住房保障法律制度研究
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摘要
如何改善低收入人群的居住条件,是世界各国在城市化快速推进过程中共同面对的难题。一方面,自建国以来,我国住房制度不断调整,从大规模福利分房到住房全面市场化,在一定程度上影响了经济持续增长和社会和谐稳定;另一方面,随着我国社会主义市场经济建设逐步推进,我国政府已充分认识到住房保障制度对于经济发展、社会稳定的重要性,研究住房保障法律制度恰逢其时。
国际学术界对住房保障制度的研究由来已久,并形成了很多较为完整的住房保障研究成果和相对成熟的研究方法,但鉴于我国自身特有国情,国外已有研究的结论并不能完全适用于我国住房保障制度的构建。为此,本文在国内外已有研究的基础上,以供应方保障与需求方保障为研究进路,对住房保障法律制度进行系统研究,以期为我国住房保障法律制度重构奠定理论基础。
由于住房的内在特性以及住房市场的固有缺陷,中低收入阶层难以仅仅依赖市场机制来解决自身住房问题。住房保障通过改善收入和财富分配的公正性,帮助中低收入家庭获得合适的住房和居住环境,可以稳定社会制度、增强社会凝聚力。基于效率和公平的原因,政府适度干预并承担住房保障职责,是完善有效住房市场和凸显社会公平的客观要求。
过滤理论和住房支付能力理论是住房保障的逻辑起点和理论基础。住房作为耐用品,不可避免会日渐老化,住房本身市场价值也随之调整,可能向下“过滤”,这说明了住房市场具有结构分层和互动的规律。住房保障的原因是居民住房支付能力与住房市场价格存在差距。住房支付能力不仅是住房本身的问题,还涉及到住房费用以及住户收入。降低住房成本或提高住户收入都能使住房可支付性问题得到解决。研究和构建住房保障法律制度,确保每个居民的基本住房需要得到满足,前提条件是界定居民的住房支付能力,可以通过相对法、主观法、家庭预算法、房价收入比法、余额收入法等指标加以界定。
住房保障法律制度主要包括供给方保障和需求方保障两种类型。住房供给方保障制度是政府通过法律手段直接调节住房供给达到住房保障的目标。住房需求方保障制度是政府通过法律手段直接向低收入家庭提供货币补贴以增强低收入家庭的住房支付能力。世界发达国家住房保障实践,也经历了供应方保障到需求方保障的过程。在住房市场初期,美国政府主要采取供给方补贴政策,增加住房供给,以缓解住房供不应求的矛盾;住房问题得到普遍解决后,基本停止了公共住房建设,增加和扩大了住房优惠券的发放,住房政策侧重点由供给方保障向需求方保障转变。英国政府早期干预住房市场主要是由地方政府大规模地直接投资建房;80年代以后,住房政策发生重大转变,逐渐减少政府住房直接补贴,转向需求方住房补贴,推行公共住房私有化,整合住房津贴制度,同时鼓励民间提供住房间接补贴。新加坡实行供给方保障和需求方保障相结合的住房制度,供给方保障以组屋为主,需求方保障以中央公积金和房屋补贴为主。
发达国家住房保障制度的演变过程表明:住房保障问题长期存在,且没有一劳永逸的解决办法;住房保障方式是多元的、动态的。具体来说,供应方保障制度包括政府直接供应、开发商补贴、包容性区划、价格控制等形式;需求方保障包括租金补贴、购房补贴、税收减免、公共住房折价出售等形式。住房保障方式如何选择,或者说以何种方式为主,何种方式为次,没有固定不变的模式。一般来说,住房供给不足导致住房市场价格过高时,实施住房供给方保障政策;反之,通过住房补贴增加居民住房支付能力,实施住房需求方保障政策。
目前,我国已逐步建立起以经济适用房、廉租房、住房公积金为主体的住房保障基本框架,其中,经济适用房、廉租房中的实物配租属于供应方保障法律制度,廉租房中的租金补贴属于典型的需求方保障法律制度。但是,经济适用房制度存在供应不足、价格偏高、对象偏窄等问题;廉租住房制度存在低覆盖、低标准、欠均衡等问题;住房公积金存在保障不力、覆盖面窄、效率不足等问题。必须重构我国住房保障法律制度,就保障对象而言,坚持救济性保障与援助性保障相结合;就保障标准而言,力求住房支付能力与财政负担能力合理平衡;就保障方式而言,做到多种方式并存并且动态调整;就保障资金而言,确保财政资金为主,多渠道筹集保障资金;就保障职责而言,明确划分地方政府和中央政府两者职责。此外,为解决政府财政负担能力不足问题,一方面要借鉴美国的包容性区划、英国规划的贡献-义务机制,强化保障性住房配建制度;另一方面,汲取美国权益分享、英国产权共享等居民逐步拥有住房产权的经验,健全我国保障性住房所有权共有法律制度。
How to improve the housing conditions of people with low income is a common problem all around the world.The housing system in China has been reformed from free allocation to market directed,which affected sustained economic growth and social stability.The Chinese government has realized the importance of housing security system.It is in great need for the legal planners to set up legal system of housing security.
There is a long history of international research of housing security, resulting in many mature research methods and effective research results. Due to the unique condition in our country,existing foreign research results can not be applied completely in China.Therefore,this paper follows the way of supply-side security and demand-side security to do systemic research,based on existing research results,in order to re-construct theoretic basis for the legal system of housing security in China.
Due to the inherent limitation of housing and housing market,it is difficult for the people with low income to obtain housing for themselves. Through improving the fairness of wealth allocation,housing security system helps the families with low income to get proper housing and living environment,which would make the society more stable and united.For efficiency and fairness,it is essential for the government to intervene in the market in proper way and to burden the function of housing security.
Filtering theory and Housing Affordability theory are the logic starting point and the theoretical basis of housing security.As durable goods, houses will become older and the housing market will be adjusted inevitably,forming Down-Filtering,which explains the rule of structural layers and mutual effects of housing markets.The necessity of housing security is the gap between housing affordability and market price.Housing affordability is not only related with houses themselves but with housing expenses and residents' earnings.Lowering the costs and raising the earnings can both solve the problem.To ensure that the housing need of every resident can be satisfied,we have to judge his housing affordability firstly,with relative measure,subjective approach,family budget standards approach and ratio approach.
Housing security legal system includes supply-side security and demand-side security.Supply-side security requires the government to adjust housing supplies with legal measures.Demand-side security requires the government to offer subsidies to families with low income to increase their housing affordability.The practice in developed countries experienced the change from supply-side security to demand-side security.During the initial stage of housing market,the US government took measures of supply-side security.The same is with UK.After the housing problem had been solved generally,the housing policy changed to demand-side security, including promoting public house going private,encouraging private subsidy.Singapore takes both models at the same time.The example of supply-side security is public housing such as Condominiums.Home Ownership for the People Scheme and Central Provident Fund are measures of demand-side security.
The experience of developed countries shows that the problem of housing security will exist for long.There is no way to solve is completely. The security method will change according to different times.Specifically, supply-side demand includes massive subsidies to build social housing, subsidies to the private sector,inclusionary zone,price control,etc. Demand-side security includes rent supplement,housing subsidies,tax deduction,right-to-buy sales,etc.There is no stable model.Generally speaking,when the high price results from supply deficiency,it is proper to take supply-side security,and demand-side security is preferred on the contrary.
At present,the housing security system in China has been framed with affordable housing,low-rent housing,and housing provident fund. Affordable housing and low-rent housing are types of supply-side security. Rent supplement is typical of demand-side security.There are problems of supply deficiency,high price,few beneficiaries with affordable housing, few-covered,low standard,lack of balance with low-rent housing,and lack of safeguards,few-covered,low efficiency with housing provident fund.It is critical to reconstruct the housing security legal system in China.As to the objects,relief security should be combined with assistance security.As to the standard,housing affordability should be balanced with financial affordability.As to the security methods,many methods should be used and adjusted according to circumstances.As to the responsibility,local government and central government should make it clear.In addition,in order to solve the problem of financial affordability,it is useful to learn the model of Inclusionary Zone of the US,Gain and Obligations Mechanism of the UK,to improve the system of building affordable houses.And meanwhile,the experience of shared ownership in the US and the UK is also meaningful for us.
国际学术界对住房保障制度的研究由来已久,并形成了很多较为完整的住房保障研究成果和相对成熟的研究方法,但鉴于我国自身特有国情,国外已有研究的结论并不能完全适用于我国住房保障制度的构建。为此,本文在国内外已有研究的基础上,以供应方保障与需求方保障为研究进路,对住房保障法律制度进行系统研究,以期为我国住房保障法律制度重构奠定理论基础。
由于住房的内在特性以及住房市场的固有缺陷,中低收入阶层难以仅仅依赖市场机制来解决自身住房问题。住房保障通过改善收入和财富分配的公正性,帮助中低收入家庭获得合适的住房和居住环境,可以稳定社会制度、增强社会凝聚力。基于效率和公平的原因,政府适度干预并承担住房保障职责,是完善有效住房市场和凸显社会公平的客观要求。
过滤理论和住房支付能力理论是住房保障的逻辑起点和理论基础。住房作为耐用品,不可避免会日渐老化,住房本身市场价值也随之调整,可能向下“过滤”,这说明了住房市场具有结构分层和互动的规律。住房保障的原因是居民住房支付能力与住房市场价格存在差距。住房支付能力不仅是住房本身的问题,还涉及到住房费用以及住户收入。降低住房成本或提高住户收入都能使住房可支付性问题得到解决。研究和构建住房保障法律制度,确保每个居民的基本住房需要得到满足,前提条件是界定居民的住房支付能力,可以通过相对法、主观法、家庭预算法、房价收入比法、余额收入法等指标加以界定。
住房保障法律制度主要包括供给方保障和需求方保障两种类型。住房供给方保障制度是政府通过法律手段直接调节住房供给达到住房保障的目标。住房需求方保障制度是政府通过法律手段直接向低收入家庭提供货币补贴以增强低收入家庭的住房支付能力。世界发达国家住房保障实践,也经历了供应方保障到需求方保障的过程。在住房市场初期,美国政府主要采取供给方补贴政策,增加住房供给,以缓解住房供不应求的矛盾;住房问题得到普遍解决后,基本停止了公共住房建设,增加和扩大了住房优惠券的发放,住房政策侧重点由供给方保障向需求方保障转变。英国政府早期干预住房市场主要是由地方政府大规模地直接投资建房;80年代以后,住房政策发生重大转变,逐渐减少政府住房直接补贴,转向需求方住房补贴,推行公共住房私有化,整合住房津贴制度,同时鼓励民间提供住房间接补贴。新加坡实行供给方保障和需求方保障相结合的住房制度,供给方保障以组屋为主,需求方保障以中央公积金和房屋补贴为主。
发达国家住房保障制度的演变过程表明:住房保障问题长期存在,且没有一劳永逸的解决办法;住房保障方式是多元的、动态的。具体来说,供应方保障制度包括政府直接供应、开发商补贴、包容性区划、价格控制等形式;需求方保障包括租金补贴、购房补贴、税收减免、公共住房折价出售等形式。住房保障方式如何选择,或者说以何种方式为主,何种方式为次,没有固定不变的模式。一般来说,住房供给不足导致住房市场价格过高时,实施住房供给方保障政策;反之,通过住房补贴增加居民住房支付能力,实施住房需求方保障政策。
目前,我国已逐步建立起以经济适用房、廉租房、住房公积金为主体的住房保障基本框架,其中,经济适用房、廉租房中的实物配租属于供应方保障法律制度,廉租房中的租金补贴属于典型的需求方保障法律制度。但是,经济适用房制度存在供应不足、价格偏高、对象偏窄等问题;廉租住房制度存在低覆盖、低标准、欠均衡等问题;住房公积金存在保障不力、覆盖面窄、效率不足等问题。必须重构我国住房保障法律制度,就保障对象而言,坚持救济性保障与援助性保障相结合;就保障标准而言,力求住房支付能力与财政负担能力合理平衡;就保障方式而言,做到多种方式并存并且动态调整;就保障资金而言,确保财政资金为主,多渠道筹集保障资金;就保障职责而言,明确划分地方政府和中央政府两者职责。此外,为解决政府财政负担能力不足问题,一方面要借鉴美国的包容性区划、英国规划的贡献-义务机制,强化保障性住房配建制度;另一方面,汲取美国权益分享、英国产权共享等居民逐步拥有住房产权的经验,健全我国保障性住房所有权共有法律制度。
How to improve the housing conditions of people with low income is a common problem all around the world.The housing system in China has been reformed from free allocation to market directed,which affected sustained economic growth and social stability.The Chinese government has realized the importance of housing security system.It is in great need for the legal planners to set up legal system of housing security.
There is a long history of international research of housing security, resulting in many mature research methods and effective research results. Due to the unique condition in our country,existing foreign research results can not be applied completely in China.Therefore,this paper follows the way of supply-side security and demand-side security to do systemic research,based on existing research results,in order to re-construct theoretic basis for the legal system of housing security in China.
Due to the inherent limitation of housing and housing market,it is difficult for the people with low income to obtain housing for themselves. Through improving the fairness of wealth allocation,housing security system helps the families with low income to get proper housing and living environment,which would make the society more stable and united.For efficiency and fairness,it is essential for the government to intervene in the market in proper way and to burden the function of housing security.
Filtering theory and Housing Affordability theory are the logic starting point and the theoretical basis of housing security.As durable goods, houses will become older and the housing market will be adjusted inevitably,forming Down-Filtering,which explains the rule of structural layers and mutual effects of housing markets.The necessity of housing security is the gap between housing affordability and market price.Housing affordability is not only related with houses themselves but with housing expenses and residents' earnings.Lowering the costs and raising the earnings can both solve the problem.To ensure that the housing need of every resident can be satisfied,we have to judge his housing affordability firstly,with relative measure,subjective approach,family budget standards approach and ratio approach.
Housing security legal system includes supply-side security and demand-side security.Supply-side security requires the government to adjust housing supplies with legal measures.Demand-side security requires the government to offer subsidies to families with low income to increase their housing affordability.The practice in developed countries experienced the change from supply-side security to demand-side security.During the initial stage of housing market,the US government took measures of supply-side security.The same is with UK.After the housing problem had been solved generally,the housing policy changed to demand-side security, including promoting public house going private,encouraging private subsidy.Singapore takes both models at the same time.The example of supply-side security is public housing such as Condominiums.Home Ownership for the People Scheme and Central Provident Fund are measures of demand-side security.
The experience of developed countries shows that the problem of housing security will exist for long.There is no way to solve is completely. The security method will change according to different times.Specifically, supply-side demand includes massive subsidies to build social housing, subsidies to the private sector,inclusionary zone,price control,etc. Demand-side security includes rent supplement,housing subsidies,tax deduction,right-to-buy sales,etc.There is no stable model.Generally speaking,when the high price results from supply deficiency,it is proper to take supply-side security,and demand-side security is preferred on the contrary.
