长江三角洲区域城市土地市场一体化研究
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摘要
随着长三角区域经济快速发展,长三角区域经济一体化发展趋势已不可逆转,而区域资源配置一体化是区域经济一体化的重要基础,土地资源作为重要的基本生产要素之一,区域经济一体化要求区域土地资源市场配置的一体化。长三角区域内各城市之间为了招商引资需要,违背土地市场正常运行规律,特别是对于大量的工业用地,区域内各城市纷纷出台相关城市土地供给的优惠政策,以低地价甚至零地价供地换取投资,严重破坏了土地市场高效配置土地资源的市场化机制,加速了城市土地资源的低效利用。同时长三角区域内由于各城市之间缺乏有效协调机制,导致区域内基础设施大量重复建设和各城市间产业同构现象严重,浪费了区域内有限土地资源。因此,长三角区域必须打破各城市土地市场的行政区划壁垒以及城市间土地市场分割,建立长三角区域城市土地市场一体化。论文对长三角区域城市土地市场一体化进行了研究,希望探索一条能够解决当前该区域土地资源利用过程中有关土地资源低效利用问题的途径,以期为长三角区域社会、经济、生态可持续发展提供一些有益参考。
论文首先简要介绍了研究的目的意义、论文技术路线、研究内容、研究方法与数据来源,回顾和简要评述了国内外相关研究动态,并根据研究需要对区域经济发展、区域资源配置、区域可持续发展、土地产权、区位、地租地价等相关理论进行回顾和归纳,为区域城市土地市场一体化研究奠定理论基础,然后对区域城市土地市场一体化作了进一步的理论分析,提出论文的理论分析柜架,为长三角区域城市土地市场一体化的实证研究提供理论基础。
在以上理论分析的基础上,文章对长江三角洲区域城市土地市场一体化进行了实证研究,主要实证研究内容包括以下几方面。①长三角区域城市土地市场化程度空间差异分析。通过构建城市土地市场化程度测算模型对长三角区域16城市的土地市场化程度进行测算,并在此测算结果基础上进行长三角区域城市土地市场化程度Moran’sⅠ全局空间自相关分析,分析结果显示区域相邻主要城市的土地市场化程度呈现出微弱的正空间自相关,表明区域城市土地市场一体化程度较低,并且对影响长三角区域城市土地市场一体化的主要因素进行了分析,从而提出长三角区域城市土地市场一体化的主要措施。②长三角区域城市土地市场的地价一体化研究。主要从长三角区域城市地价水平分析、长三角区域城市地价水平的空间自相关分析、长三角区域城市地价一体化改革措施以及区域城市地价体系等方面进行研究,研究目的在于如何保障区域城市地价的市场形成机制,促使区域城市土地资源显现真实的土地价值。③长三角区域城市土地市场的供给一体化研究。区域城市土地供给一体化主要是针对当前区域各城市之间土地市场分割形成的恶性供地竞争,区域各地方政府为了招商引资采取各种优惠供地措施导致区域土地市场供给的混乱。论文对长三角区域产业用地供地门槛进行深入分析,其主要内容包括区域城市土地等别的地区分类、区域建筑容积率门槛分析、区域投资强度及地均产出门槛分析、区域产业用地评估等方面。④长三角区域城市土地市场的收益分配一体化研究。针对地方政府为追求土地出让收益最大化导致的大量违法用地事件发生、土地出让金的委托代理、土地出让金的收支管理混乱等方面问题,提出区域城市土地出让收益分配改革,并就长三角区域各城市之间由于土地利用的外部性导致生态环境破坏,建议设立区域生态环境保护与治理基金进行城市间合理土地收益分配,以及对区域城市间土地合作开发过程中土地收益建立合理分配机制。⑤长三角区域城市土地市场交易平台的构建。由于长三角区域城市间土地市场是相互独立的,需要制定区域统一的土地市场交易程序、交易法规、统一的供地门槛以及通过构建区域土地市场交易信息平台实现区域土地交易信息公开、透明和共享,并且通过建立区域各层次的具体职能分工明确的有形土地市场建设,保障区域土地市场交易的顺利进行,同时解决区域各城市土地市场之间需要相互协调的一系列问题。区域城市土地交易平台的构建主要包括区域国有土地资产经营创新模式、区域城市土地市场交易平台的组织构建、区域土地市场交易信息平台的构建、区域土地市场中介机构的培育与发展等方面。⑥长三角区域城市土地市场一体化组织形式。为保障区域城市土地市场的有效运行,就必须建立与之相适应的区域城市土地市场一体化组织形式。借鉴国外区域经济一体化组织形式及相关研究成果,并结合我国国情,考虑可以采取中央-区域-省-市-县的垂直管理组织模式,将城市土地资源管理部门脱离于当地政府的管辖,减少区域各级地方政府对土地市场的过度干预,为形成区域统一的良好有序土地市场环境创造有利条件。
在以上理论与实证深入系统研究的基础上,得出了文章的一些基本研究结论。
