中国城市住房保障制度设计与实践运行研究
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摘要
居住权是公民的基本权利。建立完善的住房保障制度，对住房市场进行必要的干预，确保公民得到住房，是以维护公民权利、促进社会公平正义为使命的政府应尽职责。我国于1998年全面推行的住房制度改革，充分发挥了市场配置资源的基础性作用，推动住房建设取得突飞猛进的发展，市场机制配置资源的效率优势得到充分体现。同时，政府开始采取一系列政策，逐步建立起包括廉租房制度、经济适用房制度、公共租赁房制度在内的城市住房保障制度。但是，由于过分强调了住房市场化，未能从根本上有效解决部分中低收入家庭住房困难问题。因此，必须妥善处理好政府与市场、公平与效率的关系，加强政府的二次分配功能，加快完善住房保障体系，满足不同收入层次住房需求，实现住房的公平性。
2007年，党的十七大提出将“住有所居”作为住房制度改革总目标。2012年，党的十八大明确要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。因此，必须按照社会主义市场经济的要求，坚持市场配置商品房资源、政府主导保障房建设和管理“两条腿走路”，这一模式是我国城市住房改革的主要方向。要实现这一目标，有必要从住房保障制度设计角度入手，重新对我国现行住房保障制度进行分析和研究，进而构建一个适合我国国情和时代变化的住房保障制度，以更好地解决城市中低收入家庭住房问题，促进和谐社会建立和公平正义的实现。
本文采取理论分析与实证分析相结合的方法。通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验，总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示，并以南通为例，对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析，提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市，其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上，指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。
城市住房保障制度设计是一项系统工程，要确保运行机制的高效有序，应从法律建设入手，明确公民居住权利，落实政府住房保障职责，完善监督管理机制，为住房保障建设提供法律支撑。地方政府作为住房保障的首要责任主体，应当根据城市经济发展阶段和住房保障的实际需求，从住房保障水平、住房保障对象、住房保障供应主体、政府的基本定位、住房保障方式等方面确定合理的目标选择。
城市住房保障制度设计主要包含了建设规划、土地供应、建设融资、住房供应、准入和退出等五个方面内容。应采用“集中建设”和“分散配建”相结合的原则进行保障性住房规划布局，户型设计兼顾成本核算和居住需求；以公共交通站点为中心，采取高密度集约式的方式达到土地资源利用的最优配置；应充分借鉴国外比较成熟的住房保障融资制度，建立符合我国国情和发展阶段的保障性住房建设融资制度；要逐步构建以廉租房、公共租赁房为主体的租赁式保障性住房供应体系，并使经济适用房、保障性（限价）商品房等产权式保障房向共有产权房转变；要以出口关把控入口关为政策制定的出发点，建立以个人征信数据系统为平台的审核制度，完善准入和退出机制。
The right of residence is the basic right of citizens. It is the obligation of thegovernment to establish a perfect housing ensuring system and make certain mediationto the housing market. The government should take it as its historical mission to defendthe citizen’s right, social equality and justice. In1998, China initiated its comprehensivereform about the housing system; market resources were rationally distributed as afundamental function. Since then, the house construction has been propelled drasticallyand the effect of the rational disposition of market resources was presented remarkablyas well. In the meantime, the government began to take a series of relevant policies andgradually established the city housing ensuring system, including the cheap-renthousing, low-price housing, and public-rent housing systems. However, housingproblems for poor families still remain unsolved, as the government used to pay muchattention to the market. In this context, it becomes necessary that the government shouldadjust the relationships between government and market, equality and effectiveness andstrengthen its redistribution of the housing resources in order to better the housingensuring systems to meet the housing needs at different levels and to realize the housingequality.
