学文献出版社,2006年,81页。
313《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,328-329页。
314《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,9卷,387页。
315《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,355页。
316《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,328页。
317孙中山对《进步与贫困》一书的主旨进行了高度概括:“世界愈文明,人类愈贫困。盖于经济学均分之不当,主张土地公有。”见《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,514页。
318《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,355-356页。
319陈铭福:《土地法导论》(增订二版),台北:五南图书出版股份有限公司,2007年,5页。
320陈铭福:《土地法导论》(增订二版),台北:五南图书出版股份有限公司,2007年,6页。
321《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,1卷,297页。
322《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,9卷,120页。
323《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,522页。
324《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,364页。
325《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,474页。
326《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,522页。
327《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,389页。
328《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,473页。
329《孙中山全集》,北京:中华书局,2006年,2卷,389页。
330张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期,220页。
331何莉萍《:南京国民政府土地政策和土地立法之评析》,中国法律史学会主办《:法史学刊》[第一卷·2006],北京:社会科学文献出版社,2007年,23页。
332《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,2页,第7条;《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,3页,第10条。
333《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,3页,第10条。
334北京市档案馆藏:《北平市地价税征收规则》(1946年),档案号:J001-005-00345。
335北京市档案馆藏:《北平特别市工务局报送收用房地产章程的呈》(1929年5-7月),档案号:J017-001-00377。
336《北平特别市租房规则》(中华民国十八年五月八日令准),北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,426页。
337北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,187页。
338北京市档案馆藏:《内三区署查获李李氏等人违章租房案》(1936年4月),档案号:J183-002-11428。
339《北平晨报》,1936年5月29日。
340北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
341北京市档案馆藏:《北京特别市公署警察局关于房租增涨纠纷滋多,并应限制及将整理后的房租限制暂行办法公布的布告》(1939年6月),档案号:J183-002-05074。
342北京市档案馆藏:《北京特别市补订租房办法》(1939年11月),档案号:J002-007-00240。
343北京市档案馆藏:《市警察局关于租房限制办法的布告》(1940年12月),档案号:J184-002-35203。
344北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法及择要张贴布告,市府消费合作社员证章式样,修正房捐章程,查空房匿不出租等训令》(1944年8月),档案号:J184-002-04740。
345北京市档案馆藏:《北平市政府关于施行平民住宅管理规则的令》(1946年5月),档案号:J181-016-00294。
346张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期,221页。
347北京市档案馆藏:《北平市政府关于公布平民住宅管理规则等社会生活管理政策法规的训令》(1948年7月),档案号:J004-001-01028。
348北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记实施细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年7-11月),档案号:J185-002-08765。
349北京市档案馆藏:《北平行辕电发奖励民营住宅建筑条例草案》(1948年),档案号:J001-004-00456。
350张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期,220页。
351 1948年2月5日的《世界日报》刊载:“关于敌伪产业处理局标售之敌伪房屋,往往于标售后,经占用人拒绝迁让,因而发生纠纷者,时有所闻。”
352《世界日报》,1948年3月21日。
353夏仁虎:《旧京琐记》,民国间刻本,卷一《习尚》。
354《天咫偶闻》,北京:北京古籍出版社,1982年,卷三《东城》,53页。
355参见《顺天时报》,1909年7月20日-9月5日。
358《北平晨报》,1936年6月25日、11月23日、12月14日。
359资料来源范围:《晨报》,1921年11月、12月,1922年1-3月,1923年10-12月,1925年4-6月、11月,1926年1-3月;《华北新报》,1944年5月-1945年9月;《北平晨报》,1931年-1936年全年;《世界日报》,1936年1月-1937年7月,1946年6月-1948年12月。均为标出出售或租赁价格的房源信息的完全统计。
360魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,45页。
361魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,45页。
362魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,140页。
363魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,140页。
364《北平特别市租房规则》(中华民国十八年五月八日令准),北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,426页。
365魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,45页。
366魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,141页。
367数据来源:北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
368北京市档案馆藏:《北京市公用局关于购置、拆除、租赁房屋的呈文及改定房屋租金,延长租赁期的公函》(1939年-1941年),档案号:J013-001-01240。
369北京市档案馆藏:《朱味经等因包租房间书立合同请查核备案的呈文》(1918年1月),档案号:J181-018-09764。
370北京市档案馆藏:《北京特别市警察局内三区警察署关于王乃昌高抬房价一案的呈》(1939年),档案号:J181-023-05908。
371北京市档案馆藏:《北京市警察局关于赵玉彬与美国人租房合同》(1942年9月),档案号:J183-002-27616。
372 30年代后期,日伪当局延续了国民政府前期(1928-1937年)的部分房屋租赁政策。
373北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
374北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年4月),档案号:J183-002-23106。
375《世界日报》,1936年3月16日。
376《世界日报》,1936年4月17日。
377参见魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,90081-90093页。
378民国成立之初,房地买卖出现税契价格与市价悬殊问题,对税收产生直接影响。1929年,北平市土地局制定“土地房屋评价规则”,首次对房地买卖价格进行政府评价,为税契价格提供了基础。在1931年初,该规则进行了修订。1945年以后,房地评价规则废止,开始实行规定地价。关于“修正北平市土地房屋评价规则”设定的北京城区宅地地价等级标准,参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,附录,90665-90685页。
379图3.2、图3.3、图3.4、图3.5的资料来源:魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年,附录,90087-90093页。
380北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,187页。
381魏徵等纂:《隋书》,北京:中华书局,2000年,《食货志》。
382沈榜编:《宛署杂记》,北京:北京古籍出版社,1982年,93页。
383于敏中纂:《日下旧闻考》,北京古籍出版社,1983年,第四册,卷六十三《官署》,1031页。
