城镇基本住房保障体系研究
摘要
我国住房发展中的主要矛盾是结构性供求不均衡,包括城乡不均衡、各城市之间不均衡、区域间不均衡、不同户型之间不均衡、不同收入人群之间分配不均衡等,导致人均住房30平方米以上但仍有大量住房困难家庭的现象。对于住房困难问题,国内外学术界和国际发展历程提供了丰富的理论和实践素材。分析各方面信息和我国特有国情,本文认为,我国应加强顶层设计,以建设中国特色的分类科学、制度完善、政策配套、法制健全、组织有力的城镇基本住房保障体系为主要任务,以解决住房发展中的主要矛盾。
首先,划分家庭和住房是基本住房保障体系的基础。住房尤其是保障性住房是典型的需求决定供给的物品,即困难家庭的住房保障需求决定政府保障性住房的供给数量、结构或政府补贴的程度。本文综合国际国内经验和研究认为,我国住房保障体系应该以统计上的家庭五分法为依据,将全社会家庭分为低收入家庭(20%)、中等偏下收入家庭(20%)、中等收入家庭(20%)、中等偏上收入家庭(20%)、高收入家庭(20%)五类。根据多种方法(房价收入比、住房可支付系数、最大购房可积蓄能力)计算出我国不同类家庭对市场价住房的支付能力。结论是,我国当前40%左右的低收入和中等偏下收入家庭应该纳入住房保障范围。五类不同收入家庭分别对应低保住房(5%)、廉租住房(15%)、平租住房和平价住房(20%)、普通商品住房(20%)、中档商品住房(20%)和高档商品住房(20%)七种住房,严格限定每种住房特别是基本住房的面积和户型。基本住房保障体系首先要求家庭与住房一一对应,需求与供给有效衔接。
其次,选择保障方式是基本住房保障体系的关键。住房保障方式主要是在购买还是租赁、供给方补贴还是需求方补贴之间做出选择。一方面,我国长久以来购房的文化氛围浓厚,住房保障不能完全取消购买形式；另一方面,我国城镇化进程还远未结束,低收入家庭数量较大且长期存在,将需要大量保障性住房,将政府补贴固化给特定家庭不利于住房保障体系的持续运转。因此,我国应该实行租售并举的住房保障方式。供给方和需求方补贴的研究多是比较两者效率,一般情况下的确前者效率低于后者,但两者能够进行科学比较的前提是住房总量充裕。在我国特别是大城市住房总量不够充足的情况下,需求方补贴不仅不能提高效率,反而可能推高房价、加大住房保障压力。因此,我国住房总量不够充足的大城市应该实行供给方补贴,而总量相对充足的二三线城市可以实行需求方补贴。
再次,财税、金融等政策是基本住房保障体系的支撑。住房保障必然面临资金、土地、建设和流通等方面的问题,需要相应领域的政策支持。规划建设方面,应该充分考虑基本住房保障对象的特点,尽量选址在生活成本较低、就业便利的地点；安排与商品住房小区混合建设,避免不同收入阶层隔离；在新城建设保障性住房时,政府应同时配套基本教育、医疗、交通等公共设施,最大化发挥新建住房的保障作用。金融方面,应针对我国现在住房保障制度存在的问题,总结住房金融发展经验,完善政策性住房金融制度,完善住房抵押贷款担保和保险制度,规范发展住房合作社,增强保障性住房的建设方融资能力和购(租)房者的支付能力。财税方面,我国住房保障集中反应了当前分税制衍生出的财力和事权不匹配问题,地方政府财力有限,在没有中央政府“责任状”外部压力时,住房保障缺乏足够的积极性。应该加快完善分税制改革,史清晰地划分政府责任,改革房地产税,允许地方政府发债,探索公私合作方式引导社会资金参加保障房建设,增加资金来源。同时减免保障性住房税费,降低住房保障对象承担成本。
最后,法律和机构是基本住房保障体系正常运转的保证。我国2010年以前的住房保障工作效果不够明显,原因之一就是缺少组织机构和完备的法律约束,已有政策和办法未能完全落实。近两年的快速推进主要依靠“责任状”这一外生变量,可持续性尚待观察。建议中央政府成立基本住房保障局,各地配套组建相应机构,负责保障规划编制、政策制定、组织实施和监管考核。制定基本住房保障法,规范各方主体的权利义务关系,保证住房保障工作有法可依。同时还要有完整、动态的家庭成员、收入、资产、住房情况、诚信记录和户籍等相关信息作为决策依据。
此外,基本住房保障体系建设应该处理好若干关系：现有保障性住房制度和本文基本住房保障体系的关系、建房和分配的各方利益主体关系、人口变动与住房建设的关系、房地产市场调控和住房保障的关系。
Prominent structural contradiction is the main reason for the phenomena that there are still a large number of families with problems on housing although the data result in more than30square meters housing per capita. According to this matter, academic circles from domestic and abroad, as well as international development situations provide abundant theories and practical materials. Based on all source of information, this article gives us an opinion that China should strengthen top-level design, and establish Chinese Characteristics Basic Urban Low-income Housing System (BULH) with scientific classifications, perfect systems, coordinate polices and powerful organizations.
Firstly, classification of the households and housing is the basis of the BULH. Housing especially Low-income housing (LIH) is the typical goods coming from "'demands determine supplies". That is to say, low-income households'demands determine the low-income housing supplies or subsidies from the government. This article considers that Chinese BULH should classify all the households into5groups according to the statistical classification, the low income households (20%). the lower middle income households (20%). the middle income households (20%), the upper middle income (20%) and the highest income (20%) households. Calculating the affordability to the commercial residential buildings of different households in3methods, and the conclusion is that Chinese BULH should cover40%low and low middle income households. According to different income households, the government should ensure7types of residential building:low-cost housing (5%), low-rent housing (15%), the rational rent and fair price housing (20%), common commercial housing (20%), medium and high grade commercial housing (20%), and high grade commercial housing (20%). Therefore, the BULH is based on the correspondence of household and housing and the effective connection of demand and supply.
Secondly, the selection of housing security patterns is the core of BULH. The patterns refer to how the government realizes housing security goals, mainly making choice between purchasing or renting, subsidy by the supply side or demand side. On the one hand, Chinese consumption culture aims at purchasing houses, and housing security can not cancel purchasing forms; On the other hand, China is in the process of the urbanization and the low-income households will exist for a long time who have high demand of housing security, it will not benefit for continuous running of housing security system to supply special households with fixed government subsidy. Therefore, China shall conduct housing security forms on renting and selling simultaneously. The research on subsidy by supply side and demand side focused on the comparison of efficiency, indeed, generally the former is lower than the later, but the comparison must be based on the sufficient houses. China, especially large cities, there have no sufficient houses still, the subsidy from demand side can not improve the efficiency but increase house price and pressure on housing security. So China, especially the large cities shall conduct subsidy from supply side, while the two and three-tier cities with sufficient houses shall conduct subsidy by demand side.
Thirdly, financial and taxation policies are brace of BULH. Housing security must be faced with problems of capitals, lands, constructions and circulation and etc. which need policy support from related areas. In the planning and constructing respect, the government shall consider the characters of security objects and select the spots conveniently for life and working to construct the low-income housing, better construct the LIH in the commercial housing areas to avoid the isolation of the poor and rich. In the new city, the government shall construct associated facilities such as schools, hospitals, transportation and so on to give full play to the security effectives. In financial respect, China shall improve the policy finance system and the mortgage loan and insurance system, regulate housing cooperative system, and increasing the financing ability of the construction side and the affordability of the households according to the existing problems. In fiscal and taxation, China's housing security concentrated reflects the mismatching of tax distribution system on financial resource and powers of authority of offices. The local governments have not enough driven force if there isn't the central government order. China shall improve the system of tax distribution, divide government responsibilities clearly, collect real estate tax, permit municipal delivering bonds, decrease the taxation and expense on LIH, and increase the ability and the initiatives of the local government.
In the end. laws and organizations are the important factors of the BULH. Chinese low-income housing system's effect is not obvious. One of the reasons is that China has not perfect organization and law. This article suggests that China shall establish the Bureau of the BULH and associated institutions at the local to draw up laws for the BULH to ensure the performance of BULH.
In addition, the BULH shall face with several relationships, including the relationship of the current policy constrains and existing practices, interests of constructing and selling subjects, the population change and construction, and the market regulation and BULH.
