房地产开发企业招标阶段的合约管理研究
摘要
针对目前国家出台的越来越严格的宏观调控政策,房地产开发企业面临着巨大的压力和挑战,为了在行业内生存和胜出,必须提高自身的核心竞争力,提高项目管理水平,其中最主要的是要提高合约管理水平。合约管理贯穿了房地产开发企业建设项目运作的整个阶段,项目的实施过程本质上就是一个又一个合约实施的过程,合约管理水平的高低将直接影响到项目的收益。
房地产开发企业的合约管理包括合约订立阶段和合约履行阶段的管理,只有做好了合约订立阶段的管理才能顺利的进行合约履行阶段的管理。合约订立阶段也就是招标阶段,我国房地产开发企业招标阶段的合约管理水平不高,订立的合约对实施阶段的指导性不强,不能够充分保障房地产企业的合法权益,有必要加强招标阶段的合约管理,从而控制项目的成本,增强企业竞争力。
论文从房地产开发企业工程施工合约管理入手,深入研究了招标阶段合约管理的实施体系,提出要在合约前期策划、招标工作以及合约签订工作中进行关键环节的控制,并根据某房地产开发企业的合约管理进行实例分析,并进一步强调招标阶段合约管理的控制要点。论文最终指出,做好房地产开发企业招标阶段的合约管理,规范的合约管理组织体系是基础,完善的制度和流程是保证,提高合约管理意识是思想,关键环节控制是重点。
论文的研究对房地产开发企业较为科学实用,有一定的参考价值,可以对房地产开发企业的合约管理工作提供借鉴和参考。
As the country has issued more and more restrictive macroeconomic regulation and control policies, real estate enterprises face great pressure and challenges. In order to survive and win in the real estate industry, they may have to raise their own core competitiveness and improve their project management level. Among them, the most important task is to improve the contract management level. Contract management runs through the entire stage of the engineering construction projects. What’s more, the implementation of the project, is essentially a process of one after another contract implementation process. Consequently, the contract management level will directly affect the profit of the projects.
The contract management of real estate enterprises includes two phases management: contract signing phase management and contract execution phase management. Only do well in contract signing stage management, they can smoothly operate the contract execution stage management. Contract signing stage is also the tender stage. The bidding stage management level is not high in China's real estate enterprises and the guiding of contracts in the implementation stage is not strong. They can't fully guarantee the lawful rights and interests of real estate enterprises. So it’s very necessary to strengthen bidding phase of the contract management in order to control the cost of the project and enhance the competitiveness of real estate enterprises.
This paper from the perspective of contract management of engineering construction in real estate enterprises, researches on the implementation system of the contract management in tender stage deeply. It puts forward to control the key link among contract preliminary planning work, bidding work and signing contracts work. In addition, it carries out demonstration analysis to the contract management of one real estate enterprise and further emphasizes the control points in the tender stage of contract management. The paper finally points out that to the contract management in bidding phase of real estate development enterprises , standard contract management system is a foundation; perfect system and process is the guarantee; improving contract management consciousness is the thought; the key link control is the key.
The research in the paper will be scientific and practical to the real estate enterprises comparatively. So it has certain reference value and can provide reference to contract management work for real estate enterprises.
房地产开发企业的合约管理包括合约订立阶段和合约履行阶段的管理,只有做好了合约订立阶段的管理才能顺利的进行合约履行阶段的管理。合约订立阶段也就是招标阶段,我国房地产开发企业招标阶段的合约管理水平不高,订立的合约对实施阶段的指导性不强,不能够充分保障房地产企业的合法权益,有必要加强招标阶段的合约管理,从而控制项目的成本,增强企业竞争力。
论文从房地产开发企业工程施工合约管理入手,深入研究了招标阶段合约管理的实施体系,提出要在合约前期策划、招标工作以及合约签订工作中进行关键环节的控制,并根据某房地产开发企业的合约管理进行实例分析,并进一步强调招标阶段合约管理的控制要点。论文最终指出,做好房地产开发企业招标阶段的合约管理,规范的合约管理组织体系是基础,完善的制度和流程是保证,提高合约管理意识是思想,关键环节控制是重点。
论文的研究对房地产开发企业较为科学实用,有一定的参考价值,可以对房地产开发企业的合约管理工作提供借鉴和参考。
As the country has issued more and more restrictive macroeconomic regulation and control policies, real estate enterprises face great pressure and challenges. In order to survive and win in the real estate industry, they may have to raise their own core competitiveness and improve their project management level. Among them, the most important task is to improve the contract management level. Contract management runs through the entire stage of the engineering construction projects. What’s more, the implementation of the project, is essentially a process of one after another contract implementation process. Consequently, the contract management level will directly affect the profit of the projects.