384承启、英杰等纂:《钦定户部则例》,台北成文出版社,1968年影印,卷十,11页,总736页。
385咸丰朝《写契投税章程》和宣统朝《买契投税章程》,参见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,63-69页。
386北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,176页。
387北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,177页。
388北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,177页。
389北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,178页。
390北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,178页。
391以乾隆三十一年(1766年)为例。该年清廷财政总收入为4854万两,其中地丁银2991万两,盐课574万两,关税540万两,捐纳300万两,耗羡300万两,落地杂税、契税、牙当、芦鱼、矿税、茶税等共计149万两。有关数据参见张研:《清代经济简史》,郑州:中州古籍出版社,1998年,596页;梁方仲:《中国历代户口、田地、田赋统计》,上海:上海人民出版社,1980年,387页。
392赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,128页。
393《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,66页,第291条。
394《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,30-31页,第167-170条。
395《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,30-31页,第170条。
396《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,31页,第172条。
397根据赵津的说法,13是上海租界土地的预期购买年。选取13作为预期购买年,与当时英国的计算习惯有关。所谓预期购买年,就是指土地购买者占有土地以图获利的大体占有年数。参见赵津:《中国城市房地产业史论》,天津:南开大学出版社,1994年,129-130页。
398张辉:《上海市地价研究》,“中央政治学校地政学院毕业论文集·第二种”,南京:正中书局,1935年,24页。
399张薰华、俞健主编:《土地经济学》,上海:上海人民出版社,1987年,353页。
400《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,65页,第288条。
401《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,34页,第182-183条。
402《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,34页,第182-183条。
403《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,32页,第178条。
404《土地法》,上海:商务印书馆,1930年11月,69-70页,第309条。
405《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,32-33页,第181条。
406北京市档案馆藏:《北平市社会局为土地、房产估价办法给地政局的函(附北平市标准地价及建筑改良物价表)》(1948年),档案号:J002-004-00751。
407北京市档案馆藏:《北平市地政局关于地价及建筑改良物价指数表》(1948年5-8月),档案号:J183-002-15474;北京市档案馆藏:《内五分局关于城区地价、建筑改良物价指数表及世界日报一份等材料》(1947年10月-1948年3月),档案号:J183-002-37752;北京市档案馆藏:《警察局关于为财政部代运现钞及城区地价、建筑改良物价指数表等问题的训令》(1948年4-6月),档案号:J183-002-23071。
408魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,95页,总40600-40601页。北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,312页。
409魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,95-96页,总40601-40603页。
410魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,96页,总40602-40603页。
411《北平晨报》,1931年8月27日。
412魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,96页,总40602-40603页。
413魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,97页,总40604-40605页。
414魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,99页,总40608-40609页。
415魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,96页,总40602-40603页。
416魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,97页,总40604-40605页。
417魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,98页,总40606-40607页。
418《土地法》,上海:商务印书馆,1930年,71页,第311条。
419魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,98页,总40606-40607页。
420魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,85-87页,总40580-40585页。其中,就每年房捐征收额的计算标准而言,洋式楼房每月0.4元,普通楼房0.3元,带廊瓦房0.3元,瓦房0.2元,灰瓦房0.2元,瓦房0.1元。(有关数据参考《房捐征收章程》,见魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,95-96页,总40601-40603页。)
421北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,312页。
422北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法几则要张贴布告、市府消费合作社员证章式样、修正房捐章程、茶空房匿不出租等训令》(1944年8-9月),档案号:J184-002-04740。
423北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,312页。
424北京市档案馆藏:《北平市政府关于公布平民住宅管理规则等社会生活管理政策法规的训令》(1946年12月-1948年7月),档案号:J004-001-01028。
425北京市档案馆藏:《北平市政府关于公布平民住宅管理规则等社会生活管理政策法规的训令》(1946年12月-1948年7月),档案号:J004-001-01028。
426《土地法暨土地法施行法》,南京:国立政治大学地政系印,1946年,34页,第187条。
427北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,349-351页。
428参见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年;魏树东:《北平市财政局实习报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心影印,1977年。
429北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,360-362页。
430《顺天时报》,宣统元年(1909年)九月十一日。
431资料来源:魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,40-41页,总40491-40493页。
432北京市档案馆藏:《内三区署查获李李氏等人违章租房案》(1936年4月),档案号:J183-002-11428。
433北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,165页。
434北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者外不得转租房屋、减租办法、增列房租限制办法、补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
435北京市档案馆藏:《北京特别市补订租房办法》(1939年11月),档案号:J002-007-00240。
436北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者外不得转租房屋、减租办法、增列房租限制办法、补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
437北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法几则要张贴布告、市府消费合作社员证章式样、修正房捐章程、查空房匿不出租等训令》(1944年8-9月),档案号:J184-002-04740。
438北京市档案馆藏:《北京特别市补订租房办法》(1939年11月),档案号:J002-007-00240。
439北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,165页。另外也可参考北京市档案馆藏:《市房屋租赁纠纷调解委员会关于本市城区地价及建筑改良物价指数表及公函》(1948年3-8月),档案号:J185-002-05291。