At present,the housing security system in China has been framed with affordable housing,low-rent housing,and housing provident fund. Affordable housing and low-rent housing are types of supply-side security. Rent supplement is typical of demand-side security.There are problems of supply deficiency,high price,few beneficiaries with affordable housing, few-covered,low standard,lack of balance with low-rent housing,and lack of safeguards,few-covered,low efficiency with housing provident fund.It is critical to reconstruct the housing security legal system in China.As to the objects,relief security should be combined with assistance security.As to the standard,housing affordability should be balanced with financial affordability.As to the security methods,many methods should be used and adjusted according to circumstances.As to the responsibility,local government and central government should make it clear.In addition,in order to solve the problem of financial affordability,it is useful to learn the model of Inclusionary Zone of the US,Gain and Obligations Mechanism of the UK,to improve the system of building affordable houses.And meanwhile,the experience of shared ownership in the US and the UK is also meaningful for us.
引文
1 拉金达·萨查尔(联合国防止歧视及保护少数小组委员会特别报告员)编写:《适足住房权》,联合国《人权研究丛刊》第七期。
2 Fallis G.Housing Economics,Butterworth,Toronto,1985.转引自丁致成:《政府直接兴建国民住宅补贴政策之社会成本效益分析》,台北大学硕士论文,1992年。
3 W.Grigsby,Rethinking Housing and Community Development Policy,1977,P.14.
4 Fallis G.Housing Economics,Butterworth,Toronto,1985.转引自丁致成:《政府直接兴建国民住宅补贴政策之社会成本效益分析》,台北大学硕士论文,1992年。
5 Maclennan,D.,Housing Economics:An Applied Approach.London;Longman,1982.p.145
6 Malpass,P.,and Murie,A.,Housing Policy and Practice.5th edition,London;Macmillan,1999.p.7
7 Stegman,Michael A."Comment on Jean L.Cummings and Denise DiPasquale's 'The Low-Income Housing Tax Credit:An Analysis of the First Ten Years.'" Housing Policy Debate 10(2),1999.p.321-332.
8 Lund,B.,Understanding,Housing Policy.Bristol:The Policy Press,2006.p.5
9 Harlow,Michael.The People's Home:Social Rented Housing in Europe and America.Oxford:Blackwell.1995.
10 Doling J.Comparative Housing Policy London:Macmillan,1997,
11 Spink B.What has the state ever done for us? In Somerville P.& Sprigings N.(ed.) Housing and Social Policy:Contemporary themes and critical perspectives.London and New York:Routledge,2005.
12 Grigsby,William G.,and Louis Rosenburg.Urban Housing Policy.New York:APS.1975.
13 Stone,Michael E.1975.The Housing Crisis,Mortgage Lending,and Class Struggle.Antipode 7
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(2) Stone,Michael E.Shelter Poverty in Boston:Problem and Program.In Housing Issues of the 1990s,ed.Sara Rosenberry and Chester Hartman,337-78.New York:Praeger.1989.
(3) Stone,Michael E.One-Third of a Nation:A New Look at Housing Affordability in America.Washington,DC:Economic Policy Institute.1990.
(4)Stone,Michael E.Shelter Poverty:New Ideas on Housing Affordability.Philadelphia:Temple University Press.Stone,,Michael E.1994.Comment on Kathryn P.Nelson's "Whose Shortage of Affordable Housing?" Housing Policy Debate 5(4):443-58.1993.
(5) Stone,Michael E.Housing Affordability:One Third of a Nation.in A Right to Housing." Foundation for a New Social Agenda,ed.Rachel Bratt,Michael E.Stone,and Chester Hartman,38-60.Philadelphia:Temple University Press.2006.
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21 Lanier,R.,Oman,C.A.and Reeve,S.,Encouraging Prvate Initiative.Washington:Office of Housing and Urban Programs,U.S.Agency for International Development,1987.
22 Linn,J.F.,Cities in the developing world.A World Bank Research Publication.Oxford:Oxford University Press,1983.
23 Malpezz,i S.,Getting the Incentives Right.A Reply to Robert-Jan Baken and Jan Van der Linden.Third World Planning Review,1994,16(4):451.-466.
24 Paternalistic也可被译作“家长式作风的”,不一定指男性的作风,而是泛指一切代替当事人决定选择的方式,犹如长辈对小孩一样,虽说是照顾当事人,但同时也剥夺了当事人的选择权。这个词汇在女权运动中常被使用,等同于男性专断的作风。
25 Olsen Edgar Oliver A Welfare Economic Evaluation of Public Housing,PH.D.dissertation of Rice University.1968.
26 Rosen & Simth,Rosen,Kenneth T.& Smith.Lawrence B.1983 Recent Developments in the Economics of Housing,Working Paper,1983,P.55
27 Ibid P.53
28 Ohls.james C.,Public Policy Toward Low Income Housing and Filtering in Housing Markets.Journal of Urban Economies2(April):1975,P.144-171.
29 Ohls通过构建一般均衡条件下的住房市场过滤模型,假设住房市场处于完全竞争状态,购房者的目标是追求效用最大化,而住房开发商的目标是追求利润最大化。
30 参见丁致成:《政府直接兴建国民住宅补贴政策之社会成本效益分析》,台北大学硕士论文,1992年。
31 Rosen & Simth,Rosen,Kenneth T.& Smith.Lawrence B.Recent Developments in the Economics of Housing,Working Paper,1983,P.55
32 Apgar,W illiam C.Jr.,Which Housing Policy Is Best.Housing Policy Debate,1990(1)
33 Burman,Leonard E.,The Cost-Effectiveness of the Low-In-come Housing Tax Credit Compared with Housing Vouchers.CBO Staff Memorandum,Congressional Budget Office,April 1992(reprinted in Tax Notes,July 27,1992).
34 Yeager,H.,Dole launches attack onpublic housing.Sa Francisco Examiner April,1996.
35 Edgar O.Olsen,The Cost-Effectiveness of Alternative Methods of Delivering Housing Subsidies.Virginia Economies Online Papers 351,University of Virginia,Department of Economies,revised.2000.
36 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期。
37 Sehussheim,Subsidized Housing-Where Do We Go From Here? A Paper from the Committee on Appropristions,Housing of Representatives.1977.
38 Abrams以及Aaron都指出,在现实上采取供应方补贴而不采取现金补贴是因为后者的政治阻力较大,而且迂回的补贴方式不易被纳税人抱怨。现金补贴虽然是“诚实的补贴”,且比较有效率,也能满足低收入户需要,但在现实上反而不易被接受。
39 Edmundo Werna,Modes of Low-Income Housing Provision in Washington,D.C.:A Comparative Look at Policymakingfor Developing Countries.Washington D.C.:Woodrow Wilson,International Center for Scholars (Comparative Urban Studies Occasional Papers Series,29),1999.
40 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期。
41 Stephen E.Barton,Social Housing versus Housing Allowances:Choosing between Two Forms of Housing Subsidy at the Local Level.Journal of the American Planning Association,1996,(62):108-119.
42 Laferr(?)re,Anne and David Le Blanc,How do housing allowances affect rents? An empirical analysis of the French case.Journal of Housing Economics,March 2004,13(1):36-67.
43 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期.
44 Murray,Michael P.,Subsidized and Unsubsidized HousinStocks1935-1987:Crowding Out and Cointegration.Journal of Real Estate Finance and Economics,1999,18(1):107-124.
45 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室课题组:《建立多层次的中国住房公共政策体系》,《财贸经济》2008年第1期.
46 田东海:《住宅政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,清华大学出版社1998年版。
47 姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海财经大学出版社2003年版。
48 历以宁:《中国住宅市场的发展与政策分析》,中国物价出版社1999年版。
49 孙炳耀:《城镇低收入人群住房福利研究总体思路》,http://www.sociology.cass.cn/shxs/xpxz/P020031125557923904156.pdf,2009年3月访问。
50 金俭:《中国住宅法研究》,法律出版社2004年版。
51 郭玉坤:《城镇住房保障补贴“反向递减”模式研究》,《价格理论与实践》,2007年第2期。
52 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期。
53 转引自邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第324页
54 美国最早的住房政策起源于火灾的威胁,鉴于芝加哥大火带来巨大损失,政府寻求减少火灾带来的威胁。个人在修建自己的住房时。可能不会考虑易于着火的房子给邻居带来的损失。这一损失就是例证,经济学家称为“负的外部性”,可以证明政府某些干预合理。当然,不能仅仅因为存在政府干预的个案就证明所有的政府干预是合法的。因此,人们可以质疑St.Louilss法典(禁止全木结构的房屋)的必要性。但是,可以肯定的是,确实存在外部性要求地方政府的管制性干预。十九世纪末,对于住房公共卫生的关注是住屋火灾规制的补充。英格兰Chadwick最早呼吁关注住房公共卫生。Chadwick错误地相信毒气理论。认为疾病,像是通过空气传播的霍乱在住房密集地区更加易于传播。最终发现霍乱以及类似的灾祸是通过水上传播的,大大地推进了美国各地饮用水和污水系统的投资。1901年纽约房屋租赁法New York's Tenenumt House Act(是对缺乏效率的1867年房屋租赁法的修订),规定了较为严格的住房质量规则。1901法要求每个单元房兴建厕所.(出自霍夫曼1998)空气流通要求每个房屋至少安装两个窗户,一个对外,一个朝向庭院内部。在某种意义上,它为分区法典,例如随后实施的1916年分区决议,奠定了基础。1916年分区法典不仅仅由健康卫生的外部性引发,更为重要的是。注意到了未来的美观问题。
55 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326页。
56 Rosen,Kenneth T.& Smith.Lawrence B.Recent Developments in the Economics of Housing,Working Paper,1983.P.21.
57 Burns,L.,and Grebler,L.,The Housing of Nations:Analysis and Policy in a Comparative framework.Macmillan,1977.P.21.
58 Smith,David A.Mack-to-Market:A Fundamental Shift in Affordable Housing Policy.Housing Policy Debate 1999,10(1):143-82.
59 因此,如果我油漆了我的房子,一些好处就属于我的邻居,虽然我没有打扰,但是一些花费仍然被这些邻居们给消耗掉了——导致没有积极性去维护,从而甚至就产生贫民区。
60 转引自:邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第145页。
61 因为整修所花费的成本很可能会超过出租所带来的效益。在一个衰败的社区,房屋的租金以及售价都不会太高。
62 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第145-146页。
63 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326页。
64 刘颖:《城市贫困群体住房保障政策的经济效应论证》,《经济体制改革》2004年第5期。
65 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326-328页。
66 Araon,Henry J.Shelter and Subsidies:Who Benefits From Federal Housing Policies? Washington,D.C.The Brookings Institution,1972,
67 房租控制在短时期内效果非常明显,长期实施房租控制,有可能对住房的供应产生负面影响。
68 张宏婧:《中国城市之间商品价格波动机理与波动效应研究——基于分层的视角》,中国矿业大学(徐州)博士学位论文,2008年,第40-41页。
69 王俊:《住房经济发展与周期波动中的政府行为比较研究——以大陆、香港、台湾为视角》,复旦大学博士学位论文,2005年,第38-45页。
70 有学者认为,起源于30年代经济大萧条后,公共部门大量投资公共建设,以增加就业带动经济景气复苏,其正当性理由可能来自非住宅的因素多余住宅本身。参见:Montgomery R.& Mandelker D.R Housing in American:Problems and Perspectives,2~(nd) edition,the Bobbs-Merrill Company,Inc,1979,P.295.
71 John Hills.Unraveling Housing Finance.1991.P19-20.参见张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
72 经济学的观点认为,任何补贴的最终目的是为了增加公共利益。通过补贴可以保存或扩张产业、支持私营部门无法提供的财产服务,或为了改善所得分配不均、调整市场力量的效果。补贴的方式很多,包括直接补贴和间接补贴。建造公共住房是实物补贴,给于现金补贴属于直接补贴;而税收补贴、金融补贴等属于间接补贴。
73 “绩优性”的概念是由经济学家Richard A.Musgrave在《公共财政理论》一书中首先提出的。绩优性,是指商品具有真实价值比人们所能认识到的表面价值更为优越的特性。具有绩优性的商品,人们在消费时,由于认识的偏差,不能充分认识其好处,导致实际消费的数量和质量总是少于或劣于应该消费的数量和质量。See James Heilbrun.Urban Economic and Public Policy.New York:St.Martin's Press,1987,P.324.转引自邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第21-22页.
74 这不仅是基于现有的外部因素和分配关注的事,而且因为效果之间的互相依赖——所以这通常被视为是家长式统治。这个争论最清楚地适用于系统的底端但也能够更广泛地使用,如果公认的社会福利作用包括更高的住房愿望。
75 包括过度拥挤、设施不全、破败濒危、不合标准等。
76 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326页。
77 也有学者认为,廉租房具有准公共物品的特性。在住房实行商品化、市场化以后,对于城市贫困群体而言,住房的不可或缺性和投资巨额性使其住房需求陷入两难境地。廉租房作为一项针对特定群体的社会福利,具有排他性和非竞争性。属于准公共物品范畴。排他性一方面表现为捧斥其他收入群体来分享政府的这种福利;另一方面在城市贫困群体内部,在政府实物配租数量有限时存在获取优先租住权的竞争。非竞争性则表现在对以上捧他性矛盾不能用价格竞争的方式来解决,否则会导致房租价格上涨,抵消福利效应,使部分低收入家庭遭受福利损失。失去了住房福利保障的效率和公平的意义。因此,需要借助政府的行政权力来明确界定受惠人群。并将相对房租控制在较低水平,实现住房的合理配置。参见:刘颖:《城市贫困群体住房保障政策的经济效应论证》,《经济体制改革》2004年第5期。
78 See Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable,Washington,D.C.The AEI Press,2008,P.54-57.
79 相比实物返还的财产再分配,经济学家通常更加青睐于纯粹的收入再分配。如果我们想要帮助贫困者,我们应该假设他们自己对需求是最好的判断者,我们应该给他们尽可能多的选择机会。调查表明,对于接受者来说,实物返还的财产再分配比现金平等转移产生更少的福利.但是,对于公共住房供应而言,实物返还的财产再分配是非常有意义的。
80 这一观点已经被行为主义经济学更为深入地加以论证,认为人们并不总是按自己的自我利益作出行动。
81 Laibson,David.Golden eggs and hyperbolic discounting.Quarterly Journal of Economics 1997.No.2o P.443-77.
82 纳税者认为,穷人应给于特别的帮助.
83 See Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable,Washington,D.C.The AEI Press,2008,P.56-57
84 Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable,Washington,D.C.The AEI Press,2008,P.54-57
85 Green,Richard and Michelle White.Measuring the benefits of homeowning:Effects on children.Journal of Urban Economics 1997.41,no.3:441-61.
