土地使用权出让金研究
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摘要
多年来，关于土地使用权出让金的研究较为薄弱，特别是关于其测算原理、方法和模型缺乏系统研究，不能适应学科建设和经济建设的要求。本文对土地使用权出让金从理论到实践，从测算原理到测算方法进行了有益的探讨。本文共分6个部分：
第一部分，绪论。介绍了文章的选题背景与意义、国内外研究概况、研究内容与特色。
第二部分，土地使用权出让金理论基础。指出地租理论是土地使用权出让金的理论基础，包括绝对地租、级差地租、均衡地租和竞标地租理论。
第三部分，土地使用权出让及土地使用权出让金。阐明土地使用权、土地使用权出让和土地使用权出让金的特征和内涵。
第四部分，土地使用权出让金结构分析。指出土地出让金应由土地所有权收益、土地投资收益、土地管理收益构成，同时指出影响土地出让金的还有土地用途、市场需求、预期收益、宏观调控、持续利用等因素；提出土地出让金系数模型，并对重庆市土地出让金系数进行了测评与分析。
第五部分，土地使用权出让金级差分布研究。提出级差收益分布理论模型，指出土地出让金应服从级差分布原则，并对重庆市土地出让金级差分布情况进行了分析，提出相应的建议及对策。
第六部分，土地使用权出让金改革研究。对一次性收取土地出让金的弊端进行了分析，提出土地出让金的三种改革方向：年租制、物业税和分年度收取土地
土地使用权出让金研究—以重庆市为例
出让金，并提出编制《土地使用权出让金测算规程》的构想，对编制《规程》的
原则和技术方法进行了阐述。
The research for the land granting fee, especially the calculating principle and the model, is scarce and can not meet the need for years. This thesis explores the land granting fee from theory to practice in six parts.
Part one is preface, introducing the background of writing the article and the study progress at home and abroad and the features of the study.
Part two introduces the theoretic base of the land granting fee is land rent theory, including absolute rent, graded rent, equilibrium rent and bid rent.
Part three clarifies the connotation of land usufruct, land granting and land granting fee.
Part four analyses the structure of the granting fee, including the land property income, land investment income and land management beneficial result. Furthermore, it advances the influential factors of the granting fee. Then it points out the granting fee co-efficient model and makes an appraisal of the granting fee co-efficient in Chongqing.
Part five puts forward the distribution regularity and advances that the land granting fee is to submit to the distribution regularity. Then it analyses the granting fee distribution condition in Chongqing and puts forward corresponding suggestions and countermeasures.
Part six analyses the defects of collecting the land granting fee once for all and
explores three innovating directions including annual-rent approach, real estate tax
and collecting in installment. Then it conceives the calculating standard for the land
granting fee.
第一部分，绪论。介绍了文章的选题背景与意义、国内外研究概况、研究内容与特色。
第二部分，土地使用权出让金理论基础。指出地租理论是土地使用权出让金的理论基础，包括绝对地租、级差地租、均衡地租和竞标地租理论。
第三部分，土地使用权出让及土地使用权出让金。阐明土地使用权、土地使用权出让和土地使用权出让金的特征和内涵。
第四部分，土地使用权出让金结构分析。指出土地出让金应由土地所有权收益、土地投资收益、土地管理收益构成，同时指出影响土地出让金的还有土地用途、市场需求、预期收益、宏观调控、持续利用等因素；提出土地出让金系数模型，并对重庆市土地出让金系数进行了测评与分析。
第五部分，土地使用权出让金级差分布研究。提出级差收益分布理论模型，指出土地出让金应服从级差分布原则，并对重庆市土地出让金级差分布情况进行了分析，提出相应的建议及对策。
第六部分，土地使用权出让金改革研究。对一次性收取土地出让金的弊端进行了分析，提出土地出让金的三种改革方向：年租制、物业税和分年度收取土地
土地使用权出让金研究—以重庆市为例
出让金，并提出编制《土地使用权出让金测算规程》的构想，对编制《规程》的
原则和技术方法进行了阐述。
The research for the land granting fee, especially the calculating principle and the model, is scarce and can not meet the need for years. This thesis explores the land granting fee from theory to practice in six parts.
Part one is preface, introducing the background of writing the article and the study progress at home and abroad and the features of the study.
Part two introduces the theoretic base of the land granting fee is land rent theory, including absolute rent, graded rent, equilibrium rent and bid rent.
Part three clarifies the connotation of land usufruct, land granting and land granting fee.
