我国土地收益分配对国民经济的影响实证研究
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摘要
土地是人类赖以生存的根本凭借，也是经济发展的核心要素。在按要素分配原则下，土地收益是经济主体凭借其拥有的土地财产权利而分享的地租；同时政府通过再分配措施进行收益调节。土地收益分配是土地权利的实现和土地制度的核心，对整个国民经济产生重大而深远的影响。
在我国当前制度环境下，参与土地收益分配的主要有五大利益主体。地方政府是土地收益分配的最大赢家，其土地出让收入和土地税收收入规模呈现总体扩大趋势；农民（农村集体）和市民在征地拆迁过程中获得一次性补偿，近年来这一补偿规模快速提升，大大挤压了政府土地出让纯收益，也造就了一个庞大的城市和城郊土地食利阶层；开发商借助快速城市化东风，通过土地增值暴利获得高利润率，实现了财富迅速膨胀；私人业主（企业或个人）获得了大量并非由其自身贡献而是由城市经济社会发展所带来的房地产增值收益和房租收益；金融机构获得大量来自地方政府土地融资、开发商土地和业务融资及家庭个人购房抵押贷款等融资收益，房地产业务成为其重要盈利点。
现行土地收益分配制度是传统以物为本发展方式的典型代表，大规模畸形的土地收益分配对国民经济产生了深刻影响。
一是刺激了土地补贴的“粗放工业化”（粗放供地、低效浪费、囤地卖地，企业竞争力差、创新力低）和见物不见人、“经营城市”的“虚假城市化”（大搞城市建设，忽视人的城市化和社会保障），错失了农民市民化这一中国城市化关键，导致国民经济以增长代替发展。
二是土地财政导致的城市化成本越来越高、不可持续。征地拆迁成本大幅度提高，大大压缩了地方政府土地财政纯收益，高额补偿造就了一个由城市市民和城郊农民组成的土地食利阶层。同时，征地拆迁导致大量涉地违法腐败，激化社会矛盾，维稳压力和维稳支出越来越大。
三是土地收益作为财产性收入，在国民收入中比重过大，缺乏公平与效率统一的分配原则，抑制了劳动收入、人力资本收入和国内消费需求，大量固化了社会资本，导致资本失业、利用效率低，强化了物质资本投资依赖和畸形储蓄消费结构，加剧了财富转移和两极分化，形成社会不稳定因素。
四是大规模的地方政府、开发商、家庭个人的土地（房地产）融资，导致土地（房地产）虚拟经济化和实体经济产业空心化，房地产金融资产属性加上宽松货币政策放大了价格泡沫，助推了高房价，造成巨大的财政金融风险，绑架了政府政策和国民经济。
五是当前我国土地所有者收益权的缺位、错位导致土地所有权虚化。国有资产不等于政府资产，在土地收益分配中，国有土地所有权未得到应有体现，大量级差地租落入政府和私人手中，国有资产大量流失。大量地租补贴下我国企业普遍缺乏自生能力，靠土地食利，竞争力差、创新力低。
转变经济发展方式必须推进土地收益分配制度系统性的实质变革。一是要树立公平效率相统一的土地收益分配改革指导思想，明确按要素分配原则，体现市场效率和经济公平；建立中国特色社会保障制度，维护社会公平；明确人力资本的核心作用，规范财产性收入，鼓励劳动收入和人力资本收入。二是坚持土地用途管制和收益调节原则，破解土地二元制，避免土地私有化。三是明确国有土地资产收益，实行国有土地使用年租制；确立“社会贡献增值归公”原则，理顺租税费体系。四是调整中央与地方财权事权关系，破除土地财政依赖，形成征地批租环节的整体改革方案，以物业税（财产税）等形式形成替代土地财政的财政平衡发展新模式。五是破解城市化误区，以“土地换社保”模式加速农民工市民化，推动“功能城市化”。
Land is the most fundamental resource that human live on as well as the key factor thatinfluences economic development. According to the principle of distribution by factor, the benefitof land is based on the lease issued by the economic subject who owns the right to benefit fromland. Meanwhile, the government conduct regulation by redistribution. The distribution ofearnings embodies the benefit from land, which enhances its role as the core of land institution.Consequently, the land earnings distribution exerts a significant and profound influence towardsthe entire domestic economy.