(1)长三角区域各城市之间土地市场分割是区域城市土地资源市场化配置效率低的主因之一。当前长三角区域各城市之间土地市场是被分割的,区域内各城市土地市场没有建立统一的土地市场交易规则,没有形成激励的土地市场竞争机制,导致区域内各城市之间为了招商引资,工业用地通常以低地价或零地价以及变相返回土地出让金的优惠措施吸引投资,这种恶性竞争破坏了区域内土地资源的市场化配置效率。
(2)区域土地管理体制创新是适应区域土地市场一体化发展需要。区域城市土地市场一体化发展需要跨省级的区域土地管理机构来统一协调制定区域统一的土地市场交易法规以及区域土地利用的总体规划等有关区域土地资源协调管理的问题。因此,可以考虑建立国务院-国土资源部-区域级-省级-市县级土地管理机构的中央垂直管理模式,进行区域土地管理体制创新。
(3)实现区域土地收益合理公平分配是区域土地市场一体化的核心内容。区域土地市场一体化实现,必须解决区域土地收益的合理公平分配问题,否则,区域土地市场一体化的实现是不可能的。对土地出让收益分配应向失地农民与农村经济建设方面大力倾斜,实现土地收益的合理公平分配；要加强土地出让金等土地收益分配的公开、透明使用,加强土地出让金的收支管理；区域土地市场一体化过程中土地收益分配一体化也必须值得关注。总之,区域土地市场一体化的核心其实是各方土地收益分配博弈的过程,能否处理好区域土地收益的合理公平分配,关系到区域土地市场一体化的成败,也是其难点之所在。
(4)区域城市土地市场交易平台构建有利于公平竞争的市场交易环境形成。区域城市土地市场一体化需要构建区域城市土地市场交易平台,其主要包括制定区域统一土地市场交易规则、统一供地门槛、垂直管理模式下的有形土地市场的建设以及区域土地交易信息的公开、透明和共享,为区域城市土地市场良好秩序的形成创造了有利条件。
(5)完善区域土地价格市场形成机制,充分显现土地真实价值。当前我国城市地价普遍存在两种绝然相反的情况,一个是工业用地地价的偏低,而另一个则是住宅、商业用地地价的虚高。因此,要完善区域城市地价的市场形成机制,首先应消除地方政府对城市地价市场形成机制的干扰,防止地方政府对地价的操控。其次要积极培育土地市场交易主体以及加大土地市场信息的公开透明度,形成良好的公平市场竞争环境,通过市场充分竞争来形成合理的地价,使地价的形成不违背市场价值规律,反映土地的真实价值。
文章最后提出了论文的可能创新与存在不足,并展望了后续研究方向。
With the rapid economic development in the Yangtze River Delta region, regional economic integration is now irreversible. The resources allocation is an important foundation for economic integration and regional economic integration requires urban land resources regional allocation integration. As a result, we need to establish a unified urban land market in Yangtze River Delta Area.Every urban government has been destroying the land market excellent development by manipulating the urban land prices because of unhealthy competition in order to develop the local economy. At the same time, in the area construction of infrastructure and economy investment are recurring seriously between every city. Therefor, in Yangtze River Delta Area the urban land resource has been used very inefficiently. In this paper, we have researched the urban land market integration in Yangtze River Delta in order to solve the current inefficient use problem of land resources and promote the regional sustained development of society, economy, and environment in this area.