440中国第二历史档案馆档案,全宗1001,4113卷,转引自北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,161页。
441北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,161页。
442《顺天时报》,宣统元年七月十八日(1909年9月2日)。
443《北京市志稿·建置志》,北京:燕山出版社,1998年,卷三《工程各建筑》,330页。
444北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,304页。
445北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,304页。
446北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,306页;《北平晨报》,1936年10月16日。
447北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于报送北京都市建设计划要案、北京都市计划地域规则等的呈及市公署的指令》(1938年2月-1940年9月),档案号:J017-001-03614。
448北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于报送北京都市建设计划要案、北京都市计划地域规则等的呈及市公署的指令》(1938年2月-1940年9月),档案号:J017-001-03614。
449北平市政府秘书处:《北平市政府统计月报》,1934年。
450资料来源:《晨报》1923年、1925年、1926年相关日期的第1、6、7版。
451资料来源:《晨报》,1921年、1922年、1923年、1925年、1926年相关日期的第6、7版。
452资料来源:序号1-16来自《世界日报》1936年、1937年相关日期的第8、9、11版;序号17-55来自《北平晨报》1931年-1936年相关日期的第5、6、7、16版。
453序号17-21的房产是毒贩薛仪之伏法后,由公安、工务、财政三局于1935年6月6日会衔布告,实行标卖的没收充公财产。参见《北平晨报》1935年6月18日第6版。
454资料来源:序号1-12来自《世界日报》1936年-1937年相关日期的第8、9、11版;序号13-37来自《北平晨报》1931年-1936年相关日期的第6、7、8版。
456资料来源:《华北新报》1944-1945年相关日期的第1、2、3、4、11版。
457资料来源:《世界日报》1946-1948年相关日期的第1、2、4、6版。
458资料来源:《世界日报》1946-1947年相关日期的第1、2版。1948年的《世界日报》已见不到标明租价的招租广告。
459 1921年-1926年的计价单位实为银元,1931-1937年、1946-1947年计价单位实为法币,1944-1945年计价单位实为沦陷区日伪当局发行的伪法币,1948年9-12月计价单位实为金圆券。为统计方便,一律统一为法币计量。根据1935年、1945年和1948年国民政府几次币制改革的规定,1元金圆券折合300万元法币,1元银元、1元伪法币一律折合为1元法币。
460南京、上海、天津同期地价变动的统计数字,参见陈岳麟:《南京市实习调查日记》,86-88页,总53848-53852页;蓝以琼:《揭开帝国主义在中国投资的黑幕》,上海:上海人民出版社,1962年,62页;中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编:《旧上海的房地产经营》,上海:上海人民出版社,1990年,25页;上海市地政局编:《上海市地政》,1947年内部刊行,227页;张辉:《上海市地价研究》,南京:正中书局,1935年,91页;房师文:《天津市地价之研究》,21页、50-52页,总第42954-42955页、43013-43017页;王炳勋:《天津市地价概况》,出版单位不详,1938年,9-15页。
461林传甲:《大中华京师地理志》,北京:京师中华地学会,1919年,第11篇,第57章《居处》。
462《晨报》,1927年3月20日-4月2日。
463《北平晨报》,1936年9月17日。
464《世界日报》,1947年9月5日。
465北京市档案馆藏:《朱味经等因包租房间书立合同请查核备案的呈文》(1918年1月),档案号:J181-018-09764。
466北京市档案馆藏:《内三区署关于金最明等人不法租房的函》(1929年6-10月),档案号:J183-002-12403。
467北京市档案馆藏:《内三区署关于金最明等人不法租房的函》(1929年6-10月),档案号:J183-002-12403。
468北京市档案馆藏:《北平市公安局关于李古氏报金玉田租房集赌招娼,不付房租,恳请令其迁移问题的训令》(1931年7月),档案号:J181-020-06242。
469北京市档案馆藏:《北京市警察局关于房主不得无故收房,金蓝畦租房不住,勾串欺骗的指令》(1940年1月),档案号:J183-002-26582。
470北京市档案馆藏:《内三区署关于贺福轩等妨碍自由,私自租房于韩国人,在街露宿、演唱有伤风化等案呈》(1933年8-12月),档案号:J183-002-06416。
471北京市档案馆藏:《内三区关于受理白明叔等控刘子金等拖欠房租、租房争执、索要房捐等案》(1933年2-4月),档案号:J183-002-05743。
472北京市档案馆藏:《内三区关于受理白明叔等控刘子金等拖欠房租、租房争执、索要房捐等案》(1933年2-4月),档案号:J183-002-05743。
473北京市档案馆藏:《内三区关于受理白明叔等控刘子金等拖欠房租、租房争执、索要房捐等案》(1933年2-4月),档案号:J183-002-05743。
474北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
475北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
476北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
477北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
478北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
479北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
480北京市档案馆藏:《北平市公安局关于公产租户张近良等欠租不交进行查缉的训令》(1933年7月),档案号:J181-020-12189。
481北京市档案馆藏:《北平市公安局关于韩人权致凤违章租房、抗不搬家案,致天津日本总领事馆的公函》(1934年11月),档案号:J181-020-14525。
482北京市档案馆藏:《外五区警察署关于朝鲜人控张奎元等假租房伙骗钱财的呈》(1935年12月18日),档案号:J181-021-31531。
483北京市档案馆藏:《外一区警察署关于周李氏控其房产被马德禄转租日人的呈》(1936年4月),档案号:J181-021-46298。
484北京市档案馆藏:《北京特别市警察局内三区警察署关于王乃昌高抬房价一案的呈》(1939年),档案号:J181-023-05908。
485北京市档案馆藏:《北京市公用局关于订立租房地契约和改订房租金额的来往函件》(1940年3月-1945年9月),档案号:J013-001-01260。
486北京市档案馆藏:《北京市警察局关于律师崔玉峰拖欠马范化房租延不迁移一案的训令(一)》(1939年),档案号:J181-023-06616。
487北京市档案馆藏:《北京市警察局关于律师崔玉峰拖欠马范化房租延不迁移一案的训令(二)》(1939年),档案号:J181-023-06617。
488北京市档案馆藏:《市警察局关于查明办理王华溪等租房、强占、强收、增租等房屋纠纷的训令》(1939年4-5月),档案号:J183-002-27088。
489北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
490北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
491北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
492北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
493北京市档案馆藏:《北京市警察局关于德人租房备案、迁移住房人调解训令》(1939年9-12月),档案号:J183-002-40693。
494北京市档案馆藏:《北京特别市警察局内三区警察署关于王乃昌高抬房价一案的呈》(1939年),档案号:J181-023-05908。
495北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于窦陶葵园呈为保护房产权的批》(1939年7月),档案号:J181-022-06621。
496北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
497北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
498北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
499北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
500北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
501北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
502北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
503北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
504北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
505北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
506北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