At the current position of institute, there are five main subjects participating the land earningsdistribution. Local governments enjoy the most benefit from it and the volume of income from theland granting and tax keeps increasing; farmers and citizens are compensated for the requisitionand demolition of land and the up going scale of the compensation begins to share the gains of thegovernment, which brings out a specific group that live on this kind of compensation; the realestate developers take great advantage of the process of urbanization to accumulate vast amount ofwealth, which is the result of the high profit rate coming from the enormous added value of land;the private proprietors also get benefit with the form of lease and added value while this kind ofearnings is not originated from free development of cities; financial institutes also gains a lot byfinancing the local government, real estate developers, and supplying the mortgage to individuals.
At present, the land distribution system is the textbook of the traditional developing patternthat is based on the physical substance. This kind of irrational system has a strong impact onnational economy.
Firstly, it stimulates the extensive industrialization and fictitious urbanization, whichconcentrates almost completely on the construction of the city regardless of the urbanization ofresidents and social security, ignoring the process to help the peasant to transfer to rural citizens,which leads to growth instead of development.
Secondly, the cost of urbanization based on land based fiscal system keeps increasing andcannot be sustainable. The growth of granting land expenditure compresses the revenue of localgovernment and the compensation brings up a new class who particularly live on the benefit ofland. At the same time, land requisition causes serious issue of corruption followed by the fiercesocial contradictory, increasing the cost to maintain social stability.
Thirdly, as income from property, land earnings accounts for too much among the entiredomestic income, restraining the income from the labor and human capital as well as domesticconsuming demand. Meanwhile, this kind of fiscal system doesn't respect the principle of fairness and effectiveness, decreases the liquidity of social capital, which causes the unemployment ofcapital as well as the low use ratio. In addition, dependence on the substance capital and abnormalsaving-consuming structure are also enhanced. Finally, the social wealth flows too much to theparticular group which will lead to greater and greater gap between the rich and the poor.
Fourthly, large scale of financing to local governments, developers and individuals hollowsthe real economy. The characteristic of real estate as financial asset together with easy monetarypolicy strengthens the price bubble, which means a higher price, putting the fiscal system at greatrisk.
Fifthly, the absence or malposition of land owners make the ownership impracticable. Stateowned property is different from that of government, in the process to distribute the land earnings,the ownership of the state owned land is not realized as it should have, instead, a large amount oflease is taken by the government and individuals, which leads to substantial loss of state ownedproperty. Due to the subsidiary, it is common that our companies are not able to rely on themselves,what they live on is the benefit of land.
The way to transfer the developing pattern is to push the revolution of the land earningsdistribution system. Firstly, the predominant thought of fairness and effectiveness must beestablished, that is to say, distribution by factors should be respected and the key influence ofhuman capital should be emphasized. Simultaneously, Chinese characteristics social securitysystem should be set to maintain the justice. The income from property should be standardized,and that from laboring and human capital should be encouraged in order to accelerate the formingand accumulating of the human capital then realize the transition and upgrading of the China’seconomy. Secondly, the controlling toward usage of land and regulatory of earnings should beinsisted, bicameral system of land should be broken down in order to prevent land fromprivatization. Thirdly, the usage of state owned land should be compensated as form of annuallease, at the mean time, the added value of social contribution should be possessed by the nationand the tax system should be streamlined. Fourthly, the relationship linked to property anddecision between central and local government should be revised, which aims at breaking downthe dependency on the land based fiscal system. The revolution should emphasize on thereplacement by property tax of land based fiscal. Fifthly, the urbanization of rural residents can bepushed by the process of exchange between land and social security.
