论按揭的法律属性
摘要
按揭担保方式从中国香港传入大陆以来,在个人住宅商品房买卖中,已经成为需要贷款购房的买受人首选的付款方式,成为银行最能接受的发放贷款的最佳方式,也是商品房出卖人乐意接受的付款方式。然而,在我国立法机关制定的法律中,这一方式并没有得以承认,在全国性立法文件中,没有正式使用“按揭”这一词汇。
商品房按揭起源于英美担保制度,经历了普通法、衡平法、成文法三个阶段的发展。按揭制度在中国香港不断发展成熟,产生了楼花按揭与楼宇按揭两种形式,并形成了自己的特点。按揭制度在二十世纪九十年代传入中国内陆后,与中国的具体实践相结合,又形成了具有中国特色的按揭制度。
由于我国在立法上并未明确规定按揭制度,对于按揭的法律属性,学者们主要有抵押说、质押说、让与担保说的不同看法。各种观点各执一词,争论激烈,又难以形成一种具有压倒性的通说,从而引起人们认识上的混乱。
按揭有楼花按揭与楼宇按揭两种方式。从运动发展的角度来看,楼花按揭具有阶段性,即应将整个楼花按揭过程分为两个阶段加以考察。楼花按揭分阶段有利于从错综复杂的按揭关系中抓住本质,廓清按揭的法律属性。这两个阶段的分界点是房屋建成竣工验收合格,房产商为购房人办理好房地产证。在此分界点前楼花按揭的法律性质是权利质押,即购房人将其对房产商享有的期待权质押给银行;在此分界点后楼花按揭的法律性质是抵押,即购房人将其已拥有所有权的房屋抵押给银行。对于楼宇按揭来说,其属于不动产抵押的一种特殊形式。与此同时,为了强化购房人在权利质押阶段的权利保护,应当赋予预告登记以物权公示的效力,并在此基础上完善预告登记制度。
Since mortgage (a way of guarantee) was introduced from Hong Kong to China Mainland, in the transaction of commodity house for civilian use, it has become the first choice for the people who want to buy house, the most acceptable way for the bank to grant loans as well as the best way of payment for the seller to accept. However, in the rules that our country's legislature makes, this way of guarantee is still not acknowledged. Even, in the nationwide legislative rules, the word of "mortgage”has never been used formally.
The mortgage of commercial building originates from Anglo-American legal system. It has experienced three stages: legal mortgage, equitable mortgage, and statute law. The system of mortgage has growing to mature in Hong Kong. It has produced two kind of mortgage form: one is mortgage of future estate , the other is mortgage of building. It has formed own characteristic. It spread to China Mainland after 90's of twenty centuries. It combined Chinese concrete practice and came into being its peculiar form..
Since mortgage form has not regulate clearly in legislation in our country, as to the law nature of mortgage, many scholars have all kind of argument ,for example, theory of hypothecation, theory of impawn ,and theory of transferred guarantee . Various viewpoint each has its own opinion, and argument is fierce .It is difficult to form one kind of saying to overwhelm the others. It leads to confusion.
Mortgage has two kinds of forms: one is mortgage of future estate , the other is mortgage of building. Viewing the problem from the angle of motion and development, mortgage of future estate has stages that should be divided in two stages .theory of stages can explain law nature of mortgage .The line of demarcation is that the building is finished and the houses property businessmen handle the real estate certificate qualifiedly. The law character of the front stage is impawn, the legal character of the subsequent stage is hypothecation .The purchaser of“building flower”pledges a bank to expect that the person enjoys the house property. As to the mortgage of building, it is one peculiar form of real estate mortgage. At the same time, we should grant the effect of standing against the others to the advanced register and should perfect the form of advanced register on the foundation.