86 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版。第326页。
87 Katz,Kling,and Liebman(2007)分析了Moving-To-Opportunity的尝试。对这一观点存在质疑,认为享受住房优惠券并可以搬往更好邻居的家庭,其孩子得到的社会和经济收益有限.
88 巴曙松:《构建住房制度:市场主导下的政府适度介入》,《市场》2005年第9期。
89 钟欣:《去年全国土地出让收入锐减》,《南方都市报》,2009年1月16日。
90 巴曙松:《构建住房制度:市场主导下的政府适度介入》,《市场》2005年第9期。
91 一个主要原因在于低收入者难以获得商业银行的信贷。一个印度的非政府组织曾计算过:在孟买,一个城市贫民每年用于维持其沿路搭建简易住房的费用,相当于一笔永久性住宅抵押贷款的分期偿还费。但是,由于他无法获得贷款,因而白白浪费了20年的不菲支出,即没有取得产权保障的、安全卫生的住房,又没有 形成自己的资产。参见联合国人居中心编著,沈建国等译,《城市化的世界——全球人类住区报告1996》,中国建筑工业出版社1999年版,第386页。
92 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第324-325页。
93 Michael Oxley认为住房干预政策涉及以下四个公平方面的问题:(1)政府对住房消费的鼓励是否公平?政府应对不同类型的住房消费给予同等的鼓励,即对消费者选择购买住房还是租赁住房持中立态度,不干预消费者的选择。住房政策的目标只是鼓励在适当的地方、以可以接受的价格修建适当的住房,在租赁住房和购买住房的选择上没有任何不公平的待遇。(2)相同的住房是否获得公平的报酬?要保障住房市场的供给,就必须使住房的大小和质量在租金或价格上有所反映。如果政府不采取适当的干预政策,就会导致市场价格扭曲,无法有效传递供求信息,妨碍市场机制发挥作用。(3)不同的家庭是否将相同比例的收入用于消费?低收入家庭将收入中的较大比例用于住房消费,高收入家庭将收入中的较小比例用于住房消赞是不公平的。(4)住房的分配是否公平?住房的大小、质量应该与家庭的大小相匹配,住房补贴把多余的资源分配给成员多、但收入低的家庭,使他们能获得足够的住房。Michael Oxley:Housing Policy and Rented Housing in Europe.1996,P.20.转引自郭建波:《世界住房干预理论与实践》,中国电力出版社2007年版,第56页。
94 郭建波:《世界住房干预理论与实践》,中国电力出版社2007年版,第114-115页。
95 孙冰、刘洪玉、卢玉玲:《中低收入家庭住房补贴的形式与效率》,《经济体制改革》2005年第4期。
96 John Hills.Unraveling Housing Finance.1991.P21-22.转引自张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
97 Sweeney J.L."Quality.Commodity Hierarchies,and Housing Markets.”Econometrica,1974,42,p147-167.转引自:宋博通:《过滤条件下住房规模研究及政策分析》,同济大学博士学位论文,2000年,第9页。
98 住房价格既可以是售价也可以是租金。
99 转引自宋博通:《过滤条件下住房规模研究及政策分析》,同济大学博士学位论文,2000年,第23页。
100 转引自刘颖:《廉租房创新的经济学分析》,四川大学博士学位论文,2006年。第198页。
101 诸超孚:《城镇住房保障模式及其在浙江省的运用》,浙江大学博士学位论文,2005年,第22-23页。
102[美]阿瑟·奥沙利文(Arthur O'Sullivan)《城市经济学》(第四版),中信出版社2003年版,第354页。
103 1980年以前是收入的25%,之后是30%。
104 家庭的居住状况没有达到体面的标准——过于拥挤,居住地点不稳定、不安全或是比较偏僻。
105 事实上,住房补贴准入标准不是根据明确的支付能力标准形成的,而要受潜存不正当奖励措施、财政限制以及政治利益等诸多因素的影响.
106 Linneman,Peter D.,and Isaac F.Megbolugbe.Housing Affordability:Myth or Reality.Urban Studies 1992.28(3/4):369-92.
107 经济人(Economic man,希腊语:homo oeconomicus)。
108 转引自Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p159-160
109 Kempson,Elaine.Household Budgets and Housing Costs.London:Polio,Studies Institute.1993.转引自:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p159-161
110 Bradshaw,Jonathan,Deborah Mitchell,and Jane Morgan.Evaluating Adequacy:The Potential of Budget Standards.Journal of Social Policy 1987.16(2):165-181
111 制订的合格标准会依据家庭类型有所区别。
112 40%是美国住房公寓(U.S.Department Df Housing)以及城市开发(Housing and Urban Development,HUD)计算出的公平市场租金(fair market rent,FMR),该数据被用在最近的美国预算标准中。See Bernsein,Jared,Chauna Brocht,and Maggie Spade-Aguilar.How Much Is Enough? Basic Family Budgets for Working Families.Washington,DC:Economic Policy lnstitute.2000.转引自:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate 2006.Vol.17(1) p162
113 依据家庭实际住房支出的统计研究,美国认为是25%,上世纪八十年代这一标准从25%上升到30%。
114 Pedone,Carla.1988.Current Housing Problems and Possible Federal Responses.Washington,DC:Congressional Budget Office.转引自:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p.163
115 税后支出弹性是指非住房支出受住房支出的限制。
116 例如,两个家庭的税后所得差不多,但是一个家庭只有一个人,另一个家庭有一对夫妇和三个孩子,很明显,如果生活质量相同的话,成员多的家庭必须要支付更多的非住房支出。也就意味着收入一样的话大家庭比小家庭的住房可支付能力弱。
117 我们比较两个家庭成员数目一样、地理位置一样的家庭,只是两个家庭的税后收入不同,两个家庭关于住房以及非住房的支出基本相同,但是高收入家庭可以在为住房支出更多,无论从收入百分比来看还是从金额上来看。
118 参见:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p151-184
119 转引自余凌志:《廉租住房保障水平研究》,上海交通大学博士学位论文,2007年,第42页。
120 孙冰、刘洪玉、卢玉玲:《中低收入家庭住房补贴的形式与效率》,《经济体制改革》2005年第4期。
121 Christine M.E.Whitehead,"The Provision of Finance for Social Housing:the UK Experience".Urban Studies,1999,Vol.36.No.4,P657-p672.
122 Marja CHoek-Smitt."Subsidizing Housing or Housing Finance?".International Housing Conference-Housing in the 21 stCentury:Challenges and Commitments,HongKong,2004.
123 参考李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第165页。
124 王国元:《二十世纪美国住房发展》,同济大学博士学位论文,1998年,第24页。
125 李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
126 1937年的法案用两种方法对收入进行限制:一种条款是,租户的收入不能超过房租的5倍(大家庭除外);第二个限制是针对收入水平制定的,在法案实行的前二十年,收入的限制由联邦政府制订,全部针对最低收入者。参见李文斌:《美国不同时期的住房补贴政策:实施效果的评价及启发》,《城市发展研究》2007年第3期.
127 Vale,L.J.From the Puritans to the projects:Public housing and public neighbors,Cambridge,MA:Harvard University Press,2000.
128 Bratt,R.G.Rebuilding a low-income housing policy,Philadelphia:Temple Universitypress,1989.
129 Bratt,R.G.Rebuilding a low-income housing policy,Philadelphia:Temple Universitypress,1989.Hirsch,A.R.Making the second ghetto:Race and housing in Chicago,1940-1960,Chicago:University of Chicago press,1998.Vale,L.J.From the Puritans to the projects:Public housing and public neighbors,Cambridge,MA:Harvard University Press,2000.
130 Byrne,G.A.,K.Day,& J.Stockard.Taking stock of public housing.Paper presented to the Public Housing Authority Directors Association(Sept.16).http://www.gsd.harvard.edu/research/research_centers/phocs/taking_stock_of public_housing_09.16.03.doc,2003
131 王国元:《二十世纪美国住房发展》,同济大学博士学位论文,1998年,第24页。
132 李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第165-166页.
133 Howard P.Chudacoff ed.Major Problem in American Urban History[C].Lexington:D.C.Heath,1993.转引自:李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
134 同上。
135 同上。
136 AlexanderVon Hoffman.A Study in Contradictions:The Origins and Legacy of the HousingAct of 1949.http://www.fanni2emaefoundation.org/programs/hpd/pdf/hpd_1102_hoffman.pdf,2001-4-10.p.314.
137 参考李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,166-167页。
138 李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
139 李文斌:《美国不同时期的住房补贴政策:实施效果的评价及启发》,《城市发展研究》2007年第3期。
140 参考李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第168-169页。
141 同上,第169页,
142 参见Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies? The Brooking Institution,1972,R.A.The federal goverment and urban housing(2~(ed) ed.) The State University of New York Press,1995,P.96-97.
143 Byrne,G.A.,K.Day,& J.Stockard.Taking stock of public housing.Paper presented to the Public Housing Authority Directors Association(Sept.16).http://www.gsd.harvard.edu/research/research_center/phocs/taking_stock_of public_housing_09.16.03.doc,2003,P.4-5.
144 李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
145 对新建住房和大修住房的补助方式是私人开发商和非营利性机构从联邦住房委员会获得担保的融资,同时与住房与城市发展部签订补贴20-30年租金的合同,补贴额度为租房市场公平价格和承租户支付能力之间的差额。市场公平租金按市场价或评估价确定,承租户支付能力为其家庭收入的25%。(1981年后调整为30%)房租补贴由HUD通过地方政府机构发放,接受补贴的承租户每5年接受重新审查。
146 王国元:《二十世纪美国住房发展》,同济大学博士学位论文,1998年,第25-27页。
147 李文斌:《美国不同时期的住房补贴政策:实施效果的评价及启发》,《城市发展研究》,2007年第3期。
148 即收入低于地区平均收入的50%,参见Jacobs,B.G.,K.R.Hareny,C.L.Edson,&B.S.Lane.Guide to federal Housing programs.2~(nd) Washington,D.C:The Bureau of National Affairs,Inc,1986,P63.
149 参见宋博通:《美国联邦政府低收入阶层住房政策述论》,《中国房地产》2002年第9期。
150 Popkin,S.J.,B.Katz,M.K.Cunningham,K.D.Brown,J.Gustafson,& M.A.Turner.A decade of Hope Ⅵ:Research findings and policy challenges.Washington,DC:The Urban Institute and The Brookings Institution.http://urban.org/uploadedPDF/411002_HOPEVI.pdf.2004.
151 Solomon指出,超过40个公共住房管理机构把低收入住房税收补贴与其它来源的资金和希望六号一起使用。See Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January)http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.
152 Popkin,S.J.,B.Katz,M.K.Cunningham,K.D.Brown,J.Gustafson,& M.A.Turner.A decade of Hope Ⅵ:Research findings and policy challenges.Washington,DC:The Urban Institute and The Brookings Institution.http://urban.org/uploadedPDF/411002_HOPEVI.pdf.2004.P.21
153 同上,第31页。
154 参见Solomon对于该法律实施的深入研究。Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January).2005http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.
155 Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January).http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.P.52
156 Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January).http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.P.45
157 Human Rights Watch.2004.No second chance:People with criminal records denied access to public housing.New York:Author.http://hrw.org/reports/2004/usa1104/usa1104.pdf.P.3
158 Popkin,S.J.,L.F.Buron,D.K.Levy,& M.K.Cunningham.The Gautreaux legacy:What might mixed-income and dispersal strategies mean for the poorest public housing residents? Housing Policy Debate,11,4:911-942.2000.Popkin,S.J.,M.K.Cunningham,& M.Burt.Public housing transformation and the hard to house.Housing Policy Debate,16,1:1-24.2005.
159 Human Rights Watch.2004.No second chance:People with criminal records denied access to public housing.New York:Author.http://hrw.org/reports/2004/usa1104/usa1104.pdf.P.3
160 此部分参考阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)著,黄瑛译:《美国住房政策》,中信出版社2008年版,第71-79页。
161 HUD(U.S.Department of Housing and Urban Development).2004h.The Flexible Voucher Program:Why a new approach to housing subsidy is needed.A white paper.Washington,DC:Author.http://www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/fvp/wponfvp.pdf.
162 GAO(U.S.General Accounting Office),Federal housing assistance:Comparing the characteristics and costs of housing program,GAO-02-72,2002,http://www.gao.gov/new.items/0276.pdf
163 Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies?The Brooking Institution,1972,R.A.The federal goverment and urban housing(2nd ed.).The State University of New York Press,1995,P.102.
164 Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies? The Brooking Institution,1972.P.12.
165 Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies? The Brooking Institution,1972
166 同上,第135-136页。
167 Malpezzi,S.& K.Vandell.Does the low income housing tax credit increase the supply of housing? Madison,WI:Center for Urban Land Economics Research,School of Business,University of Wisconsin at Madison.http://www.bus.wisc.edu/realestate/pdf/pdf/LIHTC%20Note%20Malpezzi%20Vandell%20as%20of%20October%2011%202002.pdf.2002.
168 Collins,J.M.& D.Dylla.Mind the gap:Issues in overcoming the information,Income,wealth,and supply gaps facing potential buyers of affordable housing.Washington,DC:The LISC Center for Homeownership.http://www.lisc.org/resources/assets/asset_upload file63_537.pdf.2001.P.7
169 Hartman,C.W.Housing and Social Policy,Prentice Hall,1975.P.154
170 Ibid.P.156.
171 Ibid.P.159.
172 胡馨:《美国次贷危机给中国住房社会保障的启示》,《国际融资》2008年10月。
173 安佳:《居者有其屋计划与次贷及金融危机》,《社会科学论坛》2009年第3期。
174 Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable.Washington,D.C.The AEI Press,2008.P.119-141.
175 参考张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
176 参见:Smith,Mary(1989) Guide to Housing(3rd.Ed.) P.29-30,P.56-58.
177 张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
178 参见:Bielhewwer P.& Heijden H.Housing Systems in Europe:A Comparative Study of Housing Policy,1992,P.179.
179 Kerr,Marion.The Right to Buy.London:HMSO,1988.
180 Ford,Janet,and Steve Wilcox.Reducing Mortgage Arrears and Possessions.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1992.
181 Hawksworth,John,and Steve Wilcox.Challenging the Conventions:Public Borrowing Rules and Housing Investment.Coventry,England:Chartered Institute of Housing.1995.
182 Wilcox,Steve,ed.Housing Finance Review 1995/96.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1995.
183 Mullins,David,Pat Niner,and Moyra Riseborough.Evaluating Large Scale Transfers of Local Authority Housing.Department of the Environment.London:HMSO.1995.
184 Wilcox,Steve,Glen Bramley,Alan Ferguson,John Perry,and Colin Woods.Local Housing Companies:New opportunities for Council Housing.York,England:Joseph Rowntree Foundation,in association with the Chartered Institute of Housing.1993.
187 Wilcox,Steve.The Costs of Higher Rents.In Housing Finance Review 1994/95,ed.Steve Wilcox,46-60.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1994.
188 Meen,Geoff.The Impact of Higher Rents.Housing Research Findings,no.109.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1994.
189 Best,Richard.The Duke of Edinburgh's Inquiry:Three Years On.In Housing Finance Review 1994/95,ed.Steve Wilcox,7-17.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1994.
190 根据英国官方统计,英国每年新增约22.3万个家庭,但新建住房数量却仅有18.5万,无法满足需求。住房短缺已成为英国一个政治焦点问题。英国前首相托尼·布莱尔当政10年间,英国房价上涨了3倍多,导致很多年轻人和低收入者无力购房。英国住房国务大臣伊薇特·胡珀说,“如果再不采取行动,住房问题将成为未来20年英国社会不公的最主要因素之一。”英国首相戈登·布朗把解决住房问题作为执政首要任务之一。并宣布,将采取措施,使英国在2016年前每年新建住房量从20万套增至24万套。他还希望,在2020年前新建住房总数能达到300万套。参见《缓解严峻的住房问题英国投巨资兴建平价》,《经济参考报》2007-07-25.
191 此部分参见郭伟伟:《“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》,2008年第6期。
192 See Michael Hill and Lian Kewn Fee,The Politics of Nation Building and Citizenship in Singapore,Routledge,1995,P.113.