In this paper we firstly have introduced the research objective, research background, technique route, research contents, research methods and sources of data used. The literature of domestic and abroad is reviewed and commented also. As research theoretical basic, regional economic development, regional resources allocation, sustainable development, land property right, location, land retn and land price theories are reviewed and concluded.
In the above theory analysis basis, then some empirical researches are concluded in the paper.①The regional levels of urban land market spatial difference analysis. Fistly we have calculated the levels of urban land market of 16 cities, then have spatial difference analyzed. The result shows the degree of regional urban land market integration is low.②The regional urban land price formation mechanism research.In order to promote regional urban land price market mechanism form, we need avoid the regional local governmet to intervene the land price marketization form.③The regional urban land coordinating supply research. In order to attract investment many local governments have taken various preferential measures which have resulted in regional land market disorder. So in this paper we have studied deeply regional industrial land supply threshold.④The regional urban land compensation mechanism research. Because local governments pursue the maximized land transfer benefit, now there are many illegal land using events. As a result, we need innovate the land transfer benefit allocation, and establish reasonable land transfer benefit allocation compensatory mechanism.⑤The regional urban land market platform research. At present the urban land markets are divided in Yangtze River Delta Area, so we need to establish a unified regional urban land maket sale platform to promote land market transaction conducted smoothly.⑥The regional urban land market integration organization research. Because the urban land management system in our country could not adapt to the regional land resource management need, so in this paper we have established new regional land management organizationwhic is vertical administration.
On this basis we have drawn some main conclusions.
Firstly, the regional urban land resource has been used inefficiently because every city land market has been divided. The regional economic integration has included the regional market integration, and regional resources should be collocated efficiently by regional unified market. Now in Yangtze River Delta Area, the regional unified land market has not been established and at every city the urban land market is independent each other. Every city government is actively attracting investments in order to develop owner economy by supplying land to investors which price is largely lower than its reasonable price. In this area the above vicious competition between every city government has resulted in the urban land inefficient collocation by urban land market.
Secondly, the regional urban land management system innovation is necessary to the regional unified urban land market development.At present in our country we are practicing the land management departments directly under provincial-level government.But this management system can not prevent the land market vicious competition between every government, and this management system is creating the conditions to prevent the local government interfering with the urban land market. In Yangtze River Delta Area, we need formulate regional unified land market trade laws and regulations to resolve the urban land using problems in the area. So we should establish land management departments directly under the central government to carry out regional land management system innovation.
Thirdly, the benefit of urban land reasonable fair distributing is the essence of the regional urban land market integration.The benefit of urban land reasonable fair distributing certainly should include that the farmers who lose the farm need acquire more the benefit of urban land and the rural economic construction should need more land benefit of urban land to be invested. Moreover, when the local governments make use of the benefit of urban land the local governments should be supervised to assure the benefit of urban land reasonable use. Because the benefit of urban land reasonable fair distributing is connected with the success of the regional urban land market integration, we must take measures to assure the benefit of urban land to be used openly, fairly and justly.
Fourthly, construction of a unified trading platform for the regional land market can make the regional land market to achieve a unified external trading environment. The regional land market integration need build a unified trading platform including the development of regional unified land market trading rules, the unified land supply threshold, the physical construction of the regional unified land market and regional land information openness, transparency and completeness of the information sharing. Construction of a unified trading platform for the regional land market provides a unified external environment of land market transactions for the regional land market integration and makes it work to good regional urban land market order.
