论商品房按揭的风险及防范
|
摘要
自改革开放以来，实行了房屋商品化和城镇住房制度改革以及住房公积金制度，我国商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的融资方式。商品房按揭业务的开展，也给购房人、银行、房地产商都带来了诸多益处。随着我国按揭贷款利率的进一步下调，按揭发展的势头将更为迅猛。
但由于商品房按揭在我国是一个新生事物，刚起步不久，缺乏经验，国内研究也比较少，法律规定几乎是空白，造成现实中操作很不规范，产生了大量虚假按揭套取银行现金，欺骗购房者等现象，按揭中各方当事人都存在着很大风险。目前按揭购房中出现的纠纷越来越多，有些贷款纠纷案情还比较复杂，已经严重影响了商业银行的利益，成为新的不良贷款增长点。特别是期房按揭，买房人在支付房屋价款之后，并不能像对现房那样取得房屋的所有权，而只是取得对房屋所有权的期待权，它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对按揭当事人具有更大的风险，更容易产生纠纷。而房地产开发商因为要承担连带保证责任，在整个按揭过程中也随时处在风险之中，如果购房人因主客观原因不按时交纳按揭月供款，开发商就要承担保证责任，其追偿权由于缺乏相应担保措施也很难保证。
为了商品房市场的健康发展，按揭制度必须规范化、法治化，以抵制其带来的各种风险。因此急需对该课题进行研究，制定出完善的法律制度对中国大陆的按揭概念及操作提供法律依据，防范其带来的各种风险，让这种新事物在法律的约束下更好的为社会主义市场经济服务。
目前已经有一些关于按揭风险的研究，但大多是站在一方立场上分析如何规避风险，业界比较多的是为银行如何防范风险出谋划策，而新闻媒体更多的在呼吁买房人在按揭购房时如何防范风险。但是按揭是把多刃剑，一方防范规避风险的同时，往往将风险转移到了另外两方的头上。为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，抵御按揭带来的各种风险，让按揭真正成为促进经济发展的有利工具，有必要对商品房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种风险进行综合分析研究，找出各方当事人之间相互影响相互依赖的关系，力争在法律和制度建设中找到使按揭各方当事人风
Since the reform and open policy, has implemented the house commercialization and the cities housing system reform as well as the housing common reserve fund system, our country commodity apartment mortgage first develops in the coastal economy developed area, subsequently to inland advancement, and becomes the bank, the property developer and purchases homes the human to participate in the property development management together one important financing way. Commodity apartment mortgage service development, also gave purchases homes the human, the bank, real estate business has all brought many profits. Further declines along with our country mortgage loan interest rate, the mortgage development tendency will be swifter more and violent.
But because commodity apartment mortgage in our country is newly emerging things, just started soon, lacked the experience, the domestic research quite were also few, the legal rule was a blank nearly, created in the reality to operate is not very standard, produces massive false mortgage to obtain by illegal purchase the bank cash, the deceit purchases homes phenomenon and so on human, in. mortgage all quarters litigants all has the very big risk. At present in mortgage appears dispute more and more many, some loans dispute case quite is also complex, seriously has already affected commercial bank's benefit, becomes newly not good loans the point of growth. Specially time room mortgage, purchases homes the human after pays the house cost, cannot like to builds the good house such to obtain the house the property rights, but only is obtains to the house property rights anticipation power, it in essentially is one kind of creditor's rights. Thus the time room mortgage loan has a bigger risk to the mortgage litigant, is easier to have the dispute. But property developer because must undertake the association
但由于商品房按揭在我国是一个新生事物，刚起步不久，缺乏经验，国内研究也比较少，法律规定几乎是空白，造成现实中操作很不规范，产生了大量虚假按揭套取银行现金，欺骗购房者等现象，按揭中各方当事人都存在着很大风险。目前按揭购房中出现的纠纷越来越多，有些贷款纠纷案情还比较复杂，已经严重影响了商业银行的利益，成为新的不良贷款增长点。特别是期房按揭，买房人在支付房屋价款之后，并不能像对现房那样取得房屋的所有权，而只是取得对房屋所有权的期待权，它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对按揭当事人具有更大的风险，更容易产生纠纷。而房地产开发商因为要承担连带保证责任，在整个按揭过程中也随时处在风险之中，如果购房人因主客观原因不按时交纳按揭月供款，开发商就要承担保证责任，其追偿权由于缺乏相应担保措施也很难保证。
为了商品房市场的健康发展，按揭制度必须规范化、法治化，以抵制其带来的各种风险。因此急需对该课题进行研究，制定出完善的法律制度对中国大陆的按揭概念及操作提供法律依据，防范其带来的各种风险，让这种新事物在法律的约束下更好的为社会主义市场经济服务。
目前已经有一些关于按揭风险的研究，但大多是站在一方立场上分析如何规避风险，业界比较多的是为银行如何防范风险出谋划策，而新闻媒体更多的在呼吁买房人在按揭购房时如何防范风险。但是按揭是把多刃剑，一方防范规避风险的同时，往往将风险转移到了另外两方的头上。为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，抵御按揭带来的各种风险，让按揭真正成为促进经济发展的有利工具，有必要对商品房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种风险进行综合分析研究，找出各方当事人之间相互影响相互依赖的关系，力争在法律和制度建设中找到使按揭各方当事人风
Since the reform and open policy, has implemented the house commercialization and the cities housing system reform as well as the housing common reserve fund system, our country commodity apartment mortgage first develops in the coastal economy developed area, subsequently to inland advancement, and becomes the bank, the property developer and purchases homes the human to participate in the property development management together one important financing way. Commodity apartment mortgage service development, also gave purchases homes the human, the bank, real estate business has all brought many profits. Further declines along with our country mortgage loan interest rate, the mortgage development tendency will be swifter more and violent.