193 Ernest C.T.Chew and Edwin Lee(eds),A History of Singapore,Oxford University Press.1991.P.327.
194 随着新加坡公共住宅计划的推进,房租控制的做法已逐渐失去实用价值,1970年实施受管制法令,允许那些受房租控制的住房所有者,事先向租户赔偿局提出申请,通过赔偿租户和住房的损失,来收回房地产,以便改建和装修,政府也可为租户提供替代选择。参见:《屋荒问题已不存在 屋租统制令四月废除》,新加坡《联合早报》,2001年2月24日。
195 Ernest C.T.Chew and Edwin Lee(eds),A History of Singapore,Oxford University Press.1991.P.328.
196 Michael Hill and Lian Kewn Fee,The Politics of Nation Building and Citizenship in Singapore,Routledge,1995,P.114.
197 Peter S.Chen编:李子继、李显立译,《新加坡发展政策与趋势》,台北行政院经建会经济研究处 1990年版,第310-302页。
198 Martin Perry,Lily Kong and Brenda Yeoh,Singapore:A Development City State.John Wily & Sons Ltd,1997,P.231.
199 Martin Perry,Lily Kong and Brenda Yeoh,Singapore:A Development City State.John Wily & Sons Ltd,1997,P.166.
200 林左裕,《东西五国住宅经验之比较与台湾住宅政策之前瞻》,《台湾土地金融季刊》,1999年第3期。
201 Teo Siew Eng and Lily Kong,Public Housing in Singapore:Interpreting "Quality" in the 1990s,Urban Studies,1997,No.3,P.442.
202 Martin Perry,Lily Kong and Brenda Yeoh,Singapore:A Development City State.John Wily & Sons Ltd,1997,P.236.
203 王朝清:《国民住宅政策执行的评估-台北市的个案分析与新、日、韩的比较》,台湾政治大学公共行政研究所硕士论文,1986年,第128-129页。
204 M.Ramesh,Social Policy in East and Southeast Asia,Routledge Curzon,2004,p.137,p.131
205 HDB Annual Report 2007/2008,参见新加坡建屋发展局网站:http://www.hdb.gov.sg/.2009年3月访问。
206 HDB Annual Report 2007/2008,参见新加坡建屋发展局网站:http://www.hdb.gov.sg/.2009年3月访问。
207 郭伟伟:《“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》,2008年第6期。
208 Phang S.Y.The Creation and Economic Regulation of Housing Markets:Singapore's experience and Implications for Korea:Seoul,Korea:Paper presented for Korea Development Institute Conference on "Residential Welfare and Housing Policies",2005.转引自王松涛、任荣荣、龙奋杰:《住房市场的政府干预:来自新加坡的启示》,《城市发展研究》2008年第3期。
209 王松涛、任荣荣、龙奋杰:《住房市场的政府干预:来自新加坡的启示》,《城市发展研究》2008年第3期。
210 郭伟伟:《“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》,2008年第6期。
211 郭玉坤:《中国城镇住房保障制度研究》,西南财经大学博士学位论文,2006年,第132页。
212 夏铸九、米复国:《台湾的住宅政策:国民住宅计划的社会学分析》(行政院科学委员会资助的政策分析研究计划),台北大学土木工程系研究所都市计划室,1988年4月,第22-23页。
213 李扬、汪利娜、殷剑峰:《普遍住房保障制度比较和对中国的启示》,《财贸经济》2008年第1期。
214 王松涛、任荣荣、龙奋杰:《住房市场的政府干预:来自新加坡的启示》,《城市发展研究》2008年第3期。
215 同上。
216 有学者认为,主要原因在于:第一,中国不可能建立覆盖全国的类似于“公共组屋”的经济适用房制度。新加坡人口、地域规模仅相当于中国一个中等城市,政府集中建设“公共组屋”的财政开支压力不大,而且,由于新加坡即使全部发展商业化的住房市场,其市场规模也将极其有限,因此,用政府行政手段替代住房市场的机会成本很小。此外,对于中国来说,实施经济适用房制度还存在诸如购买者群体的识别(区分高收人家庭和低收人家庭)、地方财政负担加重等诸多问题。第二,在新加坡模式中,公积金制度和公共组屋建设是两个不可或缺的组成部分。正因为如此,新加坡政府能够一手控制住房储蓄资金的积累,一手控制住房的建设环节,从而使公积金的积累可以很好地与公积金的使用相匹配。然而,在中国,由于只能效仿“公积金十公共组屋”模式中的公积金制度,这使得公积金的资金来源和资金运用不可能良好匹配。例如,在发达地区的多数城市,如果没有商业银行的配贷资金支持,仅靠公积金贷款难以购买一套住房。第三,作为一个城市国家,新加坡的公积金完全由中央公积金局管理,全国统一标准,管理相对简单。但是,中国地区差异巨大,一些地区的住房市场已经相当发达,而另一些地区的住房市场可能还未启动。并且,涉及本地的民生事务(如住房问题)是由各个地方政府具体负责。在这种情况下,希冀建立整齐划一的经营管理模式,显然不现实。特别值得注意的是,如果公积金制度的公益目的与当地的经济发展相冲突,缺乏适当激励的地方政府自然会选择后者。参见李扬、汪利娜、殷剑峰:《普遍住房保障制度比较和对中国的启示》,《财贸经济》2008年第1期。
217 安佳:《居者有其屋计划与次贷及金融危机》,《社会科学论坛》2009年第3期。
218 新加坡对公共住房予以补贴的最要的方法是降低房屋价格,方法是由政府划拨土地,并以提供购房补贴的方式向市民让利,以确保房屋价格低于市场价格。土地价格的计算方式为,先把老百姓能承受的价格算出来,比如普通家庭4—6年的收入是25万元,那么房价就定在25万元。再从25万元里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润之后,剩下的就是土地价格。然后按照这个价格把土地卖给房地产商。参见安佳:《居者有其屋计划与次贷及金融危机》,《社会科学论坛》2009年第3期。
219 程建华:《中国政策性住房供应体系》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第105-106页。
220 Harlow在他的欧洲和美国的社会福利住房的综述性研究中两种社会福利性住房之间的区别—大规模的社会性福利住房和剩余社会福利性住房。See Harlow,Michael.The People's Home:Social Rented Housing in Europe and America.Oxford:Blackwell.1995,P.522-527
221 Harlow,Michael.The People's Home:Social Rented Housing in Europe and America.Oxford:Blackwell.1995,P.525.
222 Woodfield,Anthony.Housing and Economic Adjustment.New York:Taylor and Francis.1989,P.39
223 Pugh,Cedric.Housing in Capitalist Societies.Westmead:Gower Publishing.See Housing Policy Development in Developing Countries:The World Bank and Internationalization 1972-1993.London:The Royal Institution of Chartered Surveyors.1980,P.175
224 Malpass,Peter,and Alan Murie.Housing Policy and Practice.London:Macmillan.1982
225 程建华:《中国政策性住房供应体系》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第106-107页。
226 Murray Michael P.Subsidized and Unsubsidized Housing Stocks 1937-1987:Crowding Out and Cointegration,Unpublished manuscript,Bates College.1993,P.2
227 Case Karl E."Investors,Developers and Supply-side Subsidies:How Much Is Enough?".Housing Policy Debate 2(Issue 2):341-356.1991
228 Peterson,George E."The Property Tax and Low-income Housing Markets."in Property Tax Reform.edited by George E.Peterson.The Urban Institute.Washington,D.C.1973,P.116
229 Yoon,Il-Seong.Housing in a Newly Industrialized Economy:The Case of South Korea.Aldershot:Avebury.1994,P.64
230 程建华:《中国政策性住房供应体系》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第106-107页。
231 例如,位于小块土地的小型项目,或有大量未开发用地的大型项目可能不能从对该地块的密度奖励中获益。
232 西方很多学者认为,贫困集中是公共住房最为失败的地方。
233 姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海财经大学出版社2003年版,第67页。
234 郭玉坤:《中国城镇住房保障制度研究》,西南财经大学博士学位论文,2006年,第88页。
235 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)著,黄瑛译,《美国住房政策》,中信出版社2008年版,第151-156页。
236 Hartman,C.W.Housing and Social Policy,Prentice Hall,1975
237 Weicher,John C."The Voucher/Production Debate." In Building Foundations:Housing and Federal Policy,edited by Denise Dipasquale and Langley C.Keyes.Philadelphia:University of Pennsylvania Press,1990,P.289
238 Yates,Judith."Private Finance for Social Housing in Australia."Housing Policy Debate 5(Issue 2):1994,P.180
239 2004年,租房券占美国住房和城市发展部预算的54%,商于1998年的36%(HUD 2004h)经验显示,租房券比工程补贴效率更高,在同样数目的资金投入下,允许政府资助更多的家庭。例如,美国审计总局估计,剔除了区位和住房单元差异等因素后,通过希望六号计划获得重建的公共住房在30年生命周期内的花费比租房券高27%,比位于都市区、有低收入住房税收补贴资助的住房支出多了15%。
240 Best Richard."Successes,Failures,and Prospects for Public Housing Policy in the United Kingdom."Housing Policy Debate 7(Issue 3):1996,P.550
241 Hughes,G.A."Housing and the Tax System." In Public Policy and the Tax System,edited by G.A.Hughes and G.M.Heal.Boston:George Allen and Unwin.1980,P.89
242 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)著,黄瑛译,《美国住房政策》,中信出版社2008年版。
243(1)抵押贷款利息课税减免分布的偏向性。2004年,所有可获得退税的纳税人中收入大于或等于10万美元的纳税人占11%,但他们所获得的课税减免占全国减免总额的54%,达590亿美元。另一方面,收入不超过3万美元的纳税人占所有能相享受房贷利息的纳税人总数的45%,但他们所获得的房贷利息课税减免的货币价值占总量的比例不到2%。收入在3～5万美元之间的纳税人占总人数的20%,但享受的房贷利息课税减 免占课税总额的8%。收入等于或大于20万美元的纳税人通常可通过房贷利息免税获得6000美元的收入,收入为5万～7.5万美元的纳税人来说,享受税收优惠为1088美元,而收入不到1万美元的纳税人的房贷利息免税收入只有125美元。(2)不动产税减免的分布偏向性。不动产税减免的获益在不同收入水平人群中的分布于房贷利息免税类似。例如,收入超过10万美元的有房户通过不动产免交个人所得税所获得的收益占了总量的一半,而收入不到3万美元的有房户相应的收益只占总量的不到3%。(3)房贷补贴凭证。自1984年起,联邦政府试图通过房贷抵税凭证来解决有房户中课税获益的不均衡问题。州住房金融机构可给首次购房者发此凭证,来代替抵押贷款收益债券。因此,中低收入的首次购房者能在他们应缴纳的联邦个人所得税里减去10%～50%用于房贷利息的支出(不超过2000美元),可以享受到税收优惠。房贷补贴凭证是一项非常模糊的住房税务支出政策。房贷补贴凭证与房贷利息减免、不动产税减免不同,后者适用于所有的有房户,但前者只适用于申请并或地批准的有房户,对于很多中低收入者来说,房贷抵税凭证不能完全起到作用,因为他们通常的纳税额很低,有时候甚至已经被其他的免税政策所减免,如收入抵税优惠和儿童抚养抵税优惠。房贷抵税凭证不是可偿还的,所以金额超过纳税人的应纳税额,多余的部分自动作废。
244 也有人认为有房户课税优惠作为促进自有房率的一项激励机制还不够,因为最大的受益者——高收入有房户——即使没有任何优惠也会买房。事实上,加拿大、澳大利亚和一些欧洲国家对于有房户的课税优惠远少于美国,但这些国家的自有房率跟美国不相上下。
245 William F.Hellmuth,"Homeowner Preferences",In J.A.Richman(eds),Comprehensive Income Taxation.Washington,DC:The Brookings Institution,1977,引自Dolbeare,1986,第265页
246 Dreier,P.Federal housing policies and subsidies.In R.k.Green & A.Reschovsky(ed.),Using tax policy to increase homeownership among low-and moderate-income households.New York:Ford Foundation.P.76
247 Best Richard."Successes,Failures,and Prospects for Public Housing Policy in the United Kingdom." Housing Policy Debate 7(Issue3):1996,P.542
248 Buckley Robert M.Housing Finance in Developing Countries.London:Macmillan.1996,P.40-41
249 Karn,Valeries,and Harold Wolman.Comparing Housing Systems:Housing Performance and Housing Policy in the United States and Britain.Oxford;Clarendon Press.1992,P.217,222
250 转引自:Jill Khadduri,Kimberly Burnett & David Rodda,Targeting Housing Production Subsidies:Literature Review.Report for U.S.Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research,December 2003.P.82
251 Stephen G.Johnson and Richard Zeckhauser,Robin Hooding Rents:Exploiting the Pecuniary Effects of In-kind Aid.Cambridge:John F Kennedy School of Government,Harvard University October 1989.
253 此部分参考Apgar,William C.Jr.,Which Housing Policy Is Best.Housing Policy Debate,(1)1990.
254 房租在1981年至1986年间迅速增长,之后减缓增速,原因在于新的住宅建筑达到了最高纪录(而在过度建筑地区,房屋的空置率也达到了最高纪录)。但是,自1981年以来,合同地租的增长比通货膨胀率高出了16.6%,现在已经到到了20多年以来的最高水平。在1981年至1988年间,由于能源价格膨胀放缓,地租总额增速要低一些,但是也比总体通货膨胀水平要高出13.6%。随着实际地租的增长,10多年以来,低价住房存量不断下降。以1988年的美元计算,月租在300美元以下的、私人所有的、不受补贴的住房从1974年到1985年减少了290万套。其中从1980年至1985年间,减少了160万套。从1974年至1985年,私人所有的非补贴性低价住房存量的损失,由于低价补助房屋的大量兴建而得到了弥补。接受补助家庭的数量的增长并不充分,但是足以抵消月租金低于300美金的私人、非补贴住宅的存量减少,后者从1974年的850万下降到了1985年的570万,下降了三分之一。根据1985年的“美国住房统计”(AHS),受补贴住房占了月租为300美金850万套住房中的33.1%。在AHS中,一些家庭可能上报的是它们自己房租支付,而不是包括补贴在内的房租总额,因此这些数字有可能扩大了月租等于或者少于300美金的房屋的数量。
255 Apgar,William C.Jr.,Which Housing Policy Is Best.Housing Policy Debate,(1)1990.
256 转引自 Apgar,W illiam C.Jr.,Which Housing Policy Is Beat.Housing PolicyDebate,(1)1990.