Fifthly, improving the formation mechanism of the regional land market price of land makes the true value of the land be fully demonstrated. In order to improve the formation mechanism of the regional land market price of land, first we should eliminate the local government interference with the formation mechanism of the urban land price and prevent the local government manipulating the urban land price. Second, we should actively cultivate land market traders and increase the transparency of the land market information in the public. A reasonable premium land price is formed by market competition and the true value of the land would be fully demonstrated.
Finally this paper refers to its probable innovation and shortage, and the subsequent research direction.
论文首先简要介绍了研究的目的意义、论文技术路线、研究内容、研究方法与数据来源,回顾和简要评述了国内外相关研究动态,并根据研究需要对区域经济发展、区域资源配置、区域可持续发展、土地产权、区位、地租地价等相关理论进行回顾和归纳,为区域城市土地市场一体化研究奠定理论基础,然后对区域城市土地市场一体化作了进一步的理论分析,提出论文的理论分析柜架,为长三角区域城市土地市场一体化的实证研究提供理论基础。
在以上理论分析的基础上,文章对长江三角洲区域城市土地市场一体化进行了实证研究,主要实证研究内容包括以下几方面。①长三角区域城市土地市场化程度空间差异分析。通过构建城市土地市场化程度测算模型对长三角区域16城市的土地市场化程度进行测算,并在此测算结果基础上进行长三角区域城市土地市场化程度Moran’sⅠ全局空间自相关分析,分析结果显示区域相邻主要城市的土地市场化程度呈现出微弱的正空间自相关,表明区域城市土地市场一体化程度较低,并且对影响长三角区域城市土地市场一体化的主要因素进行了分析,从而提出长三角区域城市土地市场一体化的主要措施。②长三角区域城市土地市场的地价一体化研究。主要从长三角区域城市地价水平分析、长三角区域城市地价水平的空间自相关分析、长三角区域城市地价一体化改革措施以及区域城市地价体系等方面进行研究,研究目的在于如何保障区域城市地价的市场形成机制,促使区域城市土地资源显现真实的土地价值。③长三角区域城市土地市场的供给一体化研究。区域城市土地供给一体化主要是针对当前区域各城市之间土地市场分割形成的恶性供地竞争,区域各地方政府为了招商引资采取各种优惠供地措施导致区域土地市场供给的混乱。论文对长三角区域产业用地供地门槛进行深入分析,其主要内容包括区域城市土地等别的地区分类、区域建筑容积率门槛分析、区域投资强度及地均产出门槛分析、区域产业用地评估等方面。④长三角区域城市土地市场的收益分配一体化研究。针对地方政府为追求土地出让收益最大化导致的大量违法用地事件发生、土地出让金的委托代理、土地出让金的收支管理混乱等方面问题,提出区域城市土地出让收益分配改革,并就长三角区域各城市之间由于土地利用的外部性导致生态环境破坏,建议设立区域生态环境保护与治理基金进行城市间合理土地收益分配,以及对区域城市间土地合作开发过程中土地收益建立合理分配机制。⑤长三角区域城市土地市场交易平台的构建。由于长三角区域城市间土地市场是相互独立的,需要制定区域统一的土地市场交易程序、交易法规、统一的供地门槛以及通过构建区域土地市场交易信息平台实现区域土地交易信息公开、透明和共享,并且通过建立区域各层次的具体职能分工明确的有形土地市场建设,保障区域土地市场交易的顺利进行,同时解决区域各城市土地市场之间需要相互协调的一系列问题。区域城市土地交易平台的构建主要包括区域国有土地资产经营创新模式、区域城市土地市场交易平台的组织构建、区域土地市场交易信息平台的构建、区域土地市场中介机构的培育与发展等方面。⑥长三角区域城市土地市场一体化组织形式。为保障区域城市土地市场的有效运行,就必须建立与之相适应的区域城市土地市场一体化组织形式。借鉴国外区域经济一体化组织形式及相关研究成果,并结合我国国情,考虑可以采取中央-区域-省-市-县的垂直管理组织模式,将城市土地资源管理部门脱离于当地政府的管辖,减少区域各级地方政府对土地市场的过度干预,为形成区域统一的良好有序土地市场环境创造有利条件。