首先,划分家庭和住房是基本住房保障体系的基础。住房尤其是保障性住房是典型的需求决定供给的物品,即困难家庭的住房保障需求决定政府保障性住房的供给数量、结构或政府补贴的程度。本文综合国际国内经验和研究认为,我国住房保障体系应该以统计上的家庭五分法为依据,将全社会家庭分为低收入家庭(20%)、中等偏下收入家庭(20%)、中等收入家庭(20%)、中等偏上收入家庭(20%)、高收入家庭(20%)五类。根据多种方法(房价收入比、住房可支付系数、最大购房可积蓄能力)计算出我国不同类家庭对市场价住房的支付能力。结论是,我国当前40%左右的低收入和中等偏下收入家庭应该纳入住房保障范围。五类不同收入家庭分别对应低保住房(5%)、廉租住房(15%)、平租住房和平价住房(20%)、普通商品住房(20%)、中档商品住房(20%)和高档商品住房(20%)七种住房,严格限定每种住房特别是基本住房的面积和户型。基本住房保障体系首先要求家庭与住房一一对应,需求与供给有效衔接。
其次,选择保障方式是基本住房保障体系的关键。住房保障方式主要是在购买还是租赁、供给方补贴还是需求方补贴之间做出选择。一方面,我国长久以来购房的文化氛围浓厚,住房保障不能完全取消购买形式；另一方面,我国城镇化进程还远未结束,低收入家庭数量较大且长期存在,将需要大量保障性住房,将政府补贴固化给特定家庭不利于住房保障体系的持续运转。因此,我国应该实行租售并举的住房保障方式。供给方和需求方补贴的研究多是比较两者效率,一般情况下的确前者效率低于后者,但两者能够进行科学比较的前提是住房总量充裕。在我国特别是大城市住房总量不够充足的情况下,需求方补贴不仅不能提高效率,反而可能推高房价、加大住房保障压力。因此,我国住房总量不够充足的大城市应该实行供给方补贴,而总量相对充足的二三线城市可以实行需求方补贴。
再次,财税、金融等政策是基本住房保障体系的支撑。住房保障必然面临资金、土地、建设和流通等方面的问题,需要相应领域的政策支持。规划建设方面,应该充分考虑基本住房保障对象的特点,尽量选址在生活成本较低、就业便利的地点；安排与商品住房小区混合建设,避免不同收入阶层隔离；在新城建设保障性住房时,政府应同时配套基本教育、医疗、交通等公共设施,最大化发挥新建住房的保障作用。金融方面,应针对我国现在住房保障制度存在的问题,总结住房金融发展经验,完善政策性住房金融制度,完善住房抵押贷款担保和保险制度,规范发展住房合作社,增强保障性住房的建设方融资能力和购(租)房者的支付能力。财税方面,我国住房保障集中反应了当前分税制衍生出的财力和事权不匹配问题,地方政府财力有限,在没有中央政府“责任状”外部压力时,住房保障缺乏足够的积极性。应该加快完善分税制改革,史清晰地划分政府责任,改革房地产税,允许地方政府发债,探索公私合作方式引导社会资金参加保障房建设,增加资金来源。同时减免保障性住房税费,降低住房保障对象承担成本。
最后,法律和机构是基本住房保障体系正常运转的保证。我国2010年以前的住房保障工作效果不够明显,原因之一就是缺少组织机构和完备的法律约束,已有政策和办法未能完全落实。近两年的快速推进主要依靠“责任状”这一外生变量,可持续性尚待观察。建议中央政府成立基本住房保障局,各地配套组建相应机构,负责保障规划编制、政策制定、组织实施和监管考核。制定基本住房保障法,规范各方主体的权利义务关系,保证住房保障工作有法可依。同时还要有完整、动态的家庭成员、收入、资产、住房情况、诚信记录和户籍等相关信息作为决策依据。
此外,基本住房保障体系建设应该处理好若干关系：现有保障性住房制度和本文基本住房保障体系的关系、建房和分配的各方利益主体关系、人口变动与住房建设的关系、房地产市场调控和住房保障的关系。
Prominent structural contradiction is the main reason for the phenomena that there are still a large number of families with problems on housing although the data result in more than30square meters housing per capita. According to this matter, academic circles from domestic and abroad, as well as international development situations provide abundant theories and practical materials. Based on all source of information, this article gives us an opinion that China should strengthen top-level design, and establish Chinese Characteristics Basic Urban Low-income Housing System (BULH) with scientific classifications, perfect systems, coordinate polices and powerful organizations.
Firstly, classification of the households and housing is the basis of the BULH. Housing especially Low-income housing (LIH) is the typical goods coming from "'demands determine supplies". That is to say, low-income households'demands determine the low-income housing supplies or subsidies from the government. This article considers that Chinese BULH should classify all the households into5groups according to the statistical classification, the low income households (20%). the lower middle income households (20%). the middle income households (20%), the upper middle income (20%) and the highest income (20%) households. Calculating the affordability to the commercial residential buildings of different households in3methods, and the conclusion is that Chinese BULH should cover40%low and low middle income households. According to different income households, the government should ensure7types of residential building:low-cost housing (5%), low-rent housing (15%), the rational rent and fair price housing (20%), common commercial housing (20%), medium and high grade commercial housing (20%), and high grade commercial housing (20%). Therefore, the BULH is based on the correspondence of household and housing and the effective connection of demand and supply.
Secondly, the selection of housing security patterns is the core of BULH. The patterns refer to how the government realizes housing security goals, mainly making choice between purchasing or renting, subsidy by the supply side or demand side. On the one hand, Chinese consumption culture aims at purchasing houses, and housing security can not cancel purchasing forms; On the other hand, China is in the process of the urbanization and the low-income households will exist for a long time who have high demand of housing security, it will not benefit for continuous running of housing security system to supply special households with fixed government subsidy. Therefore, China shall conduct housing security forms on renting and selling simultaneously. The research on subsidy by supply side and demand side focused on the comparison of efficiency, indeed, generally the former is lower than the later, but the comparison must be based on the sufficient houses. China, especially large cities, there have no sufficient houses still, the subsidy from demand side can not improve the efficiency but increase house price and pressure on housing security. So China, especially the large cities shall conduct subsidy from supply side, while the two and three-tier cities with sufficient houses shall conduct subsidy by demand side.
Thirdly, financial and taxation policies are brace of BULH. Housing security must be faced with problems of capitals, lands, constructions and circulation and etc. which need policy support from related areas. In the planning and constructing respect, the government shall consider the characters of security objects and select the spots conveniently for life and working to construct the low-income housing, better construct the LIH in the commercial housing areas to avoid the isolation of the poor and rich. In the new city, the government shall construct associated facilities such as schools, hospitals, transportation and so on to give full play to the security effectives. In financial respect, China shall improve the policy finance system and the mortgage loan and insurance system, regulate housing cooperative system, and increasing the financing ability of the construction side and the affordability of the households according to the existing problems. In fiscal and taxation, China's housing security concentrated reflects the mismatching of tax distribution system on financial resource and powers of authority of offices. The local governments have not enough driven force if there isn't the central government order. China shall improve the system of tax distribution, divide government responsibilities clearly, collect real estate tax, permit municipal delivering bonds, decrease the taxation and expense on LIH, and increase the ability and the initiatives of the local government.
In the end. laws and organizations are the important factors of the BULH. Chinese low-income housing system's effect is not obvious. One of the reasons is that China has not perfect organization and law. This article suggests that China shall establish the Bureau of the BULH and associated institutions at the local to draw up laws for the BULH to ensure the performance of BULH.
In addition, the BULH shall face with several relationships, including the relationship of the current policy constrains and existing practices, interests of constructing and selling subjects, the population change and construction, and the market regulation and BULH.
引文
1 《马克思思格斯选集》第二卷,第459页。
1 “十一五”期间我国大力推进保障性住房建设综述,新华网,2011年1月6日。
2 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
3 城镇九类为：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造；农村两类为农村危房改造、游牧民定居工程。
4 我国保障性住房建设规模创历史之最,人民日报,2011年12月6日。
1 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
2 2011年全国基本建成400万套保障性安居工程住房,新开工1034万套；2012年又确定了基本建成500万套、新开工700万套以上的目标。
1 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第19-21页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第14-16页。
1 有研究提出“宽范围、低标准、多形式、分阶段”的住房保障原则,其内涵与本文的原则基本一致。见课题组,我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
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6 转引自,侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第3页。
7 早川和男,居住福利论,中国建筑工业出版社2005年版,译者序。
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2 陈杰认为,住房保障还是一种社会投资,“一是防御性投资,防止无家可归这样的极端现象出现,防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰,以及对社会生产力的原本可避免的破坏,节约相关不必要的社会费用……二是主动的社会投资,提高居民普遍的居住质量,尤其是最低的那块板的住房水平,会帮助相关人员提高经济生产能力,让整个社会都能更快地达到和谐成长的发展目标”。载陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第8页。
3 成思危认为,在我国当前情况下,每投入100元资金可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130-150元的其他消费；住宅行业每吸纳100人就业,可以带动相关行业200人就业,而且,中国房地产业在GDP中的比重并不高,比美国、日本少了1／3,是法国的1／2。载费杨生,建立国家和省级住房保障基金,中国证券报,2007年4月2日。
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2 程漱兰,世界银行发展报告20年回顾(1978-1997),中国财政经济出版社1999年版。
3 亚当·斯密,国民财富的性质及其原因的研究(下),商务印书馆1994年版,第27页。
4 马歇尔,经济学原理,商务印书馆1991年版,第365页。
5 凯恩斯,就业、利息和货币通论,商务印书馆1993年版,第272页。
1 褚超孚,城镇住房保障模式研究,经济科学出版社2005年版。
2 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第137-138页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第137页。
2 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第152-153页。
1 彭晓华,基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究,2007年暨南大学博士论文。
2 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第10页。
3 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第140页。
1 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第163页。
2 董翊明、孙天钾、陈前虎,基于“4E”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例,城市发展研究,2011年第8期。
3 Lowry I.S,1960, Filtering and Housing Standards:A Conceptual Analysis, Land economics,36(4):362-270.
4 Sweeney. J.L,1974, A Commodiy Hierarchy Model of the Rental Fousing Market,Journal of Ubran Economics 1:288-323.
5 转引自,塔娜、柴彦威、刘志林,过滤理论的起源、概念及研究进展,人文地理,2011年第1期。
1 Amott. R..1987. Economic Theory and Housing. Handbook of Regional and Urban Economics, pp.959-988.
2 转引自,褚超孚,城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究,浙江大学2005年博士论文。
3Anas. A. and H. Rhee.2006. Curbing Excess Sprawl with Congestion Tolls and Urban Boundaries. Regional Science and Urban Economics,36(4). pp.510-541.