在我国当前制度环境下，参与土地收益分配的主要有五大利益主体。地方政府是土地收益分配的最大赢家，其土地出让收入和土地税收收入规模呈现总体扩大趋势；农民（农村集体）和市民在征地拆迁过程中获得一次性补偿，近年来这一补偿规模快速提升，大大挤压了政府土地出让纯收益，也造就了一个庞大的城市和城郊土地食利阶层；开发商借助快速城市化东风，通过土地增值暴利获得高利润率，实现了财富迅速膨胀；私人业主（企业或个人）获得了大量并非由其自身贡献而是由城市经济社会发展所带来的房地产增值收益和房租收益；金融机构获得大量来自地方政府土地融资、开发商土地和业务融资及家庭个人购房抵押贷款等融资收益，房地产业务成为其重要盈利点。
现行土地收益分配制度是传统以物为本发展方式的典型代表，大规模畸形的土地收益分配对国民经济产生了深刻影响。
一是刺激了土地补贴的“粗放工业化”（粗放供地、低效浪费、囤地卖地，企业竞争力差、创新力低）和见物不见人、“经营城市”的“虚假城市化”（大搞城市建设，忽视人的城市化和社会保障），错失了农民市民化这一中国城市化关键，导致国民经济以增长代替发展。
二是土地财政导致的城市化成本越来越高、不可持续。征地拆迁成本大幅度提高，大大压缩了地方政府土地财政纯收益，高额补偿造就了一个由城市市民和城郊农民组成的土地食利阶层。同时，征地拆迁导致大量涉地违法腐败，激化社会矛盾，维稳压力和维稳支出越来越大。
三是土地收益作为财产性收入，在国民收入中比重过大，缺乏公平与效率统一的分配原则，抑制了劳动收入、人力资本收入和国内消费需求，大量固化了社会资本，导致资本失业、利用效率低，强化了物质资本投资依赖和畸形储蓄消费结构，加剧了财富转移和两极分化，形成社会不稳定因素。
四是大规模的地方政府、开发商、家庭个人的土地（房地产）融资，导致土地（房地产）虚拟经济化和实体经济产业空心化，房地产金融资产属性加上宽松货币政策放大了价格泡沫，助推了高房价，造成巨大的财政金融风险，绑架了政府政策和国民经济。
五是当前我国土地所有者收益权的缺位、错位导致土地所有权虚化。国有资产不等于政府资产，在土地收益分配中，国有土地所有权未得到应有体现，大量级差地租落入政府和私人手中，国有资产大量流失。大量地租补贴下我国企业普遍缺乏自生能力，靠土地食利，竞争力差、创新力低。
转变经济发展方式必须推进土地收益分配制度系统性的实质变革。一是要树立公平效率相统一的土地收益分配改革指导思想，明确按要素分配原则，体现市场效率和经济公平；建立中国特色社会保障制度，维护社会公平；明确人力资本的核心作用，规范财产性收入，鼓励劳动收入和人力资本收入。二是坚持土地用途管制和收益调节原则，破解土地二元制，避免土地私有化。三是明确国有土地资产收益，实行国有土地使用年租制；确立“社会贡献增值归公”原则，理顺租税费体系。四是调整中央与地方财权事权关系，破除土地财政依赖，形成征地批租环节的整体改革方案，以物业税（财产税）等形式形成替代土地财政的财政平衡发展新模式。五是破解城市化误区，以“土地换社保”模式加速农民工市民化，推动“功能城市化”。
Land is the most fundamental resource that human live on as well as the key factor thatinfluences economic development. According to the principle of distribution by factor, the benefitof land is based on the lease issued by the economic subject who owns the right to benefit fromland. Meanwhile, the government conduct regulation by redistribution. The distribution ofearnings embodies the benefit from land, which enhances its role as the core of land institution.Consequently, the land earnings distribution exerts a significant and profound influence towardsthe entire domestic economy.
At the current position of institute, there are five main subjects participating the land earningsdistribution. Local governments enjoy the most benefit from it and the volume of income from theland granting and tax keeps increasing; farmers and citizens are compensated for the requisitionand demolition of land and the up going scale of the compensation begins to share the gains of thegovernment, which brings out a specific group that live on this kind of compensation; the realestate developers take great advantage of the process of urbanization to accumulate vast amount ofwealth, which is the result of the high profit rate coming from the enormous added value of land;the private proprietors also get benefit with the form of lease and added value while this kind ofearnings is not originated from free development of cities; financial institutes also gains a lot byfinancing the local government, real estate developers, and supplying the mortgage to individuals.
At present, the land distribution system is the textbook of the traditional developing patternthat is based on the physical substance. This kind of irrational system has a strong impact onnational economy.
Firstly, it stimulates the extensive industrialization and fictitious urbanization, whichconcentrates almost completely on the construction of the city regardless of the urbanization ofresidents and social security, ignoring the process to help the peasant to transfer to rural citizens,which leads to growth instead of development.
Secondly, the cost of urbanization based on land based fiscal system keeps increasing andcannot be sustainable. The growth of granting land expenditure compresses the revenue of localgovernment and the compensation brings up a new class who particularly live on the benefit ofland. At the same time, land requisition causes serious issue of corruption followed by the fiercesocial contradictory, increasing the cost to maintain social stability.