257 贾康、刘军民:《中国住房改革背景的住房保障——演进与发韧》,《改革》2007年第4期。
258 符启林:《房地产法(第四版)》,法律出版社2009年版,第368页。
259 2007年8月,国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),其中较为显著的变化就是将经济适用住房的目标群体从原来的中低收入家庭调整为低收入家庭;从原来只售不租改为以出租为主,限制出售或者内部市场交易,并要求补缴土地收益和减免的税费。为了配合和执行国务院的上述意见,2007年11月建设部等七部委修订了《经济适用住房管理办法》。
260 是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
261 具体的优惠措施包括:(1)土地划拨。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出。确保优先供应。(2)费用免收。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。(3)利率优惠。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。中国人民银行规定了经济适用住房的贷款利率优惠政策。(4)税收优惠。经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。参见《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第八条至第十一条。
262 购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。参见《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第三十条。
263 符启林:《房地产法(第四版)》,法律出版社2009年版,第369-370页。
264 朱亚鹏:《中国住房保障政策分析——社会政策视角》,《公共行政评论》2008年第4期。
265 参见刘颖:《中国廉租住房制度创新的经济学分析》,上海人民出版社,格致出版社2007年版,第92-93页。
266 参见《廉租住房保障办法》第五条。
267 是指城市和县人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。参见《廉租住房保障办法》第二条。
268 市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素,以户为单位确定廉租住房保障面积标准。采取货币补贴方式的,补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭,可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准;对其他城市低收入住房困难家庭,可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。采取实物配租方式的,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金,按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区,对城市居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。参见《廉租住房保障办法》第六条至第八条。
269 廉租住房保障资金来源包括:(1)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;(2)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;(3)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;(3)政府的廉租住房租金收入;(5)社会捐赠及其他方式筹集的资金。参见《廉租住房保障办法》第九条。
270 综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公开。对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭,凡申请租赁住房货币补贴的,要优先安排发放补贴,基本做到应保尽保。实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭,城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。参见《廉租住房保障办法》第十九条。
271 符启林:《房地产法(第四版)》,法律出版社2009年版,第375页。
272 朱亚鹏:《中国住房保障政策分析——社会政策视角》,《公共行政评论》2008年第4期。
273 世界银行报告认为,住房公积金有“劫贫济富”的嫌疑:那些由于没有缴纳公积金,或无法逾越购房首付门槛等诸多原因而“永远无法获得公积金贷款”的居民,其中大部分是中低收入者,“被迫以低于市场利率的水平进行(养老)储蓄,为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供补贴。转引自白贵秀:《住房保障制度研究》,《兰州学刊》2008年第5期。
274 有学者认为:不违背住房社会保障的含义的对象的选择有三种:第一种是对全体居民提供住房社会保障,这里将其称为全民保障;第二种是对所有住房消费水平比较低的居民提供住房社会保障,包括低收入者,也包括中等收入者;第三种是仅对没有达到基本住房消费水平的居民提供住房社会保障。参见曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
275 秦虹:《住房保障应以廉租房为核心》,《中国改革》2007年第8期。
276 陈信勇、宋巧仙:《论我国住房保障立法的必要性和可行性》,《浙江工商大学学报》2007年第6期。
277 中国发展基金会:《中国发展报告2008/09:构建全民共享的发展型社会福利体系》,凤凰网http://finance.ifeng.com/news/hgii/20090403/509226.shtml.2009年4月3日访问
278 有学者认为,社会保障水平是一个质与量相统一的概念,从量上讲,社会保障水平有“高”、“低”之分,具体衡量方法是社会保障支出总额占国内生产总值的百分比。从质上讲,社会保障水平有“适度”、“不适度”之分,具体测定标准是社会保障支出要与国家生产力发展水平以及各方面的承受力相适度。它应既保障公民基本经济生活又促进国民经济健康发展。社会保障支出增长速度主要取决于国民收入及国民经济增长速度,但不能超越国民经济增长。应该保持适度社会保障水平,即与社会保障的基本功能相适应。适度社会保障水平,从本质上说,它要与社会保障的基本功能相适应。适度社会保障水平的制约因素,一是社会保障需求条件,二是社会保障供给条件。社会保障水平的适度,就是实现社会保障的“需求”与“供给”在适度水平上的平衡发展。适度保障水平的功能是:(1)保证了大多数人的最低生活要求,使社会保持稳定;(2)可以适度调节社会 需求,推动或抑制消费,避免高经济增长与高通货膨胀并存,推动经济发展:(3)提高人们的生活质量,提高人的素质,促进社会进步;(4)促进第二产业发展。参见穆怀中:《社会保障水平适度的涵义》,《经济学研究》1997年第2期。
279 沈君:《住房社会保障制度基本原则研究》,《山西省政法管理干部学院学报》2009年第1期。
280 文林峰:《城镇住房保障》,
281 政府确定住房社会保障水平应该考虑经济发展水平、政府负担能力以及居民居住情况因素;住房保障水平成该有一个从最低保障向提高居民居住水平发展的过程;住房补贴水平应该根据住房社会保障水平和保障对象的收入水平来确定。参见曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
282 沈君:《住房社会保障制度基本原则研究》,《山西省政法管理干部学院学报》2009年第1期。
283 王晖:《主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示》,《世界经济与政治论坛》2006年第4期。
284 曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
285 中国发展基金会:《中国发展报告2008/09:构建全民共享的发展型社会福利体系》,http://finance.ifeng.com/news/hgjj/20090403/509226.shtml.2009年4月3日访问。
286 贾康、刘军民:《优化与强化政府职能建立和完善分层次住房保障体系》,《财贸经济》2008年第1期。
287 文林峰:《城镇住房保障》,中国发展出版社2007年版,第267页。
288 陈信勇、宋巧仙:《论我国住房保障立法的必要性和可行性》,《浙江工商大学学报》2007年第6期。
289 曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
290 1981年4月,伦敦“城市住宅问题国际研讨会”通过《住宅人权宣言》指出,一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。1996年6月,联合国第二次人类住区大会通过《伊斯坦布尔宣言》承诺:“人人享有适当的住宅”。
291 文林峰:《城镇住房保障》,中国发展出版社2007年版,第264页。
292 此部分参考曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
293 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。在商品住房小区中配套建设经济适用住房的,应当在项目出让条件中, 明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。参见《经济适用房管理办法》第十三、十四条。
294 新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目,应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。参见《廉租住房保障办法》第十四条。
295 邓大伟、诸大建:《保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨:基于住房的属性》,《城市发展研究》2009年第1期。
296 Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
297 “容积率奖励”是指土地开发管理部门为取得开发商的合作,在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下,奖励开发商一定的建筑面积。市场经济下的投资主体多样化和土地价值激增,导致容积率的硬性规定在实践中暴露出越来越多的问题,它既不能满足开发商对高容积率的追求,不能调动其投资积极性,又不能实现政府集约利用土地,取得很好的社会经济效益。引入“容积率奖励”对策,确立奖励标准,是管理部门利用开发商追求利润最大化的心理,调动社会各方力量,共同致力于社会环境的改善和公益事业的建设,而提出的一种鼓励 对策,同时提高了容积率在执行过程中的弹性和适应性。参见运迎霞、吴静雯:《容积率奖励及开发权转让的国际比较》,《天津大学学报(社会科学版)》2007年第2期。
298 清华大学社会学系课题组(负责人李强):《我国城市中低收入群体住房保障问题研究》,中国经济改革研究基金会住房课题研究报告,2007年3月。
299 Association of Neighborhood Housing Developers(NYC),"Moving Toward Permanent Affordability,"April 25,2007.
300 Non-Profit Housing of Northern California and the California Coalition for Rural Housing.2003.In Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
301 Fannie Mae Foundation,"Easing the Affordability Crunch:The Inclusionary Housing Option," August 2006,www.fanniemaefoundation.org/programs/hff/v8il-inclusionary.shtml.
302 Stegman,Michael and Holden,David..Nonfederal Housing Programs:How States and Localities are Responding to Federal Cutbacks in Low-Income Housing Programs.Washington,DC:Urban Institute,1987
303 Interview with Ellen McCarthy,former director of the Office of Planning,Washington,DC,August 25,2007.In Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
304 Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
305 朱晨、岳岚:《基于规划调控的英国住房保障措施研究》,《城市发展研究》2007年第2期。
306 参见杨滔:《可负担住宅:英国社会和谐之基》,《瞭望》2007年第21期。
307 参见杨滔:《可负担住宅:英国社会和谐之基》,《瞭望》2007年第21期。
308 Nick Gallent,Alan Mace & Mark Tewdwr-Jones.Delivering Affordable Housing through Planning:Explaining Variable PolicyUsage across Rural England and Wales[J].Planning Practice & Research.20021 17(4).469.转引自:朱晨、岳岚:《基于规划调控的英国住房保障措施研究》,《城市发展研究》2007年第2期。
309 研究表明,不同收入阶层混合居住邻里的主要优点表现为:通过中高收入群体的影响,能够改变低收入群体的行为模式,使住宅质量和城市邻里的生活环境质量都得到提升;通过中高收入居民的信息网络以及新环境的社会观念影响,低收入居民容易找到工作;因为高收入群体具有更明显、更严格的社会行为准则,可以规范每个混居邻里成员。从而降低地区的犯罪率;低收入居民可以得益于更多的就业机会、教育设施、安全性和更好的地区社会服务。参见单文慧:《不同收入阶层混合居住模式——价值评判与实施策略》,《城市规划》2001年第2期。转引自焦怡雪:《促进居住融和的保障性住房混合建设方式探讨》,《城市发展研究》2007年5期。
310 焦怡雪、刘涌涛:《美国以创新性区划促进可支付住宅发展的经验和启示》,《城市发展研究》2007年第3期。
311 National Association of Home Builders,"The Myths and Facts about Inclusionary Zoning,"2006.
312 焦怡雪、刘涌涛:《美国以创新性区划促进可支付住宅发展的经验和启示》,《城市发展研究》2007年第3期。
313 Innovative Housing Institute.Inclusionary Zoning.URL:http://www.inhousing.org/InclusionaryZoning/izoning.htm.1999.转引自焦怡雪、刘涌涛:《美国以创新性区划促进可支付住宅发展的经验和启示》,《城市发展研究》2007年第3期。
314 邓大伟、诸大建:《保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨:基于住房的属性》,《城市发展研究》2009年第1期。
315 Interview with Jim Gray,National Cooperative Bank:Capital Impacts,Washington,DC,August 24,2007.
316 韦公远.美国住宅抵押贷款的创新形式多(J).中国房地产报,2003-1-16
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23 Malpezz,i S.,Getting the Incentives Right.A Reply to Robert-Jan Baken and Jan Van der Linden.Third World Planning Review,1994,16(4):451.-466.
24 Paternalistic也可被译作“家长式作风的”,不一定指男性的作风,而是泛指一切代替当事人决定选择的方式,犹如长辈对小孩一样,虽说是照顾当事人,但同时也剥夺了当事人的选择权。这个词汇在女权运动中常被使用,等同于男性专断的作风。
25 Olsen Edgar Oliver A Welfare Economic Evaluation of Public Housing,PH.D.dissertation of Rice University.1968.
26 Rosen & Simth,Rosen,Kenneth T.& Smith.Lawrence B.1983 Recent Developments in the Economics of Housing,Working Paper,1983,P.55
27 Ibid P.53
28 Ohls.james C.,Public Policy Toward Low Income Housing and Filtering in Housing Markets.Journal of Urban Economies2(April):1975,P.144-171.
29 Ohls通过构建一般均衡条件下的住房市场过滤模型,假设住房市场处于完全竞争状态,购房者的目标是追求效用最大化,而住房开发商的目标是追求利润最大化。
30 参见丁致成:《政府直接兴建国民住宅补贴政策之社会成本效益分析》,台北大学硕士论文,1992年。
31 Rosen & Simth,Rosen,Kenneth T.& Smith.Lawrence B.Recent Developments in the Economics of Housing,Working Paper,1983,P.55
32 Apgar,W illiam C.Jr.,Which Housing Policy Is Best.Housing Policy Debate,1990(1)
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35 Edgar O.Olsen,The Cost-Effectiveness of Alternative Methods of Delivering Housing Subsidies.Virginia Economies Online Papers 351,University of Virginia,Department of Economies,revised.2000.
36 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期。
37 Sehussheim,Subsidized Housing-Where Do We Go From Here? A Paper from the Committee on Appropristions,Housing of Representatives.1977.
38 Abrams以及Aaron都指出,在现实上采取供应方补贴而不采取现金补贴是因为后者的政治阻力较大,而且迂回的补贴方式不易被纳税人抱怨。现金补贴虽然是“诚实的补贴”,且比较有效率,也能满足低收入户需要,但在现实上反而不易被接受。
39 Edmundo Werna,Modes of Low-Income Housing Provision in Washington,D.C.:A Comparative Look at Policymakingfor Developing Countries.Washington D.C.:Woodrow Wilson,International Center for Scholars (Comparative Urban Studies Occasional Papers Series,29),1999.
40 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期。
41 Stephen E.Barton,Social Housing versus Housing Allowances:Choosing between Two Forms of Housing Subsidy at the Local Level.Journal of the American Planning Association,1996,(62):108-119.
42 Laferr(?)re,Anne and David Le Blanc,How do housing allowances affect rents? An empirical analysis of the French case.Journal of Housing Economics,March 2004,13(1):36-67.
43 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期.
44 Murray,Michael P.,Subsidized and Unsubsidized HousinStocks1935-1987:Crowding Out and Cointegration.Journal of Real Estate Finance and Economics,1999,18(1):107-124.
45 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室课题组:《建立多层次的中国住房公共政策体系》,《财贸经济》2008年第1期.
46 田东海:《住宅政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,清华大学出版社1998年版。
47 姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海财经大学出版社2003年版。
48 历以宁:《中国住宅市场的发展与政策分析》,中国物价出版社1999年版。
49 孙炳耀:《城镇低收入人群住房福利研究总体思路》,http://www.sociology.cass.cn/shxs/xpxz/P020031125557923904156.pdf,2009年3月访问。
50 金俭:《中国住宅法研究》,法律出版社2004年版。
51 郭玉坤:《城镇住房保障补贴“反向递减”模式研究》,《价格理论与实践》,2007年第2期。
52 方建国:《政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题》,《中山大学学报(社会科学版)》2008年第6期。
53 转引自邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第324页
54 美国最早的住房政策起源于火灾的威胁,鉴于芝加哥大火带来巨大损失,政府寻求减少火灾带来的威胁。个人在修建自己的住房时。可能不会考虑易于着火的房子给邻居带来的损失。这一损失就是例证,经济学家称为“负的外部性”,可以证明政府某些干预合理。当然,不能仅仅因为存在政府干预的个案就证明所有的政府干预是合法的。因此,人们可以质疑St.Louilss法典(禁止全木结构的房屋)的必要性。但是,可以肯定的是,确实存在外部性要求地方政府的管制性干预。十九世纪末,对于住房公共卫生的关注是住屋火灾规制的补充。英格兰Chadwick最早呼吁关注住房公共卫生。Chadwick错误地相信毒气理论。认为疾病,像是通过空气传播的霍乱在住房密集地区更加易于传播。最终发现霍乱以及类似的灾祸是通过水上传播的,大大地推进了美国各地饮用水和污水系统的投资。1901年纽约房屋租赁法New York's Tenenumt House Act(是对缺乏效率的1867年房屋租赁法的修订),规定了较为严格的住房质量规则。1901法要求每个单元房兴建厕所.(出自霍夫曼1998)空气流通要求每个房屋至少安装两个窗户,一个对外,一个朝向庭院内部。在某种意义上,它为分区法典,例如随后实施的1916年分区决议,奠定了基础。1916年分区法典不仅仅由健康卫生的外部性引发,更为重要的是。注意到了未来的美观问题。
55 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326页。
56 Rosen,Kenneth T.& Smith.Lawrence B.Recent Developments in the Economics of Housing,Working Paper,1983.P.21.
57 Burns,L.,and Grebler,L.,The Housing of Nations:Analysis and Policy in a Comparative framework.Macmillan,1977.P.21.
58 Smith,David A.Mack-to-Market:A Fundamental Shift in Affordable Housing Policy.Housing Policy Debate 1999,10(1):143-82.