The contract management of real estate enterprises includes two phases management: contract signing phase management and contract execution phase management. Only do well in contract signing stage management, they can smoothly operate the contract execution stage management. Contract signing stage is also the tender stage. The bidding stage management level is not high in China's real estate enterprises and the guiding of contracts in the implementation stage is not strong. They can't fully guarantee the lawful rights and interests of real estate enterprises. So it’s very necessary to strengthen bidding phase of the contract management in order to control the cost of the project and enhance the competitiveness of real estate enterprises.
This paper from the perspective of contract management of engineering construction in real estate enterprises, researches on the implementation system of the contract management in tender stage deeply. It puts forward to control the key link among contract preliminary planning work, bidding work and signing contracts work. In addition, it carries out demonstration analysis to the contract management of one real estate enterprise and further emphasizes the control points in the tender stage of contract management. The paper finally points out that to the contract management in bidding phase of real estate development enterprises , standard contract management system is a foundation; perfect system and process is the guarantee; improving contract management consciousness is the thought; the key link control is the key.
The research in the paper will be scientific and practical to the real estate enterprises comparatively. So it has certain reference value and can provide reference to contract management work for real estate enterprises.
引文
[1]何伯森.国际工程合同与合同管理[M].北京:中国建筑工业出版社,1999.
[2]成虎.建设工程合同管理与索赔[M].南京:东南大学出版社,2008.
[3]国际咨询工程师联合会(FIDIC)编,季小弟,周可荣等译.土木工程施工合同条件应用指南.航空工业出版社,2001.
[4] Sidney M. Levy. Construction Process Planning and Management: An Owner's Guide to Successful Projects: Chapter 4 Construction contracts pros and cons.2010:67-112.
[5] BSC FICE,FCIWEM Alan C. Twort, BSc(Eng) FICE, FCIArb J. Gordon Rees. Contract conditions used for civil engineering work[J]. Civil Engineering Project Management, 2004(4):40-49.
[6] J. Nevan Wright, Warwick Fergusson. Benefits of the NEC ECC form of contract: A New Zealand case study[J]. International Journal of Project Management,2009(27):243-249.
[7]李启明.土木工程合同管理.南京:东南大学出版社,2002.
[8] J C Broome and R W Hayes.A comparison of the clarity of traditional construction contracts and of the New Engineering Contract[J].International Journal of Project Management, 1997(4):255-261.
[9]胥善林,傅鸿源.NEC与FIDIC合同条件的几点比较[J].重庆建筑大学学报:2002(6):68-71.
[10]成虎.工程合同管理.中国建筑工业出版社,2005.
[11]李启明.建设工程合同管理.中国建筑工业出版社,2009.
[12]宋宗宇,温长煌,曾文革.建设工程合同成立程序研究[J].重庆建筑大学学报,2004(3):93-98.
[13]宋宗宇,郭金虎,刘树利.建设工程合同标准文本国际实践及借鉴[J].重庆建筑大学学报,2005(1):101-105.
[14]徐崇禄,董红梅.加强建设工程合同管理提高合同管理人员素质[J].建筑经济,2003(8):49-51.
[15]王毅青工程施工招标文件编制时应注意的一些问题中国招标2010 15 12-16
[16]王闻多,王旭峰.经评审的最低投标价法中的资格预审[J].建筑经济,2004(8):63-66.
[17]邓蜀娟,文拥军.国内现行评标方法比较[J].山西建筑,2010(9):252-253.
[18]于艳华.招标文件中建设工程施工合同条款重点关注的几个问题[J].中国招标,2010(19):13-15.
[19]朱斌,成虎.大型建设项目招标策划研究[J].建筑经济,2001(5):38-40.
[20]李晓龙,林知炎,程德理.工程合同履约约束剖析[J].同济大学学报,2004(4):45-48.
[21]李晓龙,吴祥明,林知炎.合同约束与合同违约识别研究[J].重庆大学学报,2004(4):50-53.
[22]万俊,邓蓉晖.工程施工招投标中业主风险的分析与防范[J].建筑经济,2001(3):34-37.
[23]朱宏亮,成虎.工程合同管理.中国建筑工业出版社,2006.
[24]宋尧熙.优化房地产公司工程合同风险管理体系[J].建材与装饰,2008(5): 440-442.
[25]纪良仲.业主对工程索赔的防范与反索赔策略[J].安徽工业大学学报,2005(5):66-67.
[26]罗茜.工期延误引起的业主反索赔分析初探[J].建筑经济,2009(12):149-152.
[27]裴平.工程分阶段反索赔管理[J].现代企业,2010(11):13-14.
[28]张正明.从工程招投标中存在的问题谈建筑合同管理前期介入的重要性[J].建筑施工2005(6):80-81.
[29]孟宵冰.房地产企业合同管理体系的建立与完善[J].商场现代化,2009(1):58.
[30]成虎.建筑工程合同管理实用大全.中国建筑工业出版社,1999.