Thirdly, as income from property, land earnings accounts for too much among the entiredomestic income, restraining the income from the labor and human capital as well as domesticconsuming demand. Meanwhile, this kind of fiscal system doesn't respect the principle of fairness and effectiveness, decreases the liquidity of social capital, which causes the unemployment ofcapital as well as the low use ratio. In addition, dependence on the substance capital and abnormalsaving-consuming structure are also enhanced. Finally, the social wealth flows too much to theparticular group which will lead to greater and greater gap between the rich and the poor.
Fourthly, large scale of financing to local governments, developers and individuals hollowsthe real economy. The characteristic of real estate as financial asset together with easy monetarypolicy strengthens the price bubble, which means a higher price, putting the fiscal system at greatrisk.
Fifthly, the absence or malposition of land owners make the ownership impracticable. Stateowned property is different from that of government, in the process to distribute the land earnings,the ownership of the state owned land is not realized as it should have, instead, a large amount oflease is taken by the government and individuals, which leads to substantial loss of state ownedproperty. Due to the subsidiary, it is common that our companies are not able to rely on themselves,what they live on is the benefit of land.
The way to transfer the developing pattern is to push the revolution of the land earningsdistribution system. Firstly, the predominant thought of fairness and effectiveness must beestablished, that is to say, distribution by factors should be respected and the key influence ofhuman capital should be emphasized. Simultaneously, Chinese characteristics social securitysystem should be set to maintain the justice. The income from property should be standardized,and that from laboring and human capital should be encouraged in order to accelerate the formingand accumulating of the human capital then realize the transition and upgrading of the China’seconomy. Secondly, the controlling toward usage of land and regulatory of earnings should beinsisted, bicameral system of land should be broken down in order to prevent land fromprivatization. Thirdly, the usage of state owned land should be compensated as form of annuallease, at the mean time, the added value of social contribution should be possessed by the nationand the tax system should be streamlined. Fourthly, the relationship linked to property anddecision between central and local government should be revised, which aims at breaking downthe dependency on the land based fiscal system. The revolution should emphasize on thereplacement by property tax of land based fiscal. Fifthly, the urbanization of rural residents can bepushed by the process of exchange between land and social security.
引文
①威廉·配第：《赋税论、献给英明人士、货币略论》，商务印书馆，1963年版，第71页。
②《马克思恩格斯选集》（第二卷），人民出版社1972年版，第109页
③马克思：《论土地国有化》，载《马克思恩格斯全集》（中文版），人民出版社，1964年第1版，第18卷第64～67页。
④Rowton Simpson，Land Law and Registration（Cambridge：Cambridge University Press，1976），p.3.
①更详细的讨论参见蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》，上海三联书店2010年版，第18～19页。
②Rowton Simpson，Land Law and Registration（Cambridge：Cambridge University Press，1976），p.3.
①《马克思恩格斯全集》第25卷，人民出版社，1972年版，第714页。
①参考毕宝德主编：《土地经济学（第六版）》，中国人民大学出版社，2011年版，第406-408页。
②《马克思恩格斯全集》第23卷，人民出版社，1972年版，第434页。
①毕宝德主编：《土地经济学（第六版）》，中国人民大学出版社，2011年版，第3页。