507北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于黄家山控李高山等拖欠房租一案的训令(一)》(1942年),档案号:J181-023-15630。
508北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
509北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(一):民国卅二年六月廿二日下午三时,第
100次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08564。
510北京市档案馆藏:《北京特别市公署房租评议会会议记录(二):民国卅三年三月十四日,第101次会议》(1943年7月-1944年8月),档案号:J181-025-08565。
511北京市档案馆藏:《北京市警察局关于外国人租房合同》(1942年7月),档案号:J183-002-27617。
512北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
513北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
514北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
515北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
516北京市档案馆藏:《北平市警察局关于杨予武、冯民、孙熙为等因房租、房产发生纠纷的呈报》(1946年1-4月),档案号:J183-002-34279。
517北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年5月),档案号:J183-002-23105。
518北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
519北京市档案馆藏:《北平市房产纠纷调解会关于调解房屋纠纷一案的呈》(1947年3-10月),档案号:J183-002-31497。
520北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23108。
521北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
522北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
523北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
524北京市档案馆藏:《内四分局关于刘赵氏等增租、拖欠房租、不退房等租赁房屋纠纷的呈》(1948年8-9月),档案号:J183-002-21580。
525北京市档案馆藏:《内四分局关于刘赵氏等增租、拖欠房租、不退房等租赁房屋纠纷的呈》(1948年8-9月),档案号:J183-002-21580。
526北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
527北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
528北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
529北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
530北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
531北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
532北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
533北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
534北京市档案馆藏:《北平市警察局和北京市房屋租赁纠纷调节会关于调解房屋纠纷等的呈》(1947年3月),档案号:J183-002-31478。
535北京市档案馆藏:《北平市房产纠纷调解会关于调解房屋纠纷一案的呈》(1947年3-10月),档案号:J183-002-31497。
536北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年4月),档案号:J183-002-23106。
537北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
538北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年5月),档案号:J183-002-23105。
539北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
540北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
541北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
542北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
543北京市档案馆藏:《内四分局关于翟瑞堂等因增房租、拖欠房租、期满不搬等房屋纠纷案的呈》(1948年7-8月),档案号:J183-002-21573。
544北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23108。
545北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
546北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
547北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
548北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
549北京市档案馆藏:《内四分局关于解决市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-7月),档案号:J183-002-23112。
550北京市档案馆藏:《北平市警察局和北京市房屋租赁纠纷调节会关于调解房屋纠纷等的呈》(1947年3月),档案号:J183-002-31478。
551北京市档案馆藏:《北平市警察局和北京市房屋租赁纠纷调节会关于调解房屋纠纷等的呈》(1947年3月),档案号:J183-002-31478。
552北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
553北京市档案馆藏:《内四分局关于翟瑞堂等因增房租、拖欠房租、期满不搬等房屋纠纷案的呈》(1948年7-8月),档案号:J183-002-21573。
554北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
555北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
556北京市档案馆藏:《内四分局关于受理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23107。
557北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年2-7月),档案号:J183-002-23109。
558北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年6-7月),档案号:J183-002-23111。
559北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年5-6月),档案号:J183-002-23113。
560北京市档案馆藏:《北京市公用局关于购置、拆除、租赁房屋的呈文及改定房屋租金、延长租赁期的公函》(1939-1941年),档案号:J013-001-01240。
561北京市档案馆藏:《北平市警察局关于因买房产生纠纷调查当事人的令》(1946年4月),档案号:J181-024-02201。
562北京市档案馆藏:《内四分局关于调解市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-23104。
563北京市档案馆藏:《内三区分局关于因房、房租、自来水纠纷等报告》(1948年1-12月),档案号:J183-002-24893。
564资料来源:北京市档案馆藏:《外五分局关于房租调查表》(1947年1月),档案号:J184-002-31225;北京市档案馆藏:《警察局关于制订房租调查表并具报驻所上、中、下等房租调查表等训令、呈》(1946年12月),档案号:J184-002-31238。
565魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,50页,总40511页。
566魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,46页,总40502-40503页。
567魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,52页,总40514-40515页。
568魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,38页,总40487页。
569魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,46页,总40502-40503页。
570魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,38页,总40487页。
571北平社会调查所编印:《北平生活费指数月报》,1928-1933年,转引自魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,46-49页,总40503-40509页。
572魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,38页,总40487页。
573魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,57页,总40524-40525页。
574魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,57页,总40524-40525页。
575魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,75页,总40561页。
576魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,77页,总40564-40565页。
577魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,67页,总40544-40545页。
578魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,70页,总40550-40551页。
579魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,71页,总40552-40553页。
580魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,73页,总40554-40555页。
581魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,74页,总40556-40557页。
582魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,74页,总40556-40557页。
583魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,74页,总40556-40557页。
584魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,66-67页,总40542-40545页。
585魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,19页,总40447页。
586魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,33页,总40476-40477页。
587魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,36页,总40482-40483页。
588魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,42-44页,总40494-40499页。
589《北京市私有房产调查情况报告》,北京市房地产管理局,1954年,转引自北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,116页。
590房地产空置率国际警戒线一般公认为10%。参见李木祥:《中国房地产泡沫研究》,北京:中国金融出版社,2007年,86页。
591北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,116页。
592参见“表格1.1-北平市工务局1912-1946年年北京(北平)人口总数变化统计表”。资料来源:北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
593北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941-1946年),档案号:J017-001-02478。
594严景耀:《北京犯罪之社会分析》,北京:燕京大学社会学系,1928年,27-28页。
595周叔昭:《北京100名女犯的研究》,李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·底边社会卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,313页。
596周叔昭:《北京100名女犯的研究》,李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·底边社会卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,313-314页。
597张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,173-174页。
598张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,175-178页。
599张崇寿:《那家花园话旧》,北京市政协文史资料委员会编:《北京文史资料》,47辑,北京出版社,1993年,178页。
600(美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
601北京大学财务处藏:《国立北京大学核发薪金清册》,民国二十年度上册、民国二十一年度上册、民国二十二年度上册、民国二十三年度上册,转引自李向群:《1931年至1934年北大教员工资收入与当时物价情况简介》,《北京档案史料》,1998年1期,70页。
602北京大学财务处藏:《国立北京大学核发薪金清册》,民国二十年度上册、民国二十一年度上册、民国二十二年度上册、民国二十三年度上册,转引自李向群:《1931年至1934年北大教员工资收入与当时物价情况简介》,《北京档案史料》,1998年1期,70-71页。
603据1914年英国劳工部所编制的工人生活费指数,食品费占60%,房租费占16%。据1918-1924年狄脱莫尔(Dittmer)、陈达和毛鲁(Morrow)等博士所做的北京生活费调查,清华学校校役、北京近郊汉人家庭和旗人家庭、工厂工人等的房租开支占家庭收入的4.44%-13%之间。(参见陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,25-26页)据陶孟和对北平48个工人家庭的调查,其房租支出占家庭收入的6.8%-8%。(参见陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,20页)因此,北大教员的租房支出不超过其月薪10%的暂定标准,是有一定参考依据的。
604陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,38页。
605陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,19页。
606 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
607 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
608 (美)西德尼?D?甘博、孟天培:《二十五年来北京之物价工资及生活程度》,北京:北京大学出版部,1926年,58页。
609陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,39-40页。
610改组有两家各住两间房。
611陶孟和:《北平生活费之分析》,北京:商务印书馆,1930年,33页。
612陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,39页。
613王子建:《中国劳工生活程度》,《社会科学杂志》,3卷,2期。
614因上海、天津有大量楼房,其居住密度较之北京的四合院更大。
615陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,40页。
616陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,49页。
617陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,51页。
618陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,52页。
619这种统计方法将厕所、卧室、厨房都各作为1间来计量。
620陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,60页。
621 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
622 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,15章《教区调查》。
623陶孟和:《北平生活费之分析》,见李文海主编、黄兴涛、夏明方副主编:《民国时期社会调查丛编·城市(劳工)生活卷》上,福州:福建人民出版社,2004年,39-40页。
624位于新街口北大街及其以西地区。
625位于东直门一带。
626率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
627率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(上),《北平晨报》,1936年11月3日。
628率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
629率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
630率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
631《小人物自述》,原载《方舟》,39期,1937年8月1日。转引自舒乙选编:《老舍讲北京》,北京:北京出版社,2005年,107页。
632老舍:《骆驼祥子》,北京:人民文学出版社,2000年,18段,165-166页。
633《世界日报》,1946年8月25日。
634率斋:《故都社会之一角:“贫民窟”扫描》(下),《北平晨报》,1936年11月4日。
635老舍:《骆驼祥子》,北京:人民文学出版社,2000年,18段,166页。
636《北平晨报》,1932年4月4日。
637《创建女职员宿舍的建议》,《北平晨报》,1935年6月16日。
638《庭院深深住客稀:公寓业受时局影响不振》,《北平晨报》,1933年1月14日。
639《庭院深深住客稀:公寓业受时局影响不振》,《北平晨报》,1933年1月14日。
640《社会素描:一部分学生的生活》,《北平晨报》,1935年1月21日。
641《公寓生活之一斑:一个初住公寓的学生的不平鸣》,《晨报》,1922年1月6日。
642《社会一角:贫民寄宿舍(上)》,《北平晨报》,1936年11月19日。