商品房按揭起源于英美担保制度,经历了普通法、衡平法、成文法三个阶段的发展。按揭制度在中国香港不断发展成熟,产生了楼花按揭与楼宇按揭两种形式,并形成了自己的特点。按揭制度在二十世纪九十年代传入中国内陆后,与中国的具体实践相结合,又形成了具有中国特色的按揭制度。
由于我国在立法上并未明确规定按揭制度,对于按揭的法律属性,学者们主要有抵押说、质押说、让与担保说的不同看法。各种观点各执一词,争论激烈,又难以形成一种具有压倒性的通说,从而引起人们认识上的混乱。
按揭有楼花按揭与楼宇按揭两种方式。从运动发展的角度来看,楼花按揭具有阶段性,即应将整个楼花按揭过程分为两个阶段加以考察。楼花按揭分阶段有利于从错综复杂的按揭关系中抓住本质,廓清按揭的法律属性。这两个阶段的分界点是房屋建成竣工验收合格,房产商为购房人办理好房地产证。在此分界点前楼花按揭的法律性质是权利质押,即购房人将其对房产商享有的期待权质押给银行;在此分界点后楼花按揭的法律性质是抵押,即购房人将其已拥有所有权的房屋抵押给银行。对于楼宇按揭来说,其属于不动产抵押的一种特殊形式。与此同时,为了强化购房人在权利质押阶段的权利保护,应当赋予预告登记以物权公示的效力,并在此基础上完善预告登记制度。
Since mortgage (a way of guarantee) was introduced from Hong Kong to China Mainland, in the transaction of commodity house for civilian use, it has become the first choice for the people who want to buy house, the most acceptable way for the bank to grant loans as well as the best way of payment for the seller to accept. However, in the rules that our country's legislature makes, this way of guarantee is still not acknowledged. Even, in the nationwide legislative rules, the word of "mortgage”has never been used formally.
The mortgage of commercial building originates from Anglo-American legal system. It has experienced three stages: legal mortgage, equitable mortgage, and statute law. The system of mortgage has growing to mature in Hong Kong. It has produced two kind of mortgage form: one is mortgage of future estate , the other is mortgage of building. It has formed own characteristic. It spread to China Mainland after 90's of twenty centuries. It combined Chinese concrete practice and came into being its peculiar form..
Since mortgage form has not regulate clearly in legislation in our country, as to the law nature of mortgage, many scholars have all kind of argument ,for example, theory of hypothecation, theory of impawn ,and theory of transferred guarantee . Various viewpoint each has its own opinion, and argument is fierce .It is difficult to form one kind of saying to overwhelm the others. It leads to confusion.
Mortgage has two kinds of forms: one is mortgage of future estate , the other is mortgage of building. Viewing the problem from the angle of motion and development, mortgage of future estate has stages that should be divided in two stages .theory of stages can explain law nature of mortgage .The line of demarcation is that the building is finished and the houses property businessmen handle the real estate certificate qualifiedly. The law character of the front stage is impawn, the legal character of the subsequent stage is hypothecation .The purchaser of“building flower”pledges a bank to expect that the person enjoys the house property. As to the mortgage of building, it is one peculiar form of real estate mortgage. At the same time, we should grant the effect of standing against the others to the advanced register and should perfect the form of advanced register on the foundation.