①参考《土地中的权利与权力：农村土地制度中的症结问题》（杨春学讲座资讯），中央民族大学经济学院网站：http://eco.muc.edu.cn/news2_show.asp?s_id=48。胡家勇、焦方义、魏枫：《从政治经济学的角度探讨如何进一步推进改革——中国政治经济学论坛第十五届年会会议综述》，求是理论网：http://www.qstheory.cn/xshy/201310/t20131009_277305.htm。
①参考陈莹：《土地征收补偿及利益关系研究——湖北省的实证研究》，华中农业大学博士学位论文，2008年，第8～10页。
①参考李涛：《财政分权背景下的土地财政：制度变迁、收益分配和绩效评价》，《经济学动态》，2012年第10期，第27～33页。
①参见财政部网站：“全国土地出让收支基本情况”，http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengshuju/201004/t20100413_286852.html
①参见财政部网站：“全国土地出让收支基本情况”，http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengshuju/201004/t20100413_286852.html
①姚先国、盛乐：《对失地农民问题和土地产权制度的思考》，浙江大学劳动经济与公共政策研究中心工作论文，http://www.docin.com/p-42250596.html
①叶檀：《重庆盘活宅基地办法是否可行？》，2012年11月19日，http://yetanyetan.blog.sohu.com/246982930.html
②参考陈莹：《土地征收补偿及利益关系研究——湖北省的实证研究》，华中农业大学2008年博士论文，第22页。
①关新、尤明英、王东梅：《沈阳市房地产价格因素构成及比重分析》，《国土资源》，2013年3月号。
②国家统计局网站统计数据指标解释，房屋竣工价值指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值。一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、房屋、装修以及水、电、
①新京报：全球十大地产商中国人占七席，http://www.soufun.com/news/2014-02-26/12179343.htm
②关新、尤明英、王东梅：沈阳市房地产价格因素构成及比重分析，国土资源，2013年3月号。
①2013年上市房企净利率下跌至11%，http://www.askci.com/news/201403/31/3184121226549.shtml
②财政部：房产企业隐瞒利润最高利润率达57%，浙江日报，2006年11月13日，http://zjrb.zjol.com.cn/html/2006-11/13/content_16041.htm
①中国指数研究院：中国房地产企业融资成本专题研究，2013年2月7日。搜房网：http://fdc.soufun.com/report/6263.htm
②2013年金融机构贷款投向统计报告（2014年1月24日），中国人民银行网站。
①蒋省三、刘守英、李青：《土地制度改革与国民经济成长》，《管理世界》2007年第9期，第2页。
②2013中国城镇化高层国际论坛主题演讲实录，http://www.caijing.com.cn/2013-03-30/112634625.html。
①征地拆迁推进存三大矛盾多地探索破解难题，经济参考报，2012年9月12日。http://www.chinanews.com/gn/2012/09-12/4176189.shtml
①这一观点参见徐滇庆、李昕：《房地产的供求与保障》，机械工业出版社2014年版,第15～17页。
①审计署网站：全国政府性债务审计结果（2013年12月30日公告）。
①参考巴曙松：《房地产大周期的金融视角》，厦门大学出版社2012年，第92～98页。
①参考赵晓：《世界各国土地产权制度及其启示》，http://zhaoxiao.blog.sohu.com/143360754.html孙利：《从美国的土地利用和管制分析中国土地管理存在的问题和对策》，http://www2.zzu.edu.cn/cllrc/web/newsview.asp?id=883
①盘点各国遗产税征收《，环球》，2013年11月1日，http://www.chinanews.com/gj/2013/11-01/5453362_3.shtml。
①U.S.Census Bureau.2002Census of Governments.
②《盘点各国遗产税征收：美国缴税家庭不到1%》，《环球》2013年11月01日。http://www.chinanews.com/gj/2013/11-01/5453362.shtml
①贾康：征房产税的实质目的，http://opinion.hexun.com/2012-09-03/145400890.html
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④Rowton Simpson，Land Law and Registration（Cambridge：Cambridge University Press，1976），p.3.
①更详细的讨论参见蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》，上海三联书店2010年版，第18～19页。
②Rowton Simpson，Land Law and Registration（Cambridge：Cambridge University Press，1976），p.3.
①《马克思恩格斯全集》第25卷，人民出版社，1972年版，第714页。
①参考毕宝德主编：《土地经济学（第六版）》，中国人民大学出版社，2011年版，第406-408页。
②《马克思恩格斯全集》第23卷，人民出版社，1972年版，第434页。
①毕宝德主编：《土地经济学（第六版）》，中国人民大学出版社，2011年版，第3页。
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①参考李涛：《财政分权背景下的土地财政：制度变迁、收益分配和绩效评价》，《经济学动态》，2012年第10期，第27～33页。
①参见财政部网站：“全国土地出让收支基本情况”，http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengshuju/201004/t20100413_286852.html
①参见财政部网站：“全国土地出让收支基本情况”，http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengshuju/201004/t20100413_286852.html
①姚先国、盛乐：《对失地农民问题和土地产权制度的思考》，浙江大学劳动经济与公共政策研究中心工作论文，http://www.docin.com/p-42250596.html
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②参考陈莹：《土地征收补偿及利益关系研究——湖北省的实证研究》，华中农业大学2008年博士论文，第22页。
①关新、尤明英、王东梅：《沈阳市房地产价格因素构成及比重分析》，《国土资源》，2013年3月号。
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②关新、尤明英、王东梅：沈阳市房地产价格因素构成及比重分析，国土资源，2013年3月号。
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①这一观点参见徐滇庆、李昕：《房地产的供求与保障》，机械工业出版社2014年版,第15～17页。
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