[31]成虎.工程项目管理.中国建筑工业出版社,2001.
[32]刘鹏.建设项目承包合同计价方式分析[J].重庆建筑大学学报,2004(3):103-105.
[33]李颖.如何提高工程量清单招投标质量[J].建筑经济,2006(7): 170-172.
[34]标准文件编写组.中华人民共和国标准施工招标文件[M].北京:中国计划出版社,2007.
[35]雷梅丽.浅谈招标文件的审核程序[J].中国招标,2010(49):23-24.
[36]王毅青.如何完善招投标活动中的资格审查工作[J].中国招标,2010(47):18-20.
[37]张君辉,赵立业.加强招投标及合同管理规范建筑市场铁序[J].经济与管理,2002(8):40-41.
[38]李霞.基于价值工程的工程量清单计价模式评标方法研究[D].天津大学,2008.
[39]周建平,郭群,孔宏伟.工程量清单招标不平衡报价的应对措施[J].建筑经济, 2010(2):78-80.
[40]刘建民,李惠民.不平衡报价的识别及风险防范[J].建筑经济,2004(2).
[41]张远印.浅议跨区域公司如何快速有效构建合同管理体系[J].经济师,2008(9):292-293.
[42]郭群,周建平,李泉.资格后审在建设工程施工招投标中的实践应用[J].建筑经济,2011(2):41-44.
[43]刘禹.工程建设招投标的博弈分析与体制设计[J].建筑经济,2004(10):33-35.
[44]张富有.当前建设工程招标投标活动中存在的问题与对策[J].建筑经济,2007(10):105-107.
[45]黄丽玲.房地产企业合同管理工作探讨[J].广东科技,2010(6):20-22.
[46]任宏.工程管理概论[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.
[47]何宏.房地产企业项目合同的风险管理[J].当代经济,2009(7):74-75.
[48]杨宁飞.浅谈建设工程合同管理问题[J].建筑经济,2008(12):66-67.
[49]徐正洪,石征元.把规范化合同管理贯穿于项目管理全过程[J].建筑经济,2004(1):65-67.
[50]朱小林.论如何加强建设工程合同管理[J].建筑经济,2006.(9):60-62.
[51]李颖.如何提高工程量清单招投标质量[J].建筑经济,2006(7):170-172.
[52]谭大璐,金万成.工程量清单投标的风险与防范[J].建筑经济,2004(6).
[53]胡季英,关柯.我国建设工程管理存在的问题及对策[J].苏州科技学院学报,2004(2):25-27.
[54]徐炜.建设工程合同管理存在的问题及解决措施[J].山西建筑,2005(10):151-152.
[55] David Baccarini , Richard Archer .The risk ranking of projects:a methodology[J]. International Journal of Project Management, 2001(3):139-145.
[56]杨宁飞.浅淡建设工程合同管理问题[J].建筑经济,2008(12):66-67.
[57]许建灵,胡庆宏.招投标各方主体行为分析[J].建筑经济,2005(11):43-46.
[2]成虎.建设工程合同管理与索赔[M].南京:东南大学出版社,2008.
[3]国际咨询工程师联合会(FIDIC)编,季小弟,周可荣等译.土木工程施工合同条件应用指南.航空工业出版社,2001.
[4] Sidney M. Levy. Construction Process Planning and Management: An Owner's Guide to Successful Projects: Chapter 4 Construction contracts pros and cons.2010:67-112.
[5] BSC FICE,FCIWEM Alan C. Twort, BSc(Eng) FICE, FCIArb J. Gordon Rees. Contract conditions used for civil engineering work[J]. Civil Engineering Project Management, 2004(4):40-49.
[6] J. Nevan Wright, Warwick Fergusson. Benefits of the NEC ECC form of contract: A New Zealand case study[J]. International Journal of Project Management,2009(27):243-249.
[7]李启明.土木工程合同管理.南京:东南大学出版社,2002.
[8] J C Broome and R W Hayes.A comparison of the clarity of traditional construction contracts and of the New Engineering Contract[J].International Journal of Project Management, 1997(4):255-261.
[9]胥善林,傅鸿源.NEC与FIDIC合同条件的几点比较[J].重庆建筑大学学报:2002(6):68-71.
[10]成虎.工程合同管理.中国建筑工业出版社,2005.
[11]李启明.建设工程合同管理.中国建筑工业出版社,2009.
[12]宋宗宇,温长煌,曾文革.建设工程合同成立程序研究[J].重庆建筑大学学报,2004(3):93-98.
[13]宋宗宇,郭金虎,刘树利.建设工程合同标准文本国际实践及借鉴[J].重庆建筑大学学报,2005(1):101-105.
[14]徐崇禄,董红梅.加强建设工程合同管理提高合同管理人员素质[J].建筑经济,2003(8):49-51.