1 宋博通,三种典型住房补贴政策的“过滤”研究,城乡建设,2002年第8期。
1 褚超孚,城镇住房保障模式研究,经济科学出版社2005年版。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第8页。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版、第175页。
4 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第126页。
1 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第1页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第17页。
3 王松涛,中国住房市场政府干预的原理与效果评价,清华大学出版社2009年版,第51页。
1 详见,住房和城乡建设部住房改革与发展司等编,国外住房数据报告NO.1,中国建筑工业出版社2010年版。严清华、西方房地产,武汉大学出版社1994年版。
2 有关资料表明,20世纪90年代初,发达国家人均住房建筑面积是：美国60平方米,英国和德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。也有研究对不同收入国家住房水平进行分析认为,低收入国家人均住房建筑面积为8平方米,中低收入国家17.6平方米,中等收入国家20.1平方米,中高收入国家29.3平方米,高收入国家46.6平方米。转引自,徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第29-30页。
3 住房和城乡建设部部长姜伟新向全国人大常委会第二十三次会议报告城镇保障性住房建设和管理工作情况。
4 苗乐如,五年后,“住有所居”梦想将实现,经济观察报,2010年12月24日。
5 侯浙珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第61页。
6 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第2页。
1 李洪侠,中国住房供给短缺与否的一个判断,财政研究,2010年第11期。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第8页。2005年,建设部公布人均住房建筑面积26.11平方米,但是有学者估计,2006年底全国城镇人均住房建筑面积仅为17.44平方米；同样是官方数据也不尽一致,建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》中北京城镇居民人均住宅32.68平方米,而2006年初北京市统计部门的统计公报显示,北京城镇居民人均住宅为19.5平方米,北京市统计局的解释是两者使用的人口数据口径不一致,建设部用的是全市非农户籍人口数880.2万人,统计部门用的是城镇建成区常住人口数1115万人。参见,王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第206-207页。
3 数据来源,历年房地产统计年鉴。其中,90平方米以下住房数据占比是根据2007年以后数据计算得来。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第113页。
2 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第34页。注,此处为刘琳计算的实际住房困难家庭的比例,不是住房困难阶层的慨念,两者区别在本文第4章第2节有阐述。
3 刘应杰,德国房地产市场调控经验,决策参考。
4 关于我国住房租赁市场,侯淅珉等(1999)分析指出,在住房租赁市场发育极不完善、租赁市场管理薄弱的情况下,名义上的公有住房通过地下“隐形市场”的出租甚至“使用权买卖”。可以说,城市住房租赁市场发展缓慢、难以规范的一个重要原因就是公房私租。(见侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第33页。)
1 国家统计局网站,人口普查公报。
2 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社200009年版,第16-17页。
4 国家统计局网站,www.stats.gov.cn.
1 新华社研究员：中国基尼系数实已超0,5财富两极分化,经济参考报,2010年5月21日。
2 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。
3 新华社研究员：中国基尼系数实已超0.5财富两极分化,经济参考报,2010年5月21日。
4 中国统计年鉴2011。
5 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第20页。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第63-64页。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第1页。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第9-11页。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第101-102页。
5 陈杰、郝前进,2006,《上海住宅房地产市场1993-2005》,中国留美经济学年会论文。
6 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第9页。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第109-110页。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第126-127页。
3 王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第23-24页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第279页。
2 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第25-29页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第129页。
4 Noguchi Yukio. Poterba J.M..1994. Housing Markets in the United States and Japan. Chicago:The University of Chicago Press.
4 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第50-60页。
1 参见王松涛,中国住房市场政府干预的原理与效果评价,清华大学出版社2009年版,第44页。
1 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第3页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第26页。
3 也有人将国外政府住房保障制度分为两种：直接干预和间接干预。直接干预是政府出资建造公共住房和政府提供建房.租房补贴；间接干预主要是政府提供政策支持,包括土地政策、金融政策、财税政策、规划政策等。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第63页。
1 在纽约联邦政府发放的补贴占全部补贴的70%-80%、另外如果开发商建设20%的低价住房、政府给子33%的容积率奖励,或给予税收优惠；英国规定新建项目中低价住房比例,或规定开发商建好后以同类商品住房价格的70%卖给城市房屋协会。
2 杜文,发达国家住房保障制度建设的基本经验经济体制改革,2005年第3期。
3 谢伏瞻等编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第15页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第21页。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第3页。
3 国务院批转《国家建委关于加快城市住宅建设的报告》,1978年10月19日。
4 侯淅珉、应红、张亚平,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第19页。
5 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第15页。
6 苏星,怎样认识城市住宅商品化,房地产经济,1986年第1期。
1 陈俊生1988年1月15日全国住房制度改革会议上的讲话,载高尚全、储传亨主编,中国城镇住房制度改革全书,中国计划出版社1996年版,第6页。
2 中共中央文献研究室编,邓小平年谱(1975-1997)(上),中央文献出版社2004年版,第615页。
3 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第38-52页。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第52-53页。
2 《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案通知》(国办发[1995]6号)。
1 为了实现住有所居的庄严承诺——“十一五”期间我国大力推进保障性住房建设综述,中央政府门户网站,2011年1月6日。
2 11个城市为,北京、天津、上海、广州、深圳、重庆、南京、成都、武汉、西安、济南。见白宏炜,保障性住房的困局,房地产行业系列分析之六：保障性住房篇,中金公司2010年研究报告。
1 2011年1000万套保障性住房和棚户区改造计划中,公共租赁住房211万套,廉租住房163万套,棚户区改造住房403万套,经济适用住房98万套,限价商品住房76万套,其他50万户直接发放补贴。
2 数据来源：住房和城乡建设部网站。
3 王保安,大力推进保障性安居工程建设,求是,2011年第22期。
1 文林峰等,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第43-47页。
2 文林峰等,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第66-67页。
3 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第154-155页。
4 本表部分参考了徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版、第40页。
1 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第112-114页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第375 页。
1 全国人大常委会专题调研组《关于部分重大公共投资项目实施情况的调研报告》,中国人大网,2009年10月28日。
2 如2001年北京规定,住房未达标户或无房户、家庭年收入在6万元以下的家庭,可以申请购买经济适用房；其中夫妇双方为机关工作人员和教师,可以不经过收入审核购买经济适用房。当年北京市的家庭平均收入是3.4万元。从行业来看,北京市16个分行业职工平均工资是19155元,最高为37910元(金融和保险业),最低为13290元(农、林、牧、渔业),教育为22507元,机关为22292元,分列第六、第七位。北京市的机关工作人员、教师的收入处于各行业的中上等水平(见钱瑛瑛,中国住房保障政策研究,中国房地产,2003年第8期)。以职业(教师、公务员等)作为分配经济适用住房的标准,必然导致“应保未保、保不应保”现象,违背住房保障制度设计初衷。
3 汪丽娜,关于盘活存量增加保障房供给的建议,社科院内部报告。
4 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第105页。
1 中国人大网,保障住房等公共投资项目痼疾未除,2010年10月26日。
2 谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第53-54页。
3 王保安,大力推进保障性安居工程建设,求是,2011年第22期。
1 载谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第48-67页。
1 根据有关统计资料整理。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第149-150页。
2 周京奎,我国公共住房消费融资模式及绩效分析,河北经贸大学学报,2010年第3期。
3 文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第189页。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第55页。
1 陈颐,论健全我国住房保障制度,江海学刊,2007年第6期。
2 国务院发展研究中心课题组,中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻,改革,2007年第12期。
1 “三种补贴”是面向最低收入、低收入、中低收入的住房困难家庭发放的租房补贴,分为三种形式：是廉租住房实物配租补贴,二是廉租住房租房补贴,三是经济租赁房租房补贴。“三种住房”,一是公共租赁住房,面向享受“三种补贴”的家庭、人均年收入低于3万元并且人均住房面积低于12平方米的家庭,以及符合条件的外来务工人员。二是经济适用住房,面向城镇拆迁家庭。三是限价商品住房,面向人均年收入低于3万元、人均住房面积低于20平方米的中低收入住房困难家庭。见：天津切实做好保障性住房规划建设运营管理工作,人民日报,2011年12月9日。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第80-81页。
1 陈伯庚,顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第10页。
2 Heady B.1978. Housing Policy in the Developed Economy. London:Croom Helm.转引自田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第10页。
3 参见文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第223页。
4 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第5页。
5 转自谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第69-70页。
1Olsen, E.O., Housing Programs for Low-income Households. NBER Working Paper.8208.2001.