引文
①许明月:《英国法中的不动产按揭( Mort gage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第279页。
②郭明瑞:《担保法原理与实务》,中国方正出版社1995年版,第30—31页。
③许明月:《英国法中的不动产按揭( Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第277页。
④戴炎辉:《吾国近世抵押权论》,载郑玉波主编:《民法物权论文选辑》(下),第527—528页。转引自许明月:《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第277页。
⑤许明月:《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版,第47页。
⑥许明月:《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第279页。
⑦许明月:《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第280页。
①王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第102页。
②许明月:《英国法中的不动产按揭( Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第285页。
①何美欢:《香港担保法》(上册),北京大学出版社1995年版,第181页。
①许明月:《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版,第53页。
②李泽沛:《香港法律大全》,法律出版社1992年版,第282-283页。
③李宗锷:《香港房地产法》,商务印书馆1997年版,第14页。
①李泽沛:《香港法律大全》,法律出版社1992年版,第328页。
②李宗锷:《香港房地产法》,商务印书馆1997年版,第14页。
③李宗锷:《香港日用法律大全(二)》,商务印书馆1995年版,第67页。
①王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第119-121页。
①《元照英美法词典》,法律出版社,2003年版,第215页。
②《英汉法律词典》,法律出版社,1999年版,第123页。
③何美欢:《香港担保法》(上册),北京大学出版社1995年版,第188页。
①蒲嘉:《商品房按揭的几个法律问题研究》【硕士学位论文】,重庆:西南政法大学,2006。第12页。
①蔡雄忠主编:《中国房地产法研究》(第1卷),法律出版杜,2002年版,第309页。
①林秀芹、刘剑飙:《楼花按揭与我国抵押权制度之发展》,载《法学》1995年第1期。
②奚晓明、曹士兵:《担保法解释》,人民法院出版社,2003年版,第185页。
①张景伊:《房地产抵押登记中的几个问题》,载《中外房地产导报》1998年第7期。
②窦玉梅:探索与民法中最活跃的领域—最高院民二庭庭长奚晓明谈《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》,【N】人民法院报,2002-12-15。
①刘晋:《楼花按揭的理论研究与法律调整》,载马原主编:《房地产案件新问题与判解研究》,人民法院出版社,1997年版,第6~7页。
②梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由》(物权编),法律出版社2004年版,第416页。
③王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第131~132页。
①具体可参见该司法解释第23、24、25、26、27条。
②最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2003年版,第286~292页。
③李国光、奚晓明、金剑峰、曹士兵:《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解与适用》,吉林人民出版社,2000年版,第186页。
①《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》规定:“自2004年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”。
②梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社,1997年版,第309页。
③史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社,2000年版,第274页。
①王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第53页。
②王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第448页。
③参见屈茂辉、戴谋富:《按揭与让与担保之比较》,《财经理论与实践》,2001年第2期。
④蒲嘉:《商品房按揭的几个法律问题研究》【硕士学位论文】,重庆:西南政法大学,2006.第10页。
⑤佚名:《论按揭的法律定位》,论文天下网2007【2007—11—22】http://www.lunwentianxia.com。
⑥黄志明、张琦:《论按揭的法律定位》,载《民商法学》(人大复印资料),2001年第9期,第63-65页。
①丘志乔刘志宏:《按揭的法律性质及其立法思考》,载于《广东工业大学学报》(社会科学版),2005年第1期,第58页。
①陈华彬著:《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998年版。
②许合进:《略论住房按揭》载于《当代法学》1999年第2期第34页。
③余向阳袁菁:《论个人住房按揭贷款的法律性质》载《理论与实践》第19页。
④周裕良:《银行按揭所涉及法律问题》载马原主编:《房地产案件新问题与判解研究》,第22页。
①王闯著《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第122-123页。
②庞再月《论预售商品房按揭的法律属性》,湖北社会科学,2006年第9期。
③黄志明张琦:《论按揭的法律定位》载《民商法学》(人大复印资料) 2001年第9期第61页。
①见《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”
①蔡耀忠:《中国房地产法研究》,法律出版社2002年版,第144页。
②孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,153页。
③王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年版,第211页。
④张红云:《从预告登记到我国商品房预售合同的登记备案》,安徽职业技术学院学报,2005年第9期。
①张学文:《建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨》,载《法商研究》2000年第3期。
②孔样俊著:《民商法热点、难点及前沿问题》,人民法院出版社1997年版,153页。
③参见崔建远等著《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第239页。
④根据《城市商品房预售管理办法》第13条的规定,如未按规定办理备案和登记手续的,应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》,并可处以罚款。
