对我国房地产业发展现状与入世影响的分析及对策
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摘要
中国经济发展举世瞩目，中国经济发展需要融入到世界经济发展中去，同时，世界经济发展也离不开中国，中国加入WTO是大势所趋，加入WTO将为我国经济体制改革和发展注入新的动力。
本文以入世后，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国在经济体制转型时期尚未发育成熟的房地产市场将面临机遇与挑战为背景，重点研究了我国房地产业的现状，包括企业状况，市场供需状况和成本价格关系等方面。通过对现状的分析，指出了房地产业面临诸多方面的风险因素及主要问题，提出了应采取的措施。对入世后如何借鉴WTO成员国家的先进技术和科学管理体系，学习利用WTO规则、国际惯例，积极与世界接轨，将挑战带来的冲击与压力转换成推动行业改革和促进行业发展的机遇和外部动力，转换成房地产企业转变生产经营和管理机制的内部活力，使其有利于房地产业的发展，有利于提高全行业技术水平和管理水平，有利于增强我国房地产业参与国际竞争的能力这一重要课题进行了详细地阐述，对于研究行业发展规划，制定房地产行业发展政策，推进行业体制改革具有积极的意义。
论文共分五章：在第一章中总体描述了房地产业作为包括土地开发、房屋建设、管理、土地使用权的转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款的综合服务性行业的特性及行业环境，回顾了我国房地产业的发展历程。明确提出房地产业的产业链包含投资、开发、流通和消费服务等诸多环节，涉及房地产开发，房地产中介（房地产评估、房地产经纪、房地产咨询）和物业管理等方面。房地产业的发展具有周期性，地域性，产业关联性和经济拉动性，受产业政策的影响非常大。改革开放以来，我国的房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，其发展历程划可以分为起步阶段（1978－1991年），过热阶段（1992－1993年），调整阶段（1993年下半年－1996年），回升阶段（1998年，－现在）。当前党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了我国经济、政治和文化建设和改革的主要任务。目前，国家颁布的涉及房地产业的法律包括《城市房地产管理办法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》，已形成一个较为完整的法律框架。行业管理体制是是政府主导型的。
在第二、三、四章中对我国房地产业的发展现状，房地产业的行业风险及主要问题进行了重点分析，并提出了相应的措施。随着我国房地产业的发展状大，我国房地产开发商队伍迅速扩大，目前我国房地产开发企业呈现出的特点是企业的分布区域具有较高的集中性；房地产业投资主体呈多元化趋势，从单一的国有制企业发展到目前的国有、民营、和外资企业并存的态势；房地产业规模效益不明显，企业规模及总体素质有待提高。经过二十多年的发展，我国房地产业已经达到了一个新阶段，但房地产行业的整体水平与国际上
先进国家房地产行业的水平相比，仍有较大差距；房地产开发企业的财务状况有待改善。目前，我国宏观经济形势整体好转，居民收入水平提高，住房制度改革，住房金融体制健全等基本面因素的影响，房地产市场需求增加，商品房销售量呈快速增长态势。我国房地产业的市场需求特点是个人消费成为市场需求的主体，与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。住宅需求处于转型时期，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。
房地产业是风险较大的行业，它的生存与发展较一般行业与政府产业及相关政策更加密切，而且房地产业也是政府干预程度较高的领域，政府产业结构政策、经济政策、社会政策对房地产行业都会产生较大的影响。政府政策对房地产业的影响还可能表现在环保因素的限制及对自然资源和其他行业的严重依赖，由于公众对环保要求的提高，以及政府环保法规或政策的严格或改变对房地产行业业将对房地产业产生较大的影响。
第五章是本文的重点，根据WTO关于服务贸易总协定的一般性义务与原则，服务贸易总协定的基本内容和我国做出的具体承诺，论述了加入WTO对我国房地产业产生的直接与间接的影响，在此基础上从行业管理制度，企业生产经营机制，建立统一市场体系，建立规范标准体系等方面分析了房地产业面临的挑战，并提出应对策略与尚需研究的问题。
最后在结束语中，根据我国宏观经济形势及政府确定的经济发展目标及发展战略，对入世后我国房地产市场的前景做出展望。
论文重点提出的观点与内容是：结合我国经济体制改革和加入WTO房地产业面临的新问题和行业发展需要，明确提出了我国房地产业应结合国家政策与市场需求，以住宅作为产业发展重点。政府应 “进”宏观调控，“退”直接管理，建立以政府宏观调控、市场监管与行业自律相结合的新型管理方式。房地产企业应建立符合现代企业制度的多元化所有制企业，制定长期发展战略，实现最大程度地满足市场需求和企业利润最大化的目标。
This paper aims to introduce the principle of WTO and its relationship to the real estate industry. In addition, it analyzes the opportunities and challenges which the real estate industry is facing as the member of WTO(World Trade Organization). At the end of the paper, the author tries to give the developing strategy and preview to the real estate industry.