在以上理论与实证深入系统研究的基础上,得出了文章的一些基本研究结论。
(1)长三角区域各城市之间土地市场分割是区域城市土地资源市场化配置效率低的主因之一。当前长三角区域各城市之间土地市场是被分割的,区域内各城市土地市场没有建立统一的土地市场交易规则,没有形成激励的土地市场竞争机制,导致区域内各城市之间为了招商引资,工业用地通常以低地价或零地价以及变相返回土地出让金的优惠措施吸引投资,这种恶性竞争破坏了区域内土地资源的市场化配置效率。
(2)区域土地管理体制创新是适应区域土地市场一体化发展需要。区域城市土地市场一体化发展需要跨省级的区域土地管理机构来统一协调制定区域统一的土地市场交易法规以及区域土地利用的总体规划等有关区域土地资源协调管理的问题。因此,可以考虑建立国务院-国土资源部-区域级-省级-市县级土地管理机构的中央垂直管理模式,进行区域土地管理体制创新。
(3)实现区域土地收益合理公平分配是区域土地市场一体化的核心内容。区域土地市场一体化实现,必须解决区域土地收益的合理公平分配问题,否则,区域土地市场一体化的实现是不可能的。对土地出让收益分配应向失地农民与农村经济建设方面大力倾斜,实现土地收益的合理公平分配；要加强土地出让金等土地收益分配的公开、透明使用,加强土地出让金的收支管理；区域土地市场一体化过程中土地收益分配一体化也必须值得关注。总之,区域土地市场一体化的核心其实是各方土地收益分配博弈的过程,能否处理好区域土地收益的合理公平分配,关系到区域土地市场一体化的成败,也是其难点之所在。
(4)区域城市土地市场交易平台构建有利于公平竞争的市场交易环境形成。区域城市土地市场一体化需要构建区域城市土地市场交易平台,其主要包括制定区域统一土地市场交易规则、统一供地门槛、垂直管理模式下的有形土地市场的建设以及区域土地交易信息的公开、透明和共享,为区域城市土地市场良好秩序的形成创造了有利条件。
(5)完善区域土地价格市场形成机制,充分显现土地真实价值。当前我国城市地价普遍存在两种绝然相反的情况,一个是工业用地地价的偏低,而另一个则是住宅、商业用地地价的虚高。因此,要完善区域城市地价的市场形成机制,首先应消除地方政府对城市地价市场形成机制的干扰,防止地方政府对地价的操控。其次要积极培育土地市场交易主体以及加大土地市场信息的公开透明度,形成良好的公平市场竞争环境,通过市场充分竞争来形成合理的地价,使地价的形成不违背市场价值规律,反映土地的真实价值。
文章最后提出了论文的可能创新与存在不足,并展望了后续研究方向。
With the rapid economic development in the Yangtze River Delta region, regional economic integration is now irreversible. The resources allocation is an important foundation for economic integration and regional economic integration requires urban land resources regional allocation integration. As a result, we need to establish a unified urban land market in Yangtze River Delta Area.Every urban government has been destroying the land market excellent development by manipulating the urban land prices because of unhealthy competition in order to develop the local economy. At the same time, in the area construction of infrastructure and economy investment are recurring seriously between every city. Therefor, in Yangtze River Delta Area the urban land resource has been used very inefficiently. In this paper, we have researched the urban land market integration in Yangtze River Delta in order to solve the current inefficient use problem of land resources and promote the regional sustained development of society, economy, and environment in this area.