2 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版。
3 金三林,建立适合我国国情的住房政策体系,北方经济,2007年第11期。
4 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第85页。
5 陈淮,地产中国——引导我国房地产业健康发展研究,企业管理出版社2008年版。
6 国务院发展研究中心课题组,中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻,改革,2007年第12期。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第65页。
2 陈淮,地产中国——引导我国房地产业健康发展研究,企业管理出版社2008年版。
3 宋博通,三种典型住房补贴政策的“过滤”研究,城乡建设,2002年第8期。
4 董藩,以货币化梯度补贴重构住房保障模式,城市开发,2007年第7期。
5 周阳、吴元其、韩晓峰,经济适用房政策研究综述,决策咨询通讯,2007年第5期。
6 文林峰,完善住房保障体系的若干政策思考,中国房地产,2005年第3期。
7 彭杏芳、张琼,完善我国城镇廉租房制度的模式构造,时代经贸,2007年第5期。
8 王军武、赵可林,我国住房保障制度与模式创新,现代经济,2007年第9期。
9 陈颐,论健全我国住房保障制度,江海学刊,2007年第6期。
1 陈华、刘国栋,我国住房保障制度存在的问题及完善措施,地方财政研究,2007年第11期。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第13页。现在,组屋覆盖了新加坡82%的居民,其中80%拥有组屋的所有权,2%租住组屋。见《新加坡组屋覆盖82%居民,人人有房住》,人民日报,2011年10月11日。
2 见《新加坡组屋覆盖82%居民,人人有房住》,人民日报,2011年10月11日。
3 侯浙珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第127页。
1 王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第26-27页。
2 西班牙让一流建筑师设计保障房,人民日报,2011年10月20日。
3 法国立法保障廉租房建设,人民日报,2011年1月18日。
4 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第31-34页。
5 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第53页。
6 比利时倡节能房减居住负担,人民日报,2011年10月21日。
1 俄罗斯优先保障青年住上房,人民日报,2011年10月14日。
2 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第21 2-216页。
3 泰国住进仁爱屋不用再搬家,人民日报,2011年1月19日。
4 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第26页。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第142-143页。
2 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第31页。
3 文林峰等,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第31-32页。
4 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第63-73页。
1 郭玉坤、杨坤,住房保障对象划分研究,城市发展研究,2009年第9期。
2 陈颐,论健全我国住房保障制度,江海学刊,2007年第6期。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第123-125页。
4 褚超孚,城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究,浙江大学学报(人文社会科学版),2005年第4期。
1 课题组,我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
2 朱德开(2012)调查表明,50%多的新就业职工住房困难,新就业职工住房支付能力严重不足,30%多的新就业职工家庭缺乏租房支付能力；超过70%的新就业职工家庭缺乏购房支付能力。见朱德开、徐成文,城市新就业职工住房保障问题实证研究——基于合肥市新就业职工的调查,城市发展研究,2012年第1期。
3 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第161-162页。
4 文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第58-59页。
5 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第160-161页。
6 谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第30页。
7 刘洪玉、耿媛元,住房支付能力分析,建筑经济,1999年第7期。
8 包宗华,住宅与房地产,中国建筑工业出版社2002年版。
9 详见,徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第128页。
1 郭玉坤、杨坤,住房保障对象划分研究,城市发展研究,2009年第9期。
2 将家庭按收入的不同水平分为高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入和低收入五个分组,每组比例均占总样本的20%。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第92页。
2 黄奇帆,逐步实现住房保障的全覆盖,人民论坛,2010年第21期。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第178-185页。
1 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第47-51页。
2 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第225页。
3 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第132页。
1 吴海瑾,城市化进程中流动人口的住房保障问题研究,城市发展研究,2009年第12期。吴海瑾设计的保障体系在具体实践中主要针对五类人群住房困难：一是低收入户籍家庭；二是产业园区户籍或者非户籍人员及其家庭,通过各类产业园区建设及升级改造中集中配套建设的公寓、宿舍予以解决；三是符合缴纳社保年限等条件的非户籍低收入家庭；四是归国留学生、医生和教师等国内外引进人才,在公共租赁住房中划出一部分房源作为人才公寓向符合相关条件的人才出租；五是机关事业单位或其他类型单位新录用高校毕业人员的周转用房。
2 该政策随着1990年《解决城镇特别困难户住宅问题的若干意见》而规范。
3 该政策随着1995年《国家安居工程实施方案》而规范。
4 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第154页。刘琳等在分析现有几种住房保障形式基础上,主张取消经济适用住房和两限房等产权房形式的住房保障制度,推行廉租住房制度,防止住房保障泛化为“住房普遍福利”。另外,很多地方现在做法是倾向于主要或者仅仅发展公共租赁住房。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第28页。
2 王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第74-75页。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第31页。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第185-188页。
5 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第3页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第107页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第107页。
3 俄罗斯结婚未必买房,人民网,2011年1月21日。
4 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第107页。
5 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
6 泰国住进仁爱屋不用再搬家,人民日报,2011年1月19日。
1 转引自,龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第71页。
2 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第17页。
4 文林峰,完善住房保障体系的若干政策思考,中国房地产,2005年第3期。
5 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
6 龙灏,城市最低收入阶层居住困难研究,中国建筑工业出版社2010年版,第230-231页。
1 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第107页。
2 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
3 文林峰等.城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第73-74页。
4 黄奇帆,逐步实现住房保障的全覆盖,人民论坛,2010年第21期。
5 课题组,我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
1 郭玉坤、杨坤,住房保障对象划分研究,城市发展研究,2009年第9期。
2 http://www.Realtor.org.
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)美国住房政策,中信出版社2008年版,第27页。
4 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第48页。
5 香港大学的专家伯纳德·李诺(Bertnand Renaud)最早于1989年10月提出“房价收入比”概念,国内90年代初期开始引入。见冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第96页。
6 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第50页。世界银行曾发布研究报告称,多数国家的房价收入比在4-6之间。
7 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第97页。
1 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第71页。
3 高晓慧,商品住房价格与居民家庭收入的比例及住房消费在家庭消费性支出中的比重,中国房地产,1997年第3期。
1 指数计算方法见httpp://www.realtor.org/Research.nsf/Pages/HousingInx.转引自,陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第51页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第52页。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第100-105页。
2 张晶、冯长春,城市居民住房购买力研究——以我国35个大城市为例,城市发展研究,2011年第10期。
3 郑思齐、刘可婧、孙伟增,住房与交通综合可支付性指数的设计与应用——以北京为例,城市发展研究,2011年第2期。
1 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。年鉴公开数据中,仅有收入七分法家庭情况,即最低收入(5%)、低收入(15%)、中等偏下收入(20%)、中等收入(20%)、中等偏高收入(20%)、高收入(15%)和最高收入(5%)七类,由于中等收入以下家庭均无市场购房能力,在计算中用15%的中等偏下收入家庭数据代替从低到高20%的家庭收入数据,并不影响计算结果。
2 数据来源：中国统计年鉴,中国统计出版社2011年版。
2 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。
3 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第57页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第57-63页。
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2 李华良,北京建委：住房困难户廉租房申请门槛放宽一倍,新京报,2005年12月21日。
3 课题组：我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
1 转引自,王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第21页。
2 韩国传贳房很普及,人民网,2011年1月24日。
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1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第24页。
2 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第119页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第183-184页。
2 转引自,王松涛,中国住房市场政府干预的原理与效果评价,清华大学出版社2009年版。
3 文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第22-23页。
4Heady B.1978. Housing Policy in the Developed Economy. London:Croom Helm.转引自,田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第11-12页。
5 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第39-50页。
1 转引自,阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第5页。
1 谭禹、辛章平,住房合作社在住房保障中的作用,城市发展研究,2010年第6期。
2 谭禹、辛章平,住房合作社在住房保障中的作用,城市发展研究,2010年第6期。
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第206页。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第22页。
5 刘云、宁奇峰、陈伟,香港保障性住房供应体系的特点及启示,上海经济研究,2002年第4期。
6 北京由市财政一次性注入100亿元成立保障性住房建设投资中心,负责全市保障性住房的投融资、建设及运营管理。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第134页。
1 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第17页。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第154页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社20009年版,第134-139页。
2 韩国“传贳房”很普及,人民网,2011年1月24日。
1 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版。
2 束克欣：调整住房政策导向建立健康稳定的房地产市场,搜狐财经,2006年7月22日。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第33页。
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3 国务院发展研究中心、美国林肯土地政策研究院课题报告,中国的土地制度与住房政策,2006。
1 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第164页。
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3 宋博通,三种典型住房补贴政策的“过滤”研究,城乡建设,2002年第8期。
4 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第9页。
5 钱瑛瑛,中国住房保障政策研究,中国房地产,2003年第8期
6 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第157页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第98页。
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2 西班牙让一流建筑师设计保障房,人民日报,2011年10月20日。
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1 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版。
2 侯浙珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第143页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第11-12页。
4 芦金锋、王要武,借鉴日本公营住宅经验建立我国低收入家庭住房租金模型,土木工程学报,2005年第12期。
5 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第186页。
1 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第84页。
1 瑞典经验参考,陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第45-46页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第77页。龙灏认为,住房短缺时期“。补砖头”好过“补人头”；住房供求关系缓和时期,把保障机制融入市场机制中,发挥市场本身的作用更好,“补人头”好过“补砖头”
2货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。实施廉租住房保障,主要通过发放租赁补贴,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。可见,货币补贴基本和“补人头”相对应,实物配租基本与“补砖头”相对应。
3 数据来源,龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第151-152页。
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1 陆学艺,中国“三农”问题的由来和发展前景,转引自,谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第11页。
2 财政部网站《全国土地出让收支基本情况》、《内蒙古：去年国有土地出让收入增幅超过80%》。
3 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第124-128页。
4 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第150页。
5 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第146页。
6 中华人民共和国审计署审计结果公告(2011年第35号),全国地方政府性债务审计结果,审计署网站。
1 周其仁,小产权大机会,经济观察报,2008年6月24日。
1 任国波、汪霄,“小产权”房纳入廉租住房保障体系的途径衔接探讨,特区经济,2010年第3期。
2 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第23页。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第148页。
1 1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年《公务员关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,规定经济适用住房供地采取划拨方式；2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进而规定廉租住房和经济适用住房供地采取划拨方式。
2 《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》(京政办发[2012]2号).见北京市住房和城乡建设委员会网站。
3 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月22日。
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2 黄晨,低收入者社区的居住环境营造——以北京市为例,北京建筑工程学院2004年博士论文。
3 汪冬宁、汤小橹、金晓斌、周寅康,基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例,城市规划,2010年第4期。
1 美国1973年以前的公共住房以集中建设为主,结果出现低教育水平、低就业率、高犯罪率的问题。1974年,美国国会逐渐意识到问题主要是源于低收入阶层在某些城市地段的集中,开始推行建立“混合收入居住区”模式,以缓解贫富、黑白居住区截然分离的状况,促进社会融合。同样由于社区布局偏远,降低了贫困居民的就业机会,英国的"Council House"政策和巴黎“住宅建设计划”等也都以出现大型“贫民窟”而告终。
2 阿列克斯·施瓦兹(Alex KSchwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第127-129页。
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第198页。
4 焦怡雪,促进居住融和的保障性住房混合建设方式探讨,城市发展研究,2007年第5期。
5 宋伟轩,大城市保障性住房空间布局的社会问题与治理途径,城市发展研究,2011年第8期。
6 白宏炜,保障性住房的困局,房地产行业系列分析之六：保障性住房篇,中金公司2010年研究报告。
7 比利时倡节能房减居住负担,人民日报,2011年10月21日。
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3 沈悦、张金梅、张晓青,影响我国居民住房消费选择的因素分析,消费经济,2010年第1期。
1 郑思齐、刘可婧、孙伟增,住房与交通综合可支付性指数的设计与应用——以北京为例,城市发展研究,2011年第2期。
2 转引自,徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第146页。
3 《2010中国新型城市化报告》显示,北京就业者的平均单程通勤时间为52min,高于美国最拥堵的城市纽约(31min),也远高于欧洲通勤时间最长的英国城市(22.5min)。
4 宋伟轩,大城市保障性住房空间布局的社会问题与治理途径,城市发展研究,2011年第8期。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第153页。
2 魏后凯,现代区域经济学,经济管理出版社2006年版。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第16页。
4 汪冬宁、汤小橹、金晓斌、周寅康,基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例,城市规划、2010年第3期。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第151-153页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第157-159页。
1 我国保障性住房建设规模创历史之最,人民日报,2011年12月6日。
2 天津切实做好保障性住房规划建设运营管理工作,人民日报,2011年12月9日。
3 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第6-7页。
5 张永波,城市中低收入阶层居住空间布局研究——基于可承受成本居住的北京实证研究,中国城市规划设计研究院2006年博士论文。
6 详见田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第128-135页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第113页。
2 Yuen, B.. Squatters no more:Singapore Social Housing. Global Urban Development.2007.3 (1)
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第98-99页。
1 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第264-266页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第143-147页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第111页。
2 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月21日。
1 李素贞,完善退出机制,实现保障性住房的动态管理,经济研究参考,2010年第6期
2 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月21日。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第53页。
2 谢平,中国金融制度的选择,上海远东出版社1996年版,第1-2页。
3 胡炳志,中国金融制度重构研究,人民出版社2003年版,第43-45页。
4 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第1页。
5David Garett, Barbars Reid, Helen Riley,1991. Housing Finance. Second Edition. Longman Group UK Ltd., p3.