The open economic policy in China established 20 years ago has led to the very rapid changes in the whole country. China's economic has achieved long-term progress. Today, the world is transforming itself into one-body economic system. This development has provided us with formidable opportunities. China has played a more vital role in the stabilization of the world after its entering WTO. This is proven track record of our nation strength in support of our quest for involvement in international development by our real estate enterprise. At the same time, we should learn advanced techniques and managerial skills from the developed countries.
The real estate industry includes land-developing, construction, land and real estate agent, its operating chains include investment, developing, currency and consuming. The real estate industry in China is the pillar which support the nation economic
development. It is the pioneering trade which forms the foundation of other related business. As such, the reform of the system of the real estate industry and the development of the industry have played a key role in the national economic reform and in sustaining the continuous growth of the national economic. The development of real estate in our country can be divided into 4 stages process: I. starting stage (1978-1991); II. feverish stage; III. recovering stage; IV. promising stage. Chinese government has promulgated many laws related to real estate industry, such as the "Building and Construction law", "Real estate Administration law", "Land Administration law", they are forming the frame of laws and regulations.
With the development of the real estate industry in our country, the real estate enterprises are getting stronger. In 1986, there were 3,000 real estate enterprises. In 1995, the number was 33,482. In the recent years, there are 27,000 real estate enterprises, including state-owned enterprise, collective enterprise, privately-owned enterprise and enterprise involving foreign capital. But most of them have their obvious shortcomings, such as low efficiency, no scale-benefit and so on.
The rapid growth of Chinese economy has caused the robust demand in the real estate market. And families become the most important role as the consumer in the market. They need houses which are not only comfort but also multi-functional.
The real estate industry has its risk. It comes from the policy of government and the influence of environment. For example, since the Industrial revolution, the world
has witnessed incalculable dramatic achievements, population growth. As human being enters a new century, we should pay more attention to the limits of the earth's "carrying capacity", which ability provide the resources required to sustain life while retaining the capacity to regenerate and remain viable.
We hope that everybody is satisfied with his own place, safe, comfortable, of course, with the development of real estate industry, it is no longer a dream.
本文以入世后，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国在经济体制转型时期尚未发育成熟的房地产市场将面临机遇与挑战为背景，重点研究了我国房地产业的现状，包括企业状况，市场供需状况和成本价格关系等方面。通过对现状的分析，指出了房地产业面临诸多方面的风险因素及主要问题，提出了应采取的措施。对入世后如何借鉴WTO成员国家的先进技术和科学管理体系，学习利用WTO规则、国际惯例，积极与世界接轨，将挑战带来的冲击与压力转换成推动行业改革和促进行业发展的机遇和外部动力，转换成房地产企业转变生产经营和管理机制的内部活力，使其有利于房地产业的发展，有利于提高全行业技术水平和管理水平，有利于增强我国房地产业参与国际竞争的能力这一重要课题进行了详细地阐述，对于研究行业发展规划，制定房地产行业发展政策，推进行业体制改革具有积极的意义。
论文共分五章：在第一章中总体描述了房地产业作为包括土地开发、房屋建设、管理、土地使用权的转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款的综合服务性行业的特性及行业环境，回顾了我国房地产业的发展历程。明确提出房地产业的产业链包含投资、开发、流通和消费服务等诸多环节，涉及房地产开发，房地产中介（房地产评估、房地产经纪、房地产咨询）和物业管理等方面。房地产业的发展具有周期性，地域性，产业关联性和经济拉动性，受产业政策的影响非常大。改革开放以来，我国的房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，其发展历程划可以分为起步阶段（1978－1991年），过热阶段（1992－1993年），调整阶段（1993年下半年－1996年），回升阶段（1998年，－现在）。当前党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了我国经济、政治和文化建设和改革的主要任务。目前，国家颁布的涉及房地产业的法律包括《城市房地产管理办法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》，已形成一个较为完整的法律框架。行业管理体制是是政府主导型的。