But because commodity apartment mortgage in our country is newly emerging things, just started soon, lacked the experience, the domestic research quite were also few, the legal rule was a blank nearly, created in the reality to operate is not very standard, produces massive false mortgage to obtain by illegal purchase the bank cash, the deceit purchases homes phenomenon and so on human, in. mortgage all quarters litigants all has the very big risk. At present in mortgage appears dispute more and more many, some loans dispute case quite is also complex, seriously has already affected commercial bank's benefit, becomes newly not good loans the point of growth. Specially time room mortgage, purchases homes the human after pays the house cost, cannot like to builds the good house such to obtain the house the property rights, but only is obtains to the house property rights anticipation power, it in essentially is one kind of creditor's rights. Thus the time room mortgage loan has a bigger risk to the mortgage litigant, is easier to have the dispute. But property developer because must undertake the association
引文
1、陈跃东：《房地产法学》，天津：南开大学出版社1998年版
2、梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，北京：社会科学文献出版社2000年版
3、陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社2003年版
4、程惠英：《房屋开发与交易——房屋法原理与实务》，上海：复旦大学出出版社1997年版
5、最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》，北京：人民法院出版社2003年版
6、李宗锷：《香港房地产法》，香港：商务印书馆香港分馆1997年版
7、符启林：《房地产法》，北京：法律出版社2004年版
8、张少鹏等：《中国房地产法研究》，广州：暨南大学出版社1997年版
9、何美欢：《香港担保法》，北京：北京大学出版社1995年版
10、徐洁：《抵押权论》，北京：法律出版社2003年版
11、梁慧星：《物权法》，北京：法律出版社2003年版
12、刘军等：《银行法律实务》，北京：法律出版社1999年版
13、陈文：《如何防范房地产买卖中的风险》，北京：法律出版社2004年版
14、涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，北京：中国金融出版社2000年版
15、[英]戴维·M·沃克编，北京社会与科技发展研究所组织翻译：《牛津法律大辞典》，北京：光明日报出版社1989年版
16、宋雷主编：《英汉法律术语大词典》，北京：法律出版社2004年版
17、E·A·Francis, K·J·Thomas: Mortgages and Securities, Butterworth, 19861、屈茂辉：“按揭与担保法之比较”，《财经理论与实践》，2001年第2期
2、黄志明、张琦：“论按揭的法律地位”，人大复印资料，2001年9月
3、王雪琴：“按揭法律问题初探”，《律师世界》，2002年12期
4、许涛峰：“住房按揭若干问题探讨”，《不动产纵横》，1995年6期
5、张国炎：“论按揭的法律属性”，《政治与法律》，1998年版
6、宁教铭：“再说‘按揭’有别于抵押”，《中外房地产导报》，2000年版
7、卢琼：“房地产楼花按揭研究”，蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，北京：法律出版社2002年版
8、郑翔：“防范房地产贷款风险的建议”，《新重庆城市开发与建设》2003年第8期
9、许明月：“英国法中的不动产按揭”，梁慧星主编：《民商法论丛》第11卷，北京：法律出版社1999年版
10、宁教铭：“有关按揭’的再讨论”，《中外房地产导报》2000年5月12日
11、王涌泉：“住房按揭法律问题研究”，载http://www.law-lib.com
12、屈茂辉、戴谋富：“按揭与让与担保之比较”，《财经理论与实践》2001年第2期。
13、赵颖、雷伟：‘惩治‘假按揭’刑法不应缺位”，《检察日报》2005年12月15日
14、戴志武：“开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施”，载http://www.chinacourt.org
15、北京市房改办《购房抵押保险研究》课题组：“购房抵押保险初探”，《住宅与房地产》，1998年第6期
16、周刚：“试析商业银行实现抵押权的法律问题”，《法商研究》1999年第2期
17、蔡志龙：“如何建立我国的住房抵押贷款信用保险制度”，《住宅与房地产》1998年第5期
18、包宗华：“关于房地产证券化问题的探讨”，《中国房地产报》1999??年第7版
19、丛诚：“住房抵押贷款证券化探讨”，《住宅与房地产》，1999年第1期