5 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第44页。
1 转引自,陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第65-66页。
1 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第29页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第211-212页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第216页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第216-21 8页。
2 住房和城乡建设部住房保障司和住房公积金监管司,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,序言,第4-5页。数据表明,美国主要住房金融机构的资产规模和比重在不断变化,1986年到1995年,商业银行资产比重从32%降到28%,储货协会等机构从19%降到8%,保险公司从15%升到18%,养老基金从21%升到25%,共同基金从9%升到16%。见汪丽娜,美国住房金融体制研究,中国金融出版社1999年版,第21页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第96-97页。
2 数据来源,汪丽娜,德国建房互助储蓄信贷社的困惑与改革,中国房地产金融,1997年第4期。
3 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第31-34页。
4 参见住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第303-310页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第153页。
2 廉价住房目标有：第一,中低收入目标：政府支持企业收购的住房贷款中至少有53%的承借人家庭收入不高于其所在地的平均水平；第二,特别廉价性目标：政府支持企业收购的住房贷款中至少23%为极低收入家庭(户收入低于地区平均收入的60%)或低收入家庭(户收入低于其他地区平均收入的80%)所有；第三,特别廉价多户住房子目标：每年美国住房与城市发展部为用于廉价多户住房的贷款设立最低贷款额度,2006年该标准为94亿美元；第四,地区目标：政府支持企业每次收购的住房贷款中,至少有38%的住房单元位于中心城市、农村地区和他其他贷款供给不力的地区。引自阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第69页。
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第59页。
4 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第184-193页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第83-90页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第91-96页。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第33-34页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第182-183页。
1 住房和城乡建设部住房保障司和住房公积金监管司,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,序言第6-7页。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第139-142页。
3 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第53-59页。
4 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第139-142页。
5 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第259页。
1 石春贵、于永顺,房地产金融,中国金融出版社1995年版,第37-39页。
1 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第57页。
2 胡彬,制度变迁中的中国房地产业——理论分析与政策评价,上海财经大学出版社2002年版,第259页。
3 数据来源,中国统计年鉴和国家统计局网站。
4 2011年金融机构贷款投向统计报告,中国人民银行网站。
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3 美国住房抵押贷款证券根据投资者享受权利大小不同分为四类：抵押贷款传递证券(PTSs).抵押贷款支持债券(MBBs).(?)氏押贷款支付债券(MPTBs)抵押贷款担保债券(CMOs)。具体见,应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第224页。
1 “假按揭”是一种比较典型的金融风险源,即不以真实购房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充购房人,通过虚假销售方式套取银行贷款。见应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第136页。
2 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第137-138页。
3 中国人民银行1997年开始建立企业信贷征信系统,2004年开始建立个人信贷征信系统。
4 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第148-154页。
5 苑衍刚,千万套保障性安居工程住房资金从哪里来,决策参考。
1 三问保障房,防止出现贫民窟,人民日报,2011年1月22日。
2 保障房建设存在三大问题,各省下半年“大跃进”,京华时报,2011年10月26日。
3 《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》,见北京市住房和城乡建设委员会网站。
4 天津切实做好保障性住房规划建设运营管理工作,人民日报,2011年12月9日。
5 保障房进度慢不慢,人民日报,2011年7月21日。
1 我国保障性住房建设规模创历史之最,人民日报,2011年12月6日。
2 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月22日。
3 王军生,我国金融发展中的若干结构性问题及对策,管理现代化,2005年第4期。
4 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第72-73页。
5 应红(2007)指出,住房抵押一级市场是指个人或企业以自己拥有的房屋产权为抵押,向住房金融机构借贷的市场；住房抵押贷款二级市场是贷款人将住房抵押贷款再买卖的市场。通常住房抵押贷款由贷款人发起,再由这些贷款人在抵押贷款二级市场上将其出售,证券化机构购得抵押贷款,并以其作担保,发行 债券最大限度聚集资金。该债券就是住房抵押贷款债券。二级市场的本质是由众多投资者提供资金给个人,提高其购房能力。见应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第100-104页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第100页。
2 苑衍刚,千万套保障性安居工程住房资金从哪里来,决策参考。
3 保障房质量好不好,人民日报,2011年7月21日。
4 保障房要尽快突破建设瓶颈,人民日报,2011年6月28日。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第176-177页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第400-402页。
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4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第130页。
5 具体想法是,对高、中、低不同收入家庭实行不同缴存比例,如低收入者自己缴低单位缴高、中等收入者自己和单位双高、高收入者双低。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第34-36页。
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1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第66-67页。
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1 数据转引自,冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第191-192页。
2 1992年《城镇住宅合作社管理暂行办法》。
3 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第179页。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第195-196页。
1 美国做法是,一级市场由联邦住房管理局(FHA)提供保险,二级市场有国民抵押贷款协会(吉利美)、联邦国民抵押贷款协会(房利美)与联邦住房抵押贷款公司(房贷美)的担保,也有私人评级公司与私人抵押贷款保险。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第40-41页。
3 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第262-263页。
4 有研究建议住房保障资金多样化,包括房地产信托基金、社保资金、保险资金、公积金都可为住房保障体系提供庞大的长期性资金。设立专业住房储蓄机构或者储蓄银行等。另,通过加大财政预算安排、提高房产税和物业税、从土地出让净收益中安排一定资金投入住房保障建设、部分住房公积金增值收益、政府尝试发行住房建设中长期公债和发行住房福利彩票等渠道筹集住房保障基金,用于发展保障性住房。见李薇辉、傅尔基,创新上海住房保障体系的构想,上海经济研究2007年第4期。
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7 根据财政部和统计局网站公布初步数据计算。
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1 11项税收包括：投资方向调节税、买方契税、卖方契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第74-78页。
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5 引自,住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第6页。
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3 住宅金融公库向国民自建或购买住房提供长期、稳定、低息委托贷款和自贷款,为民间住房信贷机构提供贷款保险,向城市住宅建设相关基础设施开发和土地所有者建造低租住房提供贷款。住宅都市整备公团向中等收入家庭售、租低成本住房。住宅供给公社,归地方政府所有,面向本地区收入线17%-33%的家庭提供第一种公营住房,向收入线17%以下的家庭提供第二种公营住房。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第131页。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第184页。
3 载谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第52-53页。
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2 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
3 城镇九类为：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造；农村两类为农村危房改造、游牧民定居工程。
4 我国保障性住房建设规模创历史之最,人民日报,2011年12月6日。
1 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
2 2011年全国基本建成400万套保障性安居工程住房,新开工1034万套；2012年又确定了基本建成500万套、新开工700万套以上的目标。
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1 有研究提出“宽范围、低标准、多形式、分阶段”的住房保障原则,其内涵与本文的原则基本一致。见课题组,我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
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7 早川和男,居住福利论,中国建筑工业出版社2005年版,译者序。
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2 陈杰认为,住房保障还是一种社会投资,“一是防御性投资,防止无家可归这样的极端现象出现,防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰,以及对社会生产力的原本可避免的破坏,节约相关不必要的社会费用……二是主动的社会投资,提高居民普遍的居住质量,尤其是最低的那块板的住房水平,会帮助相关人员提高经济生产能力,让整个社会都能更快地达到和谐成长的发展目标”。载陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第8页。
3 成思危认为,在我国当前情况下,每投入100元资金可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130-150元的其他消费；住宅行业每吸纳100人就业,可以带动相关行业200人就业,而且,中国房地产业在GDP中的比重并不高,比美国、日本少了1／3,是法国的1／2。载费杨生,建立国家和省级住房保障基金,中国证券报,2007年4月2日。
4 哈耶克,自由秩序原理,第二十二章住房与城镇规划。
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1 褚超孚,城镇住房保障模式研究,经济科学出版社2005年版。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第8页。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版、第175页。
4 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第126页。
1 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第1页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第17页。
3 王松涛,中国住房市场政府干预的原理与效果评价,清华大学出版社2009年版,第51页。
1 详见,住房和城乡建设部住房改革与发展司等编,国外住房数据报告NO.1,中国建筑工业出版社2010年版。严清华、西方房地产,武汉大学出版社1994年版。
2 有关资料表明,20世纪90年代初,发达国家人均住房建筑面积是：美国60平方米,英国和德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。也有研究对不同收入国家住房水平进行分析认为,低收入国家人均住房建筑面积为8平方米,中低收入国家17.6平方米,中等收入国家20.1平方米,中高收入国家29.3平方米,高收入国家46.6平方米。转引自,徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第29-30页。
3 住房和城乡建设部部长姜伟新向全国人大常委会第二十三次会议报告城镇保障性住房建设和管理工作情况。
4 苗乐如,五年后,“住有所居”梦想将实现,经济观察报,2010年12月24日。
5 侯浙珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第61页。
6 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第2页。
1 李洪侠,中国住房供给短缺与否的一个判断,财政研究,2010年第11期。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第8页。2005年,建设部公布人均住房建筑面积26.11平方米,但是有学者估计,2006年底全国城镇人均住房建筑面积仅为17.44平方米；同样是官方数据也不尽一致,建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》中北京城镇居民人均住宅32.68平方米,而2006年初北京市统计部门的统计公报显示,北京城镇居民人均住宅为19.5平方米,北京市统计局的解释是两者使用的人口数据口径不一致,建设部用的是全市非农户籍人口数880.2万人,统计部门用的是城镇建成区常住人口数1115万人。参见,王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第206-207页。
3 数据来源,历年房地产统计年鉴。其中,90平方米以下住房数据占比是根据2007年以后数据计算得来。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第113页。
2 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第34页。注,此处为刘琳计算的实际住房困难家庭的比例,不是住房困难阶层的慨念,两者区别在本文第4章第2节有阐述。
3 刘应杰,德国房地产市场调控经验,决策参考。
4 关于我国住房租赁市场,侯淅珉等(1999)分析指出,在住房租赁市场发育极不完善、租赁市场管理薄弱的情况下,名义上的公有住房通过地下“隐形市场”的出租甚至“使用权买卖”。可以说,城市住房租赁市场发展缓慢、难以规范的一个重要原因就是公房私租。(见侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第33页。)
1 国家统计局网站,人口普查公报。
2 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社200009年版,第16-17页。
4 国家统计局网站,www.stats.gov.cn.