在第二、三、四章中对我国房地产业的发展现状，房地产业的行业风险及主要问题进行了重点分析，并提出了相应的措施。随着我国房地产业的发展状大，我国房地产开发商队伍迅速扩大，目前我国房地产开发企业呈现出的特点是企业的分布区域具有较高的集中性；房地产业投资主体呈多元化趋势，从单一的国有制企业发展到目前的国有、民营、和外资企业并存的态势；房地产业规模效益不明显，企业规模及总体素质有待提高。经过二十多年的发展，我国房地产业已经达到了一个新阶段，但房地产行业的整体水平与国际上
先进国家房地产行业的水平相比，仍有较大差距；房地产开发企业的财务状况有待改善。目前，我国宏观经济形势整体好转，居民收入水平提高，住房制度改革，住房金融体制健全等基本面因素的影响，房地产市场需求增加，商品房销售量呈快速增长态势。我国房地产业的市场需求特点是个人消费成为市场需求的主体，与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。住宅需求处于转型时期，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。
房地产业是风险较大的行业，它的生存与发展较一般行业与政府产业及相关政策更加密切，而且房地产业也是政府干预程度较高的领域，政府产业结构政策、经济政策、社会政策对房地产行业都会产生较大的影响。政府政策对房地产业的影响还可能表现在环保因素的限制及对自然资源和其他行业的严重依赖，由于公众对环保要求的提高，以及政府环保法规或政策的严格或改变对房地产行业业将对房地产业产生较大的影响。
第五章是本文的重点，根据WTO关于服务贸易总协定的一般性义务与原则，服务贸易总协定的基本内容和我国做出的具体承诺，论述了加入WTO对我国房地产业产生的直接与间接的影响，在此基础上从行业管理制度，企业生产经营机制，建立统一市场体系，建立规范标准体系等方面分析了房地产业面临的挑战，并提出应对策略与尚需研究的问题。
最后在结束语中，根据我国宏观经济形势及政府确定的经济发展目标及发展战略，对入世后我国房地产市场的前景做出展望。
论文重点提出的观点与内容是：结合我国经济体制改革和加入WTO房地产业面临的新问题和行业发展需要，明确提出了我国房地产业应结合国家政策与市场需求，以住宅作为产业发展重点。政府应 “进”宏观调控，“退”直接管理，建立以政府宏观调控、市场监管与行业自律相结合的新型管理方式。房地产企业应建立符合现代企业制度的多元化所有制企业，制定长期发展战略，实现最大程度地满足市场需求和企业利润最大化的目标。
This paper aims to introduce the principle of WTO and its relationship to the real estate industry. In addition, it analyzes the opportunities and challenges which the real estate industry is facing as the member of WTO(World Trade Organization). At the end of the paper, the author tries to give the developing strategy and preview to the real estate industry.
The open economic policy in China established 20 years ago has led to the very rapid changes in the whole country. China's economic has achieved long-term progress. Today, the world is transforming itself into one-body economic system. This development has provided us with formidable opportunities. China has played a more vital role in the stabilization of the world after its entering WTO. This is proven track record of our nation strength in support of our quest for involvement in international development by our real estate enterprise. At the same time, we should learn advanced techniques and managerial skills from the developed countries.
The real estate industry includes land-developing, construction, land and real estate agent, its operating chains include investment, developing, currency and consuming. The real estate industry in China is the pillar which support the nation economic
development. It is the pioneering trade which forms the foundation of other related business. As such, the reform of the system of the real estate industry and the development of the industry have played a key role in the national economic reform and in sustaining the continuous growth of the national economic. The development of real estate in our country can be divided into 4 stages process: I. starting stage (1978-1991); II. feverish stage; III. recovering stage; IV. promising stage. Chinese government has promulgated many laws related to real estate industry, such as the "Building and Construction law", "Real estate Administration law", "Land Administration law", they are forming the frame of laws and regulations.
With the development of the real estate industry in our country, the real estate enterprises are getting stronger. In 1986, there were 3,000 real estate enterprises. In 1995, the number was 33,482. In the recent years, there are 27,000 real estate enterprises, including state-owned enterprise, collective enterprise, privately-owned enterprise and enterprise involving foreign capital. But most of them have their obvious shortcomings, such as low efficiency, no scale-benefit and so on.
The rapid growth of Chinese economy has caused the robust demand in the real estate market. And families become the most important role as the consumer in the market. They need houses which are not only comfort but also multi-functional.