In this paper we firstly have introduced the research objective, research background, technique route, research contents, research methods and sources of data used. The literature of domestic and abroad is reviewed and commented also. As research theoretical basic, regional economic development, regional resources allocation, sustainable development, land property right, location, land retn and land price theories are reviewed and concluded.
In the above theory analysis basis, then some empirical researches are concluded in the paper.①The regional levels of urban land market spatial difference analysis. Fistly we have calculated the levels of urban land market of 16 cities, then have spatial difference analyzed. The result shows the degree of regional urban land market integration is low.②The regional urban land price formation mechanism research.In order to promote regional urban land price market mechanism form, we need avoid the regional local governmet to intervene the land price marketization form.③The regional urban land coordinating supply research. In order to attract investment many local governments have taken various preferential measures which have resulted in regional land market disorder. So in this paper we have studied deeply regional industrial land supply threshold.④The regional urban land compensation mechanism research. Because local governments pursue the maximized land transfer benefit, now there are many illegal land using events. As a result, we need innovate the land transfer benefit allocation, and establish reasonable land transfer benefit allocation compensatory mechanism.⑤The regional urban land market platform research. At present the urban land markets are divided in Yangtze River Delta Area, so we need to establish a unified regional urban land maket sale platform to promote land market transaction conducted smoothly.⑥The regional urban land market integration organization research. Because the urban land management system in our country could not adapt to the regional land resource management need, so in this paper we have established new regional land management organizationwhic is vertical administration.
On this basis we have drawn some main conclusions.
Firstly, the regional urban land resource has been used inefficiently because every city land market has been divided. The regional economic integration has included the regional market integration, and regional resources should be collocated efficiently by regional unified market. Now in Yangtze River Delta Area, the regional unified land market has not been established and at every city the urban land market is independent each other. Every city government is actively attracting investments in order to develop owner economy by supplying land to investors which price is largely lower than its reasonable price. In this area the above vicious competition between every city government has resulted in the urban land inefficient collocation by urban land market.
Secondly, the regional urban land management system innovation is necessary to the regional unified urban land market development.At present in our country we are practicing the land management departments directly under provincial-level government.But this management system can not prevent the land market vicious competition between every government, and this management system is creating the conditions to prevent the local government interfering with the urban land market. In Yangtze River Delta Area, we need formulate regional unified land market trade laws and regulations to resolve the urban land using problems in the area. So we should establish land management departments directly under the central government to carry out regional land management system innovation.
Thirdly, the benefit of urban land reasonable fair distributing is the essence of the regional urban land market integration.The benefit of urban land reasonable fair distributing certainly should include that the farmers who lose the farm need acquire more the benefit of urban land and the rural economic construction should need more land benefit of urban land to be invested. Moreover, when the local governments make use of the benefit of urban land the local governments should be supervised to assure the benefit of urban land reasonable use. Because the benefit of urban land reasonable fair distributing is connected with the success of the regional urban land market integration, we must take measures to assure the benefit of urban land to be used openly, fairly and justly.
Fourthly, construction of a unified trading platform for the regional land market can make the regional land market to achieve a unified external trading environment. The regional land market integration need build a unified trading platform including the development of regional unified land market trading rules, the unified land supply threshold, the physical construction of the regional unified land market and regional land information openness, transparency and completeness of the information sharing. Construction of a unified trading platform for the regional land market provides a unified external environment of land market transactions for the regional land market integration and makes it work to good regional urban land market order.
Fifthly, improving the formation mechanism of the regional land market price of land makes the true value of the land be fully demonstrated. In order to improve the formation mechanism of the regional land market price of land, first we should eliminate the local government interference with the formation mechanism of the urban land price and prevent the local government manipulating the urban land price. Second, we should actively cultivate land market traders and increase the transparency of the land market information in the public. A reasonable premium land price is formed by market competition and the true value of the land would be fully demonstrated.
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引文
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