20、骆峰：“开拓房产险学学拿来主义”，《国际金融报》2004年12月3日，第19版
1、《中华人民共和国民法通则》
2、《中华人民共和国合同法》
3、《中华人民共和国担保法》
4、《中华人民共和国刑法》
5、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》
6、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
8、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
9、《三亚市住房制度改革办公室、中国建设银行三亚市分行、中国工商银行三亚市分行关于向三亚市商品住宅提供按揭贷款的暂行办法》
10、《关于开展商品房预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务的通知》，珠海市房地产管理局和司法局
11、《关于在深圳市统一实施房屋按揭保险业务的通知》及《深圳市房屋按揭保险统一条款》，中国人民银行深圳经济特区分行
1、《德国民法典》，陈卫佐译
2、《法国民法典》
2、梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，北京：社会科学文献出版社2000年版
3、陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社2003年版
4、程惠英：《房屋开发与交易——房屋法原理与实务》，上海：复旦大学出出版社1997年版
5、最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》，北京：人民法院出版社2003年版
6、李宗锷：《香港房地产法》，香港：商务印书馆香港分馆1997年版
7、符启林：《房地产法》，北京：法律出版社2004年版
8、张少鹏等：《中国房地产法研究》，广州：暨南大学出版社1997年版
9、何美欢：《香港担保法》，北京：北京大学出版社1995年版
10、徐洁：《抵押权论》，北京：法律出版社2003年版
11、梁慧星：《物权法》，北京：法律出版社2003年版
12、刘军等：《银行法律实务》，北京：法律出版社1999年版
13、陈文：《如何防范房地产买卖中的风险》，北京：法律出版社2004年版
14、涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，北京：中国金融出版社2000年版
15、[英]戴维·M·沃克编，北京社会与科技发展研究所组织翻译：《牛津法律大辞典》，北京：光明日报出版社1989年版
16、宋雷主编：《英汉法律术语大词典》，北京：法律出版社2004年版
17、E·A·Francis, K·J·Thomas: Mortgages and Securities, Butterworth, 19861、屈茂辉：“按揭与担保法之比较”，《财经理论与实践》，2001年第2期
2、黄志明、张琦：“论按揭的法律地位”，人大复印资料，2001年9月
3、王雪琴：“按揭法律问题初探”，《律师世界》，2002年12期
4、许涛峰：“住房按揭若干问题探讨”，《不动产纵横》，1995年6期
5、张国炎：“论按揭的法律属性”，《政治与法律》，1998年版
6、宁教铭：“再说‘按揭’有别于抵押”，《中外房地产导报》，2000年版
7、卢琼：“房地产楼花按揭研究”，蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，北京：法律出版社2002年版
8、郑翔：“防范房地产贷款风险的建议”，《新重庆城市开发与建设》2003年第8期
9、许明月：“英国法中的不动产按揭”，梁慧星主编：《民商法论丛》第11卷，北京：法律出版社1999年版
10、宁教铭：“有关按揭’的再讨论”，《中外房地产导报》2000年5月12日
11、王涌泉：“住房按揭法律问题研究”，载http://www.law-lib.com
12、屈茂辉、戴谋富：“按揭与让与担保之比较”，《财经理论与实践》2001年第2期。
13、赵颖、雷伟：‘惩治‘假按揭’刑法不应缺位”，《检察日报》2005年12月15日
14、戴志武：“开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施”，载http://www.chinacourt.org
15、北京市房改办《购房抵押保险研究》课题组：“购房抵押保险初探”，《住宅与房地产》，1998年第6期
16、周刚：“试析商业银行实现抵押权的法律问题”，《法商研究》1999年第2期
17、蔡志龙：“如何建立我国的住房抵押贷款信用保险制度”，《住宅与房地产》1998年第5期
18、包宗华：“关于房地产证券化问题的探讨”，《中国房地产报》1999??年第7版
19、丛诚：“住房抵押贷款证券化探讨”，《住宅与房地产》，1999年第1期
20、骆峰：“开拓房产险学学拿来主义”，《国际金融报》2004年12月3日，第19版
1、《中华人民共和国民法通则》
2、《中华人民共和国合同法》
3、《中华人民共和国担保法》
4、《中华人民共和国刑法》
5、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》
6、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
8、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
9、《三亚市住房制度改革办公室、中国建设银行三亚市分行、中国工商银行三亚市分行关于向三亚市商品住宅提供按揭贷款的暂行办法》
10、《关于开展商品房预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务的通知》，珠海市房地产管理局和司法局
11、《关于在深圳市统一实施房屋按揭保险业务的通知》及《深圳市房屋按揭保险统一条款》，中国人民银行深圳经济特区分行
1、《德国民法典》，陈卫佐译
2、《法国民法典》
© 2004-2018 中国地质图书馆版权所有 京ICP备05064691号 京公网安备11010802017129号 地址：北京市海淀区学院路29号 邮编：100083 电话：办公室：(+86 10)66554848；文献借阅、咨询服务、科技查新：66554700 |