In2007, the seventeenth conference of the Communist Party of China (CPC) set“Each family owns its house” as the target of the reform of the housing system. In2012,the eighteenth conference of CPC proposed to establish a balanced system composed ofmarket distribution and government mediation. To meet this new requirement, a“two-leg walk” mode must be taken. In other words, we must maintain the policy thatthe housing market distributes the relevant resources, and at the same time, thegovernment should carry out some adjustment. During this process, the socialist market economic principles must be obeyed. This new mode is the direction of the reform ofChina’s city housing ensuring systems in the future. To reach this goal, it is essential tostart with the designation of housing ensuring systems, restudying the current housingensuring systems in China and setting up a housing ensuring system that matches to thedynamic social reality of China. Therefore, problems of poor families could be handled,a harmonious society could be established much earlier and social justice and equalitycould be realized soon.
Taking a combined method of theoretical analysis and experimental study, thispaper will discover some revelation and enlightenment of theoretical and practicalsignificance by referring to successful experience on the housing ensuring system ofdeveloped countries and regions. By taking Nantong as the research target, this essaywill also explore the historical development of the dynamic process of the housingensuring systems including their designation and practical operation. The purpose is tofind a basic problem that will occur during the designation of the housing ensuringsystems in the cities which are so rapidly urbanized like Nantong. The study abovepointed out numerous serious problems in the current housing ensuring system, such asthe retard establishment of laws, the absence of government regulation, no long-termplans, some vague targets and concepts, the narrow avenue of funds, and no completesystem of supervision and control.
The designation of the city housing ensuring systems is a systematic project. Inorder to make the mechanism more effective, the law construction should be firstlyconsidered and the resident right of the citizens should be clarified, some housingensuring responsibilities should be taken by government and some supervisionmechanism should be completed. Consequently, legal safeguard can be provided to thehousing ensure. Additionally, the local government play the pivotal role in deciding thetarget option based on current situations, such as their own individual developing period,house needs, their ensuring levels, the objects, their position and their own ensuringmodes.
The designation of the city housing ensuring systems mainly consists of thefollowing five aspects: construction design, land supply, construction monetary merge, house supply, and entrance and withdraw. In practical operation, the centralizedconstruction and separating layout of house building should be taken into consideration.Also, when designing the house patterns or styles, the elements of the cost and residentrequirements should be considered. In area of land supply, the site should be chosenadjacent to transportation centers, for making the land resources utilized and disposedmuch more effectively. Establishing the system of monetary merge should takeconsideration of the cases of other countries so as to match the situation of our owncountry. A housing supply system should be gradually set up that the modes of low-renthousing and public-rent housing together function as the leading roles. Additionally, thelow-price housing and limit-price housing should be transformed into the mode ofsharing the property right. An auditor system should be built based on the personalindividual credibility for the improvement of the mechanism of entrance and withdraw.
2007年，党的十七大提出将“住有所居”作为住房制度改革总目标。2012年，党的十八大明确要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。因此，必须按照社会主义市场经济的要求，坚持市场配置商品房资源、政府主导保障房建设和管理“两条腿走路”，这一模式是我国城市住房改革的主要方向。要实现这一目标，有必要从住房保障制度设计角度入手，重新对我国现行住房保障制度进行分析和研究，进而构建一个适合我国国情和时代变化的住房保障制度，以更好地解决城市中低收入家庭住房问题，促进和谐社会建立和公平正义的实现。
本文采取理论分析与实证分析相结合的方法。通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验，总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示，并以南通为例，对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析，提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市，其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上，指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。
城市住房保障制度设计是一项系统工程，要确保运行机制的高效有序，应从法律建设入手，明确公民居住权利，落实政府住房保障职责，完善监督管理机制，为住房保障建设提供法律支撑。地方政府作为住房保障的首要责任主体，应当根据城市经济发展阶段和住房保障的实际需求，从住房保障水平、住房保障对象、住房保障供应主体、政府的基本定位、住房保障方式等方面确定合理的目标选择。
城市住房保障制度设计主要包含了建设规划、土地供应、建设融资、住房供应、准入和退出等五个方面内容。应采用“集中建设”和“分散配建”相结合的原则进行保障性住房规划布局，户型设计兼顾成本核算和居住需求；以公共交通站点为中心，采取高密度集约式的方式达到土地资源利用的最优配置；应充分借鉴国外比较成熟的住房保障融资制度，建立符合我国国情和发展阶段的保障性住房建设融资制度；要逐步构建以廉租房、公共租赁房为主体的租赁式保障性住房供应体系，并使经济适用房、保障性（限价）商品房等产权式保障房向共有产权房转变；要以出口关把控入口关为政策制定的出发点，建立以个人征信数据系统为平台的审核制度，完善准入和退出机制。
The right of residence is the basic right of citizens. It is the obligation of thegovernment to establish a perfect housing ensuring system and make certain mediationto the housing market. The government should take it as its historical mission to defendthe citizen’s right, social equality and justice. In1998, China initiated its comprehensivereform about the housing system; market resources were rationally distributed as afundamental function. Since then, the house construction has been propelled drasticallyand the effect of the rational disposition of market resources was presented remarkablyas well. In the meantime, the government began to take a series of relevant policies andgradually established the city housing ensuring system, including the cheap-renthousing, low-price housing, and public-rent housing systems. However, housingproblems for poor families still remain unsolved, as the government used to pay muchattention to the market. In this context, it becomes necessary that the government shouldadjust the relationships between government and market, equality and effectiveness andstrengthen its redistribution of the housing resources in order to better the housingensuring systems to meet the housing needs at different levels and to realize the housingequality.