Part four analyses the structure of the granting fee, including the land property income, land investment income and land management beneficial result. Furthermore, it advances the influential factors of the granting fee. Then it points out the granting fee co-efficient model and makes an appraisal of the granting fee co-efficient in Chongqing.
Part five puts forward the distribution regularity and advances that the land granting fee is to submit to the distribution regularity. Then it analyses the granting fee distribution condition in Chongqing and puts forward corresponding suggestions and countermeasures.
Part six analyses the defects of collecting the land granting fee once for all and
explores three innovating directions including annual-rent approach, real estate tax
and collecting in installment. Then it conceives the calculating standard for the land
granting fee.
引文
[1]李芹芳·论我国的地价问题·中国土地·2001(11)
[2]刘先林·如何有效降低商品房价格?有关人士建议猛砍土地出让金·中国消费者报·2001．4．21
[3]曹建军·靠什么历久不衰——英国土地租赁制度的启示·中国土地[J]·2001(2)：41-42
[4]论我国土地使用权出让的法律性质·汤艳红·苏州丝绸工学院学报[J]·2000(6)：81-82
[5]中国大陆与港澳台地区土地法律比较研究[M]69
[6]周诚·土地经济研究[M]·435：
[7]关于一次性收取土地使用权出让金的思考·苏宁·武汉市经济管理干部学院学报[J]·2001(2)：59～60
[8]李红卫·广州市政府城市土地经营状况的分析与思考·城市规划汇刊[J]·2002(6)：37-39
[9]岳大鹏·关于西宁市基准地价与土地使用权出让金的构成分析·陕西师范大学学报自然科学版[J]·1997(3)
[10]陈少晖·城市绝对地租与土地产权制度创新·福建师范大学学报(哲学社会科学版)[J]·1997(4)：1-2
[11]杨继瑞·中国城市地价探析[M]．北京：高等教育出版社．1997·87～90
[12]严星、林增杰·城市地产评估[M]·北京：中国人民大学出版社．1993·20
[13]毕宝德等·土地经济学[M]·北京：中国人民大学出版社．1996·331～336
[14]杨庆媛·中国城镇土地市场研究[M]·25
[15]曹建海·中国城市土地高效利用研究[M]．经济管理出版社·2002·18-21
[16]王兴中·城市社会空间结构[M]．西安：西安地图出版社．1992
[17]张舒·西方城市地域结构理论的评价·辽宁大学学报(哲学社会科学版)[J]·2001(9)
[18]刘彦随·城市土地等级及其结构模式研究．国土开发与整治(特辑)[J]．1994
[19]杨庆媛·中国城镇土地市场研究[M]·27
[20]杨庆媛·中国城镇土地市场研究[M]·28
[21]刘卫东等·城市土地价格调查、评价及动态监测[M]．北京：科学出版社·2002．22
[22]王光希主编·新编中国地价[M]．北京：中国大地出版社，1996
[23]全国土地估价师资格考试辅导教材之一——土地管理基础[M]．北京：地质出版社．2002．1～3
[24]邱道持·合川市基准地价评估方法浅析·西南师范大学学报(自然科学版)[J]．1995(5)
[25]严星、林增杰·城市地产评估(修订本，上册)[M]．北京：中国人民大学出版社．1999
[26]邱道持·重庆市区土地出让市场价格分析·西南师范大学学报(自然科学版)[J]．1999(1)
[27]刘天、谭旭菁·南方日报·2004-02-27
[28]《上海国有土地使用制度深化改革问题研究》课题组·税租费结构分析及土地收益分配模式·中国土地[J]．2003(5)
[29]敬松、田科培、曾晓蕾·重庆城镇地价体系评析·中国土地[J]·2002(8)：37
[30]周诚·国有土地年租制产权探索·中国土地科学[J]·1999(4)
[31]宓小雄·住房地价年租制—解开房价销链的一把钥匙·中国房地信息[J]·1999(2)
[32]李建蓉·为年租制争一席之地—谈年租制的现实意义·中国国土资源报·1999年4月2日
[33]张协奎·房地产技术经济学[M]．中国科学技术出版社·1993(2)．
[34]胡存智·土地估价理论与方法[M]．北京：改革出版社·1998
[35]国家土地管理局·城镇土地估价规程·北京：农业出版社·1993
[36]国家土地管理局·城镇土地定级规程·北京：农业出版社·1990
[37]刘卫东·土地资源学[M]．上海：百家出版社·1994
[38]陈柏东·论地价·经济评论[J]·2001(4)：33-36
[39]高谊、张明辉、孙震·城市资产经营中政府行政审批职能的转变与规范——以国有土地出让权规范模式为例·城市发展研究[J]·2002(2)：10-14
[40]王利明·国家所有权研究·中国人民大学出版社，1991
[41]黄少安·产权经济学[M]．山东：山东人民出版社·1995：66～102