643铁笙:《大学生伴洋车夫,贫民宿舍安身:救世军贫民寄宿舍参观记》,《世界日报》,1935年2月24日。
644北京市档案馆藏:《公寓寄宿取缔办法》(1932年7月5日),档案号:J181-016
645《北平晨报》,1935年1月15日。
646北京市档案馆藏:《北京特别市工务局编制的北京市简略现状册、各区户口及人口密度、北京市之概略、北京市河道湖沼一览表等,及建设总署编制的北京都市计划大纲等》(1941年-1946年11月),档案号:J017-001-02478。
647北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,116页。
648中国人民银行总行参事室编:《中华民国货币史资料》,第2辑,上海人民出版社,1991年,359页。
649资料来源:中国人民银行总行参事室编:《中华民国货币史资料》,第2辑,上海人民出版社,1991年,359页。
650秦孝仪:《中华民国经济发展史》,台北:台湾近代中国出版社,1983年,938页。
651陈振江、江沛主编:《中国历史·晚清民国卷》,北京:高等教育出版社,2001年,282页。
652陈振江、江沛主编:《中国历史·晚清民国卷》,北京:高等教育出版社,2001年,418页。
653《洋报札记》(一),《申报》,1948年1月29日。
654北京市档案馆藏:《北平市房产纠纷调解会关于调解房屋纠纷一案的呈》(1947年3-10月),档案号:J183-002-31497。
655北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-32107。
656北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷案的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-32107。
657北京市档案馆藏:《内四分局关于处理市民房屋纠纷问题的文件》(1948年1-7月),档案号:J183-002-32104。
658北京市档案馆藏:《郊七警察分局关于周恩寿呈述自住房屋纠纷已依法起诉的呈》(1948年6月),档案号:J181-025-07896。
659北京市档案馆藏:《内四警察分局关于胡铁山等购买房产纠纷的呈》(1948年11月),档案号:J181-025-07878。
660《世界日报》,1947年3月8日。
661《世界日报》,1947年5月27日。
662参见北京市档案馆所藏下列档案: (1)《北平市公安局科长关于凡为韩人租房作保之华人,非回明局长不得轻释的手谕》(1934年12月14日),档案号:J181-020-20050; (2《)北平市公安局第三科关于为各区队规定房主处理韩侨租房办法录案请查照的函(》1935年1月9日),档案号:J181-020-20688; (3)《北平市公安局内二区关于韩人赵红华未依外侨租房规定,已严饬房主设法驱逐的呈》(1935年1月),档案号:J181-020-20390; (4)《北平市公安局内四区关于韩人强租房屋转日使馆协办等的公函(一)》(1935年4月),档案号:J181-020-25167。(5)《北平市公安局内四区关于韩人强租房屋转日使馆协办等的公函(二)》(1935年4月),档案号:J181-020-25168。(6)《外四区警察署关于王梁氏控程文烈将伊房产意图偷租外人请究一案的呈》(1936年8月),档案号:J181-021-46328。(7)《内三区警察署关于仲金氏出赁房屋不依本市租房规则,擅将房产租与鲜人居住一案的呈》(1936年4月),档案号:J181-021-46351。(8)《外一区警察署关于王象生控侯振声将伊房产转租韩人请求追究的呈》(1936年12月),档案号:J181-021-46451。(9)《外一区警察署关于周李氏控其房产被马德禄转租日人的呈》(1936年4月),档案号:J181-021-46298。(10)《外五区警察署关于金润呈诉金世昌擅将判决确定之房产私与鲜人缔订伪约,使用押金,强行占据,妨害产权一案的呈》(1936年8月),档案号:J181-021-46332。(11)《外二区警察署关于张继宗的仆人荣松亭控告刘王氏私将房产转租朝鲜人居住,侵占产权一案的呈》(1936年3月),档案号:J181-021-46689。(12)《内六区警察署关于唐屠氏控告刘春乔勾结韩人侵占伊房产一案的呈》(1936年10月),档案号:J181-021-46708。
663《非法占用敌伪房屋,逾期强制迁出,市府奉令即转饬遵办》,《世界日报》,1948年2月5日。
664《世界日报》,1948年9月12日。
665《华北新报》,1945年9月13日。
666北京市档案馆藏:《北京市警察局关于欠房租,调查业主姓名,海关公署在京房产,房主增涨房租等训令》(1938年2-10月),档案号:J183-002-31297。
667北京市档案馆藏:《北京特别市公署警察局关于房租增涨,纠纷滋多,并应限制及将整理后的房租限制暂行办法公布的布告》(1939年6月),档案号:J183-002-05074。
668北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者之外,不得转租,房屋减租办法,增列房租限制办法,补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
669北京市档案馆藏:《北京特别市警察局关于防止房租暴涨办法的训令》(1942年6月),档案号:J181-020-11208。
670北京市档案馆藏:《警察局关于平抑房租暴涨办法,并规定甲乙丙三等房价的训令,及内五分局关于境内并无房主收房自用之产列表问题的呈报》(1944年1-9月),档案号:J183-002-28714。
671北京市档案馆藏:《警察局关于拟定人民售租房产办法及择要张贴布告,市府消费合作社员证章式样,修正房捐章程,查空房匿不出租等训令》(1944年8-9月),档案号:J184-002-04740。
672北京市档案馆藏:《北平市社会局为土地、房产估价办法给地政局的函(附北平市标准地价及建筑改良物价表)》(1948年),档案号:J002-004-00751。就楼房而言,“洋灰铁筋一等,以一百五十方尺为一间;其余大而新为二等,小而旧为三等”。就灰房而言,“整砖至顶者一等,四角整砖至顶者二等,其余三等”。就灰瓦房或亭子而言,瓦顶为一等,平顶为二等。
673北京市档案馆藏:《北平市政府关于抄发奖励改营住宅建筑条例草案的训令及北平市房屋分类造价表等》(1948年4-10月),档案号:J017-001-03411。
674北京市档案馆藏:《北京特别市公署警察局关于房租增涨,纠纷滋多,并应限制及将整理后的房租限制暂行办法公布的布告》(1939年6月),档案号:J183-002-05074。
675北京市档案馆藏:《市警察局关于住房人除包租者之外,不得转租,房屋减租办法,增列房租限制办法,补订租房办法等训令》(1939年6-11月),档案号:J184-002-35175。
676北京市档案馆藏:《市警察局关于租房限制办法的布告》(1940年12月),档案号:J184-002-35203。北京市档案馆藏:《警察局关于有房产者及包房人不得暴利,查明房已售出,房客不迁移,陆军宪兵学校筹备处在京招生等训令》(1944年4月-10月),档案号:J184-002-04747。
677北京市档案馆藏:《警察局关于有房产者及包房人不得暴利,查明房已售出,房客不迁移,陆军宪兵学校筹备处在京招生等训令》(1944年4月-10月),档案号:J184-002-04747。
678北京市档案馆藏:《警察局关于平抑房租暴涨办法,并规定甲乙丙三等房价的训令,及内五分局关于境内并无房主收房自用之产列表问题的呈报》(1944年1-9月),档案号:J183-002-28714。
679北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市房屋租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记施行细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年2-11月),档案号:J185-002-08765。
680《世界日报》,1946年12月5日、12月6日、12月7日。
681北京市档案馆藏:《警察局关于会馆规则、房屋租金计算办法等,调解案件尚未具报者开单的训令》(1948年3-8月),档案号:J184-002-33027。《南京市房屋租金计算办法》第三条规定,“房屋租金额以土地及其建筑物之申报总价额年息百分之十为标准。前项建筑物之价额在未依法付定前由南京市房屋租金评议委员会按同样建筑物照市价折旧估定之”;第六条规定,“房屋租金应以国币按月计算,不得以外币或其他物品计算租金,并不得预收益个月以上之租金”。(北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市房屋租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记施行细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年2-11月),档案号:J185-002-08765。)
682北京市档案馆藏:《北平市地政局、财政局关于买卖房地产契约须经所在区保加章证明,并由买方缴纳见证费的呈文》(1947年),档案号:J001-005-00369。
683《世界日报》,1948年6月30日。
684这些闲置房屋包括“超过法令限制之住房及商店工厂用房;未超过法令限制,而历来出租并不影响其生活习惯之住房;现在空间或不影响宗教设施之寺庙坛院及教堂房屋……机关学校及其他法团所占之房屋,经尽量紧缩后之剩余房屋”等。(《世界日报》,1948年6月30日)
685这些违法行为包括“承租人不照协议或调解规定之租金额履行时,以欠租论;出租人因违背法令及租约,侵害承租人权利时,除得申请调解或提起诉讼外,并得暂时停止付租。承租人因出租人依法收房而另觅住房时,得就地政局公告之房屋有优先权”。(《世界日报》,1948年6月30日)
686北京市档案馆藏:《市警察局关于南京市房屋租金计算办法、北平市房屋租赁管理规则、土地登记施行细则、房屋租赁委员会经费发放、办理房屋租赁纠纷调解等的训令》(1948年2-11月),档案号:J185-002-08765。
687《世界日报》,1946年12月5-6日。
688《世界日报》,1946年12月8日。
689《世界日报》,1947年6月6日。
690《世界日报》,1947年6月26日。
691《世界日报》,1947年6月26日。
692苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月4日。