59 因此,如果我油漆了我的房子,一些好处就属于我的邻居,虽然我没有打扰,但是一些花费仍然被这些邻居们给消耗掉了——导致没有积极性去维护,从而甚至就产生贫民区。
60 转引自:邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第145页。
61 因为整修所花费的成本很可能会超过出租所带来的效益。在一个衰败的社区,房屋的租金以及售价都不会太高。
62 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第145-146页。
63 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326页。
64 刘颖:《城市贫困群体住房保障政策的经济效应论证》,《经济体制改革》2004年第5期。
65 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326-328页。
66 Araon,Henry J.Shelter and Subsidies:Who Benefits From Federal Housing Policies? Washington,D.C.The Brookings Institution,1972,
67 房租控制在短时期内效果非常明显,长期实施房租控制,有可能对住房的供应产生负面影响。
68 张宏婧:《中国城市之间商品价格波动机理与波动效应研究——基于分层的视角》,中国矿业大学(徐州)博士学位论文,2008年,第40-41页。
69 王俊:《住房经济发展与周期波动中的政府行为比较研究——以大陆、香港、台湾为视角》,复旦大学博士学位论文,2005年,第38-45页。
70 有学者认为,起源于30年代经济大萧条后,公共部门大量投资公共建设,以增加就业带动经济景气复苏,其正当性理由可能来自非住宅的因素多余住宅本身。参见:Montgomery R.& Mandelker D.R Housing in American:Problems and Perspectives,2~(nd) edition,the Bobbs-Merrill Company,Inc,1979,P.295.
71 John Hills.Unraveling Housing Finance.1991.P19-20.参见张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
72 经济学的观点认为,任何补贴的最终目的是为了增加公共利益。通过补贴可以保存或扩张产业、支持私营部门无法提供的财产服务,或为了改善所得分配不均、调整市场力量的效果。补贴的方式很多,包括直接补贴和间接补贴。建造公共住房是实物补贴,给于现金补贴属于直接补贴;而税收补贴、金融补贴等属于间接补贴。
73 “绩优性”的概念是由经济学家Richard A.Musgrave在《公共财政理论》一书中首先提出的。绩优性,是指商品具有真实价值比人们所能认识到的表面价值更为优越的特性。具有绩优性的商品,人们在消费时,由于认识的偏差,不能充分认识其好处,导致实际消费的数量和质量总是少于或劣于应该消费的数量和质量。See James Heilbrun.Urban Economic and Public Policy.New York:St.Martin's Press,1987,P.324.转引自邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第21-22页.
74 这不仅是基于现有的外部因素和分配关注的事,而且因为效果之间的互相依赖——所以这通常被视为是家长式统治。这个争论最清楚地适用于系统的底端但也能够更广泛地使用,如果公认的社会福利作用包括更高的住房愿望。
75 包括过度拥挤、设施不全、破败濒危、不合标准等。
76 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第326页。
77 也有学者认为,廉租房具有准公共物品的特性。在住房实行商品化、市场化以后,对于城市贫困群体而言,住房的不可或缺性和投资巨额性使其住房需求陷入两难境地。廉租房作为一项针对特定群体的社会福利,具有排他性和非竞争性。属于准公共物品范畴。排他性一方面表现为捧斥其他收入群体来分享政府的这种福利;另一方面在城市贫困群体内部,在政府实物配租数量有限时存在获取优先租住权的竞争。非竞争性则表现在对以上捧他性矛盾不能用价格竞争的方式来解决,否则会导致房租价格上涨,抵消福利效应,使部分低收入家庭遭受福利损失。失去了住房福利保障的效率和公平的意义。因此,需要借助政府的行政权力来明确界定受惠人群。并将相对房租控制在较低水平,实现住房的合理配置。参见:刘颖:《城市贫困群体住房保障政策的经济效应论证》,《经济体制改革》2004年第5期。
78 See Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable,Washington,D.C.The AEI Press,2008,P.54-57.
79 相比实物返还的财产再分配,经济学家通常更加青睐于纯粹的收入再分配。如果我们想要帮助贫困者,我们应该假设他们自己对需求是最好的判断者,我们应该给他们尽可能多的选择机会。调查表明,对于接受者来说,实物返还的财产再分配比现金平等转移产生更少的福利.但是,对于公共住房供应而言,实物返还的财产再分配是非常有意义的。
80 这一观点已经被行为主义经济学更为深入地加以论证,认为人们并不总是按自己的自我利益作出行动。
81 Laibson,David.Golden eggs and hyperbolic discounting.Quarterly Journal of Economics 1997.No.2o P.443-77.
82 纳税者认为,穷人应给于特别的帮助.
83 See Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable,Washington,D.C.The AEI Press,2008,P.56-57
84 Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable,Washington,D.C.The AEI Press,2008,P.54-57
85 Green,Richard and Michelle White.Measuring the benefits of homeowning:Effects on children.Journal of Urban Economics 1997.41,no.3:441-61.
86 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版。第326页。
87 Katz,Kling,and Liebman(2007)分析了Moving-To-Opportunity的尝试。对这一观点存在质疑,认为享受住房优惠券并可以搬往更好邻居的家庭,其孩子得到的社会和经济收益有限.
88 巴曙松:《构建住房制度:市场主导下的政府适度介入》,《市场》2005年第9期。
89 钟欣:《去年全国土地出让收入锐减》,《南方都市报》,2009年1月16日。
90 巴曙松:《构建住房制度:市场主导下的政府适度介入》,《市场》2005年第9期。
91 一个主要原因在于低收入者难以获得商业银行的信贷。一个印度的非政府组织曾计算过:在孟买,一个城市贫民每年用于维持其沿路搭建简易住房的费用,相当于一笔永久性住宅抵押贷款的分期偿还费。但是,由于他无法获得贷款,因而白白浪费了20年的不菲支出,即没有取得产权保障的、安全卫生的住房,又没有 形成自己的资产。参见联合国人居中心编著,沈建国等译,《城市化的世界——全球人类住区报告1996》,中国建筑工业出版社1999年版,第386页。
92 邓卫、宋扬:《住宅经济学》,清华大学出版社2008年版,第324-325页。
93 Michael Oxley认为住房干预政策涉及以下四个公平方面的问题:(1)政府对住房消费的鼓励是否公平?政府应对不同类型的住房消费给予同等的鼓励,即对消费者选择购买住房还是租赁住房持中立态度,不干预消费者的选择。住房政策的目标只是鼓励在适当的地方、以可以接受的价格修建适当的住房,在租赁住房和购买住房的选择上没有任何不公平的待遇。(2)相同的住房是否获得公平的报酬?要保障住房市场的供给,就必须使住房的大小和质量在租金或价格上有所反映。如果政府不采取适当的干预政策,就会导致市场价格扭曲,无法有效传递供求信息,妨碍市场机制发挥作用。(3)不同的家庭是否将相同比例的收入用于消费?低收入家庭将收入中的较大比例用于住房消费,高收入家庭将收入中的较小比例用于住房消赞是不公平的。(4)住房的分配是否公平?住房的大小、质量应该与家庭的大小相匹配,住房补贴把多余的资源分配给成员多、但收入低的家庭,使他们能获得足够的住房。Michael Oxley:Housing Policy and Rented Housing in Europe.1996,P.20.转引自郭建波:《世界住房干预理论与实践》,中国电力出版社2007年版,第56页。
94 郭建波:《世界住房干预理论与实践》,中国电力出版社2007年版,第114-115页。
95 孙冰、刘洪玉、卢玉玲:《中低收入家庭住房补贴的形式与效率》,《经济体制改革》2005年第4期。
96 John Hills.Unraveling Housing Finance.1991.P21-22.转引自张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
97 Sweeney J.L."Quality.Commodity Hierarchies,and Housing Markets.”Econometrica,1974,42,p147-167.转引自:宋博通:《过滤条件下住房规模研究及政策分析》,同济大学博士学位论文,2000年,第9页。
98 住房价格既可以是售价也可以是租金。
99 转引自宋博通:《过滤条件下住房规模研究及政策分析》,同济大学博士学位论文,2000年,第23页。
100 转引自刘颖:《廉租房创新的经济学分析》,四川大学博士学位论文,2006年。第198页。
101 诸超孚:《城镇住房保障模式及其在浙江省的运用》,浙江大学博士学位论文,2005年,第22-23页。
102[美]阿瑟·奥沙利文(Arthur O'Sullivan)《城市经济学》(第四版),中信出版社2003年版,第354页。
103 1980年以前是收入的25%,之后是30%。
104 家庭的居住状况没有达到体面的标准——过于拥挤,居住地点不稳定、不安全或是比较偏僻。
105 事实上,住房补贴准入标准不是根据明确的支付能力标准形成的,而要受潜存不正当奖励措施、财政限制以及政治利益等诸多因素的影响.
106 Linneman,Peter D.,and Isaac F.Megbolugbe.Housing Affordability:Myth or Reality.Urban Studies 1992.28(3/4):369-92.
107 经济人(Economic man,希腊语:homo oeconomicus)。
108 转引自Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p159-160
109 Kempson,Elaine.Household Budgets and Housing Costs.London:Polio,Studies Institute.1993.转引自:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p159-161
110 Bradshaw,Jonathan,Deborah Mitchell,and Jane Morgan.Evaluating Adequacy:The Potential of Budget Standards.Journal of Social Policy 1987.16(2):165-181
111 制订的合格标准会依据家庭类型有所区别。
112 40%是美国住房公寓(U.S.Department Df Housing)以及城市开发(Housing and Urban Development,HUD)计算出的公平市场租金(fair market rent,FMR),该数据被用在最近的美国预算标准中。See Bernsein,Jared,Chauna Brocht,and Maggie Spade-Aguilar.How Much Is Enough? Basic Family Budgets for Working Families.Washington,DC:Economic Policy lnstitute.2000.转引自:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate 2006.Vol.17(1) p162
113 依据家庭实际住房支出的统计研究,美国认为是25%,上世纪八十年代这一标准从25%上升到30%。
114 Pedone,Carla.1988.Current Housing Problems and Possible Federal Responses.Washington,DC:Congressional Budget Office.转引自:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p.163
115 税后支出弹性是指非住房支出受住房支出的限制。
116 例如,两个家庭的税后所得差不多,但是一个家庭只有一个人,另一个家庭有一对夫妇和三个孩子,很明显,如果生活质量相同的话,成员多的家庭必须要支付更多的非住房支出。也就意味着收入一样的话大家庭比小家庭的住房可支付能力弱。
117 我们比较两个家庭成员数目一样、地理位置一样的家庭,只是两个家庭的税后收入不同,两个家庭关于住房以及非住房的支出基本相同,但是高收入家庭可以在为住房支出更多,无论从收入百分比来看还是从金额上来看。
118 参见:Michael E.Stone,What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach,Housing Policy Debate Vol.17(1) p151-184
119 转引自余凌志:《廉租住房保障水平研究》,上海交通大学博士学位论文,2007年,第42页。
120 孙冰、刘洪玉、卢玉玲:《中低收入家庭住房补贴的形式与效率》,《经济体制改革》2005年第4期。
121 Christine M.E.Whitehead,"The Provision of Finance for Social Housing:the UK Experience".Urban Studies,1999,Vol.36.No.4,P657-p672.
122 Marja CHoek-Smitt."Subsidizing Housing or Housing Finance?".International Housing Conference-Housing in the 21 stCentury:Challenges and Commitments,HongKong,2004.
123 参考李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第165页。
124 王国元:《二十世纪美国住房发展》,同济大学博士学位论文,1998年,第24页。
125 李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
126 1937年的法案用两种方法对收入进行限制:一种条款是,租户的收入不能超过房租的5倍(大家庭除外);第二个限制是针对收入水平制定的,在法案实行的前二十年,收入的限制由联邦政府制订,全部针对最低收入者。参见李文斌:《美国不同时期的住房补贴政策:实施效果的评价及启发》,《城市发展研究》2007年第3期.
127 Vale,L.J.From the Puritans to the projects:Public housing and public neighbors,Cambridge,MA:Harvard University Press,2000.
128 Bratt,R.G.Rebuilding a low-income housing policy,Philadelphia:Temple Universitypress,1989.
129 Bratt,R.G.Rebuilding a low-income housing policy,Philadelphia:Temple Universitypress,1989.Hirsch,A.R.Making the second ghetto:Race and housing in Chicago,1940-1960,Chicago:University of Chicago press,1998.Vale,L.J.From the Puritans to the projects:Public housing and public neighbors,Cambridge,MA:Harvard University Press,2000.
130 Byrne,G.A.,K.Day,& J.Stockard.Taking stock of public housing.Paper presented to the Public Housing Authority Directors Association(Sept.16).http://www.gsd.harvard.edu/research/research_centers/phocs/taking_stock_of public_housing_09.16.03.doc,2003
131 王国元:《二十世纪美国住房发展》,同济大学博士学位论文,1998年,第24页。
132 李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第165-166页.
133 Howard P.Chudacoff ed.Major Problem in American Urban History[C].Lexington:D.C.Heath,1993.转引自:李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
134 同上。
135 同上。
136 AlexanderVon Hoffman.A Study in Contradictions:The Origins and Legacy of the HousingAct of 1949.http://www.fanni2emaefoundation.org/programs/hpd/pdf/hpd_1102_hoffman.pdf,2001-4-10.p.314.
137 参考李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,166-167页。
138 李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
139 李文斌:《美国不同时期的住房补贴政策:实施效果的评价及启发》,《城市发展研究》2007年第3期。
140 参考李晓龙:《低收入家庭住房保障政策分析与设计》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第168-169页。
141 同上,第169页,
142 参见Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies? The Brooking Institution,1972,R.A.The federal goverment and urban housing(2~(ed) ed.) The State University of New York Press,1995,P.96-97.
143 Byrne,G.A.,K.Day,& J.Stockard.Taking stock of public housing.Paper presented to the Public Housing Authority Directors Association(Sept.16).http://www.gsd.harvard.edu/research/research_center/phocs/taking_stock_of public_housing_09.16.03.doc,2003,P.4-5.
144 李莉、王旭:《美国公共住房政策的演变与启示》,《东南学术》2007年第5期。
145 对新建住房和大修住房的补助方式是私人开发商和非营利性机构从联邦住房委员会获得担保的融资,同时与住房与城市发展部签订补贴20-30年租金的合同,补贴额度为租房市场公平价格和承租户支付能力之间的差额。市场公平租金按市场价或评估价确定,承租户支付能力为其家庭收入的25%。(1981年后调整为30%)房租补贴由HUD通过地方政府机构发放,接受补贴的承租户每5年接受重新审查。
146 王国元:《二十世纪美国住房发展》,同济大学博士学位论文,1998年,第25-27页。
147 李文斌:《美国不同时期的住房补贴政策:实施效果的评价及启发》,《城市发展研究》,2007年第3期。
148 即收入低于地区平均收入的50%,参见Jacobs,B.G.,K.R.Hareny,C.L.Edson,&B.S.Lane.Guide to federal Housing programs.2~(nd) Washington,D.C:The Bureau of National Affairs,Inc,1986,P63.