The real estate industry has its risk. It comes from the policy of government and the influence of environment. For example, since the Industrial revolution, the world
has witnessed incalculable dramatic achievements, population growth. As human being enters a new century, we should pay more attention to the limits of the earth's "carrying capacity", which ability provide the resources required to sustain life while retaining the capacity to regenerate and remain viable.
We hope that everybody is satisfied with his own place, safe, comfortable, of course, with the development of real estate industry, it is no longer a dream.
引文
1、龙永图:《经济全球化与生产全球化》. 中共中央党校出版社. 北京. 2000
2、刘钢:《世界贸易组织协议纲要》. 法律出版社. 北京. 2000
3、《发展中国家与WTO的政治经济关系》. 法律出版社. 北京. 2000
4、杨瑞龙，陈秀山，张宇：《社会主义经济理论》. 中国人民大学出版社. 北京. 1999
5、张汉林：《贸易全球化及对各国经济贸易的挑战》. 中共中央党校出版社. 北京. 1999
6、Lawrence.S.Kleiman：《Human Resource Management》. West Publishing Company. 1997
7、李兴山：《现代管理学》. 中共中央党校出版社. 北京. 1998
8、吴良镛：《建筑学的未来》. 清华大学出版社. 北京. 1999
9、1993－2000 《中国统计年鉴》. 中国统计出版社. 北京
10、蒋萍：《公司财务管理》. 对外经济贸易大学出版社. 北京. 2001
11、威廉.F.夏普：《投资学》. 中国人民大学出版社. 北京. 2001
12、冯大同:《国际商法》. 对外经济贸易大学出版社. 北京. 2000
13、王珏：《市场经济概论》. 中共中央党校出版社. 北京. 1998
14、袁义才：《项目管理》. 中信出版社. 北京. 1999
15、J.D.弗雷姆：《组织机构中的项目管理》. 世界图书出版社. 北京. 2000
16、《2001年中国城市发展报告》. 中国统计出版社. 北京. 2002
17、《贸易走向未来－世界贸易组织（WTO）概要》. 法律出版社. 北京. 2001
18、丁士昭：《国际建筑业体制、法制和机制研究》. 同济大学出版社. 上海. 1999
19、萨缪尔森, 诺德豪斯著. 萧琛等译：《宏观经济学》. 华夏出版社. 北京. 1999
20、萨缪尔森, 诺德豪斯著. 萧琛等译：《微观经济学》. 华夏出版社. 北京. 1999
对我国房地产业发展现状与入世影响的研究
2、刘钢:《世界贸易组织协议纲要》. 法律出版社. 北京. 2000
3、《发展中国家与WTO的政治经济关系》. 法律出版社. 北京. 2000
4、杨瑞龙，陈秀山，张宇：《社会主义经济理论》. 中国人民大学出版社. 北京. 1999
5、张汉林：《贸易全球化及对各国经济贸易的挑战》. 中共中央党校出版社. 北京. 1999
6、Lawrence.S.Kleiman：《Human Resource Management》. West Publishing Company. 1997
7、李兴山：《现代管理学》. 中共中央党校出版社. 北京. 1998
8、吴良镛：《建筑学的未来》. 清华大学出版社. 北京. 1999
9、1993－2000 《中国统计年鉴》. 中国统计出版社. 北京
10、蒋萍：《公司财务管理》. 对外经济贸易大学出版社. 北京. 2001
11、威廉.F.夏普：《投资学》. 中国人民大学出版社. 北京. 2001
12、冯大同:《国际商法》. 对外经济贸易大学出版社. 北京. 2000
13、王珏：《市场经济概论》. 中共中央党校出版社. 北京. 1998
14、袁义才：《项目管理》. 中信出版社. 北京. 1999
15、J.D.弗雷姆：《组织机构中的项目管理》. 世界图书出版社. 北京. 2000
16、《2001年中国城市发展报告》. 中国统计出版社. 北京. 2002
17、《贸易走向未来－世界贸易组织（WTO）概要》. 法律出版社. 北京. 2001
18、丁士昭：《国际建筑业体制、法制和机制研究》. 同济大学出版社. 上海. 1999
19、萨缪尔森, 诺德豪斯著. 萧琛等译：《宏观经济学》. 华夏出版社. 北京. 1999
20、萨缪尔森, 诺德豪斯著. 萧琛等译：《微观经济学》. 华夏出版社. 北京. 1999
对我国房地产业发展现状与入世影响的研究
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