1 新华社研究员：中国基尼系数实已超0,5财富两极分化,经济参考报,2010年5月21日。
2 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。
3 新华社研究员：中国基尼系数实已超0.5财富两极分化,经济参考报,2010年5月21日。
4 中国统计年鉴2011。
5 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第20页。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第63-64页。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第1页。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第9-11页。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第101-102页。
5 陈杰、郝前进,2006,《上海住宅房地产市场1993-2005》,中国留美经济学年会论文。
6 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第9页。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第109-110页。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第126-127页。
3 王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第23-24页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第279页。
2 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第25-29页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第129页。
4 Noguchi Yukio. Poterba J.M..1994. Housing Markets in the United States and Japan. Chicago:The University of Chicago Press.
4 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第50-60页。
1 参见王松涛,中国住房市场政府干预的原理与效果评价,清华大学出版社2009年版,第44页。
1 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第3页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第26页。
3 也有人将国外政府住房保障制度分为两种：直接干预和间接干预。直接干预是政府出资建造公共住房和政府提供建房.租房补贴；间接干预主要是政府提供政策支持,包括土地政策、金融政策、财税政策、规划政策等。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第63页。
1 在纽约联邦政府发放的补贴占全部补贴的70%-80%、另外如果开发商建设20%的低价住房、政府给子33%的容积率奖励,或给予税收优惠；英国规定新建项目中低价住房比例,或规定开发商建好后以同类商品住房价格的70%卖给城市房屋协会。
2 杜文,发达国家住房保障制度建设的基本经验经济体制改革,2005年第3期。
3 谢伏瞻等编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第15页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第21页。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第3页。
3 国务院批转《国家建委关于加快城市住宅建设的报告》,1978年10月19日。
4 侯淅珉、应红、张亚平,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第19页。
5 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第15页。
6 苏星,怎样认识城市住宅商品化,房地产经济,1986年第1期。
1 陈俊生1988年1月15日全国住房制度改革会议上的讲话,载高尚全、储传亨主编,中国城镇住房制度改革全书,中国计划出版社1996年版,第6页。
2 中共中央文献研究室编,邓小平年谱(1975-1997)(上),中央文献出版社2004年版,第615页。
3 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第38-52页。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第52-53页。
2 《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案通知》(国办发[1995]6号)。
1 为了实现住有所居的庄严承诺——“十一五”期间我国大力推进保障性住房建设综述,中央政府门户网站,2011年1月6日。
2 11个城市为,北京、天津、上海、广州、深圳、重庆、南京、成都、武汉、西安、济南。见白宏炜,保障性住房的困局,房地产行业系列分析之六：保障性住房篇,中金公司2010年研究报告。
1 2011年1000万套保障性住房和棚户区改造计划中,公共租赁住房211万套,廉租住房163万套,棚户区改造住房403万套,经济适用住房98万套,限价商品住房76万套,其他50万户直接发放补贴。
2 数据来源：住房和城乡建设部网站。
3 王保安,大力推进保障性安居工程建设,求是,2011年第22期。
1 文林峰等,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第43-47页。
2 文林峰等,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第66-67页。
3 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第154-155页。
4 本表部分参考了徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版、第40页。
1 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第112-114页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第375 页。
1 全国人大常委会专题调研组《关于部分重大公共投资项目实施情况的调研报告》,中国人大网,2009年10月28日。
2 如2001年北京规定,住房未达标户或无房户、家庭年收入在6万元以下的家庭,可以申请购买经济适用房；其中夫妇双方为机关工作人员和教师,可以不经过收入审核购买经济适用房。当年北京市的家庭平均收入是3.4万元。从行业来看,北京市16个分行业职工平均工资是19155元,最高为37910元(金融和保险业),最低为13290元(农、林、牧、渔业),教育为22507元,机关为22292元,分列第六、第七位。北京市的机关工作人员、教师的收入处于各行业的中上等水平(见钱瑛瑛,中国住房保障政策研究,中国房地产,2003年第8期)。以职业(教师、公务员等)作为分配经济适用住房的标准,必然导致“应保未保、保不应保”现象,违背住房保障制度设计初衷。
3 汪丽娜,关于盘活存量增加保障房供给的建议,社科院内部报告。
4 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第105页。
1 中国人大网,保障住房等公共投资项目痼疾未除,2010年10月26日。
2 谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第53-54页。
3 王保安,大力推进保障性安居工程建设,求是,2011年第22期。
1 载谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第48-67页。
1 根据有关统计资料整理。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第149-150页。
2 周京奎,我国公共住房消费融资模式及绩效分析,河北经贸大学学报,2010年第3期。
3 文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第189页。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第55页。
1 陈颐,论健全我国住房保障制度,江海学刊,2007年第6期。
2 国务院发展研究中心课题组,中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻,改革,2007年第12期。
1 “三种补贴”是面向最低收入、低收入、中低收入的住房困难家庭发放的租房补贴,分为三种形式：是廉租住房实物配租补贴,二是廉租住房租房补贴,三是经济租赁房租房补贴。“三种住房”,一是公共租赁住房,面向享受“三种补贴”的家庭、人均年收入低于3万元并且人均住房面积低于12平方米的家庭,以及符合条件的外来务工人员。二是经济适用住房,面向城镇拆迁家庭。三是限价商品住房,面向人均年收入低于3万元、人均住房面积低于20平方米的中低收入住房困难家庭。见：天津切实做好保障性住房规划建设运营管理工作,人民日报,2011年12月9日。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第80-81页。
1 陈伯庚,顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第10页。
2 Heady B.1978. Housing Policy in the Developed Economy. London:Croom Helm.转引自田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第10页。
3 参见文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第223页。
4 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第5页。
5 转自谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第69-70页。
1Olsen, E.O., Housing Programs for Low-income Households. NBER Working Paper.8208.2001.