149 参见宋博通:《美国联邦政府低收入阶层住房政策述论》,《中国房地产》2002年第9期。
150 Popkin,S.J.,B.Katz,M.K.Cunningham,K.D.Brown,J.Gustafson,& M.A.Turner.A decade of Hope Ⅵ:Research findings and policy challenges.Washington,DC:The Urban Institute and The Brookings Institution.http://urban.org/uploadedPDF/411002_HOPEVI.pdf.2004.
151 Solomon指出,超过40个公共住房管理机构把低收入住房税收补贴与其它来源的资金和希望六号一起使用。See Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January)http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.
152 Popkin,S.J.,B.Katz,M.K.Cunningham,K.D.Brown,J.Gustafson,& M.A.Turner.A decade of Hope Ⅵ:Research findings and policy challenges.Washington,DC:The Urban Institute and The Brookings Institution.http://urban.org/uploadedPDF/411002_HOPEVI.pdf.2004.P.21
153 同上,第31页。
154 参见Solomon对于该法律实施的深入研究。Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January).2005http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.
155 Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January).http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.P.52
156 Solomon,R.Public housing reform and voucher success:Progress and challenges.Washington,DC:The Brookings Institution,Metropolitan Policy Program(January).http://www.brookings.edu/metro/pubs/20050124_solomon.pdf.2005.P.45
157 Human Rights Watch.2004.No second chance:People with criminal records denied access to public housing.New York:Author.http://hrw.org/reports/2004/usa1104/usa1104.pdf.P.3
158 Popkin,S.J.,L.F.Buron,D.K.Levy,& M.K.Cunningham.The Gautreaux legacy:What might mixed-income and dispersal strategies mean for the poorest public housing residents? Housing Policy Debate,11,4:911-942.2000.Popkin,S.J.,M.K.Cunningham,& M.Burt.Public housing transformation and the hard to house.Housing Policy Debate,16,1:1-24.2005.
159 Human Rights Watch.2004.No second chance:People with criminal records denied access to public housing.New York:Author.http://hrw.org/reports/2004/usa1104/usa1104.pdf.P.3
160 此部分参考阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)著,黄瑛译:《美国住房政策》,中信出版社2008年版,第71-79页。
161 HUD(U.S.Department of Housing and Urban Development).2004h.The Flexible Voucher Program:Why a new approach to housing subsidy is needed.A white paper.Washington,DC:Author.http://www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/fvp/wponfvp.pdf.
162 GAO(U.S.General Accounting Office),Federal housing assistance:Comparing the characteristics and costs of housing program,GAO-02-72,2002,http://www.gao.gov/new.items/0276.pdf
163 Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies?The Brooking Institution,1972,R.A.The federal goverment and urban housing(2nd ed.).The State University of New York Press,1995,P.102.
164 Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies? The Brooking Institution,1972.P.12.
165 Aaron,H.J.Shelter and subsidies:Who benefits from federal housing policies? The Brooking Institution,1972
166 同上,第135-136页。
167 Malpezzi,S.& K.Vandell.Does the low income housing tax credit increase the supply of housing? Madison,WI:Center for Urban Land Economics Research,School of Business,University of Wisconsin at Madison.http://www.bus.wisc.edu/realestate/pdf/pdf/LIHTC%20Note%20Malpezzi%20Vandell%20as%20of%20October%2011%202002.pdf.2002.
168 Collins,J.M.& D.Dylla.Mind the gap:Issues in overcoming the information,Income,wealth,and supply gaps facing potential buyers of affordable housing.Washington,DC:The LISC Center for Homeownership.http://www.lisc.org/resources/assets/asset_upload file63_537.pdf.2001.P.7
169 Hartman,C.W.Housing and Social Policy,Prentice Hall,1975.P.154
170 Ibid.P.156.
171 Ibid.P.159.
172 胡馨:《美国次贷危机给中国住房社会保障的启示》,《国际融资》2008年10月。
173 安佳:《居者有其屋计划与次贷及金融危机》,《社会科学论坛》2009年第3期。
174 Edward L.Glaeser,Joseph Gyourko Rethinking Federal Housing Policy—How to Make Housing Plentiful and Affordable.Washington,D.C.The AEI Press,2008.P.119-141.
175 参考张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
176 参见:Smith,Mary(1989) Guide to Housing(3rd.Ed.) P.29-30,P.56-58.
177 张金鹗:《英国住房发展及政策》,(台北)《住房学报》1994年第2期。
178 参见:Bielhewwer P.& Heijden H.Housing Systems in Europe:A Comparative Study of Housing Policy,1992,P.179.
179 Kerr,Marion.The Right to Buy.London:HMSO,1988.
180 Ford,Janet,and Steve Wilcox.Reducing Mortgage Arrears and Possessions.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1992.
181 Hawksworth,John,and Steve Wilcox.Challenging the Conventions:Public Borrowing Rules and Housing Investment.Coventry,England:Chartered Institute of Housing.1995.
182 Wilcox,Steve,ed.Housing Finance Review 1995/96.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1995.
183 Mullins,David,Pat Niner,and Moyra Riseborough.Evaluating Large Scale Transfers of Local Authority Housing.Department of the Environment.London:HMSO.1995.
184 Wilcox,Steve,Glen Bramley,Alan Ferguson,John Perry,and Colin Woods.Local Housing Companies:New opportunities for Council Housing.York,England:Joseph Rowntree Foundation,in association with the Chartered Institute of Housing.1993.
187 Wilcox,Steve.The Costs of Higher Rents.In Housing Finance Review 1994/95,ed.Steve Wilcox,46-60.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1994.
188 Meen,Geoff.The Impact of Higher Rents.Housing Research Findings,no.109.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1994.
189 Best,Richard.The Duke of Edinburgh's Inquiry:Three Years On.In Housing Finance Review 1994/95,ed.Steve Wilcox,7-17.York,England:Joseph Rowntree Foundation.1994.
190 根据英国官方统计,英国每年新增约22.3万个家庭,但新建住房数量却仅有18.5万,无法满足需求。住房短缺已成为英国一个政治焦点问题。英国前首相托尼·布莱尔当政10年间,英国房价上涨了3倍多,导致很多年轻人和低收入者无力购房。英国住房国务大臣伊薇特·胡珀说,“如果再不采取行动,住房问题将成为未来20年英国社会不公的最主要因素之一。”英国首相戈登·布朗把解决住房问题作为执政首要任务之一。并宣布,将采取措施,使英国在2016年前每年新建住房量从20万套增至24万套。他还希望,在2020年前新建住房总数能达到300万套。参见《缓解严峻的住房问题英国投巨资兴建平价》,《经济参考报》2007-07-25.
191 此部分参见郭伟伟:《“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》,2008年第6期。
192 See Michael Hill and Lian Kewn Fee,The Politics of Nation Building and Citizenship in Singapore,Routledge,1995,P.113.
193 Ernest C.T.Chew and Edwin Lee(eds),A History of Singapore,Oxford University Press.1991.P.327.
194 随着新加坡公共住宅计划的推进,房租控制的做法已逐渐失去实用价值,1970年实施受管制法令,允许那些受房租控制的住房所有者,事先向租户赔偿局提出申请,通过赔偿租户和住房的损失,来收回房地产,以便改建和装修,政府也可为租户提供替代选择。参见:《屋荒问题已不存在 屋租统制令四月废除》,新加坡《联合早报》,2001年2月24日。
195 Ernest C.T.Chew and Edwin Lee(eds),A History of Singapore,Oxford University Press.1991.P.328.
196 Michael Hill and Lian Kewn Fee,The Politics of Nation Building and Citizenship in Singapore,Routledge,1995,P.114.
197 Peter S.Chen编:李子继、李显立译,《新加坡发展政策与趋势》,台北行政院经建会经济研究处 1990年版,第310-302页。
198 Martin Perry,Lily Kong and Brenda Yeoh,Singapore:A Development City State.John Wily & Sons Ltd,1997,P.231.
199 Martin Perry,Lily Kong and Brenda Yeoh,Singapore:A Development City State.John Wily & Sons Ltd,1997,P.166.
200 林左裕,《东西五国住宅经验之比较与台湾住宅政策之前瞻》,《台湾土地金融季刊》,1999年第3期。
201 Teo Siew Eng and Lily Kong,Public Housing in Singapore:Interpreting "Quality" in the 1990s,Urban Studies,1997,No.3,P.442.
202 Martin Perry,Lily Kong and Brenda Yeoh,Singapore:A Development City State.John Wily & Sons Ltd,1997,P.236.
203 王朝清:《国民住宅政策执行的评估-台北市的个案分析与新、日、韩的比较》,台湾政治大学公共行政研究所硕士论文,1986年,第128-129页。
204 M.Ramesh,Social Policy in East and Southeast Asia,Routledge Curzon,2004,p.137,p.131
205 HDB Annual Report 2007/2008,参见新加坡建屋发展局网站:http://www.hdb.gov.sg/.2009年3月访问。
206 HDB Annual Report 2007/2008,参见新加坡建屋发展局网站:http://www.hdb.gov.sg/.2009年3月访问。
207 郭伟伟:《“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》,2008年第6期。
208 Phang S.Y.The Creation and Economic Regulation of Housing Markets:Singapore's experience and Implications for Korea:Seoul,Korea:Paper presented for Korea Development Institute Conference on "Residential Welfare and Housing Policies",2005.转引自王松涛、任荣荣、龙奋杰:《住房市场的政府干预:来自新加坡的启示》,《城市发展研究》2008年第3期。
209 王松涛、任荣荣、龙奋杰:《住房市场的政府干预:来自新加坡的启示》,《城市发展研究》2008年第3期。
210 郭伟伟:《“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》,2008年第6期。
211 郭玉坤:《中国城镇住房保障制度研究》,西南财经大学博士学位论文,2006年,第132页。
212 夏铸九、米复国:《台湾的住宅政策:国民住宅计划的社会学分析》(行政院科学委员会资助的政策分析研究计划),台北大学土木工程系研究所都市计划室,1988年4月,第22-23页。
213 李扬、汪利娜、殷剑峰:《普遍住房保障制度比较和对中国的启示》,《财贸经济》2008年第1期。
214 王松涛、任荣荣、龙奋杰:《住房市场的政府干预:来自新加坡的启示》,《城市发展研究》2008年第3期。
215 同上。
216 有学者认为,主要原因在于:第一,中国不可能建立覆盖全国的类似于“公共组屋”的经济适用房制度。新加坡人口、地域规模仅相当于中国一个中等城市,政府集中建设“公共组屋”的财政开支压力不大,而且,由于新加坡即使全部发展商业化的住房市场,其市场规模也将极其有限,因此,用政府行政手段替代住房市场的机会成本很小。此外,对于中国来说,实施经济适用房制度还存在诸如购买者群体的识别(区分高收人家庭和低收人家庭)、地方财政负担加重等诸多问题。第二,在新加坡模式中,公积金制度和公共组屋建设是两个不可或缺的组成部分。正因为如此,新加坡政府能够一手控制住房储蓄资金的积累,一手控制住房的建设环节,从而使公积金的积累可以很好地与公积金的使用相匹配。然而,在中国,由于只能效仿“公积金十公共组屋”模式中的公积金制度,这使得公积金的资金来源和资金运用不可能良好匹配。例如,在发达地区的多数城市,如果没有商业银行的配贷资金支持,仅靠公积金贷款难以购买一套住房。第三,作为一个城市国家,新加坡的公积金完全由中央公积金局管理,全国统一标准,管理相对简单。但是,中国地区差异巨大,一些地区的住房市场已经相当发达,而另一些地区的住房市场可能还未启动。并且,涉及本地的民生事务(如住房问题)是由各个地方政府具体负责。在这种情况下,希冀建立整齐划一的经营管理模式,显然不现实。特别值得注意的是,如果公积金制度的公益目的与当地的经济发展相冲突,缺乏适当激励的地方政府自然会选择后者。参见李扬、汪利娜、殷剑峰:《普遍住房保障制度比较和对中国的启示》,《财贸经济》2008年第1期。
217 安佳:《居者有其屋计划与次贷及金融危机》,《社会科学论坛》2009年第3期。
218 新加坡对公共住房予以补贴的最要的方法是降低房屋价格,方法是由政府划拨土地,并以提供购房补贴的方式向市民让利,以确保房屋价格低于市场价格。土地价格的计算方式为,先把老百姓能承受的价格算出来,比如普通家庭4—6年的收入是25万元,那么房价就定在25万元。再从25万元里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润之后,剩下的就是土地价格。然后按照这个价格把土地卖给房地产商。参见安佳:《居者有其屋计划与次贷及金融危机》,《社会科学论坛》2009年第3期。
219 程建华:《中国政策性住房供应体系》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第105-106页。
220 Harlow在他的欧洲和美国的社会福利住房的综述性研究中两种社会福利性住房之间的区别—大规模的社会性福利住房和剩余社会福利性住房。See Harlow,Michael.The People's Home:Social Rented Housing in Europe and America.Oxford:Blackwell.1995,P.522-527