[42]程民选·产权与市场[M]．四川：西南财经大学出版社·1997：14～21
[43]曹之虎·论所有制[M]．上海：上海人民出版社·1993：190～202
[44]胡存智·地价估价系统的发展：方法和管理·互联网报告·国土管理局·1990．北京
[45]周诚·土地价值论[J]·中国土地科学[J]．1992(2)：10～16．
[46]周诚·关于土地资本价值的“真实性”与“虚假性”的探析[J]．中国土地科学·1996(1)：29
[47]周诚·正确理解马克思关于土地构成的观点·中国土地科学[J]．1996(4)：28～29
[48]黄小虎·倡行年地租制——防止片面追求地租收入最大化·中国土地[J]．2003(1)
[49]张飞虎·土地年租制·北京房地产[J]．1999(1)
[50]王先进·中国地价[M]．北京：中国物价出版社·1996
[51]刘书楷、张月蓉·土地经济学原理[M]．南京：江苏科学技术出版社·1988
[52]茅于轼·所有权漫谈(二)·美国研究参考资料[J]．1991(10)
[53]毕宝德·最新房地产投资与估价运作手册[M]．中国发展出版社·1994
[54]伊利．莫尔豪斯·土地经济学原理[M]．商务印书馆·1982
[55]物业税为谁而设·南方周末·2004．4．1第17版
[56]宁光杰·建立以市场为基础的土地出让金的思路·中国房地产[J]．1995(9)
[57]贺卫·寻租经济学·中国发展出版社·1999
[58]陈顺清·城市增长与土地增值·科学出版社·2000
[59]Arthur O Sullivan · Urban Economics · McGraw-Hill Education Press
[60]Delafons, John. Land-Use Controls in the United States. Cambridge, Mass.: MIT Press. 1996
[61]G. Cornelies Von Kooten, Land Resources Economics and Sustainable Development: Economic Polices and the Common Good, UBC Press/Voncouver, 1994
[61]William M. Shenkel. Real Estate Appraisal, South-Western Publishing Co., 1992
[62]Edward J. Kaiser. David R. Godschaik, and F. Stuart Chapin, Jr., Urban Land Planning, 4th ed., The Board of Trustees of the University of Illinois, 1995
[2]刘先林·如何有效降低商品房价格?有关人士建议猛砍土地出让金·中国消费者报·2001．4．21
[3]曹建军·靠什么历久不衰——英国土地租赁制度的启示·中国土地[J]·2001(2)：41-42
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[6]周诚·土地经济研究[M]·435：
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[10]陈少晖·城市绝对地租与土地产权制度创新·福建师范大学学报(哲学社会科学版)[J]·1997(4)：1-2
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[14]杨庆媛·中国城镇土地市场研究[M]·25
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[20]杨庆媛·中国城镇土地市场研究[M]·28
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[48]黄小虎·倡行年地租制——防止片面追求地租收入最大化·中国土地[J]．2003(1)
[49]张飞虎·土地年租制·北京房地产[J]．1999(1)
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[52]茅于轼·所有权漫谈(二)·美国研究参考资料[J]．1991(10)
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[54]伊利．莫尔豪斯·土地经济学原理[M]．商务印书馆·1982
[55]物业税为谁而设·南方周末·2004．4．1第17版
[56]宁光杰·建立以市场为基础的土地出让金的思路·中国房地产[J]．1995(9)
[57]贺卫·寻租经济学·中国发展出版社·1999
[58]陈顺清·城市增长与土地增值·科学出版社·2000
[59]Arthur O Sullivan · Urban Economics · McGraw-Hill Education Press
[60]Delafons, John. Land-Use Controls in the United States. Cambridge, Mass.: MIT Press. 1996
[61]G. Cornelies Von Kooten, Land Resources Economics and Sustainable Development: Economic Polices and the Common Good, UBC Press/Voncouver, 1994
[61]William M. Shenkel. Real Estate Appraisal, South-Western Publishing Co., 1992
[62]Edward J. Kaiser. David R. Godschaik, and F. Stuart Chapin, Jr., Urban Land Planning, 4th ed., The Board of Trustees of the University of Illinois, 1995