2 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版。
3 金三林,建立适合我国国情的住房政策体系,北方经济,2007年第11期。
4 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第85页。
5 陈淮,地产中国——引导我国房地产业健康发展研究,企业管理出版社2008年版。
6 国务院发展研究中心课题组,中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻,改革,2007年第12期。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第65页。
2 陈淮,地产中国——引导我国房地产业健康发展研究,企业管理出版社2008年版。
3 宋博通,三种典型住房补贴政策的“过滤”研究,城乡建设,2002年第8期。
4 董藩,以货币化梯度补贴重构住房保障模式,城市开发,2007年第7期。
5 周阳、吴元其、韩晓峰,经济适用房政策研究综述,决策咨询通讯,2007年第5期。
6 文林峰,完善住房保障体系的若干政策思考,中国房地产,2005年第3期。
7 彭杏芳、张琼,完善我国城镇廉租房制度的模式构造,时代经贸,2007年第5期。
8 王军武、赵可林,我国住房保障制度与模式创新,现代经济,2007年第9期。
9 陈颐,论健全我国住房保障制度,江海学刊,2007年第6期。
1 陈华、刘国栋,我国住房保障制度存在的问题及完善措施,地方财政研究,2007年第11期。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第13页。现在,组屋覆盖了新加坡82%的居民,其中80%拥有组屋的所有权,2%租住组屋。见《新加坡组屋覆盖82%居民,人人有房住》,人民日报,2011年10月11日。
2 见《新加坡组屋覆盖82%居民,人人有房住》,人民日报,2011年10月11日。
3 侯浙珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第127页。
1 王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第26-27页。
2 西班牙让一流建筑师设计保障房,人民日报,2011年10月20日。
3 法国立法保障廉租房建设,人民日报,2011年1月18日。
4 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第31-34页。
5 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第53页。
6 比利时倡节能房减居住负担,人民日报,2011年10月21日。
1 俄罗斯优先保障青年住上房,人民日报,2011年10月14日。
2 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第21 2-216页。
3 泰国住进仁爱屋不用再搬家,人民日报,2011年1月19日。
4 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第26页。
1 侯淅珉、应红、刘亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第142-143页。
2 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第31页。
3 文林峰等,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第31-32页。
4 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第63-73页。
1 郭玉坤、杨坤,住房保障对象划分研究,城市发展研究,2009年第9期。
2 陈颐,论健全我国住房保障制度,江海学刊,2007年第6期。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第123-125页。
4 褚超孚,城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究,浙江大学学报(人文社会科学版),2005年第4期。
1 课题组,我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
2 朱德开(2012)调查表明,50%多的新就业职工住房困难,新就业职工住房支付能力严重不足,30%多的新就业职工家庭缺乏租房支付能力；超过70%的新就业职工家庭缺乏购房支付能力。见朱德开、徐成文,城市新就业职工住房保障问题实证研究——基于合肥市新就业职工的调查,城市发展研究,2012年第1期。
3 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第161-162页。
4 文林峰,城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第58-59页。
5 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第160-161页。
6 谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第30页。
7 刘洪玉、耿媛元,住房支付能力分析,建筑经济,1999年第7期。
8 包宗华,住宅与房地产,中国建筑工业出版社2002年版。
9 详见,徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第128页。
1 郭玉坤、杨坤,住房保障对象划分研究,城市发展研究,2009年第9期。
2 将家庭按收入的不同水平分为高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入和低收入五个分组,每组比例均占总样本的20%。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第92页。
2 黄奇帆,逐步实现住房保障的全覆盖,人民论坛,2010年第21期。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第178-185页。
1 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第47-51页。
2 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第225页。
3 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第132页。
1 吴海瑾,城市化进程中流动人口的住房保障问题研究,城市发展研究,2009年第12期。吴海瑾设计的保障体系在具体实践中主要针对五类人群住房困难：一是低收入户籍家庭；二是产业园区户籍或者非户籍人员及其家庭,通过各类产业园区建设及升级改造中集中配套建设的公寓、宿舍予以解决；三是符合缴纳社保年限等条件的非户籍低收入家庭；四是归国留学生、医生和教师等国内外引进人才,在公共租赁住房中划出一部分房源作为人才公寓向符合相关条件的人才出租；五是机关事业单位或其他类型单位新录用高校毕业人员的周转用房。
2 该政策随着1990年《解决城镇特别困难户住宅问题的若干意见》而规范。
3 该政策随着1995年《国家安居工程实施方案》而规范。
4 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版,第154页。刘琳等在分析现有几种住房保障形式基础上,主张取消经济适用住房和两限房等产权房形式的住房保障制度,推行廉租住房制度,防止住房保障泛化为“住房普遍福利”。另外,很多地方现在做法是倾向于主要或者仅仅发展公共租赁住房。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第28页。
2 王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第74-75页。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第31页。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第185-188页。
5 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第3页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第107页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第107页。
3 俄罗斯结婚未必买房,人民网,2011年1月21日。
4 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第107页。
5 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
6 泰国住进仁爱屋不用再搬家,人民日报,2011年1月19日。
1 转引自,龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第71页。
2 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第17页。
4 文林峰,完善住房保障体系的若干政策思考,中国房地产,2005年第3期。
5 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
6 龙灏,城市最低收入阶层居住困难研究,中国建筑工业出版社2010年版,第230-231页。
1 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第107页。
2 林家彬,政府住房保障的对象与方式,住区,2007年第5期。
3 文林峰等.城镇住房保障,中国发展出版社2007年版,第73-74页。
4 黄奇帆,逐步实现住房保障的全覆盖,人民论坛,2010年第21期。
5 课题组,我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
1 郭玉坤、杨坤,住房保障对象划分研究,城市发展研究,2009年第9期。
2 http://www.Realtor.org.
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)美国住房政策,中信出版社2008年版,第27页。
4 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第48页。
5 香港大学的专家伯纳德·李诺(Bertnand Renaud)最早于1989年10月提出“房价收入比”概念,国内90年代初期开始引入。见冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第96页。
6 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第50页。世界银行曾发布研究报告称,多数国家的房价收入比在4-6之间。
7 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第97页。
1 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
2 侯淅珉、应红、张亚平等,为有广厦千万间——中国城镇住房制度的重大突破,广西师范大学出版社1999年版,第71页。
3 高晓慧,商品住房价格与居民家庭收入的比例及住房消费在家庭消费性支出中的比重,中国房地产,1997年第3期。
1 指数计算方法见httpp://www.realtor.org/Research.nsf/Pages/HousingInx.转引自,陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第51页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第52页。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第100-105页。
2 张晶、冯长春,城市居民住房购买力研究——以我国35个大城市为例,城市发展研究,2011年第10期。
3 郑思齐、刘可婧、孙伟增,住房与交通综合可支付性指数的设计与应用——以北京为例,城市发展研究,2011年第2期。
1 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。年鉴公开数据中,仅有收入七分法家庭情况,即最低收入(5%)、低收入(15%)、中等偏下收入(20%)、中等收入(20%)、中等偏高收入(20%)、高收入(15%)和最高收入(5%)七类,由于中等收入以下家庭均无市场购房能力,在计算中用15%的中等偏下收入家庭数据代替从低到高20%的家庭收入数据,并不影响计算结果。
2 数据来源：中国统计年鉴,中国统计出版社2011年版。
2 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。
3 数据来源：2011中国城市(镇)生活与价格年鉴,中国统计出版社2011年版。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第57页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第57-63页。
3 褚超孚,城镇住房保障模式研究,经济科学出版社2005年版。
4 梁文汇,2005年上海落实廉租房17200户,东方早报,2006年1月19日。
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2 李华良,北京建委：住房困难户廉租房申请门槛放宽一倍,新京报,2005年12月21日。
3 课题组：我国城镇住房保障制度研究,宏观经济研究,2009年第8期。
1 转引自,王洪春,住房社会保障研究,合肥工业大学出版社2009年版,第21页。
2 韩国传贳房很普及,人民网,2011年1月24日。
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1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第183-184页。
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5 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第39-50页。
1 转引自,阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第5页。
1 谭禹、辛章平,住房合作社在住房保障中的作用,城市发展研究,2010年第6期。
2 谭禹、辛章平,住房合作社在住房保障中的作用,城市发展研究,2010年第6期。
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第206页。
4 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第22页。
5 刘云、宁奇峰、陈伟,香港保障性住房供应体系的特点及启示,上海经济研究,2002年第4期。
6 北京由市财政一次性注入100亿元成立保障性住房建设投资中心,负责全市保障性住房的投融资、建设及运营管理。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第134页。
1 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第17页。
2 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第154页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社20009年版,第134-139页。
2 韩国“传贳房”很普及,人民网,2011年1月24日。
1 刘琳等,我国城镇住房保障制度研究,中国计划出版社2011年版。
2 束克欣：调整住房政策导向建立健康稳定的房地产市场,搜狐财经,2006年7月22日。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第33页。
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5 钱瑛瑛,中国住房保障政策研究,中国房地产,2003年第8期
6 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第157页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第98页。
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1 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版。
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5 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第186页。
1 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第84页。
1 瑞典经验参考,陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第45-46页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第77页。龙灏认为,住房短缺时期“。补砖头”好过“补人头”；住房供求关系缓和时期,把保障机制融入市场机制中,发挥市场本身的作用更好,“补人头”好过“补砖头”
2货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。实施廉租住房保障,主要通过发放租赁补贴,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。可见,货币补贴基本和“补人头”相对应,实物配租基本与“补砖头”相对应。
3 数据来源,龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第151-152页。
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1 陆学艺,中国“三农”问题的由来和发展前景,转引自,谢伏瞻等主编,土地制度与住房政策,中国大地出版社2008年版,第11页。
2 财政部网站《全国土地出让收支基本情况》、《内蒙古：去年国有土地出让收入增幅超过80%》。
3 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第124-128页。
4 田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第150页。
5 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第146页。
6 中华人民共和国审计署审计结果公告(2011年第35号),全国地方政府性债务审计结果,审计署网站。
1 周其仁,小产权大机会,经济观察报,2008年6月24日。
1 任国波、汪霄,“小产权”房纳入廉租住房保障体系的途径衔接探讨,特区经济,2010年第3期。
2 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第23页。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第148页。
1 1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年《公务员关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,规定经济适用住房供地采取划拨方式；2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进而规定廉租住房和经济适用住房供地采取划拨方式。
2 《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》(京政办发[2012]2号).见北京市住房和城乡建设委员会网站。
3 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月22日。
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2 黄晨,低收入者社区的居住环境营造——以北京市为例,北京建筑工程学院2004年博士论文。
3 汪冬宁、汤小橹、金晓斌、周寅康,基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例,城市规划,2010年第4期。
1 美国1973年以前的公共住房以集中建设为主,结果出现低教育水平、低就业率、高犯罪率的问题。1974年,美国国会逐渐意识到问题主要是源于低收入阶层在某些城市地段的集中,开始推行建立“混合收入居住区”模式,以缓解贫富、黑白居住区截然分离的状况,促进社会融合。同样由于社区布局偏远,降低了贫困居民的就业机会,英国的"Council House"政策和巴黎“住宅建设计划”等也都以出现大型“贫民窟”而告终。
2 阿列克斯·施瓦兹(Alex KSchwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第127-129页。
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第198页。
4 焦怡雪,促进居住融和的保障性住房混合建设方式探讨,城市发展研究,2007年第5期。
5 宋伟轩,大城市保障性住房空间布局的社会问题与治理途径,城市发展研究,2011年第8期。
6 白宏炜,保障性住房的困局,房地产行业系列分析之六：保障性住房篇,中金公司2010年研究报告。
7 比利时倡节能房减居住负担,人民日报,2011年10月21日。
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3 沈悦、张金梅、张晓青,影响我国居民住房消费选择的因素分析,消费经济,2010年第1期。
1 郑思齐、刘可婧、孙伟增,住房与交通综合可支付性指数的设计与应用——以北京为例,城市发展研究,2011年第2期。
2 转引自,徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第146页。
3 《2010中国新型城市化报告》显示,北京就业者的平均单程通勤时间为52min,高于美国最拥堵的城市纽约(31min),也远高于欧洲通勤时间最长的英国城市(22.5min)。
4 宋伟轩,大城市保障性住房空间布局的社会问题与治理途径,城市发展研究,2011年第8期。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第153页。
2 魏后凯,现代区域经济学,经济管理出版社2006年版。
3 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第16页。
4 汪冬宁、汤小橹、金晓斌、周寅康,基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例,城市规划、2010年第3期。
1 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第151-153页。
2 徐虹,城市公共住房供应研究,经济科学出版社2010年版,第157-159页。
1 我国保障性住房建设规模创历史之最,人民日报,2011年12月6日。
2 天津切实做好保障性住房规划建设运营管理工作,人民日报,2011年12月9日。
3 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第6-7页。
5 张永波,城市中低收入阶层居住空间布局研究——基于可承受成本居住的北京实证研究,中国城市规划设计研究院2006年博士论文。
6 详见田东海,住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择,清华大学出版社1998年版,第128-135页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第113页。
2 Yuen, B.. Squatters no more:Singapore Social Housing. Global Urban Development.2007.3 (1)
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第98-99页。
1 李克强,大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系,求是,2011年第8期。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第264-266页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第143-147页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第111页。
2 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月21日。
1 李素贞,完善退出机制,实现保障性住房的动态管理,经济研究参考,2010年第6期
2 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月21日。
1 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第53页。
2 谢平,中国金融制度的选择,上海远东出版社1996年版,第1-2页。
3 胡炳志,中国金融制度重构研究,人民出版社2003年版,第43-45页。
4 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第1页。
5David Garett, Barbars Reid, Helen Riley,1991. Housing Finance. Second Edition. Longman Group UK Ltd., p3.