[15]王毅青工程施工招标文件编制时应注意的一些问题中国招标2010 15 12-16
[16]王闻多,王旭峰.经评审的最低投标价法中的资格预审[J].建筑经济,2004(8):63-66.
[17]邓蜀娟,文拥军.国内现行评标方法比较[J].山西建筑,2010(9):252-253.
[18]于艳华.招标文件中建设工程施工合同条款重点关注的几个问题[J].中国招标,2010(19):13-15.
[19]朱斌,成虎.大型建设项目招标策划研究[J].建筑经济,2001(5):38-40.
[20]李晓龙,林知炎,程德理.工程合同履约约束剖析[J].同济大学学报,2004(4):45-48.
[21]李晓龙,吴祥明,林知炎.合同约束与合同违约识别研究[J].重庆大学学报,2004(4):50-53.
[22]万俊,邓蓉晖.工程施工招投标中业主风险的分析与防范[J].建筑经济,2001(3):34-37.
[23]朱宏亮,成虎.工程合同管理.中国建筑工业出版社,2006.
[24]宋尧熙.优化房地产公司工程合同风险管理体系[J].建材与装饰,2008(5): 440-442.
[25]纪良仲.业主对工程索赔的防范与反索赔策略[J].安徽工业大学学报,2005(5):66-67.
[26]罗茜.工期延误引起的业主反索赔分析初探[J].建筑经济,2009(12):149-152.
[27]裴平.工程分阶段反索赔管理[J].现代企业,2010(11):13-14.
[28]张正明.从工程招投标中存在的问题谈建筑合同管理前期介入的重要性[J].建筑施工2005(6):80-81.
[29]孟宵冰.房地产企业合同管理体系的建立与完善[J].商场现代化,2009(1):58.
[30]成虎.建筑工程合同管理实用大全.中国建筑工业出版社,1999.
[31]成虎.工程项目管理.中国建筑工业出版社,2001.
[32]刘鹏.建设项目承包合同计价方式分析[J].重庆建筑大学学报,2004(3):103-105.
[33]李颖.如何提高工程量清单招投标质量[J].建筑经济,2006(7): 170-172.
[34]标准文件编写组.中华人民共和国标准施工招标文件[M].北京:中国计划出版社,2007.
[35]雷梅丽.浅谈招标文件的审核程序[J].中国招标,2010(49):23-24.
[36]王毅青.如何完善招投标活动中的资格审查工作[J].中国招标,2010(47):18-20.
[37]张君辉,赵立业.加强招投标及合同管理规范建筑市场铁序[J].经济与管理,2002(8):40-41.
[38]李霞.基于价值工程的工程量清单计价模式评标方法研究[D].天津大学,2008.
[39]周建平,郭群,孔宏伟.工程量清单招标不平衡报价的应对措施[J].建筑经济, 2010(2):78-80.
[40]刘建民,李惠民.不平衡报价的识别及风险防范[J].建筑经济,2004(2).
[41]张远印.浅议跨区域公司如何快速有效构建合同管理体系[J].经济师,2008(9):292-293.
[42]郭群,周建平,李泉.资格后审在建设工程施工招投标中的实践应用[J].建筑经济,2011(2):41-44.
[43]刘禹.工程建设招投标的博弈分析与体制设计[J].建筑经济,2004(10):33-35.
[44]张富有.当前建设工程招标投标活动中存在的问题与对策[J].建筑经济,2007(10):105-107.
[45]黄丽玲.房地产企业合同管理工作探讨[J].广东科技,2010(6):20-22.
[46]任宏.工程管理概论[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.
[47]何宏.房地产企业项目合同的风险管理[J].当代经济,2009(7):74-75.
[48]杨宁飞.浅谈建设工程合同管理问题[J].建筑经济,2008(12):66-67.
[49]徐正洪,石征元.把规范化合同管理贯穿于项目管理全过程[J].建筑经济,2004(1):65-67.
[50]朱小林.论如何加强建设工程合同管理[J].建筑经济,2006.(9):60-62.
[51]李颖.如何提高工程量清单招投标质量[J].建筑经济,2006(7):170-172.
[52]谭大璐,金万成.工程量清单投标的风险与防范[J].建筑经济,2004(6).
[53]胡季英,关柯.我国建设工程管理存在的问题及对策[J].苏州科技学院学报,2004(2):25-27.
[54]徐炜.建设工程合同管理存在的问题及解决措施[J].山西建筑,2005(10):151-152.
[55] David Baccarini , Richard Archer .The risk ranking of projects:a methodology[J]. International Journal of Project Management, 2001(3):139-145.
[56]杨宁飞.浅淡建设工程合同管理问题[J].建筑经济,2008(12):66-67.
[57]许建灵,胡庆宏.招投标各方主体行为分析[J].建筑经济,2005(11):43-46.