In2007, the seventeenth conference of the Communist Party of China (CPC) set“Each family owns its house” as the target of the reform of the housing system. In2012,the eighteenth conference of CPC proposed to establish a balanced system composed ofmarket distribution and government mediation. To meet this new requirement, a“two-leg walk” mode must be taken. In other words, we must maintain the policy thatthe housing market distributes the relevant resources, and at the same time, thegovernment should carry out some adjustment. During this process, the socialist market economic principles must be obeyed. This new mode is the direction of the reform ofChina’s city housing ensuring systems in the future. To reach this goal, it is essential tostart with the designation of housing ensuring systems, restudying the current housingensuring systems in China and setting up a housing ensuring system that matches to thedynamic social reality of China. Therefore, problems of poor families could be handled,a harmonious society could be established much earlier and social justice and equalitycould be realized soon.
Taking a combined method of theoretical analysis and experimental study, thispaper will discover some revelation and enlightenment of theoretical and practicalsignificance by referring to successful experience on the housing ensuring system ofdeveloped countries and regions. By taking Nantong as the research target, this essaywill also explore the historical development of the dynamic process of the housingensuring systems including their designation and practical operation. The purpose is tofind a basic problem that will occur during the designation of the housing ensuringsystems in the cities which are so rapidly urbanized like Nantong. The study abovepointed out numerous serious problems in the current housing ensuring system, such asthe retard establishment of laws, the absence of government regulation, no long-termplans, some vague targets and concepts, the narrow avenue of funds, and no completesystem of supervision and control.
The designation of the city housing ensuring systems is a systematic project. Inorder to make the mechanism more effective, the law construction should be firstlyconsidered and the resident right of the citizens should be clarified, some housingensuring responsibilities should be taken by government and some supervisionmechanism should be completed. Consequently, legal safeguard can be provided to thehousing ensure. Additionally, the local government play the pivotal role in deciding thetarget option based on current situations, such as their own individual developing period,house needs, their ensuring levels, the objects, their position and their own ensuringmodes.
The designation of the city housing ensuring systems mainly consists of thefollowing five aspects: construction design, land supply, construction monetary merge, house supply, and entrance and withdraw. In practical operation, the centralizedconstruction and separating layout of house building should be taken into consideration.Also, when designing the house patterns or styles, the elements of the cost and residentrequirements should be considered. In area of land supply, the site should be chosenadjacent to transportation centers, for making the land resources utilized and disposedmuch more effectively. Establishing the system of monetary merge should takeconsideration of the cases of other countries so as to match the situation of our owncountry. A housing supply system should be gradually set up that the modes of low-renthousing and public-rent housing together function as the leading roles. Additionally, thelow-price housing and limit-price housing should be transformed into the mode ofsharing the property right. An auditor system should be built based on the personalindividual credibility for the improvement of the mechanism of entrance and withdraw.
引文
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