⑤参见我国台湾地区《土地法》第79条,日本《不动产登记法》第7条。
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④戴炎辉:《吾国近世抵押权论》,载郑玉波主编:《民法物权论文选辑》(下),第527—528页。转引自许明月:《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第277页。
⑤许明月:《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版,第47页。
⑥许明月:《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第279页。
⑦许明月:《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第280页。
①王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第102页。
②许明月:《英国法中的不动产按揭( Mortgage)》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第11卷,法律出版社1999年版,第285页。
①何美欢:《香港担保法》(上册),北京大学出版社1995年版,第181页。
①许明月:《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版,第53页。
②李泽沛:《香港法律大全》,法律出版社1992年版,第282-283页。
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②李宗锷:《香港房地产法》,商务印书馆1997年版,第14页。
③李宗锷:《香港日用法律大全(二)》,商务印书馆1995年版,第67页。
①王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第119-121页。
①《元照英美法词典》,法律出版社,2003年版,第215页。
②《英汉法律词典》,法律出版社,1999年版,第123页。
③何美欢:《香港担保法》(上册),北京大学出版社1995年版,第188页。
①蒲嘉:《商品房按揭的几个法律问题研究》【硕士学位论文】,重庆:西南政法大学,2006。第12页。
①蔡雄忠主编:《中国房地产法研究》(第1卷),法律出版杜,2002年版,第309页。
①林秀芹、刘剑飙:《楼花按揭与我国抵押权制度之发展》,载《法学》1995年第1期。
②奚晓明、曹士兵:《担保法解释》,人民法院出版社,2003年版,第185页。
①张景伊:《房地产抵押登记中的几个问题》,载《中外房地产导报》1998年第7期。
②窦玉梅:探索与民法中最活跃的领域—最高院民二庭庭长奚晓明谈《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》,【N】人民法院报,2002-12-15。
①刘晋:《楼花按揭的理论研究与法律调整》,载马原主编:《房地产案件新问题与判解研究》,人民法院出版社,1997年版,第6~7页。
②梁慧星:《中国民法典草案建议稿附理由》(物权编),法律出版社2004年版,第416页。
③王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第131~132页。
①具体可参见该司法解释第23、24、25、26、27条。
②最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2003年版,第286~292页。
③李国光、奚晓明、金剑峰、曹士兵:《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解与适用》,吉林人民出版社,2000年版,第186页。
①《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》规定:“自2004年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”。
②梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社,1997年版,第309页。
③史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社,2000年版,第274页。
①王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第53页。
②王闯:《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第448页。
③参见屈茂辉、戴谋富:《按揭与让与担保之比较》,《财经理论与实践》,2001年第2期。
④蒲嘉:《商品房按揭的几个法律问题研究》【硕士学位论文】,重庆:西南政法大学,2006.第10页。
⑤佚名:《论按揭的法律定位》,论文天下网2007【2007—11—22】http://www.lunwentianxia.com。
⑥黄志明、张琦:《论按揭的法律定位》,载《民商法学》(人大复印资料),2001年第9期,第63-65页。
①丘志乔刘志宏:《按揭的法律性质及其立法思考》,载于《广东工业大学学报》(社会科学版),2005年第1期,第58页。
①陈华彬著:《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998年版。
②许合进:《略论住房按揭》载于《当代法学》1999年第2期第34页。
③余向阳袁菁:《论个人住房按揭贷款的法律性质》载《理论与实践》第19页。
④周裕良:《银行按揭所涉及法律问题》载马原主编:《房地产案件新问题与判解研究》,第22页。
①王闯著《让与担保法律制度研究》,法律出版社2000年版,第122-123页。
②庞再月《论预售商品房按揭的法律属性》,湖北社会科学,2006年第9期。
③黄志明张琦:《论按揭的法律定位》载《民商法学》(人大复印资料) 2001年第9期第61页。
①见《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”
①蔡耀忠:《中国房地产法研究》,法律出版社2002年版,第144页。
②孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,153页。
③王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年版,第211页。
④张红云:《从预告登记到我国商品房预售合同的登记备案》,安徽职业技术学院学报,2005年第9期。
①张学文:《建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨》,载《法商研究》2000年第3期。
②孔样俊著:《民商法热点、难点及前沿问题》,人民法院出版社1997年版,153页。
③参见崔建远等著《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第239页。
④根据《城市商品房预售管理办法》第13条的规定,如未按规定办理备案和登记手续的,应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》,并可处以罚款。
⑤参见我国台湾地区《土地法》第79条,日本《不动产登记法》第7条。
1、郭明瑞.担保法原理与实务[M].北京:中国方正出版社,1995.
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