693李朋:《论收房与租金问题》,《世界日报》,1948年6月29日。
694北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
695北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,188页。
696《世界日报》,1947年6月26日。
697《世界日报》,1947年6月26日。
698《世界日报》,1946年9月7日。
699北京市档案馆藏《:徐康浩有关取缔广告商兼营买卖房地产业务的呈文及社会局的训令》(1948年3月),档案号:J002-004-00762。
700北京市档案馆藏《:徐康浩有关取缔广告商兼营买卖房地产业务的呈文及社会局的训令》(1948年3月),档案号:J002-004-00762。
701北京市档案馆藏:《北平行辕电发奖助民营住宅建筑条例草案》(1948年),档案号:J001-004-00456。
702《世界日报》,1948年6月28日。
703北京市档案馆藏:《北平行辕电发奖助民营住宅建筑条例草案》(1948年),档案号:J001-004-00456。
704李朋:《论收房与租金问题》,《世界日报》,1948年6月28日。
705《世界日报》,1946年12月29日。
706《世界日报》,1946年6月22日。
707《世界日报》,1948年1月17日。
708苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月4日。
709苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月5日。
710李朋:《论收房与租金问题》,《世界日报》,1948年6月28日。
711《房租之变迁及租房之习惯》,见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,139页,总91398页。
712《房租之变迁及租房之习惯》,见李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北成文出版社、美国中文资料中心,1977年联合影印,139-140页,总91398-91400页。
713刘燕生:《社会保障的起源、发展和道路选择》,北京:法律出版社,2001年,19-39页。
714郑功成主编:《社会保障概论》,上海:复旦大学出版社,2005年,5页。
715这些成果包括:张小林著《清代北京城区房契研究》(中国社会科学出版社,2000年)、刘小萌撰《从房契文书看清代北京城中的旗民交产》(《历史档案》,1996年3期)、刘小萌撰《清代北京旗人的房屋买卖》(《清史论丛》,辽宁古籍出版社,1996年)以及仲伟民撰《清代北京的住房制度及房屋买卖》(清华大学历史系、《历史研究》编辑部、东方文化协会历史文化分会主办:“多元视野下的中国历史国际会议”会议论文,2006年)等。
716《清朝文献通考》,上海:商务印书馆,1936年印,卷179。
717关于清廷驱赶北京内城汉族居民的有关文告,顺治五年八月的谕旨尤为详细:“京城汉官、汉民,原与满洲共处。近闻劫杀抢夺,满汉人等,彼此推诿,竟无已时。似此光景,何日清宁。此实参居杂处之所致也。朕反复思维,迁移虽劳一时,然满汉皆安,不相扰害,实为永便。除八固山投充汉人不动外,凡汉官及商民人等,尽徙城南居住。其原房或拆去另盖,或买卖取偿,各取其便。”并限令在当年全部迁徙完毕。补偿款每间房四两白银。(参见鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷23,《营建志》)
718张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,105页;仲伟民:《清代北京的住房制度及房屋买卖——从房契看北京人生活水平的变迁之一》,清华大学历史系、《历史研究》编辑部、东方文化协会历史文化分会主办:“多元视野下的中国历史国际会议”会议论文,2006年,2页。
719托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
720《清史稿》,北京:中华书局,1977年,卷54,《地理志》。
721鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷23,《营建志》。
722赵之平:《记北京的一个满族聚居区——外火器营》,中国人民政治协商会议北京市委员会文史资料委员会编:《文史资料选编》,31辑,北京:北京出版社,1986年,203页。
723鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷18,《土田志一》。
724昆冈纂:《钦定大清会典》,北京:商务印书馆,1908年,卷20,《户部》。
725张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,109-110页。
726朱一新:《京师坊巷志稿》,卷上,北京:北京古籍出版社,1982年,25-26页。
727中国第一历史档案馆:《康熙起居注》,第二册,北京:中华书局,1984年,1042页。
728刘小萌:《清前期北京旗人满文房契研究》,《民族研究》,2001年4期,92-93页。
730鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷18,《土田志一》。
731鄂尔泰等纂修:《八旗通志初集》,乾隆年间武英殿刻本,卷70,《艺文志一》。
732雍正四年(1726年)十二月,正红旗蒙古海潘儿出卖平则门外月墙对过12间房,买主为汉民张名。交易价格420两白银,白契。参见张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,117-120页。
733托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
734托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
735贺长龄辑:《清经世文编》,北京:中华书局影印,1992年,卷35,《户政》。
736托津等纂:《钦定大清会典事例》,台北:文海出版社影印,1990年,卷1118,《八旗都统·田宅》。
737昆冈纂:《钦定大清会典》,北京:商务印书馆,1908年,卷84,《八旗都统》。
738张宗平、吕永和译:《清末北京志资料》,北京:燕山出版社,1994年,16-17页。
739参见刘小萌:《清代北京旗人的房屋买卖》,《清史论丛》,1996年。
740北京市地方志编纂委员会编:《北京志·市政卷·房地产志》,北京:北京出版社,2000年,187页。
741转引自北京大学历史系:《北京史》,北京:北京出版社,1985年,356页。
742资料来源:张小林:《清代北京城区房契研究》,北京:中国社会科学出版社,2000年,144-145页。
743《两年来之北平地政》,北平市地政局,1947年。
744溥杰:《回忆醇亲王府的生活》,《晚清宫廷生活见闻》,北京:文史资料出版社,1982年,257页。
745爱新觉罗·毓嵒：《在惇亲王府里度过的青少年时代》，中国人民政治协商会议北京市委员会文史资料委员会编:《文史资料选编》,46辑,北京:北京出版社,1986年,228-231页。
746陈宗蕃:《燕都丛考》,北京:北京古籍出版社,1991年,259页。
747《满族社会调查资料》,转引自杨学琛、周远廉:《清代八旗王公贵族兴衰史》,沈阳:辽宁人民出版社,1986年,400页。
748袁熹:《近代北京的市民生活》,北京:北京出版社,2000年,5页。
749《京话日报》,1916年1月6日、1月7日、1月15日。
750内务部统计科编制:《内务统计·民国九年度京师人口之部》,北京:全国图书馆文献缩微中心,2006年。
751 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,11章,附录。
752内务部统计科编制:《内务统计·民国九年度京师人口之部》,北京:全国图书馆文献缩微中心,2006年。
753 (美)西德尼?D?甘博:《北京社会调查》,1921年,11章,《贫困与慈善事业》。
754陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,4页,总47789页。
755陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,7页,总47794页。
756根据陈岳麟:《南京市实习调查日记》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,86-88页,总53848-53852页。其中,1928、1930年为调查价格,1931、1932年为买卖申报价格,1934年为预估价格。
757陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,10页,总47801页。
758高信:《南京市之地价与地价税》,南京:正中书局,1935年,44页。
759王慰祖:《上海市房租之研究》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,177-187页,总50506-50526页。
760王慰祖:《上海市房租之研究》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,186-187页,总50525-50526页。
761陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,76页,总47943页。
762陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,76页,总47942页。
763陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,77页,总47944-47945页。
764陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,77页,总47899页。
765陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,81页,总47957页。
766陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,82页,总47958-47959页。
767陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,79页,总47948-47949页。
768陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83页,总47960页。
769陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83页,总47960页。
770陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83页,总47962页。
771陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,83-84页,总47962-47965页。
772资料来源:陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,84页,总47964页。
773陈岳麟:《南京市之住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,84页,总47965页。
774鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,57页,总50106页。汉口的“平民住宅”没有通电,只能使用煤油灯照明。其它配套设施也相对落后。
775资料来源:鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,附录,总50120-50121页。
776鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,57页,总50106页。
777鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,57页,总50107页。
778资料来源:鲍家驹:《汉口市住宅问题》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,附录,总50122页、50126页。
779魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,67页,总40545页。
780魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,70-71页,总40551-40553页。
781魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,67页,总40545页。
782李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,22页,总90368-90369页。
783魏树东:《北平市之地价、地租、房租与税收》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,76页,总40563页。
784李鸿毅:《北平市财政局实习总报告》,台北:台北成文出版社,美国中文资料中心联合影印,1977年,18-19页,总90361-90362页。
785《北平晨报》,1933年12月4日。
786《北平晨报》,1936年10月25日。
787北京市档案馆藏:《北平市工务局关于遵府令择勘在天桥南大街忠厚里迤南建筑平民住宅和报送招商、开标结果、工程预算图说等的呈,及市政府的训令、指令等》(1936年10月),档案号:J017-001-01353。
788北京市档案馆藏:《北平市工务局关于遵府令择勘在天桥南大街忠厚里迤南建筑平民住宅和报送招商、开标结果、工程预算图说等的呈,及市政府的训令、指令等》(1936年10月),档案号:J017-001-01353。
789北京市档案馆藏:《北平市工务局关于遵府令择勘在天桥南大街忠厚里迤南建筑平民住宅和报送招商、开标结果、工程预算图说等的呈,及市政府的训令、指令等》(1936年10月),档案号:J017-001-01353。
790北京市档案馆藏:《警察局关于建天桥菜市场、天坛根预备建平民住宅的训令》(1937年4月),档案号:J184-002-02244。
791北京市档案馆藏:《北平市工务局关于修造平民住宅由兴华木厂承办需工料款、验收等的呈及市政府的指令》(1937年7月),档案号:J017-001-01490。
792北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1938年9月),档案号:J017-001-01656。
793《贫民住宅下月竣工,房屋建筑颇合卫生》,《世界日报》,1937年6月18日。
794摄于2009年1月。天桥平民住宅遗址位于今北京市自然博物馆侧后,天坛公园墙外。部分住宅已拆,仍有住户在内。如左下图,两座大房之间私搭乱建的小房,原本是两排大房之间的甬道。如右下图,左侧为天坛公园外墙,右侧为平民住宅残存房屋。
795北京市档案馆藏:《北平市工务局关于修造平民住宅由兴华木厂承办需工料款、验收等的呈及市政府的指令》(1937年8月),档案号:J017-001-01490。
796孙洪权、刘苏:《宋哲元张自忠留下的平民住宅》,《北京档案史料》,1995年1期,78页。
797根据北平市警察局外五分局下等房租调查表,1936年忠恕里二横巷15号、18号皆为灰房,其租户潘焕章和董怀亭每月缴纳的房租分别是0.8元和0.6元。参见北京市档案馆藏:《外五分局关于房租调查表》(1947年1月),档案号:J184-002-31225。
798北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
799北京市档案馆藏:《北京特别市工务局技士名仓茂夫绘制的平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单》(1942年6月),档案号:J017-001-02601。
800参照北京市档案馆藏:《北京特别市工务局技士名仓茂夫绘制的平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单》(1942年6月),档案号:J017-001-02601。
801北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于修建平民住宅的呈(附设计图)及市公署的训令、指令等》(1942年),档案号:J017-001-02646。
802北京市档案馆藏:《北京特别市工务局报送修建东直门平民住宅用款支出计算书等的呈以及市公署的指令等》(1943年),档案号:J017-001-02725。
803北京市档案馆藏:《北京特别市工务局关于修建平民住宅的呈(附设计图)及市公署的训令、指令等》(1942年),档案号:J017-001-02646。
804北京市档案馆藏:《北京特别市工务局报送修建东直门平民住宅用款支出计算书等的呈以及市公署的指令等》(1943年),档案号:J017-001-02725。
805北京市档案馆藏:《北平市第一平民住宅租户张辅臣等呈请按照合法规定从新订房租的呈及市政府的指令》(1947-1949年),档案号:J013-001-00746。
806摄于2009年1月。
807参照北京市档案馆藏:《北京特别市工务局技士名仓茂夫绘制的平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单》(1942年6月),档案号:J017-001-02601。
808北京市档案馆藏:《警察局关于建天桥菜市场、天坛根预备建平民住宅的训令》(1937年5月),档案号:J184-002-02244。
809《世界日报》,1937年6月12日。
810《世界日报》,1937年6月16日。
811北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
812北京市档案馆藏:《北平市政府关于实行平民住宅管理规则的令》(1946年5月),档案号:J017-016-00294。
813北京市档案馆藏:《北平市工务局报送修建平民住宅工款支出预算书表(附平面图)和平民住宅受理规则与社会局的会呈,及市公署的指令等》(1937年10月),档案号:J017-001-01656。
814北京市档案馆藏:《社会局平民住宅事务所关于居住警士白奎文不遵管理规则,请勒令其迁出的呈,及社会局的指令》(1941年1-3月),档案号:J002-001-00290。
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20、刘小萌:《清前期北京旗人满文房契研究》,《民族研究》,2001年4期
21、刘志雄:《北京城的胡同与民居》,《建筑》,2006年9期,52-57页
22、马学强:《近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较》,《史林》,2002年1期
23、任云英:《近代西安城市空间结构演变研究》,陕西师范大学博士论文,2005年
24、霜林:《老北京的广告社》,《中国工商报》,2007年12月25日
25、苏石:《对于平市府房租管理规则暨纠纷处理程序两草案之商榷》,《世界日报》,1947年3月4日
26、王均:《近代北京城内部空间结构的历史地理研究》,北京大学博士论文,1997年
27、王均:《近代北京城市地价》,《北京房地产》,1996年10期
28、王中茂:《近代西方教会在华购置地产的法律依据及特点》,《史林》,2004年3期
29、魏楚雄:《挑战传统史学观及研究方法——史学理论与中国城市史研究在美国及西方的发展》,《史林》,2008年1期
30、姚一:《旧上海的房地产掮客》,《文史精华》,1995年4期
31、印永清:《老上海的地价》,《上海房地》,2005年5期
32、翟兑之:《记城南》,《天地》,1944年6期
33、张复合:《北京近代洋风建筑》,《建筑创作》,2002年,8期
34、张群:《南京国民政府住宅立法研究:以土地法为中心》,《安徽大学法学评论》,2007年2期
35、张小林:《从房契看清代北京城区保甲制变迁》,《北京文博》,2000年4期
36、张小林:《清代北京地区民房买卖管理政策研究》,《北京古都风貌与时代气息研讨会论文集》,北京燕山出版社,2003年
37、赵津:《看不见的手:地价在近代中国城市区域划分和建筑革命中的自发作用》,《南开经济研究》,1993年5期
38、仲伟民:《清代北京的住房制度及房屋买卖》,清华大学历史系、《历史研究》编辑部、东方文化协会历史文化分会主办:“多元视野下的中国历史国际会议”会议论文,2006年
39、朱宝树:《城市级差地租与人口城市化》,《南方人口》,1999年4期
40、【加】斯特尔特:《城市史》,黄静芝译,利明校,《国外社会科学摘编》,1984年8期
41、【美】卢汉超:《从精英到大众:近年美国中国城市史研究的“从上到下”取向》,《史学月刊》,2008年5期
42、【美】约翰R.拉尔蒂:《城市革命》,转引自陈一筠主编:《城市化与城市社会学》,北京:光明日报出版社,1986年