221 Harlow,Michael.The People's Home:Social Rented Housing in Europe and America.Oxford:Blackwell.1995,P.525.
222 Woodfield,Anthony.Housing and Economic Adjustment.New York:Taylor and Francis.1989,P.39
223 Pugh,Cedric.Housing in Capitalist Societies.Westmead:Gower Publishing.See Housing Policy Development in Developing Countries:The World Bank and Internationalization 1972-1993.London:The Royal Institution of Chartered Surveyors.1980,P.175
224 Malpass,Peter,and Alan Murie.Housing Policy and Practice.London:Macmillan.1982
225 程建华:《中国政策性住房供应体系》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第106-107页。
226 Murray Michael P.Subsidized and Unsubsidized Housing Stocks 1937-1987:Crowding Out and Cointegration,Unpublished manuscript,Bates College.1993,P.2
227 Case Karl E."Investors,Developers and Supply-side Subsidies:How Much Is Enough?".Housing Policy Debate 2(Issue 2):341-356.1991
228 Peterson,George E."The Property Tax and Low-income Housing Markets."in Property Tax Reform.edited by George E.Peterson.The Urban Institute.Washington,D.C.1973,P.116
229 Yoon,Il-Seong.Housing in a Newly Industrialized Economy:The Case of South Korea.Aldershot:Avebury.1994,P.64
230 程建华:《中国政策性住房供应体系》,中国人民大学博士学位论文,2007年,第106-107页。
231 例如,位于小块土地的小型项目,或有大量未开发用地的大型项目可能不能从对该地块的密度奖励中获益。
232 西方很多学者认为,贫困集中是公共住房最为失败的地方。
233 姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海财经大学出版社2003年版,第67页。
234 郭玉坤:《中国城镇住房保障制度研究》,西南财经大学博士学位论文,2006年,第88页。
235 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)著,黄瑛译,《美国住房政策》,中信出版社2008年版,第151-156页。
236 Hartman,C.W.Housing and Social Policy,Prentice Hall,1975
237 Weicher,John C."The Voucher/Production Debate." In Building Foundations:Housing and Federal Policy,edited by Denise Dipasquale and Langley C.Keyes.Philadelphia:University of Pennsylvania Press,1990,P.289
238 Yates,Judith."Private Finance for Social Housing in Australia."Housing Policy Debate 5(Issue 2):1994,P.180
239 2004年,租房券占美国住房和城市发展部预算的54%,商于1998年的36%(HUD 2004h)经验显示,租房券比工程补贴效率更高,在同样数目的资金投入下,允许政府资助更多的家庭。例如,美国审计总局估计,剔除了区位和住房单元差异等因素后,通过希望六号计划获得重建的公共住房在30年生命周期内的花费比租房券高27%,比位于都市区、有低收入住房税收补贴资助的住房支出多了15%。
240 Best Richard."Successes,Failures,and Prospects for Public Housing Policy in the United Kingdom."Housing Policy Debate 7(Issue 3):1996,P.550
241 Hughes,G.A."Housing and the Tax System." In Public Policy and the Tax System,edited by G.A.Hughes and G.M.Heal.Boston:George Allen and Unwin.1980,P.89
242 阿列克斯·施瓦兹(Alex F.Schwartz)著,黄瑛译,《美国住房政策》,中信出版社2008年版。
243(1)抵押贷款利息课税减免分布的偏向性。2004年,所有可获得退税的纳税人中收入大于或等于10万美元的纳税人占11%,但他们所获得的课税减免占全国减免总额的54%,达590亿美元。另一方面,收入不超过3万美元的纳税人占所有能相享受房贷利息的纳税人总数的45%,但他们所获得的房贷利息课税减免的货币价值占总量的比例不到2%。收入在3～5万美元之间的纳税人占总人数的20%,但享受的房贷利息课税减 免占课税总额的8%。收入等于或大于20万美元的纳税人通常可通过房贷利息免税获得6000美元的收入,收入为5万～7.5万美元的纳税人来说,享受税收优惠为1088美元,而收入不到1万美元的纳税人的房贷利息免税收入只有125美元。(2)不动产税减免的分布偏向性。不动产税减免的获益在不同收入水平人群中的分布于房贷利息免税类似。例如,收入超过10万美元的有房户通过不动产免交个人所得税所获得的收益占了总量的一半,而收入不到3万美元的有房户相应的收益只占总量的不到3%。(3)房贷补贴凭证。自1984年起,联邦政府试图通过房贷抵税凭证来解决有房户中课税获益的不均衡问题。州住房金融机构可给首次购房者发此凭证,来代替抵押贷款收益债券。因此,中低收入的首次购房者能在他们应缴纳的联邦个人所得税里减去10%～50%用于房贷利息的支出(不超过2000美元),可以享受到税收优惠。房贷补贴凭证是一项非常模糊的住房税务支出政策。房贷补贴凭证与房贷利息减免、不动产税减免不同,后者适用于所有的有房户,但前者只适用于申请并或地批准的有房户,对于很多中低收入者来说,房贷抵税凭证不能完全起到作用,因为他们通常的纳税额很低,有时候甚至已经被其他的免税政策所减免,如收入抵税优惠和儿童抚养抵税优惠。房贷抵税凭证不是可偿还的,所以金额超过纳税人的应纳税额,多余的部分自动作废。
244 也有人认为有房户课税优惠作为促进自有房率的一项激励机制还不够,因为最大的受益者——高收入有房户——即使没有任何优惠也会买房。事实上,加拿大、澳大利亚和一些欧洲国家对于有房户的课税优惠远少于美国,但这些国家的自有房率跟美国不相上下。
245 William F.Hellmuth,"Homeowner Preferences",In J.A.Richman(eds),Comprehensive Income Taxation.Washington,DC:The Brookings Institution,1977,引自Dolbeare,1986,第265页
246 Dreier,P.Federal housing policies and subsidies.In R.k.Green & A.Reschovsky(ed.),Using tax policy to increase homeownership among low-and moderate-income households.New York:Ford Foundation.P.76
247 Best Richard."Successes,Failures,and Prospects for Public Housing Policy in the United Kingdom." Housing Policy Debate 7(Issue3):1996,P.542
248 Buckley Robert M.Housing Finance in Developing Countries.London:Macmillan.1996,P.40-41
249 Karn,Valeries,and Harold Wolman.Comparing Housing Systems:Housing Performance and Housing Policy in the United States and Britain.Oxford;Clarendon Press.1992,P.217,222
250 转引自:Jill Khadduri,Kimberly Burnett & David Rodda,Targeting Housing Production Subsidies:Literature Review.Report for U.S.Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research,December 2003.P.82
251 Stephen G.Johnson and Richard Zeckhauser,Robin Hooding Rents:Exploiting the Pecuniary Effects of In-kind Aid.Cambridge:John F Kennedy School of Government,Harvard University October 1989.
253 此部分参考Apgar,William C.Jr.,Which Housing Policy Is Best.Housing Policy Debate,(1)1990.
254 房租在1981年至1986年间迅速增长,之后减缓增速,原因在于新的住宅建筑达到了最高纪录(而在过度建筑地区,房屋的空置率也达到了最高纪录)。但是,自1981年以来,合同地租的增长比通货膨胀率高出了16.6%,现在已经到到了20多年以来的最高水平。在1981年至1988年间,由于能源价格膨胀放缓,地租总额增速要低一些,但是也比总体通货膨胀水平要高出13.6%。随着实际地租的增长,10多年以来,低价住房存量不断下降。以1988年的美元计算,月租在300美元以下的、私人所有的、不受补贴的住房从1974年到1985年减少了290万套。其中从1980年至1985年间,减少了160万套。从1974年至1985年,私人所有的非补贴性低价住房存量的损失,由于低价补助房屋的大量兴建而得到了弥补。接受补助家庭的数量的增长并不充分,但是足以抵消月租金低于300美金的私人、非补贴住宅的存量减少,后者从1974年的850万下降到了1985年的570万,下降了三分之一。根据1985年的“美国住房统计”(AHS),受补贴住房占了月租为300美金850万套住房中的33.1%。在AHS中,一些家庭可能上报的是它们自己房租支付,而不是包括补贴在内的房租总额,因此这些数字有可能扩大了月租等于或者少于300美金的房屋的数量。
255 Apgar,William C.Jr.,Which Housing Policy Is Best.Housing Policy Debate,(1)1990.
256 转引自 Apgar,W illiam C.Jr.,Which Housing Policy Is Beat.Housing PolicyDebate,(1)1990.
257 贾康、刘军民:《中国住房改革背景的住房保障——演进与发韧》,《改革》2007年第4期。
258 符启林:《房地产法(第四版)》,法律出版社2009年版,第368页。
259 2007年8月,国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),其中较为显著的变化就是将经济适用住房的目标群体从原来的中低收入家庭调整为低收入家庭;从原来只售不租改为以出租为主,限制出售或者内部市场交易,并要求补缴土地收益和减免的税费。为了配合和执行国务院的上述意见,2007年11月建设部等七部委修订了《经济适用住房管理办法》。
260 是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
261 具体的优惠措施包括:(1)土地划拨。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出。确保优先供应。(2)费用免收。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。(3)利率优惠。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。中国人民银行规定了经济适用住房的贷款利率优惠政策。(4)税收优惠。经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。参见《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第八条至第十一条。
262 购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。参见《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第三十条。
263 符启林:《房地产法(第四版)》,法律出版社2009年版,第369-370页。
264 朱亚鹏:《中国住房保障政策分析——社会政策视角》,《公共行政评论》2008年第4期。
265 参见刘颖:《中国廉租住房制度创新的经济学分析》,上海人民出版社,格致出版社2007年版,第92-93页。
266 参见《廉租住房保障办法》第五条。
267 是指城市和县人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。参见《廉租住房保障办法》第二条。
268 市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素,以户为单位确定廉租住房保障面积标准。采取货币补贴方式的,补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭,可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准;对其他城市低收入住房困难家庭,可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。采取实物配租方式的,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金,按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区,对城市居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。参见《廉租住房保障办法》第六条至第八条。
269 廉租住房保障资金来源包括:(1)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;(2)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;(3)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;(3)政府的廉租住房租金收入;(5)社会捐赠及其他方式筹集的资金。参见《廉租住房保障办法》第九条。
270 综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公开。对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭,凡申请租赁住房货币补贴的,要优先安排发放补贴,基本做到应保尽保。实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭,城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。参见《廉租住房保障办法》第十九条。
271 符启林:《房地产法(第四版)》,法律出版社2009年版,第375页。
272 朱亚鹏:《中国住房保障政策分析——社会政策视角》,《公共行政评论》2008年第4期。
273 世界银行报告认为,住房公积金有“劫贫济富”的嫌疑:那些由于没有缴纳公积金,或无法逾越购房首付门槛等诸多原因而“永远无法获得公积金贷款”的居民,其中大部分是中低收入者,“被迫以低于市场利率的水平进行(养老)储蓄,为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供补贴。转引自白贵秀:《住房保障制度研究》,《兰州学刊》2008年第5期。
274 有学者认为:不违背住房社会保障的含义的对象的选择有三种:第一种是对全体居民提供住房社会保障,这里将其称为全民保障;第二种是对所有住房消费水平比较低的居民提供住房社会保障,包括低收入者,也包括中等收入者;第三种是仅对没有达到基本住房消费水平的居民提供住房社会保障。参见曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
275 秦虹:《住房保障应以廉租房为核心》,《中国改革》2007年第8期。
276 陈信勇、宋巧仙:《论我国住房保障立法的必要性和可行性》,《浙江工商大学学报》2007年第6期。
277 中国发展基金会:《中国发展报告2008/09:构建全民共享的发展型社会福利体系》,凤凰网http://finance.ifeng.com/news/hgii/20090403/509226.shtml.2009年4月3日访问
278 有学者认为,社会保障水平是一个质与量相统一的概念,从量上讲,社会保障水平有“高”、“低”之分,具体衡量方法是社会保障支出总额占国内生产总值的百分比。从质上讲,社会保障水平有“适度”、“不适度”之分,具体测定标准是社会保障支出要与国家生产力发展水平以及各方面的承受力相适度。它应既保障公民基本经济生活又促进国民经济健康发展。社会保障支出增长速度主要取决于国民收入及国民经济增长速度,但不能超越国民经济增长。应该保持适度社会保障水平,即与社会保障的基本功能相适应。适度社会保障水平,从本质上说,它要与社会保障的基本功能相适应。适度社会保障水平的制约因素,一是社会保障需求条件,二是社会保障供给条件。社会保障水平的适度,就是实现社会保障的“需求”与“供给”在适度水平上的平衡发展。适度保障水平的功能是:(1)保证了大多数人的最低生活要求,使社会保持稳定;(2)可以适度调节社会 需求,推动或抑制消费,避免高经济增长与高通货膨胀并存,推动经济发展:(3)提高人们的生活质量,提高人的素质,促进社会进步;(4)促进第二产业发展。参见穆怀中:《社会保障水平适度的涵义》,《经济学研究》1997年第2期。
279 沈君:《住房社会保障制度基本原则研究》,《山西省政法管理干部学院学报》2009年第1期。
280 文林峰:《城镇住房保障》,
281 政府确定住房社会保障水平应该考虑经济发展水平、政府负担能力以及居民居住情况因素;住房保障水平成该有一个从最低保障向提高居民居住水平发展的过程;住房补贴水平应该根据住房社会保障水平和保障对象的收入水平来确定。参见曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
282 沈君:《住房社会保障制度基本原则研究》,《山西省政法管理干部学院学报》2009年第1期。
283 王晖:《主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示》,《世界经济与政治论坛》2006年第4期。
284 曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
285 中国发展基金会:《中国发展报告2008/09:构建全民共享的发展型社会福利体系》,http://finance.ifeng.com/news/hgjj/20090403/509226.shtml.2009年4月3日访问。
286 贾康、刘军民:《优化与强化政府职能建立和完善分层次住房保障体系》,《财贸经济》2008年第1期。
287 文林峰:《城镇住房保障》,中国发展出版社2007年版,第267页。
288 陈信勇、宋巧仙:《论我国住房保障立法的必要性和可行性》,《浙江工商大学学报》2007年第6期。
289 曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
290 1981年4月,伦敦“城市住宅问题国际研讨会”通过《住宅人权宣言》指出,一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。1996年6月,联合国第二次人类住区大会通过《伊斯坦布尔宣言》承诺:“人人享有适当的住宅”。
291 文林峰:《城镇住房保障》,中国发展出版社2007年版,第264页。
292 此部分参考曾国安、李少伟:《关于中国住房社会保障的几个问题的宏观思考》,《西北大学学报(哲学社会科学版)》2008年第5期。
293 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。在商品住房小区中配套建设经济适用住房的,应当在项目出让条件中, 明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。参见《经济适用房管理办法》第十三、十四条。
294 新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目,应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。参见《廉租住房保障办法》第十四条。
295 邓大伟、诸大建:《保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨:基于住房的属性》,《城市发展研究》2009年第1期。
296 Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
297 “容积率奖励”是指土地开发管理部门为取得开发商的合作,在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下,奖励开发商一定的建筑面积。市场经济下的投资主体多样化和土地价值激增,导致容积率的硬性规定在实践中暴露出越来越多的问题,它既不能满足开发商对高容积率的追求,不能调动其投资积极性,又不能实现政府集约利用土地,取得很好的社会经济效益。引入“容积率奖励”对策,确立奖励标准,是管理部门利用开发商追求利润最大化的心理,调动社会各方力量,共同致力于社会环境的改善和公益事业的建设,而提出的一种鼓励 对策,同时提高了容积率在执行过程中的弹性和适应性。参见运迎霞、吴静雯:《容积率奖励及开发权转让的国际比较》,《天津大学学报(社会科学版)》2007年第2期。
298 清华大学社会学系课题组(负责人李强):《我国城市中低收入群体住房保障问题研究》,中国经济改革研究基金会住房课题研究报告,2007年3月。
299 Association of Neighborhood Housing Developers(NYC),"Moving Toward Permanent Affordability,"April 25,2007.
300 Non-Profit Housing of Northern California and the California Coalition for Rural Housing.2003.In Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
301 Fannie Mae Foundation,"Easing the Affordability Crunch:The Inclusionary Housing Option," August 2006,www.fanniemaefoundation.org/programs/hff/v8il-inclusionary.shtml.
302 Stegman,Michael and Holden,David..Nonfederal Housing Programs:How States and Localities are Responding to Federal Cutbacks in Low-Income Housing Programs.Washington,DC:Urban Institute,1987
303 Interview with Ellen McCarthy,former director of the Office of Planning,Washington,DC,August 25,2007.In Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
304 Jesse Mintz-Roth,Long-Term Affordable Housing Strategies in Hot Housing Markets.Joint Center for Housing Studies of Harvard University,May 2008.http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/w08-3_mintz-roth.pdf
305 朱晨、岳岚:《基于规划调控的英国住房保障措施研究》,《城市发展研究》2007年第2期。
306 参见杨滔:《可负担住宅:英国社会和谐之基》,《瞭望》2007年第21期。
307 参见杨滔:《可负担住宅:英国社会和谐之基》,《瞭望》2007年第21期。
308 Nick Gallent,Alan Mace & Mark Tewdwr-Jones.Delivering Affordable Housing through Planning:Explaining Variable PolicyUsage across Rural England and Wales[J].Planning Practice & Research.20021 17(4).469.转引自:朱晨、岳岚:《基于规划调控的英国住房保障措施研究》,《城市发展研究》2007年第2期。
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