5 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第44页。
1 转引自,陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第65-66页。
1 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第29页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第211-212页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第216页。
1 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第216-21 8页。
2 住房和城乡建设部住房保障司和住房公积金监管司,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,序言,第4-5页。数据表明,美国主要住房金融机构的资产规模和比重在不断变化,1986年到1995年,商业银行资产比重从32%降到28%,储货协会等机构从19%降到8%,保险公司从15%升到18%,养老基金从21%升到25%,共同基金从9%升到16%。见汪丽娜,美国住房金融体制研究,中国金融出版社1999年版,第21页。
1 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第96-97页。
2 数据来源,汪丽娜,德国建房互助储蓄信贷社的困惑与改革,中国房地产金融,1997年第4期。
3 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第31-34页。
4 参见住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第303-310页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第153页。
2 廉价住房目标有：第一,中低收入目标：政府支持企业收购的住房贷款中至少有53%的承借人家庭收入不高于其所在地的平均水平；第二,特别廉价性目标：政府支持企业收购的住房贷款中至少23%为极低收入家庭(户收入低于地区平均收入的60%)或低收入家庭(户收入低于其他地区平均收入的80%)所有；第三,特别廉价多户住房子目标：每年美国住房与城市发展部为用于廉价多户住房的贷款设立最低贷款额度,2006年该标准为94亿美元；第四,地区目标：政府支持企业每次收购的住房贷款中,至少有38%的住房单元位于中心城市、农村地区和他其他贷款供给不力的地区。引自阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第69页。
3 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第59页。
4 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz),美国住房政策,中信出版社2008年版,第184-193页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第83-90页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第91-96页。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第33-34页。
3 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第182-183页。
1 住房和城乡建设部住房保障司和住房公积金监管司,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,序言第6-7页。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第139-142页。
3 贾康、刘军民,中国住房制度改革问题研究,经济科学出版社2007年版,第53-59页。
4 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第139-142页。
5 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第259页。
1 石春贵、于永顺,房地产金融,中国金融出版社1995年版,第37-39页。
1 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第57页。
2 胡彬,制度变迁中的中国房地产业——理论分析与政策评价,上海财经大学出版社2002年版,第259页。
3 数据来源,中国统计年鉴和国家统计局网站。
4 2011年金融机构贷款投向统计报告,中国人民银行网站。
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3 美国住房抵押贷款证券根据投资者享受权利大小不同分为四类：抵押贷款传递证券(PTSs).抵押贷款支持债券(MBBs).(?)氏押贷款支付债券(MPTBs)抵押贷款担保债券(CMOs)。具体见,应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第224页。
1 “假按揭”是一种比较典型的金融风险源,即不以真实购房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充购房人,通过虚假销售方式套取银行贷款。见应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第136页。
2 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第137-138页。
3 中国人民银行1997年开始建立企业信贷征信系统,2004年开始建立个人信贷征信系统。
4 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第148-154页。
5 苑衍刚,千万套保障性安居工程住房资金从哪里来,决策参考。
1 三问保障房,防止出现贫民窟,人民日报,2011年1月22日。
2 保障房建设存在三大问题,各省下半年“大跃进”,京华时报,2011年10月26日。
3 《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》,见北京市住房和城乡建设委员会网站。
4 天津切实做好保障性住房规划建设运营管理工作,人民日报,2011年12月9日。
5 保障房进度慢不慢,人民日报,2011年7月21日。
1 我国保障性住房建设规模创历史之最,人民日报,2011年12月6日。
2 三问保障房：防止出现城市贫民窟,人民日报,2011年1月22日。
3 王军生,我国金融发展中的若干结构性问题及对策,管理现代化,2005年第4期。
4 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第72-73页。
5 应红(2007)指出,住房抵押一级市场是指个人或企业以自己拥有的房屋产权为抵押,向住房金融机构借贷的市场；住房抵押贷款二级市场是贷款人将住房抵押贷款再买卖的市场。通常住房抵押贷款由贷款人发起,再由这些贷款人在抵押贷款二级市场上将其出售,证券化机构购得抵押贷款,并以其作担保,发行 债券最大限度聚集资金。该债券就是住房抵押贷款债券。二级市场的本质是由众多投资者提供资金给个人,提高其购房能力。见应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第100-104页。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第100页。
2 苑衍刚,千万套保障性安居工程住房资金从哪里来,决策参考。
3 保障房质量好不好,人民日报,2011年7月21日。
4 保障房要尽快突破建设瓶颈,人民日报,2011年6月28日。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第176-177页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第400-402页。
1 侯淅珉、朱华、何玉波,印度住房发展金融公司的发展、作用及对我们的启示,中国房地产,1993年第7期。
2 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第247页。
3 陈杰,城市居民住房解决方案——理论与国际经验,上海财经大学出版社2009年版,第71页。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第127-128页。
5 黄振琳、黄锐,帮职工购房为廉租房出力武汉公积金功劳不小,楚天金报,2005年12月17日。
1 龙灏,城市最低收入阶层居住问题研究,中国建筑工业出版社2010年版,第104页。
2 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第70页。
3 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第110页。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第130页。
5 具体想法是,对高、中、低不同收入家庭实行不同缴存比例,如低收入者自己缴低单位缴高、中等收入者自己和单位双高、高收入者双低。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第34-36页。
2 建设部课题组,住房、住房制度改革和房地产市场专题研究,中国建筑工业出版社2007年版,第382-392页。
1 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第66-67页。
2 转引自,冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第191-193页。
3 住房和城乡建设部住房保障司和住房公积金监管司,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,序言,第2-3页。
1 数据转引自,冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第191-192页。
2 1992年《城镇住宅合作社管理暂行办法》。
3 陈伯庚、顾志敏、陆开和,城镇住房制度改革的理论与实践,上海人民出版社2003年版,第179页。
4 冯俊,住房与住房政策,中国建筑工业出版社2009年版,第195-196页。
1 美国做法是,一级市场由联邦住房管理局(FHA)提供保险,二级市场有国民抵押贷款协会(吉利美)、联邦国民抵押贷款协会(房利美)与联邦住房抵押贷款公司(房贷美)的担保,也有私人评级公司与私人抵押贷款保险。
2 住房和城乡建设部编,国外住房金融研究汇编,中国城市出版社2009年版,第40-41页。
3 应红,中国住房金融制度研究,中国财政经济出版社2007年版,第262-263页。
4 有研究建议住房保障资金多样化,包括房地产信托基金、社保资金、保险资金、公积金都可为住房保障体系提供庞大的长期性资金。设立专业住房储蓄机构或者储蓄银行等。另,通过加大财政预算安排、提高房产税和物业税、从土地出让净收益中安排一定资金投入住房保障建设、部分住房公积金增值收益、政府尝试发行住房建设中长期公债和发行住房福利彩票等渠道筹集住房保障基金,用于发展保障性住房。见李薇辉、傅尔基,创新上海住房保障体系的构想,上海经济研究2007年第4期。
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1 11项税收包括：投资方向调节税、买方契税、卖方契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税。
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